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pippoduk

Condominio senza amministratore..help!

e ci risiamo..7 proprietari di casa e 9 unita' immobiliari, senza mai un amministratore... ma adesso basta!

Non riesco a convincerli a far mettere un amministratore esterno, anche se la legge non ci obbliga, come posso fare? il deposito al tribunale mi costa 700 euro! non c'è una via piu' semplice e sopratutto gratuita per nominare un amministratore anche se gli altri 6 non lo vogliono?

Non puoi ottenere la nomina giudiziale di un amministratore, perché siete in numero inferiore ai 9

pippoduk dice:

e ci risiamo..7 proprietari di casa e 9 unita' immobiliari, senza mai un amministratore... ma adesso basta!

Non riesco a convincerli a far mettere un amministratore esterno, anche se la legge non ci obbliga, come posso fare? il deposito al tribunale mi costa 700 euro! non c'è una via piu' semplice e sopratutto gratuita per nominare un amministratore anche se gli altri 6 non lo vogliono?

Cosa ti spinge a volere un amministratore?

Massi dice:

Non puoi ottenere la nomina giudiziale di un amministratore, perché siete in numero inferiore ai 9

l'avvocato di diritto amministrativo condominiale ha detto che si puo' ottenere facendo ricorso al tribunale.

mazzol dice:

Cosa ti spinge a volere un amministratore?

non andiamo d'accordo. Esiste un modo per mettere amministratore???

pippoduk dice:

l'avvocato di diritto amministrativo condominiale ha detto che si puo' ottenere facendo ricorso al tribunale.

Ha ragione il tuo avvocato.

Infatti, pur essendo solo in 7, se siete in questa situazione che ora indico, potrete chiedere un amministratore per via giudiziale

Su istanza di un condomino, ex art. 1105 CC

- i condòmini non adottano i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune;

- non si forma una maggioranza;

- le deliberazioni adottate non vengono eseguite

Fai le tue valutazioni e poi decidi

pippoduk dice:

l'avvocato di diritto amministrativo condominiale ha detto che si puo' ottenere facendo ricorso al tribunale.

Allora prova a fare ricorso ex art 1105 cc. Ti auguro che l'avvocato ti abbia ben consigliato.

Secondo me, non è possibile. Potrà nominarvi un amministratore ad acta, cioè per un singolo affare condominiale, ma non un amministratore ex art 1129 cc.

Massi dice:

Allora prova a fare ricorso ex art 1105 cc. Ti auguro che l'avvocato ti abbia ben consigliato.

Secondo me, non è possibile. Potrà nominarvi un amministratore ad acta, cioè per un singolo affare condominiale, ma non un amministratore ex art 1129 cc.

io non voglio spendere 700 euro per un avvocato , posso fare ricorso da solo e depositare il tutto in tribunale?

Buonasera, a mio avviso, trattandosi di volontaria giurisdizione, e non rientrando nei casi in cui è necessaria la difesa tecnica, formalmente potrebbe patrocinarsi da solo. Certo, a parte la redazione del ricorso, ci sono una serie d'adempimenti (iscrizione a ruolo e notifiche, soprattutto) che non sono facili da gestire...

pippoduk dice:

posso fare ricorso da solo e depositare il tutto in tribunale?

Certo, ma a questo punto ti chiedo: in base a che norma/diritto chiederai al giudice la nomina di un amministratore?

Modificato da Massi
pippoduk dice:

non voglio spendere 700 euro per un avvocato , posso fare ricorso da solo

Sì come Marronese66 ti ha detto; alcuni Tribunali mettono in rete anche il formulario e ti dicono come fare. 

 

Quanto al limite risottolineato da Massi, come già nell'art. 1105 che su ho indicato, quelli sono i casi previsti dalla legge. 

Tuttavia non c'è solo Trib. di Milano 2015 (che esclude una nomina giudiziaria ai fini dell'art 1129 con meno di 8 condomini), ma più di recente Trib. La Spezia 2018 che ha ammesso (condominio 4 persone) l'amministratore ad attivarsi ex 1129 perché venisse sostituito con nuovo Amm. nominato dal giudice.

