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pippoduk

Condominio senza amministratore..help!

cacallo dice:

Questo è il motivo che abilita l'opener alla richiesta di nomina di un amministratore.

E questo dove lo leggi?

cacallo dice:

Innanzitutto bisogna, prima di filosofeggiare, capire la situazione di quel condominio.

Sono sotto obbligo per numero dei condomini, apparentemente, non per numero unità.

Questo è il motivo che abilita l'opener alla richiesta di nomina di un amministratore.

Se è pacifico che il condominio si forma di fatto, con la prima vendita di unità immobiliari (frazionamento già unica proprietà), molti darebbero per assodato che il Regolamento di Condominio, la gestione con riversamento iva (anziché a nero), la sicurezza dell'edificio (obbligo di verifica biennale della corretta messa a terra per l'impianto scale) potrebbero non esistere se non si raggiunge la soglia fatidica delle "teste".

Per me non è così: sorge il condominio e sorgono anche gli obblighi del condominio; se quello che lo amministra da interno è in grado di gestirlo correttamente, bene e si fa a meno dell'amministratore esterno; diversamente chiunque dei condomini può chiedere che sia nominato un amministratore, inizialmente giudiziale, poi se vorranno contrattuale.

Questa è solo l'ultima delle ragioni per esigere che ci sia una persona "rappresentante" del condominio; chi controlla e certifica la regolarità degli impianti elettrici comuni (vano scale) che non sono coperti da polizza R.C. se non hai svolto le verifiche corrette della conformità della messa a terra?

 

C'è già Morronese66, che glielo spiegasse lui all'O.P. cosa è l'obbligo del riversamento IVA in condominio ed a quali sanzioni si va in contro con gestioni "aumma, aumma" descritte dall'Opener.

 

Io però sono stanco di liti sul forum per chi mi vorrebbe propinare DOGMI che vanno forse bene in astratto, non nella realtà, caso per caso da analizzare, con cui debbono vivere gli utenti di questo Forum.

 

io penso di essere stato chiaro nel porre la mia situazione e chiedo semplicemente se posso fare ricorso al TRIBUNALE di Brescia da solo o per forza con 700 euro da un avvocato e sopratutto su che articolo fare il ricorso!

cacallo dice:

Innanzitutto bisogna, prima di filosofeggiare, capire la situazione di quel condominio.

Sono sotto obbligo per numero dei condomini, apparentemente, non per numero unità.

Questo è il motivo che abilita l'opener alla richiesta di nomina di un amministratore.

Se è pacifico che il condominio si forma di fatto, con la prima vendita di unità immobiliari (frazionamento già unica proprietà), molti darebbero per assodato che il Regolamento di Condominio, la gestione con riversamento iva (anziché a nero), la sicurezza dell'edificio (obbligo di verifica biennale della corretta messa a terra per l'impianto scale) potrebbero non esistere se non si raggiunge la soglia fatidica delle "teste".

Per me non è così: sorge il condominio e sorgono anche gli obblighi del condominio; se quello che lo amministra da interno è in grado di gestirlo correttamente, bene e si fa a meno dell'amministratore esterno; diversamente chiunque dei condomini può chiedere che sia nominato un amministratore, inizialmente giudiziale, poi se vorranno contrattuale.

Questa è solo l'ultima delle ragioni per esigere che ci sia una persona "rappresentante" del condominio; chi controlla e certifica la regolarità degli impianti elettrici comuni (vano scale) che non sono coperti da polizza R.C. se non hai svolto le verifiche corrette della conformità della messa a terra?

 

C'è già Morronese66, che glielo spiegasse lui all'O.P. cosa è l'obbligo del riversamento IVA in condominio ed a quali sanzioni si va in contro con gestioni "aumma, aumma" descritte dall'Opener.

 

Io però sono stanco di liti sul forum per chi mi vorrebbe propinare DOGMI che vanno forse bene in astratto, non nella realtà, caso per caso da analizzare, con cui debbono vivere gli utenti di questo Forum.

