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MrAndrez

Condomino moroso - 1) e’ possibile/legale inserire una clausola del genere in un regolamento condominiale?

Buongiorno a tutti,

 

Spiego brevemente la situazione: nel mio condominio ci sono ancora un paio di appartamenti invenduti, di proprietà del costruttore. Il costruttore, da tempo, non sta pagando le diverse spese che gravano sui suoi appartamenti (si tratta soprattutto delle spese relative alle parti comuni e ai lavori extra sulle parti comuni).

 

In base alle nuove normative, da quel che ho capito, in questi casi dovrebbero essere seguiti tre semplici passaggi:

 

1) L’Amministratore deve inizialmente cercare di ottenere, dal costruttore, il pagamento di quanto dovuto e lo può/deve fare mediante decreto ingiuntivo

2) Se mediante decreto ingiuntivo l’Amministratore non riesce a recuperare il credito per pagare le spese, è tenuto (nel senso: obbligato) a fornire il nominativo del costruttore (moroso) a tutti coloro che vantano un credito sul condominio (fornitori etc…), così da consentire ai fornitori di rivalersi direttamente sul costruttore

3) Se i fornitori, che vantano un credito sul costruttore, tentano ivano (con tutti i mezzi legali possibili) di recuperarlo e dimostrano di averlo fatto, possono a quel punto rivalersi sui condomini (non morosi) i quali saranno tenuti a ripartirsi il debito del costruttore (moroso) in base ai consueti millesimi

 

Problema: l’Amministratore sostiene (devo verificare) che nel regolamento condominiale c’è una clausola secondo la quale “il costruttore è autorizzato a non pagare le spese condominiali sino alla vendita di tutte le unità immobiliari a lui intestate”. Fermo restando la follia di una simile clausola, quello che mi chiedo è:

1) E’ possibile/legale inserire una clausola del genere in un regolamento condominiale?

2) Poiché il regolamento condominiale è stato scritto prima ancora che la palazzina fosse abitabile e diventasse “condominio”, è sufficiente che il regolamento sia stato approvato durante la prima assemblea ordinaria, per far sì che tutte le clausole da esso previste siano “effettive”?

3) Poiché, ovviamente, l’Amministratore dovrebbe aver visionato per primo il regolamento, è possibile/accettabile che abbia lasciato una clausola del genere, senza allertare i condomini?

4) Possono i condomini rivalersi in qualche modo sull’Amministratore?

1) Si è possibile, tipicamente fanno così anche perchè quello è un RdC di tipo contrattuale.

2) I RdC di tipo contrattuali vengono fatti prima proprio per farli accettare tacitamente al momento del rogito

3) Il RdC dovreste averlo ricevuto al momento del rogito

4) non penso ci siano i presupposti...

In merito alle tue domande ti posso dire con certezza che per quanto concerne il "regolamento contrattuale condominiale", esso viene prestabilito dal costruttore e approvato dai condomini acquirenti delle singole unità immobiliari al momento dell'acquisto; costituisce parte integrante di tutti gli atti di acquisto stipulati dai diversi comproprietari. Per quanto riguarda l'esonero delle spese condominiali per il costruttore e per le unità immobiliari invendute contenuto in un regolamento "contrattuale" da tutti sottoscritto al momento del rogito, è legittimo. Infatti essendo il costruttore un "condomino" fino alla completa vendita di tutte le unità immobiliari, in base all'art. 1123 c.c., nel consentire la deroga ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali legittima non solo che si ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime.

Ma questo contrasta con sentenze e considerazioni di questo tipo (ad esempio):

 

Ricordiamo inoltre che il costruttore, finché non ha venduto tutti gli appartamenti del proprio palazzo, è anch’egli un condomino e, come tale, deve corrispondere gli oneri condominiali.

 

Per evitare questo esborso, che può essere in determinati casi particolarmente gravoso, capita che egli inserisca nel regolamento contrattuale una clausola con cui si esonera dal pagamento degli oneri condominiali, dichiarando, a fronte di ciò, di rinunciare all’uso delle parti comunidell’edificio (per es. scale, ascensore, ecc.).

 

 

 

Ciò è illecito per due motivi.

 

Innanzitutto, il costruttore, pur non abitando l’immobile, finisce pur sempre per usufruire delle parti comuni. Capita spesso, infatti, che, dovendo far visionare gli appartamenti invenduti agli interessati acquirenti, utilizzi le scale o l’ascensore.

 

In ogni caso, il codice civile [3] obbliga ogni condomino, anche se intende rinunciare al suo diritto sulle cose comuni, a contribuire alle spese per la loro conservazione.

 

È bene poi sottolineare che sono abusive, e quindi nulle, le clausole contrattuali che pongano il professionista in una posizione di netto vantaggio rispetto al consumatore [4]. A stabilirlo è il Codice del Consumo [5], che pone in capo al professionista l’onere di provare che l’apposizione di tali clausole sia stata frutto di specifiche trattative con il consumatore. Tuttavia, nei rapporti con le aziende costruttrici, è difficile parlare di una vera trattativa, posta la sostanziale assenza di alternative per l’acquirente, costretto a sottoscrivere per intero il rogito se vuole comprare l’immobile.

