Vai al contenuto
carmen

Condomino moroso con appartamento all'asta

Buongiorno a tutti,

Nel condominio che amministro, c’è un condomino moroso.

Conoscendo la situazione di difficoltà del condomino, l'Assemblea del febbraio 2015 ha deliberato di non agire con decreto ingiuntivo concedendo al moroso la possibilità di saldare il suo debito con dilazioni di pagamento.

Ad un anno da quella delibera, il suo debito è effettivamente calato di un paio di centinaia di euro, rimanendo però sulla cifra di circa 600€ a saldo gestione 2015 e la situazione si è comunque aggravata in quanto l’appartamento in cui vive è stato messo all’asta e tra un paio di mesi sarà venduto.

Consapevoli che un’azione legale in questa situazione porterebbe solo ad un aggravio di spese per i condomini, sorge un altro dubbio:

Premetto che nel verbale dell’assemblea di quest’anno (tenutasi ieri) verbalizzerò l’importo esatto del debito del moroso, ma questo è sufficiente per poter rivalersi sul nuovo proprietario per i contributi della gestione dell’anno precedente e dell’anno in corso (art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile), non avendo fatto alcun ingiunzione di pagamento con d.i. ?

In pratica questo ulteriore debito del moroso non compare in alcun atto notarile, e chi acquisterà l'appartamento si troverà questa bella sorpresina.

Devo pertanto procedere con d.i. (pur sapendo di non incassare) per garantire che il credito del Condominio sia riconosciuto o è sufficiente appellarsi all'articolo 63 del c.c. con il nuovo proprietario?

Di solito il custode dovrebbe chiederti la situazione di spese condominiali in modo da informare correttamente l'acquirente. In realtà molti custodi non lo fanno anzi...

Tu dici che i 600 euro sono saldo gestione 2015, ma poi parli di una delibera del febbraio 2015, per cui mi fai pensare che i 600 euro siano già di una gestione precedente al 2015...

 

Mantieni separati gli importi per ogni anno di gestione: al nuovo proprietario potrai chiedere l'anno in corso e quello precedente, calcolati sulla data in cui diventerà proprietario, non tutti quelli precedenti. Quindi spera che l'immobile venga venduto alla prima asta, anche se di norma si arriva alla terza o quarta asta, per cui se va bene nel 2017...

il debito del condomino è di 600 euro (seicento ? ) ... l'appartamento è stato messo all'asta ? da chi ? l'assemblea ti ha autorizzato a non elevare decreto ma autorizzando un piano di rientro ? sfugge qualche altra informazione !

Tu dici che i 600 euro sono saldo gestione 2015, ma poi parli di una delibera del febbraio 2015, per cui mi fai pensare che i 600 euro siano già di una gestione precedente al 2015...

 

Mantieni separati gli importi per ogni anno di gestione: al nuovo proprietario potrai chiedere l'anno in corso e quello precedente, calcolati sulla data in cui diventerà proprietario, non tutti quelli precedenti. Quindi spera che l'immobile venga venduto alla prima asta, anche se di norma si arriva alla terza o quarta asta, per cui se va bene nel 2017...

Grazie Lollolalla per i tuoi consigli

la delibera del febbraio 2015 era per il saldo gestione 2014 che ammontava a circa 800€.

l'asta in 2a seduta è fissata per aprile di quest'anno con prezzo base veramente irrisorio. Speriamo che sia la volta buona

il debito del condomino è di 600 euro (seicento ? ) ... l'appartamento è stato messo all'asta ? da chi ? l'assemblea ti ha autorizzato a non elevare decreto ma autorizzando un piano di rientro ? sfugge qualche altra informazione !

Grazie Mario Pessina.

l'appartamento immagino sia stato messo all'asta da creditori del condomino, immagino quindi che l'appartamento fosse gravato da ipoteca. Fa differenza da chi (se banca o fornitore)?

si, in assemblea del febbraio 2015 abbiamo deliberato di non procedere con d.i. in quanto eravamo consapevoli della situazione finanziaria molto critica e non volevamo aggravarci di ulteriori spese.

Arrivati allo stato attuale però vorremmo comunque tutelare il credito del Condominio, e appunto mi chiedevo se era necessario agire con d.i. o se basta avvalersi dell'art. 63, (sperando che la trafila non vada oltre all'anno in corso).

Potete insinuarvi nella procedura esecutiva anche senza titolo (d.i.) ed essere soddisfatti del vostro credito. Nel caso in cui però il debitore contesti il credito, la somma da voi chiesta sarà accantonata dal giudice, onerandovi di procurarvi il titolo esecutivo secondo le vie ordinarie.

considerando le Vs. utili risposte, opterei per non agire con d.i., il debitore non ha le possibilità di pagare e si andrebbe a gravare la sua situazione debitoria con il condominio, che ricadrà sul nuovo proprietario.

Mi limiterò a verbalizzare il debito del condomino con riferimento alle annualità di competenza e ci affideremo al recupero ai sensi dell'art. 63.

Ringrazio per i Vs. consigli

Mi trovo nella stessa situazione, ma ora l'appartamento è stato aggiudicato all'asta. Essendoci già altri creditori (banche con alte ipoteche) dubito che dal ricavo dell'asta possa pervenire qualche cosa al condominio se non qualche spicciolo. Ora al nuovo proprietario il suo consulente dice che deve risarcire l'anno corrente e l'anno precedente in base alla data su rogito, mettiamo sia il 18 gennaio, dovrà saldare al condominio le spese 2016 e quelle 2015 dal 17/01/2015 al 31/12/2015?? o tutto il 2015?

×