 

Ancora non hai spiegato perché il tribunale di Milano non la pensa come te. Qui sei tu che fai filosofia, non altri. Spiega all'op che cosa scrivere in premessa di ricorso, cioè su che basi di diritto poi chiede al giudice di nominare un amministratore. Sentiamo:

premesso che all' art.... Cc sussiste obbligo/diritto dei condominii con meno di 8 partecipanti a nominare un amministratore....

Sentiamo.

pippoduk dice:

io penso di essere stato chiaro nel porre la mia situazione e chiedo semplicemente se posso fare ricorso al TRIBUNALE di Brescia da solo o per forza con 700 euro da un avvocato e sopratutto su che articolo fare il ricorso!

Per me si per i motivi che ti ho già detto, ma io ti sconsiglio il "fai da te" che su queste questioni dovresti evitare perché, diversamente, non potresti raggiungere il tuo scopo.

 

Io ti consiglierei, ma io sono considerato "fuso", maleducato forse anche saccete e/o tuttologo, di parlare prima con un'associazione di piccoli proprietari immobiliari della tua zona per capire se sei obbligato alla volontaria giurisdizione, oppure se c'è margine di azione per la mancanza del Regolamento di Condominio, e della figura "Rappresentante" sia legale, che fiscale.

Secondo me ci potrebbe essere, però altri pensano che io sragioni; quindi vedi te.

 

Un saluto.

 

  • Mi piace 1
Massi dice:

premesso che all' art.... Cc sussiste obbligo/diritto dei condominii con meno di 8 partecipanti a nominare un amministratore....

Sentiamo.

Per l'ultima volta:

Non è assolutamente vero che la mancanza delle "teste" mi possa imporre di restare senza regolamento di condominio, gestioni a nero, sicurezza degli impianti omessa e quant'altro l'opener ci dice mancanti.

Forse bisognerebbe leggere tutta la sentenza e vedere se può attanagliarsi al caso concreto; chi ti dice che in quel condominio di MIlano l'amministratore interno non sapesse gestire correttamente quel condominio?

 

Praesumpto de praesumpto? (vietati ai Giudici ma ammessi nel Forum?). Dacci tu la prova che la mancanza delle "teste" mi debba costringere a nero e/o illegalità (non solo illiceità); io questo non lo condivido.

 

o.t.: Io ho seguito le discussioni a cui ha partecipato Plutone per capire per quale motivo ha escluso alcuni utenti; credo che questa discussione possa essere il fattore scatenante della scelta di Plutone.

cacallo dice:

Non è assolutamente vero che la mancanza delle "teste" mi possa imporre di restare senza regolamento di condominio, gestioni a nero, sicurezza degli impianti omessa e quant'altro l'opener ci dice mancanti.

Forse bisognerebbe leggere tutta la sentenza e vedere se può attanagliarsi al caso concreto; chi ti dice che in quel condominio di MIlano l'amministratore interno non sapesse gestire correttamente quel condominio?

Non ci stiamo capendo cacallo. L'op non vuole fare ricorso per esperire un astratto diritto alla buona amministrazione, ma vuole chiedere al giudice di nominare un amministratore. I ricorsi, in astratto, sono di due fattispecie:

_ ex art 1129 cc, ma non è esperibile visto che non esiste alcun diritto alla nomina di un amministratore nei condominii con un numero di condomini inferiore ai 9 (trib Milano)

_ ex art 1105 comma 4 cc, ma non è esperibile, perché nel caso di op non c'è nessuna inerzia assembleare né alcun provvedimento inattuato (trib la spezia).

Quindi che ricorso gli facciamo scrivere a op, il "ricorso ex condomìno stufo"?