 

[1] Art. 1129, I comma, c.c.

 

[2] Cass. n. 2246/1961.

 

[3] Art. 1118, II comma, c.c. Cfr. anche Cass. n. 6036/1995.

 

[4] Sono dette “clausole vessatorie“. Sono tali quelle clausole che, tenuto conto della natura del bene oggetto del contratto, delle circostanze esistenti al momento della sua conclusione e delle altre clausole del contratto medesimo, creano un particolare onere per la parte che le subisce.

 

[5] Art. 34, IV comma, Codice del consumo (D. Lgs. 6 settembre 2005, n.206).

 

- - - Aggiornato - - -

 

Per non parlare poi di questo:

 

Sicuramente il Regolamento Contrattuale firmato dai condòmini al Costruttore è configurabile come un esempio di convenzione tra le parti in cui si accetta l'esclusione di taluno dalle spese comuni. La Giurisprudenza ammette tale diritto anche per facta concludentia , vale a dire attraverso un'univoca manifestazione tacita di volontà, da cui possa desumersi un determinato intento, conferendogli un preciso valore contrattuale (Trib. di Bari, sent. n. 1470/2008), figuriamoci quando tale volontà è ben esplicitata da fatto scritto!!

 

Per tali motivi, la clausola di esonero del Costruttore dalle spese comuni per le unità immobiliari rimaste invendute, è da considerare legittima.

 

Sulla questione, però, la Giurisprudenza già citata (Cass. sez. II, n. 6844/1988; Cass. sez. II, n. 7039/1988 e la recente Cass. sez. II, n. 5975/2004), ha posto dei limiti: tale esonero non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del Condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita.

 

In pratica, in caso di durata illimitata dell’esonero, questa pattuizione deve ritenersi vessatoria per il consumatore/acquirente e quindi bisognevole della c.d. seconda firma ai sensi degli art. 1341 e 1342 cod. civ. per espressa accettazione.

 

In assenza di tale espressa accettazione (una firma a fianco dell'articolo del Regolamento Contrattuale in esame o altro atto similare), la clausola sarà considerata vessatoria e quindi nulla!!

 

A tal riguardo, infatti, ricordiamo che il Condominio è da considerarsi, a tutti gli effetti, consumatore (Cass. n. 10086/2001) e, come tale, rientra nella disciplina del Codice del Consumo (Decreto legislativo n.206/2005, articoli n.33, 34, 35, 36, 37 e 38) che, ai sensi della legge n. 52/1996, formalmente recepisce, in Italia, le norme europee contro le clausole vessatorie nei contratti. In particolare il Codice del Consumo considera abusive o vessatorie, e quindi nulle, certe clausole contrattuali che avvantaggiano in modo evidente il professionista (def. persona fisica o giuridica, pubblica o privata, che nel quadro della sua attività imprenditoriale o professionale, utilizza un contratto) stesso.

Come vedi, da quello da tu stesso scritto esistono varie norme ed alcune sentenze che vanno in direzioni diverse, purtroppo questo genera molta confusione.

Per essere più chiaro possibile, ho constatato che, capita spesso che il costruttore/venditore di un immobile, al momento della vendita dei singoli appartamenti, faccia accettare agli acquirenti una clausola "contenuta anche nel regolamento condominiale" con cui egli si esonera dal pagamento delle spese condominiali per quanto riguarda le unità abitative rimaste eventualmente invendute e, quindi, nella sua proprietà. La conseguenza, di non poco conto, è che i relativi oneri ricadono sugli altri condomini che hanno acquistato e che, specie se il palazzo è di nuova costruzione, potrebbero essere in numero scarso con conseguente aggravio di spesa.

Concordo parzialmente sul fatto che normalmente il costruttore non dovrebbe esonerarsi dal contribuire al pagamento degli oneri condominiali, ma se la legge lo permette?

A conferma di quello scritto nel post precedente, il costruttore/venditore, dopo la stipula del primo atto di compravendita (che comporta automaticamente la costituzione del condominio ) diventa egli stesso condomino e ne consegue che egli, come tutti gli altri è tenuto a rispettare il regolamento condominiale e la partecipazione alle spese, la quale avviene solo in base a quanto sancito dall' art. 1123 del c.c..

Inoltre a conferma di quello detto e in merito alle clausole vessatorie, secondo una sentenza della Cassazione (Cass. sent. n. 395/1993 e Cass. n. 49/1992 ), le stesse contenute nell’atto di compravendita con cui il costruttore si esonera dal pagamento degli oneri condominiali, non sarebbero neanche da considerarsi “vessatorie” e pertanto, non richiederebbero la consueta doppia sottoscrizione da parte dell’acquirente.

Come vedi purtroppo, stando a questo orientamento di varie sentenze che contrastano fra loro si deduce che chi acquista casa avrebbe ben poche garanzie dalla sua e da parte mia aggiungere di più creerebbe ulteriore confusione.

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