#1 Inviato 20 Settembre Buongiorno. Condominio fine lavori 1999. Il costruttore non ha fornito l'Atto di vincolo ad uso pubblico del mappale relativo ai parcheggi, come richiesto da concessione edilizia/varianti. Nell'ultimo atto di compravendita del 2010 viene citato il numero di registrazione dell'agibilità. Dopo tale data il Comune scrive al costruttore e pc ai proprietari sollecitando la presentazione dell'Atto di vincolo al quale il proprietario non dato seguito (è stata la prima volta che noi proprietari siamo venuti a conoscenza di questo problema-sono stati fatti 10 atti con 4 notai diversi). Fino al 2021 tutti noi proprietari abbiamo seguito le indicazioni dell'amministratore che ci consigliava di aspettare. Dal 2021 ci siamo interessati noi direttamente e il Comune ci ha comunicato che il nostro condominio è senza agibilità. Per sanare la posizione, considerato che il costruttore (persona anziana, non più in attività) non intende far fronte ai suoi impegni e il Comune è rigido nella sua richiesta (noi avevamo proposto la cessione dell'area), la maggioranza dei proprietari ha convenuto di accollarsi le spese necessarie per arrivare alla produzione dell'Atto di vicolo. In assemblea condominiale un condomino, pari a 134/1000 ha votato contro. Domanda: premesso che per sanare la posizione il costruttore dovrà cedere a noi l'area e poi noi proprietari firmare l'atto di vincolo, questo richiede la presenza di tutti i proprietari. Può un proprietario impedirci di acquisire l'agibilità? Cosa si può fare in questo caso? Grazie.
#2 Inviato 20 Settembre Farei per prima cosa un accesso agli atti per vedere che documento c'è al n. di protocollo citato nell'atto del 2010. Se sono stati sbagliati tutti gli atti fino a quello incluso, per un errore del comune che ha dato come rilasciata la domanda di agibilità, è un discorso da risolvere col comune che deve rimediare al suo errore. Se invece quello che citi è il protocollo della domanda, ma ancora non finalizzata, è un'altra cosa ancora. Se il costruttore non è più in attività, bisogna vedere al catasto terreni se c’è un proprietario attuale dell'area. Un condomino non può impedire la finalizzazione della pratica, perchè credo siano decisioni approvabili a maggioranza. A mali estremi, mi risulta può anche essere richiesta individualmente, ma servono ugualmente dei documenti relativi al condominio. Potete anche vedere se i 10 notai citati sono ancora in attività e chiedere consiglio a loro. Dubito abbiano potuto tutti stipulare in presenza di irregolarità, senza menzione alcuna nell’atto. In sostanza, verificate che non vi stiano presentando il conto di eventuali errori altrui. Modificato 20 Settembre da efisio
#3 Inviato 20 Settembre Grazie della risposta. Abbiamo analizzato e valutato tutti i punti che lei ha toccato. Siamo arrivati alla conclusione, deliberata in assemblea, di fare tutti i passaggi fino alla consegna dell'Atto di vincolo al Comune. La necessità che abbiamo adesso è di capire cosa comporta il voto contrario di una unità, pari a 134millesimi. Secondo lei un proprietario non può impedire la finalizzazione della pratica, però deve presentarsi dal Notaio per la firma dell'Atto di Vincolo. Cosa succede se conferma di non volersi presentare dal Notaio per la firma? Grazie
#4 Inviato 21 Settembre Per finalizzazione della pratica, intendevo finalizzazione della pratica di agibilità. Che è un documento obbligatorio. Che non si può impedire. Non potevo riferirmi alla contrarietà del condomino alla via che avete deliberato. Perchè l'esercizio del diritto di opposizione è garantito. Oltretutto, senza le carte davanti, in poche righe è impossibile parlare di giusto o sbagliato. Inoltre, è un pò strano che 10 atti riportano gli estremi dell'agibilità poi il comune dica che non c'è. E sono passati parecchi anni... Modificato 21 Settembre da efisio
#5 Inviato 21 Settembre Riepilogo le date: fine lavori e richiesta agibilità 06/1999 - registrazione agibilità 09/1999. Nei primi 9 atti notarili non vengono citati gli estremi dell'agibilità; il numero di registrazione appare nel decimo atto, maggio 2010. Maggio 2010 il Comune scrive al costruttore, e pc ai proprietari, dopo oltre 10 anni dalla registrazione dell'agibilità. In data giugno 2022, dopo nostra richiesta, il Comune ci scrive "Che su tale immobile non è mai stato rilasciato nessun certificato di Agibilità in quanto non è ancora pervenuto l'Atto Notarile di vincolo." Il Comune sostiene di non avere alcun tipo di responsabilità e che l'unico responsabile è il costruttore. Capisco che senza documenti sia difficile esprimere un parere approfondito. Grazie comunque per averci chiarito che "l'agibilità è un documento obbligatorio che non si può impedire".
#6 Inviato 21 Settembre "...richiesta agibilità 06/1999 - registrazione agibilità 09/1999.." Ma intendi la registrazione della domanda di agibilità?