Sentiamo e, gentilmente, basta con la "filosofia". 

pippoduk dice:

Ragazzi intanto grazie per la partecipazione, la mia domanda e questione è molto piu' semplice...provo a riassumerla:

1) siamo 7 proprietari di casa 9 unita' immobiliari- ovvero 9 appartamenti-  piu' i posti auto coperti e qualche cantina )

2) non esistiamo formalmente, c'è una di noi 7 che in base alla tabella millesimale ripartisce la quota della RC FABBRICATO. Basta non abbiamo altre spese, non a parte la luce dei garage,la luce scala, la signora pulizia ( in nero ) . Queste spese vengono ripartite in millesimi e stop.

3) non abbiamo un regolamente, non abbiamo mai nominato formalmente un amm. interno ne esterno.

 

4) gli altri 6 proprietari va bene questa situazione a me no.

 

Io mi sono stufato di questa situazione, perche' adesso ci sarebbero da rifare la faccaita, se si intasa una fogna..ecc ecc...

Quindi chiedo come posso fare da solo dato che a scrivere sono capace in maniera formale ( verbali,notifiche..ecc) senza dover dare mandato ad un AVv. che mi ha chiesto 700 euro!!!

tutto qui...ovviamente il tribunale sarebbe quello di Brescia.

 

grazie a chi mi dara' una mano.

una strada rognosa c'è ed è semplice anche se lunghetta, ma  gratuita o quasi.

 

Alla signora che raccoglie i fondi scrivi una letterina dove gli comunichi che da oggi in poi, sino a quando non ci sarà la corretta organizzazione del condominio tu non verserai a lei nessun altro acconto per la gestione, ma che costituirai un libretto dove depositerai i fondi richiesti che potranno essere immediatamente disponibili non appena regolata la cosa.   Fatto ciò, ti metti sulla riva del fiume ed aspetti.   Forse per il primo anno resisteranno, ma tu sei apposto.   Un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo non te lo potranno fare.     Naturalmente così ti inimicherai tutti gli altri.    A te la scelta se avere tutti contro o ingoiare il rospo.  

 

  • Mi piace 3
camillo50 dice:

una strada rognosa c'è ed è semplice anche se lunghetta, ma  gratuita o quasi.

 

Alla signora che raccoglie i fondi scrivi una letterina dove gli comunichi che da oggi in poi, sino a quando non ci sarà la corretta organizzazione del condominio tu non verserai a lei nessun altro acconto per la gestione, ma che costituirai un libretto dove depositerai i fondi richiesti che potranno essere immediatamente disponibili non appena regolata la cosa.   Fatto ciò, ti metti sulla riva del fiume ed aspetti.   Forse per il primo anno resisteranno, ma tu sei apposto.   Un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo non te lo potranno fare.     Naturalmente così ti inimicherai tutti gli altri.    A te la scelta se avere tutti contro o ingoiare il rospo.  

 

ma gia adesso non verso nulla in quanto il mio appartemento essendo al piano terra, ed avendo un civico mio, acqua,luce e gas indipendente, non ho nulla in comune con gli altri appartamenti. Ovviamente pago solo la RC del fabbricato perche' mi conviene. Detto cio' non partecipo alla luce scala,luce garage..ecc ecc.

Ovviamente non possono fare nessun decreto ingiuntivo in quanto non esistiamo formalmente. io vorrei fare qualcosa di piu' pero' perche voglio che ci diano un amministratore o convincere a farlo mettere! ma qui è difficile perche gli altri 6 non vogliono uscire una lira

Certo Camillo. 

Però così lo costringiamo a porsi contro... (vero che lo sarebbe pure con il ricorso al Giudice) 

Io penso che, se guardiamo al motivo per cui esiste un amministratore (ed è previsto pure istituto prorogatio) ossia che un Condominio non possa esser lasciato in balia di sè stesso con grave danno proprio e dei terzi, si possa agilmente comprendere la rstio legis del 1129: non c'è obbligo all'amministratore assembleare, ma non c'è nemmeno un divieto espresso perché non ne venga nominato uno giudiziario e proprio in quei casi, rilevati, per cui la vita in condominio non solo sia impossibile ma pure rischiosa per la collettività (debiti non pagsto, lavori fatti senza rispetto notmativa infortuni, tasse evase) 

Ora non credo che il nostro legislstore abbia scientemente lasciato a sé stessi i condómini a prescindere e sempre (addirittura elevando ad 8 il limite)!