Pur non essendo giunti a sentenza, perché nel frattempo i condomini (che all'inizio avevano opposto ricorso sottolineando la non fattibilità del procedimento causa limite 8 condómini art. 1129) si son ravveduti nominando un nuovo Amm. anticipando il giudice, tuttavia il Tribunale si era dichiarato competente e pronto a decidere sulla domanda presentata dall'Amm. dimissionario

Attendiamo conferme; probabile che la linea adottata da Trib. Milano 2015 stia per essere mutata 

Plutone dice:

più di recente Trib. La Spezia 2018 che ha ammesso (condominio 4 persone) l'amministratore ad attivarsi ex 1129 perché venisse sostituito con nuovo Amm. nominato dal giudice.

È evidente la differenza di specie tra la situazione dell'op e quella di cui è stato investito il tribunale di La Spezia

Differenza che io prima di te ho ben evidenziato.

Ciò nonostate, molti professionisti del settore l'hanno posta in rilievo per ciò: come il Tribunale non abbia dichiarato la propria incomoetenza richieesta  invece dai 4 condómini resistenti (che avevano eccepito come il procedimento non potesse svolgersi stante il limite dell'art. 1129).

Questo è un elemento nuovo ed ulteriore rispetto alla posizione già nota e negativa Trib. di Milano. 

 

e come tale ha un importanza elevata. 

Modificato da Plutone
Plutone dice:

come tale ha un importanza elevata. 

Elevatissima... Oh....

Nel caso di la spezia c'era una delibera di revoca e l'impegno a convocare un' altra riunione per provvedere alla nomina di nuovo soggetto. Quindi, il giudice ha solo dato corso ad una decisione assembleare, che è cosa ben diversa dalla situazione dell'op. Per dirla con un francesismo, non c'entra proprio nulla. Non c'è alcun diritto in base a cui chiedere che il giudice decida nel caso di op. Niente da fare valere

Modificato da Massi

Io la penso allo stesso modo degli altri validi professionisti che si son espressi sulla questione. 

Tu sei libero di sostenere la tua posizione senza lasciarti andare a sterile polemica 

Massi dice:

Elevatissima... Oh..

Ma quando imparerai a dialogare? 

Modificato da Plutone
Plutone dice:

Ma quando imparerai a dialogare?

Credo che tu non sia la persona più adatta a sollevare la questione

Plutone dice:

senza lasciarti andare a sterile polemica 

Qui la polemica la fai tu, postando contributi che non c'entrano nulla e cercando di cambiarne la confezione con le parole.

Massi dice:

giudice ha solo dato corso ad una decisione assembleare

Magari qualcosa di diverso, dato che ha caricato i 4 condómini resistenti e confermato la competenza a pronunciarsi sul procedimento intentato dall'ex amministratore... 

Schermata-2018-04-04-alle-17.33.36.png

Massi dice:

Qui la polemica la fai tu,

No Massi la polemica la fai tu, quando male rispondi a chi interviene e così hai scritto

Massi dice:

Elevatissima... Oh

Io sono intervenuto, senza mai citarti e rispondendo all'opener. Probabile t'infastidisca che ci siano persone che vogliano valutare diversi punti di vista. 

Stammi bene Massi. 

Modificato da Plutone

Moderate i toni, per favore. Grazie.

  • Grazie 1
Plutone dice:

Magari qualcosa di diverso, dato che ha caricato i 4 condómini resistenti e confermato la competenza a pronunciarsi sul procedimento intentato dall'ex amministratore... 

Schermata-2018-04-04-alle-17.33.36.png

Ma leggi quello che posti o no?

Lo stralcio che hai appena postato avalla pedissequamente quanto da me già considerato: c'era una precedente volontà assembleare espressa e contenuta in una delibera di dotarsi di amministrazione. Il giudice ha dato corso a ciò, a eseguito una delibera sostituendosi all'assemblea. Nessuna nomina ex art 1129 cc 

Statti bene plutone. Io sto bene.

 

Modificato da Massi
Massi dice:

Nessuna nomina ex art 1129 cc 

Io questo non l'ho mai scritto. 

 

Su ho indicato altro:  la sentenza Trib. La Spezia non ha accolto le ragioni dei resistenti che chiedevano il non doversi procedere per limite art. 1129 nin dichirando incopetenza. 

 

 

Il fatto che si tratti di un condominio "sotto obbligo", non esclude assolutamente che ad istanza anche di un solo non condomino possa essere nominato un amministratore giudiziale effettivo, anziché "ad acta".

