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pippoduk

Condominio senza amministratore..help!

pippoduk dice:

quindi io direi che li convoco e faccio mettere per iscritto che non si arriva ad un'accordo per nominare un amministratore esterno ed interno, anche se non siamo obbligati per legge a nominarlo; detto cio' mi preparo il ricorso al tribunale con art. 1105 corretto?

Ehm, credo che non basti mettere a verbale che non si vuole nominare un amministratore ma si deve mettere a verbale che l'assemblea non vuole prendere i provvedimenti indicati nell'ordine del giorno (messa in sicurezza ed altro...)

Insomma, devi dimostarre l'inerzia dell'assemblea a prendere qualsiasi decisione e non quella di non voler nominare l'amministratore.

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pippoduk dice:

quindi io direi che li convoco e faccio mettere per iscritto che non si arriva ad un'accordo per nominare un amministratore esterno ed interno,

Ormai che convochi, prevedi un sostanzioso Ordine del Giorno 😉
Così la bocciatura sistematica di ogni argomento in OdG rafforzerà maggiormente la tua futura tesi presso il giudice.

Modificato da albano59
ortografia
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albano59 dice:

Ormai che convochi, prevedi un sostanzioso Ordine del Giorno 😉
Così la bocciatura sistematica di ogni argomento in OdG rafforzerà maggiormente la tua futura tesi presso il giudice.

ma come faccio a convocare e fare oDG se noi non siamo nulla...cioe' siamo 7 condomini che si incontrano per la prima volta e faccio due righe con scritto motivazione incontro,data ora e che i partecipanti non vogliono nominare nessun amministratore.corretto?

albano59 dice:

Ormai che convochi, prevedi un sostanzioso Ordine del Giorno 😉
Così la bocciatura sistematica di ogni argomento in OdG rafforzerà maggiormente la tua futura tesi presso il giudice.

Pochi Argomenti e sostanziosi:

- codice fiscale condominio e obblighi ritenute di legge per servizi resi

- no lavori in nero e senza rispetto normativa prevenzione infortuni (indicazione di chi si fa carico di tal onere) 

- bilancio preventivo

- rendiconto

- ripartizione degli stessi su base millesimale 

O riesce a dimostrare realmente che è una Babele oppure non avrà successo. 

Come consigliato da @cacallo non far da solo: trovare (anche un bravo amministratore che sappia il fatto suo) e si faccia aiutare

pippoduk dice:

ma come faccio a convocare e fare oDG se noi non siamo nulla...cioe' siamo 7 condomini che si incontrano per la prima volta e faccio due righe con scritto motivazione incontro,data ora e che i partecipanti non vogliono nominare nessun amministratore.corretto?

Il condominio nasce di fatto quando ci sono almeno due proprietari con parti comuni.

In assenza di amministratore ciascun condòmino può convocare l'assemblea mettendoci l'ordine del giorno che gli pare.

Devi attenerti al disposto dellart. 66 di attuazione del codice civile che ti allego in calce:

 

 

Articolo 66 d.a.c.c.

L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l'ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

 Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal Presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.
 

 

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Non fare tutto da solo la cosa non è semplicissima. Occhio a non buttar soldi inutilmente. 

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Quella potrebbe essere la via più semplice, se escludiamo l'escamotage suggerito da camillo50, tuttavia se dovesse andare buca, poi che farai?

 

Io però resto con un dubbio che è prima pratico, poi procedurale, ovvero: se non esiste amministratore nominato, come farebbe ad esistere il c/c del Condominio? Dove "girano" i soldi per le spese comuni?

 

Io, da "fuso" mi guarderei un attimo alcuni documenti essenziali alla corretta gestione del condominio, sia che ci sia un amministratore interno, sia che ci sia un amministratore esterno, e poi sceglierei la via procedurale più appropriata, evitandomi così la volontaria giurisdizione di cui le spese resteranno a carico tuo.

 

Però per essere sicuro della via alternativa (ex artt. 1129 e 1130 c.c.) bisognerebbe partire almeno analizzando su che c/c transitano i versamenti delle quote condominiali.

Capisco che è molto più semplice un ricorso in volontaria giurisdizione se sei disposto a spendere senza ristoro, io però cercherei di capire se ci possano essere vie alternative con ristoro delle spese e ciò, obbligatoriamente, necessita dell'esame dei documenti che attestino la situazione attuale del tuo condominio.

pippoduk dice:

ma come faccio a convocare e fare oDG se noi non siamo nulla...cioe' siamo 7 condomini che si incontrano per la prima volta e faccio due righe con scritto motivazione incontro,data ora e che i partecipanti non vogliono nominare nessun amministratore.corretto?