Se danno prova di sapersi ben amministrare nessun problema, ma se ci sono seri problemi: che il Giudice intervenga, nomini un amministratore ex 1105 e per tutto il tempo e sino a quando i consociati non dimostreranno di saper gestire nel rispetto normativo la compagine condominiale. 

La sentenza Trib. La Spezia che ho citato si inserisce in tal canale di pensiero. 

Diversamente sarà solo Far West facendosi ragioni da sé stessi

Saluti. 

Modificato da Plutone
camillo50 dice:

una strada rognosa c'è ed è semplice anche se lunghetta, ma  gratuita o quasi.

 

Alla signora che raccoglie i fondi scrivi una letterina dove gli comunichi che da oggi in poi, sino a quando non ci sarà la corretta organizzazione del condominio tu non verserai a lei nessun altro acconto per la gestione, ma che costituirai un libretto dove depositerai i fondi richiesti che potranno essere immediatamente disponibili non appena regolata la cosa.   Fatto ciò, ti metti sulla riva del fiume ed aspetti.   Forse per il primo anno resisteranno, ma tu sei apposto.   Un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo non te lo potranno fare.     Naturalmente così ti inimicherai tutti gli altri.    A te la scelta se avere tutti contro o ingoiare il rospo.  

 

Camillo, questa strada è rischiosa per op, perché se è vero che il DI  non può essere chiesto, può sempre essere esperita domanda attraverso atto di citazione. Probabilmente nessuno lo farà, ma il rischio c'è

camillo50 dice:

una strada rognosa c'è ed è semplice anche se lunghetta, ma  gratuita o quasi.

 

Alla signora che raccoglie i fondi scrivi una letterina dove gli comunichi che da oggi in poi, sino a quando non ci sarà la corretta organizzazione del condominio tu non verserai a lei nessun altro acconto per la gestione, ma che costituirai un libretto dove depositerai i fondi richiesti che potranno essere immediatamente disponibili non appena regolata la cosa.   Fatto ciò, ti metti sulla riva del fiume ed aspetti.   Forse per il primo anno resisteranno, ma tu sei apposto.   Un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo non te lo potranno fare.     Naturalmente così ti inimicherai tutti gli altri.    A te la scelta se avere tutti contro o ingoiare il rospo.  

 

Beh, l'unica cosa irregolare è la pulizia scale in nero ma se l'assemblea regolarizza le pulizie e poi delibera l'approvazione di un preventivo spese, credo che a poco servirà mettere a disposizione la quota su un libretto perchè intanto saranno interrotta l'utenza della luce.

Il problema dell'opener è che lui non vuole responsabilità in solido quindi non accetterebbe neanche un'autogestione perfetta e/o ubn'esenzione totale dalle spese. Più che una questione di denaro, l'opener non vuole essere responsabile in solido di eventuali danni procurati da cadute di cornicione.

Il ricorso al Giudice può farlo se effettivamente l'edificio versa in cattive condizioni ed in tal caso, se l'assemblea non provvede a mettere in sicurezza l'edificio, il Giudice potrebbe ANCHE nominare un amministratore per risolvere la questione della sicurezza.

Se lo scopo dell'opener è solo quello di chiedere la nomina di un amministratore per non assumersi responsabilità in solido, a mio avviso ci sono due alternative:

1) vende ed acqusta in un condominio con più di 8 condòmini

2) vende ed acquista un'abitazione singola in modo da risolvere una volta per tutte ogni rogna condominiale.

 

  • Mi piace 2
Plutone dice:

che il Giudice intervenga

Il giudice interviene se può. Finché op non sollecita un pronunciamento assembleare su qualsiasi problematica, il giudice non può intervenire ex art 1105 cc.

