#1 Inviato 12 Gennaio, 2016 Buongiorno, avrei necessità di chiarirmi alcuni dubbi, se qualcuno può darmi una mano. Ho provato ad informarmi ma finora non ho trovato niente corrispondente al mio caso. Entro subito nel merito: 1) da circa 11 anni risiedo in una specie di comprensorio formato da 4 villini. Ogni villino è autonomo ma il giardino è in comune. 2) Fino ad oggi, con i precedenti proprietari degli altri villini, si è sempre provveduto alle varie necessità del condominio in modo "amichevole"; si è deciso fin dall'inizio che tutte le decisioni riguardanti le parti comuni (spese, manutenzione, opere di miglioramento ecc) andavano prese all'unanimità ed è sempre andato tutto bene. Pertanto non si è mai rilevata la necessità di nominare un amministratore. 3) Attualmente gli altri tre villini sono stati acquistati da nuovi proprietari, con i quali si sono già riscontrati alcuni problemi di comunicazione soprattutto per quanto riguarda la gestione delle parti comuni. I nuovi vicini sono molto volenterosi ma ultimamente si sono fatti prendere un po' la mano, prendendo decisioni senza informarci preventivamente (premetto che due famiglie sono parenti e quindi gestiscono tutto come cosa loro). 3) Per evitare altre "incomprensioni" si è deciso che d'ora in poi si procederà mediante decisioni prese e verbalizzate in apposite riunioni. Loro chiedono che le decisioni vengano prese a maggioranza; io sostengo che, nel nostro caso, debbano essere prese all'unanimità in quanto siamo una piccola comunità e le parti comuni appartengono a tutti, quindi nessuno può decidere sulla proprietà di un altro soggetto. Vengo al caso concreto: vorrebbero eliminare una parte di area verde (di fronte al mio villino, guarda caso) per costruire un'area destinata al parcheggio. Posso oppormi a questa decisione? Hanno ragione loro che la maggioranza può decidere sulle parti comuni? 4) In questo caso, io vorrei allora proporre di nominare un amministratore super-partes, per una maggiore garanzia di correttezza, e che venga deliberato un regolamento. Visto che i villini sono esattamente identici, ha senso di parlare di determinazione di millesimi? E, nel caso dovesse valere il criterio della maggioranza, come si determina? Quattro villini, quattro voti? Oppure ogni proprietario vota per la sua quota parte (es. marito e moglie comproprietari al 50%, hanno mezzo voto ciascuno?). Non so se sono riuscita a spiegarmi, ringrazio comunque coloro che avranno la cortesia di darmi una risposta.
#2 Inviato 12 Gennaio, 2016 Se si ha un qualcosa in comune il condominio è costituito automaticamente a prescindere se sia o meno nominato un amministratore, nel vostro caso non obbligatorio, le decisioni abbisognano quindi della maggioranza doppia ossia di teste e di valore della proprietà, nel vostro caso se presenti tutti e quattro servono 3 voti a favore contro 1 (se presenti 3 servono 2 favorevoli) se vi è parità non potrà mai essere presa alcuna decisione perchè si avrà uno stallo perenne, premesso che il valore delle unità sia di identico valore e quindi ognuno possieda 250 millesimi. Il valore di ogni villino piò essere ricavato con vari criteri, per esempio col valore catastale, oppure con i metri quadrati od anche con la cubatura totale, ecc.. Le decisioni prese dalla maggioranza (doppia:teste+valore) sono obbligatorie anche per i dissenzienti minoritari
#3 Inviato 12 Gennaio, 2016 @ Denia La regola della maggioranza è sempre valida fatto salvo tutti all'unanimità non decidano in maniera diversa oppure esiste un RdC Contrattuale che lo disponga, ovvero nel vostro caso si devono applicare le norme del Codice Civile visto che con i nuovi venuti non c'è più l'unanimità tra tutti i condomini. Le delibere per parti comini, ovvero il giardino, vanno approvate con un voto per villetta (se abitata da un solo condomino), quindi 4 voti, e per l'innovazione prospettata sarà necessario approvare con il quorum del 5° comma dell'art. 1136 cc, ovvero con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi dei mlm, se siete in quattro e tutti presenti saranno necessari almeno 3 voti con 666.67 mlm
#4 Inviato 12 Gennaio, 2016 Grazie a tutti per la risposta, e grazie anche per la rapidità. Proverò a far valere il principio dell'unanimità ma, se non dovesse passare, come penso, mi regolerò di conseguenza. Ho letto che il condomino dissenziente può diffidare gli altri dall'eseguire opere che, a suo giudizio, gli rechino un danno. Spero di non dover avviare spiacevoli e costose cause legali, vorrei vivere in modo sereno e tranquillo con il vicinato come è sempre stato fino ad oggi. Mi auguro che il confronto e il buonsenso possano essere d'aiuto!
#5 Inviato 12 Gennaio, 2016 Grazie a tutti per la risposta, e grazie anche per la rapidità. Proverò a far valere il principio dell'unanimità ma, se non dovesse passare, come penso, mi regolerò di conseguenza. Ho letto che il condomino dissenziente può diffidare gli altri dall'eseguire opere che, a suo giudizio, gli rechino un danno. Spero di non dover avviare spiacevoli e costose cause legali, vorrei vivere in modo sereno e tranquillo con il vicinato come è sempre stato fino ad oggi. Mi auguro che il confronto e il buonsenso possano essere d'aiuto!Se la delibera, ovviamente regolarmente approvata riguarda le parti comuni e non tue private, non credo si possa parlare di danno nei tuoi riguardi.