E il giudice si fa due risate...

albano59 dice:

è indispensabile un passaggio assembleare con tanto di verbalizzazione affinchè esista un documento scritto dal quale risulti che la maggioranza condominiale è contraria alla nomina di un amministratore.

In questo caso ci sarebbe l'espressione della maggioranza e il ricorso ex art 1105 cc sarebbe improcedibile

cacallo dice:

Però per essere sicuro della via alternativa (ex artt. 1129 e 1130 c.c.) bisognerebbe partire almeno analizzando su che c/c transitano i versamenti delle quote condominiali.

Trib. Milano 16 novembre 2015 n. 12843

 

Laddove il condominio non si componga di almeno nove partecipanti, ossia del numero minimo indicato dall'art. 1129 c.c. al ricorrere del quale è obbligatoria la nomina dell'amministratore, è inammissibile il ricorso all'Autorità Giudiziaria affinché vi provveda in sostituzione dell'assemblea inerte


Fonte: https://www.condominioweb.com/amministratore-di-condominio.13729

Modificato da Massi
cacallo dice:

 

Io però resto con un dubbio che è prima pratico, poi procedurale, ovvero: se non esiste amministratore nominato, come farebbe ad esistere il c/c del Condominio? Dove "girano" i soldi per le spese comuni

Figurati.. Questi manco hanno un CF, manco avran mai operato le ritenute, mai assolto agli obblighi di legge in materia Testo Unico 2008, mai...

Poveri noi, credono di vivere alla giornata... Mi meraviglio abbiano Assicurazione Fabbricato (gli sarà apparsa la Madonna?) 

Che Babele 🥶

pippoduk dice:

ma come faccio a convocare e fare oDG se noi non siamo nulla...cioe' siamo 7 condomini che si incontrano per la prima volta e faccio due righe con scritto motivazione incontro,data ora e che i partecipanti non vogliono nominare nessun amministratore.corretto?

Qui è ben spiegato quello che puoi fare:

 

https://www.lavorincasa.it/le28099amministratore-del-piccolo-condominio/

 

anche se riferito al testo dell'art 1129 cc ante riforma, che prevedeva un minimo di 4 condomini per l'obbligo della nomina 

Salve.

Premesso che sarebbe utile capire, in concreto,

per quali motivi si vuole nominare un amministratore professionista

(inerzia?significa che c'è già stato qualche tentativo di fare, ad esempio, la spicconatura...

oppure necessità di mettersi in regola, ad esempio con una ditta di pulizie, o solo per screzi tra proprietari)

bisogna sapere che l'intento del legislatore,

che ha escluso dall'obbligo di un amministratore per i condomìni fino ad 8 condòmini

(cioè fino ad 8 proprietari, quindi se abbiamo un palazzo di 16 appartamenti con 2 proprietari non c'è obbligo di amministratore...ma è chiaro che ciò non significa che possono essere dei fuorilegge!)

è stato quello di non caricare di spese obbligatorie

(conto corrente, 770, certificazioni uniche, amministratore....)

i "piccoli" condomìni,

anche se questo causa non pochi problemi nei condomìni problematici, seppur "piccoli".

Detto ciò, ricordo a noi tutti che bisognerebbe,

prima,

capire se esiste un regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali.

Slowhand dice:

Salve.

Premesso che sarebbe utile capire, in concreto,

per quali motivi si vuole nominare un amministratore professionista

(inerzia?significa che c'è già stato qualche tentativo di fare, ad esempio, la spicconatura...

oppure necessità di mettersi in regola, ad esempio con una ditta di pulizie, o solo per screzi tra proprietari)

bisogna sapere che l'intento del legislatore,

che ha escluso dall'obbligo di un amministratore per i condomìni fino ad 8 condòmini

(cioè fino ad 8 proprietari, quindi se abbiamo un palazzo di 16 appartamenti con 2 proprietari non c'è obbligo di amministratore...ma è chiaro che ciò non significa che possono essere dei fuorilegge!)

è stato quello di non caricare di spese obbligatorie

(conto corrente, 770, certificazioni uniche, amministratore....)

i "piccoli" condomìni,

anche se questo causa non pochi problemi nei condomìni problematici, seppur "piccoli".

Detto ciò, ricordo a noi tutti che bisognerebbe,

prima,

capire se esiste un regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali.

esistono solo tabelle millesimali, voglio mettere l'amminmistratore interno o esterno per regolarizzare donna pulizia, eventuali danni (fognature, facciata ecc ecc). Avere solo 1 personal con cui interlocuire che si assuma le responsabilita' e il corretto funzionamento delle parti comuni.

per piacere indicatemi la via piu' veloce e piu' gratuita senza avvocati di mezzo

Salve, leggo il vs post. Anche se è vero che si tratta di una figura di condominio "minor" per il quale la legge non prevede obbligo di nomina di amm condominiale è pur vero che si tratta di una figura di "comunione" per cui è possibile che venga nominato un amministratore della comunione.. Saluti. camillo il grande

 

Ho cancellata la promozione pubblicitaria 

Modificato da camillo50
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Slowhand dice:

è stato quello di non caricare di spese obbligatorie

(conto corrente, 770, certificazioni uniche, amministratore....)