 

In materia di gestione condominiale il ricorso all’autorità giudiziaria ex art. 1105 cod. civ. presuppone ipotesi tutte riconducibili ad una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari e per assenza di una maggioranza o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata; detta norma non è, invece, applicabile quando l’assemblea condominiale abbia approvato dei lavori considerati necessari per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio, contestati da taluni compartecipanti, in quanto l’intervento del giudice in tal caso si risolverebbe in un’ingerenza nella gestione condominiale ed in una sovrapposizione della volontà assembleare” (Cass Sez. 2, Sentenza n. 5889 del 20/04/2001);

Modificato da Massi
Leonardo53 dice:

problema dell'opener è che lui non vuole responsabilità in solido quindi non accetterebbe neanche un'autogestione perfetta e/o ubn'esenzione totale dalle spese.

Giusto.

Se è cosi, allora non troverà alcun rimedio e dovrà adattarsi alle corrette scelte degli altri 

Leonardo53 dice:

Se lo scopo dell'opener è solo quello di chiedere la nomina di un amministratore per non assumersi responsabilità in solido, a mio avviso ci sono due alternative:

1) vende ed acqusta in un condominio con più di 8 condòmini

2) vende ed acquista un'abitazione singola in modo da risolvere una volta per tutte ogni rogna condominiale.

Concordo

Plutone dice:

Giusto.

Se è cosi, allora non troverà alcun rimedio e dovrà adattarsi alle corrette scelte degli altri 

ragazzi il problema che non siamo capaci ad autogestirci.

Secondo luogo ci sono tante cose che non vanno ( es. contatore luce allaciato alla condomina che calcola lei le spese,sig.ra pul. in nero, pitturare le facciate bisogna farlo sempre raccogliendo soldi e poi darle al pittore..ecc ecc ecc)

A me va bene che si regolarizzi anche uno di noi, ma con tutti i crismi del caso ( delibera di approvazione reoglamento,delibera millesimi, ecc ecc)

pero' nessuno si vuole prendere la responsabilita' e quindi serve un AMM esterno.

Leonardo53 dice:

Se lo scopo dell'opener è solo quello di chiedere la nomina di un amministratore per non assumersi responsabilità in solido, a mio avviso ci sono due alternative:

1) vende ed acqusta in un condominio con più di 8 condòmini

Onestamente se lo scopo fosse quello, manco in un condominio con + di 8 dovrebbe andare. 

La presenza di un Amministratore non lo esclude dalla responsabilità solidale quale proprietario... pensa sl caso in cui si lasciano le scale al nero e l'amministratore non riesce ad imporre una ditta regolare, o pensa ad un infortunio sul lavoro per opere straordinarie di appalto (committente sono i condómini) 

  • Mi piace 1
pippoduk dice:

A me va bene che si regolarizzi anche uno di noi, ma con tutti i crismi del caso ( delibera di approvazione reoglamento,delibera millesimi, ecc ecc)

Forse non lo sa fare nessuno.

Perchè non ti proponi tu  di farti nominare amministratore interno e di amministrare con tutti i crismi?

pippoduk dice:

pero' nessuno si vuole prendere la responsabilita' e quindi serve un AMM esterno.

Ma fammi capire, nessuno vuole prendersi la responsabilità della proprietà, incluso te? 

Ed allora prendi per stanchezza gli altri sei smettendo di pagare anche quel poco che paghi. Perchè se incidi sui loro portafogli (visto che sembrano raspe!), , forse diventeranno più disponibili a rivedere le loro posizioni ovvero diventeranno più disponibili alla nomina di un amministratore.
Altrimenti usi il tuo portafoglio avvalendoti di un legale, attenendoti alle sue direttive per tentare di ottenere la nomina giudiziale dell'amministratore.

Altrimenti - come già segnalato - semplicemente cambi lidi vendendo la tua u.i.