I presupposti sono:

- L'impossibilità di gestire e difendere correttamente la cosa comune,

- Far eseguire delibere assunte con i dovuti quorum,

- Chi è il custode della "cosa comune",

- Chi è e sarà il responsabile degli adempimenti di Legge (sicurezza) e fiscali di quell'edificio.

Poi potrà capitare un salto "dalla padella alla brace", perché sembra che sia la "qualità" dei condomini a rendere poco vivibile quel condominio, tuttavia riterrei che la domanda posta dall'opener sia mal formulata; attualmente com'è l'amministrazione di quell'edificio?

C'è qualcuno incaricato formalmente, oppure la solita comunanza di alcuni condomini a danno di altri? C'è un Regolamento di Condominio? Ci sono le tabelle millesimali? Chi è l'attuale responsabile fiscale e della sicurezza?

Se, invece, l'amministratore interno esiste già, di fatto e formalmente (ADE), allora la domanda introdotta dall'opener è errata perché c'è da fare altra procedura (revoca amministratore con altro amministratore giudiziale) sempre in volontaria giurisdizione (qualora non ricorrano i presupposti ex artt. 1129 e 1130 c.c.).

 

(fortuna che non volevo più postare per non venir coinvolto in risse ...)

Modificato da cacallo
cacallo dice:

fortuna che non volevo più postare per non venir coinvolto in risse ..

cacallo, allora, invece che farti coinvolgere in risse e visto che sembra tu abbia voglia di scrivere, spiegaci questo:

 

"È utile rammentare che la legge n. 220/2012, riformando l'art. 1129 c.c., ha innalzato (non senza critiche), la soglia di obbligatorietà della nomina dell'amministratore condominiale da cinque a nove condòmini.

È utile rammentare che in questi casi la giurisprudenza ha ritenuto inammissibile il ricorso volto alla nomina giudiziale dell'amministratore condominiale (Trib. Milano 16 novembre 2015, n. 12843)."

 

Fonte: https://www.condominioweb.com/piccolo-condominio-e-nomina-dellamministratore-anche-se-non-obbligatoria.14568

 

io ho spiegato sia perché il tribunale di Milano ha preso la sua decisione e sia perché il tribunale di La Spezia a preso la sua e perché decidano su fattispecie differenti e non accostabili. Spiega gentilmente all'op, e a me, in base a che norma o a che diritto possa chiedere che il giudice si sostituisca all'assemblea provvedendo alla nomina di un'amministratore giudiziale ex art 1129 cc o ex art 1105 cc e perché i due ricorsi hanno presupposti ed oggetti diversi. Così l'op si fa un'idea anche della eventuale bontà del parere legale dell'avvocato condominialista.

Interessa tanto anche a me, che non si finisce mai di imparare..... Grazie.

Modificato da Massi
cacallo dice:

Il fatto che si tratti di un condominio "sotto obbligo", non esclude assolutamente che ad istanza anche di un solo non condomino possa essere nominato un amministratore giudiziale effettivo, anziché "ad acta".

I presupposti sono:

- L'impossibilità di gestire e difendere correttamente la cosa comune,

- Far eseguire delibere assunte con i dovuti quorum,

- Chi è il custode della "cosa comune",

- Chi è e sarà il responsabile degli adempimenti di Legge (sicurezza) e fiscali di quell'edificio.

Poi potrà capitare un salto "dalla padella alla brace", perché sembra che sia la "qualità" dei condomini a rendere poco vivibile quel condominio, tuttavia riterrei che la domanda posta dall'opener sia mal formulata; attualmente com'è l'amministrazione di quell'edificio?

C'è qualcuno incaricato formalmente, oppure la solita comunanza di alcuni condomini a danno di altri? C'è un Regolamento di Condominio? Ci sono le tabelle millesimali? Chi è l'attuale responsabile fiscale e della sicurezza?

Se, invece, l'amministratore interno esiste già, di fatto e formalmente (ADE), allora la domanda introdotta dall'opener è errata perché c'è da fare altra procedura (revoca amministratore con altro amministratore giudiziale) sempre in volontaria giurisdizione (qualora non ricorrano i presupposti ex artt. 1129 e 1130 c.c.).

 

(fortuna che non volevo più postare per non venir coinvolto in risse ...)