Pazienza conto corrente e costo amministratore, ma i piccoli condomìni sono sostituti d'imposta esattamente come tutti gli altri condomìni, non facciamo passare l'idea che i condomìni piccoli possano far effettuare le manutenzioni in profondo nero.

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Inf

Danielabi dice:

Pazienza conto corrente e costo amministratore, ma i piccoli condomìni sono sostituti d'imposta esattamente come tutti gli altri condomìni, non facciamo passare l'idea che i condomìni piccoli possano far effettuare le manutenzioni in profondo nero.

Infatti nessuno pensa di dire il contrario...

Solo che le spese "fisse" in genere un condomìnio non obbligato dalla legge non le ha.

Se poi le ha e decide di andare contro legge...sbaglia!

Detto ciò, non c'è obbligo, ma se in un'assemblea decidono di nominarlo,

si può.

Il problema è che bisogna farlo capire a chi non lo vuole.

Come?

In genere si riesce a farlo quando BISOGNA(per vetustà)fare i lavori di manutenzione ordinaria.

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camilloilgrande dice:

Per quanto attiene ai costi per provvedersi al deposito del ricorso - che potrebbe avvenire per via telematica            Saluti. camillo il grande

Li fate i ricorsi ex art. 1105 c.c. per impossibilità ex artt. 1106 c.c. e 2051 c.c.?

 

A parte gli obblighi fiscali e normativi che non si potrebbero eludere comunque, un regolamento ed una figura che lo faccia rispettare deve esistere, obblighi che nel caso dell'opener attualmente sembrerebbero elusi.

 

I comunisti possono chiedere la nomina dell’amministratore solo contestualmente alla richiesta di provvedimenti utili alla gestione della cosa comune; poi alla fine del mandato giudiziale, messa in ordine la comunione con tutto quello che serve ed è ineludibile, decideranno se mantenere il giudiziale che così diventa ordinario, oppure se lo gestiscono con un interno, loro diritto, ma rispettando tutte le norme fiscali, di sicurezza e normative, compresa la tranquillità dell'opener che sembra non abbia particolari problemi ad essere "virtuoso", essendo quasi un "esterno".

 

Se a qualcuno basta come indicazione su cosa scrivere sul ricorso, bene, diversamente non serve insistere oltre.

Modificato da camillo50
Ho tolto la pubblicità net testo di camilloilgrande

Visto che non c'è risposta, per me quello sarebbe un ricorso tipicamente ex art. 696 bis c.p.c., però non è né alla portata del singolo istante (serve un legale), né presuppone il numero di "teste" trattandosi di obbligazioni proprie, e bisogna passare necessariamente per la mediazione obbligatoria.

Complessivamente viene a costare, almeno nella fase iniziale, meno di un ricorso in volontaria giurisdizione e, se non si è troppo buoni da abbandonarle, prevede anche il ristoro di tutte le spese, oneri ed onorari.

cacallo dice:

un ricorso tipicamente ex art. 696 bis c.p.c

Quindi tu faresti fare un accertamento tecnico con nomina Giudiziale per "cristallizzare" quanto sia di fatto necessario compiere in quella realtà condominiale per portarla a "regime"? Ho inteso bene?

Ma allora non sarebbe più semplice esporlo direttamente nella domanda fatta al Tribunale ex art. 1105 ex volontaria giurisdizione in modo che ottenuto l'incarico l'Amministratore si muova ra i paletti indicati direttamente daql Giudice nel soglio di quanto richiestogli/prospettato dall'istante? Dirai tu: ehh, mica ascolta l'istante... quindi necessità 696 cpc?

Massi dice:

In questo caso ci sarebbe l'espressione della maggioranza e il ricorso ex art 1105 cc sarebbe improcedibile

Solo con "nomina amministratore" in OdG, probabilmente è come dici tu.
Ma se l'Odg è bello rifornito (nomina amministratore, richiesta codice fiscale, apertura conto corrente dedicato, bilancio preventivo, pulizia scale, restauro facciate, varie ed eventuali) e su tutta la linea risulta verbalizzata  la costante non approvazione...

... allora la condizione posta dall'ultimo comma del 1105 c.c. è più che dimostrata ("se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune [...] ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria").