 

Leonardo53 dice:

Perchè non ti proponi tu  di farti nominare amministratore interno 

Buonanotte !  😊
Sta cercando il sistema (impossibile a mio avviso) per sottrarsi alle responsabilità come condòmino... figuriamo se accetta anche quelle di rappresentante condominiale o amministratore interno 🤗
Ciaone 🖐️ direi...

albano59 dice:

Ed allora prendi per stanchezza gli altri sei smettendo di pagare anche quel poco che paghi. Perchè se incidi sui loro portafogli (visto che sembrano raspe!), , forse diventeranno più disponibili a rivedere le loro posizioni ovvero diventeranno più disponibili alla nomina di un amministratore.
Altrimenti usi il tuo portafoglio avvalendoti di un legale, attenendoti alle sue direttive per tentare di ottenere la nomina giudiziale dell'amministratore.

Altrimenti - come già segnalato - semplicemente cambi lidi vendendo la tua u.i.


 

Buonanotte !  😊
Sta cercando il sistema (impossibile a mio avviso) per sottrarsi alle responsabilità come condòmino... figuriamo se accetta anche quelle di rappresentante condominiale o amministratore interno 🤗
Ciaone 🖐️ direi...

Nessuno si assume la responsabilita' incluso me, ci sono i professionisti e vanno pagati.

Voglio veder quando succedere un guasto alle tubature, fogne, mettere estintori a norma..ecc ecc come faranno.

Io pero' mi devo tutelare e se succede un danno a terzi siamo tutti responsabili in solido penalmente e civilmente ma questi non capiscono.

Non voglio buttare 700 euro per avvocato .

Non ci credo che non esiste che un libero cittadino non possa depositare presso il tribunale un esposto civile per spiegare la situazione e avere qualche articolo del CC per far nominare d'ufficio un amministratore. Attendo e spero che qualcuno mi illumini.

Ovviamente sto solo pagando la RC CONDOMINIALE il minimo indispensabile.

pippoduk dice:

Non ci credo che non esiste che un libero cittadino non possa depositare presso il tribunale un esposto civile per spiegare la situazione e avere qualche articolo del 

Si esiste art 1105

Volontaria giurisdizione Tribunale di Brescia

Come ti è gia stato spiegato, PRIMA DI RIVOLGERTI AL GIUDICE, è indispensabile un passaggio assembleare con tanto di verbalizzazione affinchè esista un documento scritto dal quale risulti che la maggioranza condominiale è contraria alla nomina di un amministratore.

 

Quel verbale assembleare diventerà il tuo veicolo e motivato argomento per rivolgerti al giudice e chiedergli la nomina giudiziale di un amministratore.
Senza questa prova cosa vai a chiedere e raccontare al giudice ? Potresti anche inventarti tutto...

Chiedi un amministratore che vi regolarizzi in tutto e permanga finché Assemblee di Condominio non dimostrino che i consocisto rispettano la legge

Modificato da Plutone
pippoduk dice:

Non voglio buttare 700 euro per avvocato .

Ogni Tribunale ha le sue regole ed alcuni Tribunali ammettono il ricorso in volontaria giurisdizione senza avvocato mentre altri lo ammettono solo con avvocato.

Poichè hai detto che il tuo Tribunale di competenza è quello di Brescia, la prima cosa che deve fare è quella di recarti alla Cancelleria di volontaria giurisdizione e chiedere se puoi presentare il ricorso da solo.
al link in calce trovi tutti i riferimenti della Cancelleria di Brescia:

https://www.tribunale.brescia.giustizia.it/personale.aspx?id_ufficio_giudiziario=563&id_ufficio=3214

 

  • Mi piace 1
Plutone dice:

Si esiste art 1105

Volontaria giurisdizione Tribunale di Brescia

quindi io direi che li convoco e faccio mettere per iscritto che non si arriva ad un'accordo per nominare un amministratore esterno ed interno, anche se non siamo obbligati per legge a nominarlo; detto cio' mi preparo il ricorso al tribunale con art. 1105 corretto?

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