#1 Inviato 18 Luglio, 2019 In sede di compravendita di immobile (appartamento residenziale) la legge dice che vi deve essere conformità catastale e anche urbanistica (non so se i termini giuridici sono giusti) o solo quella catastale? A pena di nullità? Ma queste verifiche chi le fa? È il venditore che deve interpellare un tecnico per essere sicuro? Perchè credo che nè l agente immobiliare nè il perito della banca in caso di mutuo, e neanche il notaio facciano le verifiche sulla situazione urbanistica (ma solo catastale)..e poi nell'atto il notaio scrive 'il venditore garantisce/dichiara..". E cosa rischia il venditore? E l'acquirente? Mi aiutate a capire? grazie
#2 Inviato 18 Luglio, 2019 Domanda piu' da "tecnici" ....... Quello che so io: con la conformità urbanistica si accerta la preesistenza del manufatto a certe epoche e zone urbanistiche, e si verifica che non ci siano stati abusi in relazione al piano regolatore comunale e alle regole di costruzione del comune, quindi che esistano i titoli abilitativi necessari. E' rilasciata una certificazione da parte di tecnici abilitati (ingegneri/architetti), in alcune Regioni è d'obbligo. con la conformità catastale si verifica la rispondenza dello stato di fatto dell'immobile con quanto dichiarato in catasto. Nel caso tali conformità manchino il rischio è per il venditore, perchè l'acquirente puo' chiedere la risoluzione per inadempimento contrattuale, con eventuali richiesta danni e far dichiarare la nullità formale e/o sostanziale dell'atto, con eventuali richiesta danni. Ovviamente, se l'acquirente acquista comunque e non sana, si troverà nella stessa situazione al momento della vendita.
#3 Inviato 18 Luglio, 2019 Grazie. Altre considerazioni o risposte alle numerose domande? Per quanti anni rimane la responsabilità del venditore? Grazie
#4 Inviato 18 Luglio, 2019 Frebat dice: Grazie. Altre considerazioni o risposte alle numerose domande? Per quanti anni rimane la responsabilità del venditore? Grazie Nella maggior parte dei casi, decade subito. Se tu acquisti un immobile con abuso edilizio, dal momento del rogito, sarai tu il responsabile, perché sei il nuovo proprietario. E' per questo motivo che, in caso di irregolarità, è bene farle sanare PRIMA del rogito dal venditore. Per quanto riguarda i controlli preventivi, basta farseli fare da un geometra di fiducia. Modificato 18 Luglio, 2019 da Mosquiton
#5 Inviato 18 Luglio, 2019 Frebat dice: In sede di compravendita di immobile (appartamento residenziale) la legge dice che vi deve essere conformità catastale e anche urbanistica (non so se i termini giuridici sono giusti) o solo quella catastale? A pena di nullità? Ma queste verifiche chi le fa? È il venditore che deve interpellare un tecnico per essere sicuro? Perchè credo che nè l agente immobiliare nè il perito della banca in caso di mutuo, e neanche il notaio facciano le verifiche sulla situazione urbanistica (ma solo catastale)..e poi nell'atto il notaio scrive 'il venditore garantisce/dichiara..". E cosa rischia il venditore? E l'acquirente? Mi aiutate a capire? grazie Il perito della banca fa una perizia a tutti gli effetti e verifica anche la conformità urbanistica, anche perché in presenza di determinate difformità l'immobile potrebbe non essere commerciabile non potendo, il medesimo, rappresentare una garanzia del mutuo stesso. In ogni caso, al notaio si consegna una perizia tecnica per la compravendita che, a seconda del luogo (Firenze e Prato fanno diversamente, l'Emilia Romagna ha disciplina a livello regionale) è o a carico di chi compra o di chi vende. Se i vizi sono tali da decretare la nullità dell'atto, la relativa azione è imprescrittibile. In caso contrario bisogna vedere caso per caso qual è la problematica. Gli abusi insanabili, di solito, decretano la nullità dell'atto. La responsabilità a restituirti il prezzo è un discorso ulteriore e dipende da diverse variabili che, parimenti, vanno valutate caso per caso. La responsabilità penale per l'abuso resta sempre in capo a chi l'ha commesso in primo luogo, sebbene vi si aggiunga anche quella del proprietario attuale, specie sotto il profilo della messa in pristino (anche se non era a conoscenza dell'abuso).
#6 Inviato 18 Luglio, 2019 Non fa mai male che anche il compratore in fase di sopralluogo e con i dati catastali controlli. In prima battuta, ti suggerisco di fare attenzione se eventuali balconi sono verandati e sulla mappa catastale non vi è alcun riferimento; cantina come riportato sull'atto; abbassamento del soffitto; ecc... Fare attenzione, una volta conclusa la vendita e ci si accorge si va incontro a tanti problemi. Auguri.
#7 Inviato 18 Luglio, 2019 Il consiglio che mi permetto di esprimere è quello di rogitare solo in presenza di Attestato di Regolarità Edilizia che, appunto, garantisce sia la regolarità edilizia (conformità al progetto e rispetto parametri) che la regolarità urbanistica (standards a parcheggio e rispetto prescrizioni di zona) dei titoli del cespite rispetto agli atti abilitativi esistenti. Tieni poi presente che da 2017 sarebbe obbligo di legge per il venditore garantire anche la conformità dei dati catastali, ivi compresi gli eventuali scoperti e le parti comuni. In caso di difformità catastale, se sanabile hai cinque anni di tempo per sanarla a fini urbanistico-edilizi ed una semplice annotazione trascritta.