 

Semmai rimarrà solo da comprendere QUALE sia la via giudiziaria più utile da intraprendere, e qui mi spiace tanto per l'O.P. ma la via non si sceglie e non si intraprende con uno spannometrico fai da te, bensì bisogna rendersi conto che ci si deve necessariamente appoggiare ad un legale.

albano59 dice:

Solo con "nomina amministratore" in OdG, probabilmente è come dici tu.
Ma se l'Odg è bello rifornito (nomina amministratore, richiesta codice fiscale, apertura conto corrente dedicato, bilancio preventivo, pulizia scale, restauro facciate, varie ed eventuali) e su tutta la linea risulta verbalizzata  la costante non approvazione...

... allora la condizione posta dall'ultimo comma del 1105 c.c. è più che dimostrata ("se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune [...] ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria").

 

Semmai rimarrà solo da comprendere QUALE sia la via giudiziaria più utile da intraprendere, e qui mi spiace tanto per l'O.P. ma la via non si sceglie e non si intraprende con uno spannometrico fai da te, bensì bisogna rendersi conto che ci si deve necessariamente appoggiare ad un legale.

La nomina dell'amministratore in un condominio di meno di 9 condomìni non è un provvedimento necessario. Per il resto delle ipotesi è un altro discorso, perché se la maggioranza vota no, il ricorso ex art 1105 diventa non esperibile/improcedibile e diventa necessario impugnare la delibera per illegittimità e chiedere in subordine la condanna del condominio ad adottare i provvedimenti oggetto della delibera illegittima

Modificato da Massi

Ecco!

Vedi, che a forza di ravanare nel torbido una soluzione praticabile è emersa 😊

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Probabile che mi sbaglio, 

ma ritengo che rivolgersi al giudice in condominio debba essere l'ultima delle possibilità.

O, almeno, prima bisogna esperire TUTTI i tentativi. 

Vivere in comunità è già difficile senza avvelenare i pozzi. 

Si può partire dal non pagare per una ditta che lavora in nero, chiarendo che si pagherà quando si regolarizza(fattura, r.a., cert. Unica, 770) e vedrete che l'amministratore in pectore che ora gestisce... Scomparirà. 

Plutone dice:

Ho inteso bene?

Si, ma ex 696 bis c.p.c. Formalmente non contenzioso, moderatamente contenzioso in sede di ATP, contenzioso  se mi costringi a procedere nonostante la "prova provata" poi.

Così superi, alla grande, l'eccezione "mancanza teste" in un procedimento normale, e ti eviti pure la volontaria giurisdizione, ovvero che ti resti il carico delle spese necessarie senza rivalsa.

Se ci pensi, questo tipo di procedimento per obbligazioni proprie di un condominio minore, ha pure altro vantaggio procedurale, ovvero l'interesse ad agire ex art. 2051 c.c.. 

E' un tipo di procedimento poco usuale ma, nella situazione descritta dall'opener, è l'unico esperibile appunto "senza avvelenare i pozzi", perché le obbligazioni omesse nel condominio dell'opener sono ineludibili; poi se le adempirà un amministratore interno o un esterno, diventa irrilevante ed ultroneo. Qualcuno lo deve fare.

In altre parole nella richiesta assemblea per la regolarizzazione del condominio minore non ti potrebbero ignorare a prescindere perché, diversamente, li puoi condurre proprio li superando le difficoltà di un ricorso "canonico" svolto da un "condomino esterno" (che apparirebbe sfornito di legittimazione ex art. 2051 c.c. ad esempio sulla spesa pulizie scale a nero e le bollette comuni).

Se gli altri condomini la capiscono, bene; diversamente lo capiranno per forza e senza che l'opener debba rimetterci le spese della volontaria giurisdizione.

Modificato da cacallo
Slowhand dice:

Si può partire dal non pagare per una ditta che lavora in nero, chiarendo che si pagherà quando si regolarizza(fattura, r.a., cert. Unica, 770) e vedrete che l'amministratore in pectore che ora gestisce... Scomparirà.

Il non pagare non è una soluzione perchè l'opener ha già detto che lui abita al pian terreno con ingresso autonomo ed è già escluso dalle spese di pulizia e della luce.

L'unica spesa alla quale l'opener contribuisce è quella della polizza globale fabbricati.

L'opner vuole l'amministratore a prescindere ma attualmente l'unico appiglio che ha è quello di far cessare il lavoro di pulizie in nero. Ottenuto ciò si dovrà rassegnare a rimanere senza amministratore e non essendoci obbligo di amministratore vengono meno tutti gli obblighi legati a questa figura come, ad esempio, l'obbligo di aprire un conto corrente condominiale, tenere tutti i registri e presentare un rendiconto secondo il dettato dell'art. 1130-bis.... sono tutti obblighi dell'amministratore:

no amministratore... no party

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