#7 Inviato 21 Settembre Nell'atto notarile di maggio 2010 è scritto così: "DICHIARA - che il fabbricato di cui fanno parte i cespiti in oggetto è stato costruito in virtù ed in conformità della concessione edilizia rilasciata dal Comune di....in data 05/1995 n...., e successive varianti in data 04/1997 n...e in data 03/1999 n...; - che il Comune di ...ha rilasciato certificato d'agibilità in data 09/1999 n.....; - che i cespiti in oggetto non hanno subito alcuna trasformazione o modificazione per la quale sarebbero stati necessari ulteriori permessi di costruire, D.I.A. o concessioni in sanatoria.
#8 Inviato 21 Settembre Come ho scritto prima, farei prima un'accesso agli atti su quel documento citato nel 2010. Anche se difficile, potrebbe anche essere che il comune ha annullato fuori tempo il documento dell'agibilità. Avete data e protocollo. Se in attività, ancora prima dell'accesso, chiederei al notaio del 2010 se magari ha ancora le visure. Ma se fosse così, meglio rivolgersi a un legale.
#9 Inviato 21 Settembre Abbiamo già analizzato tutti questi documenti. L'Atto di vincolo non è mai stato fornito al Comune.
#10 Inviato 21 Settembre Bella rogna. Di fatto siete decaduti dalla garanzia decennale del costruttore, dalla rivalsa ex art. 134 D.P.R. 380/2001, dalla rivalsa verso il notaio. C'è però un "buso" (alla veneta) nella tua narrazione e credo che quel proprietario che ha votato contro non abbia tutti i torti (anzi); cosa andate a fare un atto di vincolo su un terreno che non è vostro? Valore dell'atto zero assoluto!!!! Valore della delibera: nulla ex art. 1135 c.c. (O.D.G. errato). Piuttosto descrivi cos'è e com'è l'area perché se fosse parte del lotto del condominio, allora ci potrebbero essere soluzioni semplici e relativamente economiche; se invece non è proprietà del condominio, allora bisognerebbe "forzare" il Comune all'agibilità ma, in questo caso, ve la sentireste di farlo? Ma come diavolo fa il Comune di Padova a chiedere un vincolo di destinazione d'uso a dei "non domine"? Spero solo che sia una parte del lotto su cui è edificato il vostro condominio, magari alla "particella speciale 1" del vostro edificio, se fosse così la si risolve assai velocemente con la destinazione del "padre di famiglia", diversamente "cavoli amari" e bisogna pensare ad un contenzioso. Emanuelaa dice: - che il Comune di ...ha rilasciato certificato d'agibilità in data 09/1999 n.....; Puoi postare quel documento eventualmente togliendo i dati sensibili? Forse c'è anche una possibilità amministrativa per risolvere la questione. 1
#11 Inviato 21 Settembre Integro con altre info. Il mappale dei parcheggi è ancora intestato al costruttore. Prima dell'atto di vincolo dobbiamo fare un atto di identificazione catastale con cui si dichiara che il parcheggio è di utilità al Mappale del condominio (sottoscritto dal costruttore e dai proprietari). Abbiamo anche il problema della categoria catastale, in quanto non sarà più di utilità del condominio ma a uso pubblico, quindi dovrà essere esente da imposte. Solo dopo si potrà fare l'Atto di Vincolo p.s. il Comune non è Padova
#12 Inviato 22 Settembre Emanuelaa dice: Il mappale dei parcheggi è ancora intestato al costruttore. Comunque c'è un "buco" gigantesco nella tua narrazione (ed è tutto assai più semplice). 1) Senza agibilità non potevano collegare utenze all'immobile e non dichiari problemi con le utenze. 2) Ti ho già detto di cercare la "partita speciale n. 1" riferita all'immobile condominiale e ragionare sulla "destinazione del padre di famiglia" (art. 1062 c.c.). 3) Chi ha pagato la manutenzione del "mappale dei parcheggi" sino ad ora? Pantalone? 4) Se l'immobile fu di nuova edificazione, deve esistere in Comune il "Piano parcheggi" soprattutto se fu "misto", quindi non solo ex legge Tognoli, ma con il collegato di carico urbanistico. p.s.: io normalmente cerco le soluzioni dei problemi ma se scrivi: Emanuelaa dice: Abbiamo anche il problema della categoria catastale, in quanto non sarà più di utilità del condominio ma a uso pubblico, quindi dovrà essere esente da imposte. Solo dopo si potrà fare l'Atto di Vincolo Allora sei in contraddizione con tutti i tuoi precedenti interventi. Di nuovo chi paga le imposte sul "mappale dei parcheggi"? Ancora si pretendono "proprietà orfane" ma con un carico ed un imponibile fiscale? Assurdo e contraddittorio.