Ragazzi intanto grazie per la partecipazione, la mia domanda e questione è molto piu' semplice...provo a riassumerla:

1) siamo 7 proprietari di casa 9 unita' immobiliari- ovvero 9 appartamenti-  piu' i posti auto coperti e qualche cantina )

2) non esistiamo formalmente, c'è una di noi 7 che in base alla tabella millesimale ripartisce la quota della RC FABBRICATO. Basta non abbiamo altre spese, non a parte la luce dei garage,la luce scala, la signora pulizia ( in nero ) . Queste spese vengono ripartite in millesimi e stop.

3) non abbiamo un regolamente, non abbiamo mai nominato formalmente un amm. interno ne esterno.

 

4) gli altri 6 proprietari va bene questa situazione a me no.

 

Io mi sono stufato di questa situazione, perche' adesso ci sarebbero da rifare la faccaita, se si intasa una fogna..ecc ecc...

Quindi chiedo come posso fare da solo dato che a scrivere sono capace in maniera formale ( verbali,notifiche..ecc) senza dover dare mandato ad un AVv. che mi ha chiesto 700 euro!!!

tutto qui...ovviamente il tribunale sarebbe quello di Brescia.

 

grazie a chi mi dara' una mano.

pippoduk dice:

Quindi chiedo come posso fare da solo dato che a scrivere sono capace in maniera formale

Il problema è:

_ il ricorso ex art 1129 non è esperibile per assenza di obbligo della nomina;

_ il ricorso ex art 1105 non è esperibile, perché prima devi sollecitare l'assemblea ad assumere un provvedimento di nomina dell'amministratore che l'assemblea non è tenuta a nominare, quindi non avresti niente su cui chiedere al giudice di pronunciare decreto.

Non si tratta di saper scrivere o meno, ma di cosa scrivere. In premessa di ricorso che cosa scrivi? Che siccome ti sei stufato, poi in domanda chiedi al giudice di nominare un amministratore?

Modificato da Massi

1)scusami ma non c'è obbligo di nomina ne' interno ne esterno come amministratore?

2) prendersi "cura " della cosa comune in quanto non si arriva ad un quorum e nessuno vuol prendersi la briga?

3) non volgio assumermi responsabilita' penali e civili in solido se si stacca un calcinaccio dal tetto e fa male a qualcuno.

4) allora l'avvocato come fa a fare ricorso???????

pippoduk dice:

1) siamo 7 proprietari di casa 9 unita' immobiliari- ovvero 9 appartamenti-  piu' i posti auto coperti e qualche cantina )

Innanzitutto bisogna, prima di filosofeggiare, capire la situazione di quel condominio.

Sono sotto obbligo per numero dei condomini, apparentemente, non per numero unità.

pippoduk dice:

3) non abbiamo un regolamente, non abbiamo mai nominato formalmente un amm. interno ne esterno.

Questo è il motivo che abilita l'opener alla richiesta di nomina di un amministratore.

Se è pacifico che il condominio si forma di fatto, con la prima vendita di unità immobiliari (frazionamento già unica proprietà), molti darebbero per assodato che il Regolamento di Condominio, la gestione con riversamento iva (anziché a nero), la sicurezza dell'edificio (obbligo di verifica biennale della corretta messa a terra per l'impianto scale) potrebbero non esistere se non si raggiunge la soglia fatidica delle "teste".

Per me non è così: sorge il condominio e sorgono anche gli obblighi del condominio; se quello che lo amministra da interno è in grado di gestirlo correttamente, bene e si fa a meno dell'amministratore esterno; diversamente chiunque dei condomini può chiedere che sia nominato un amministratore, inizialmente giudiziale, poi se vorranno contrattuale.

pippoduk dice:

3) non volgio assumermi responsabilita' penali e civili in solido se si stacca un calcinaccio dal tetto e fa male a qualcuno.

Questa è solo l'ultima delle ragioni per esigere che ci sia una persona "rappresentante" del condominio; chi controlla e certifica la regolarità degli impianti elettrici comuni (vano scale) che non sono coperti da polizza R.C. se non hai svolto le verifiche corrette della conformità della messa a terra?

 

C'è già Morronese66, che glielo spiegasse lui all'O.P. cosa è l'obbligo del riversamento IVA in condominio ed a quali sanzioni si va in contro con gestioni "aumma, aumma" descritte dall'Opener.

 

Io però sono stanco di liti sul forum per chi mi vorrebbe propinare DOGMI che vanno forse bene in astratto, non nella realtà, caso per caso da analizzare, con cui debbono vivere gli utenti di questo Forum.

 

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