#13 Inviato 22 Settembre Emanuelaa dice: Il mappale dei parcheggi è ancora intestato al costruttore. Visura del Catasto Terreni ? Ente urbano ? la particella muore nella partita speciale 1 (la particella rinasce all'urbano) Se Catasto Fabbricati (urbano) presumo F/1 (area urbana) quindi con intestazione e senza rendita catastale Se particella da destinare a parcheggio ... ... dovrà essere censita nella categoria C/6 ... ... quindi con una propria rendita per strada ho perso una circolare trovata ora per caso www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/maggio-2023-circolari Circolare n. 11 del 8/05/2023 Modalità di aggiornamento degli archivi catastali nel caso di frazionamento di Enti Urbani INDICE 1. Premessa 2. Il frazionamento degli Enti Urbani: principi generali 3. Le operazioni previste per il frazionamento degli Enti Urbani 3.1 Precisazioni in tema di frazionamento di Enti Urbani finalizzati a procedimenti di espropriazione per causa di pubblica utilità 4. Enti Urbani senza corrispondenza di immobili dichiarati al Catasto Fabbricati 5. ALLEGATO TECNICO
#14 Inviato 22 Settembre E si, l'estimo "come si deve" non è per tutti; però l'op. ci tiene all'oscuro della "particella speciale 1". Va a vedere che magari il tutto si risolve in una bolla di sapone con pregeo e dofca "come si deve".
#15 Inviato 22 Settembre cacallo dice: Comunque c'è un "buco" gigantesco nella tua narrazione (ed è tutto assai più semplice). 1) Senza agibilità non potevano collegare utenze all'immobile e non dichiari problemi con le utenze. 2) Ti ho già detto di cercare la "partita speciale n. 1" riferita all'immobile condominiale e ragionare sulla "destinazione del padre di famiglia" (art. 1062 c.c.). 3) Chi ha pagato la manutenzione del "mappale dei parcheggi" sino ad ora? Pantalone? 4) Se l'immobile fu di nuova edificazione, deve esistere in Comune il "Piano parcheggi" soprattutto se fu "misto", quindi non solo ex legge Tognoli, ma con il collegato di carico urbanistico. p.s.: io normalmente cerco le soluzioni dei problemi ma se scrivi: Allora sei in contraddizione con tutti i tuoi precedenti interventi. Di nuovo chi paga le imposte sul "mappale dei parcheggi"? Ancora si pretendono "proprietà orfane" ma con un carico ed un imponibile fiscale? Assurdo e contraddittorio.
#16 Inviato 22 Settembre Non ho competenze né tecniche né legali, però quello che scrivo è documentabile. Per quanto riguarda il certificato di agibilità 09/1999 non è un documento ma bensì una annotazione numerata su un registro (l'ho visionato anch'io). Nessuno ha pagato imposte perché non dovute, questo mi è stato riferito dal Responsabile dell'Uff. Tecnico. Non ricordo con quali documenti ho richiesto l'allacciamento alle utenze, ma presumo di avere utilizzato la "Dichiarazione di fine lavori e richiesta di certificato di abitabilità/agibilità" e l'avvenuta stipula del Notaio. Grazie
#17 Inviato 22 Settembre Emanuelaa dice: Non ho competenze né tecniche né legali, però quello che scrivo è documentabile. Scusami ma, mio malgrado, su queste questioni avrei una buona preparazione e comprovata esperienza. Emanuelaa dice: Nessuno ha pagato imposte perché non dovute, questo mi è stato riferito dal Responsabile dell'Uff. Tecnico. Basta allora fare una visura per subalterni accertati, e te la puoi fare anche gratuitamente sul sito A.D.E.; se fosse in capo al costruttore, allora il costruttore dovrebbe essere soggetto di imposta; se nessuno invece ha mai pagato imposte (figurarsi se i Comuni abbuonano TASI e TARES), allora i casi sono due: 1) O non è ancora stata determinata la rendita effettiva per ciascun elemento di quel fabbricato, 2) Oppure il parcheggio è pertinenza del condominio, quindi esente da imposte, e manca solo la firma, con autentifica e trascrizione, dell'Atto d'Obbligo (che se pertinenza del condominio è atto dovuto). Se vuoi referenze sulla mia preparazione sugli "Atti d'Obbligo" per piazzali/parcheggi scrivi pure una mail in posta privata del forum all'utente REX ROSSI; qualcuno sta ancora "piangendo" perché li abbiamo letteralmente triturati proprio su queste faccende, dato che vanterei un'esperienza quarantennale in materia. Se te la senti di mandarmi in posta privata una copia di quel documento, dopo martedì prossimo, se vuoi te lo posso esaminare e dirti, con buona certezza lo "stato" della vostra agibilità.
#18 Inviato 22 Settembre Emanuelaa dice: Non ricordo con quali documenti ho richiesto l'allacciamento alle utenze, ma presumo di avere utilizzato la "Dichiarazione di fine lavori e richiesta di certificato di abitabilità/agibilità" e l'avvenuta stipula del Notaio. Vagamente ricordavo un articolo del Testo Unico dell'Edilizia ... www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:presidente.repubblica:decreto:2001-06-06;380~art48 Art. 48 (L) - Aziende erogatrici di servizi pubblici (legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 45) https://selectra.net/trasloco/luce-gas/concessione-edilizia In quali casi serve la concessione edilizia per l'allaccio luce e gas? Giovanni Capozzolo - Aggiornato in data 15/01/2021 Modificato 23 Settembre da Alberto.Cannaò
