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walterdr

Condomini morosi verso amministratore poco serio, atto ingiuntivo e ...

Salve a tutti.

In un parco dove ho comprato casa abbiamo avuto un amministratore

che, in modo velato e nascosto, è stato piazzato lì dal costruttore.

In due anni ha creato solo problemi producendo, tra le varie cose, documenti non proprio reali.

Ad esempio fatture virtuali senza numero progressivo, quindi foglietti con un semplice timbro,

accompagnate da scontrini i cui importi non combaciavano.

In più ha sempre messo tra le voci di spesa il suo compenso per il quale però non ha mai emesso fattura.

Alla fine una buona parte di noi, io per la verità solo per gli utilmi tre mesi, non ha più pagato.

A scadenza è stato mandato via e lui a distanza di oltre due anni ha citato in giudizio i vari condomini per morosità.

Premesso questo vengo ai questiti.

Con il nuovo ordinamento gli atti sono personali e quindi pur essendo questo atto unico

all'interno ogni condomino viene citato per il suo debito e per questo mi chiedo:

avrei dovuto ricevere tempestivamente dal nuovo amministratore copia dell'atto così darmi la possibilità di oppormi??

Posso io in qualche modo far valere il fatto che ha preso soldi senza emettere regolare fattura

poiché io la intendo come un'evasione fiscale?

E in ultimo, visto le cose che si sentono, come posso sapere se questo è realmente un amministratore con tutti i requisiti necessari?? Esiste un albo e quindi un sito dove fare le opportune verifiche??

Ad esempio ome capita per i dentisti, piuttosto che per altre categorie di liberi professionisti??

Grazie

71-

bis

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della

giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la

pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la

riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in

materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato

tra i condomini dello stabile.

Possono svolgere l’incarico di amminist

ratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del

codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli

amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore

dei quali la società presta i servizi.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione

dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’ass

emblea per la nomina

del nuovo amministratore.

A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno,

nell’arco dei tre anni

precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento del

l’attività

di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo

l’obbligo di formazione periodica.

Non esiste albo amministratori condominiali ma solo associazioni come Anaci , Anamni , Anaip etc

A scadenza è stato mandato via e lui a distanza di oltre due anni ha citato in giudizio i vari condomini per morosità

e come avrebbe fatto?

Eventualmente sarà il nuovo amministratore che deve fare decreto ingiuntivo ai morosi !

Grazie per la veloce risposta.

Il nuovo amministratore non ha fatto nulla.

Se devo dirti in buona sostanza cosa è stato fatto non lo so.

L'unica certezza che ho, sono le parole del nuovo amministratore che ha sbandierato verbalmente senza consegnare documento alcuno,

un'atto ingiuntivo minacciando lui stesso un atto ingiungivo se non fossero state versate le quote da ogniuno di noi.

Ecco perché ho seri dubbi e vorrei sapere in che modo muovermi e difendermi in questa situazione poco chiara.

Sapere cosa avrei dovuto ricevere a sostegno di questa cosa e se poi posso rivalermi sul fatto che non ho avuto la possibilità

di potermi difendere.

Prima cosa: il non regolare le proprie quote per manchevolezze dell'amministratore , non è corretto... vi sono altri sistemi e nel dubbio di sua non correttezza, vi era la possibilità di esonerarlo; ora alla luce di quanto da te esposto, consiglierei un incontro in base all'art

1130-

bis. Rendiconto condominiale

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione

patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in

modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario,

nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle

questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente

identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con

la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini

sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari

possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie

spese.

inoltre vedere che atto ingiuntivo si trova presso il nuovo amministratore, poi successivamente richiedere una straordinaria per chiarire il tutto e ricominciare .

A mio avviso anche il nuovo amministratore NON può "sbandierare l'ingiunzione" , si deve discutere con dati certi.

...L'unica certezza che ho, sono le parole del nuovo amministratore che ha sbandierato verbalmente senza consegnare documento alcuno,un'atto ingiuntivo minacciando lui stesso un atto ingiungivo se non fossero state versate le quote da ogniuno di noi....

Errare è umano... perseverare è diabolico..

 

Avete revocato il vecchio amministratore perchè era di fiducia del costruttore e ne avete nominato uno di vostra fiducia che non vi da spiegazioni in merito?

 

Il vecchio amministratore dopo due anni dalla sua revoca può fare decreto ingiuntivo al condominio solo in qualità di fornitore per gli eventuali compensi da lui non percepiti e non per morosità generiche.

 

Controllate i consuntivi e gli stati patrimoniali perchè stando alla tua vaga esposizione dei fatti potrebbe essere successo (almeno sulla carta) che l'ex amministratore abbia inserito il suo compenso nei preventivi ma contabilmente (sulla carta) non ha mai prelevato denaro e per questo non ha mai emesso fattura del suo compenso pretendendolo ora, a distanza di due anni.

 

Chiedete spiegazioni e documentazione al nuovo amministratore; se continuerà solo a "sbandierare verbalmente", senza darvi una spiegazione plausibile, forse sarà il caso di tentare un nuovo giro alla ruota della fortuna sperando di trovare un amministratore più professionale.

Buongiorno.

Intanto vorrei ringraziarvi per il vostro contributo.

VAle fare una premessa che può dare una più chiara visione della situazione.

Il costruttore, colpa anche la crisi, si trova da solo con la maggioranza dei millessimi.

E questo, tanto per citarne una, fa si che noi da quasi 5 anni ancora paghiamo le quote sue

che sono una bella percentuale in più. Quasi il 50%.

Alcuni provano a ribellarsi ma altri, approfittando che so dell'utilizzo di un box non acquistato piuttosto

che di un appartamento vuoto per ricevere i clienti, essendo in debito verso di lui, traendo cmq un giovamento, non gli fanno guerra.

Gli amministratori in 4 anni circa di effettivo condominio sono stati tre.

Il primo, come detto, mandato via.

Il secondo si è dimesso dopo poco tempo per una serie di casini dei quali era venuto a conoscenza

e per i quali non ha voluto prendersi alcuna responsabilità sapendo di poter passare qualche guaio.

Quest'ultimo pure mi sembra "prezzolato".

E anche se prima ancora di iniziare il mandato ha sottolineato la sua laurea

mi sa che è un bel pò ignorante se afferma con convinzione che le mura esterne dei fabbricati

sono della proprietà e non del condominio e quindi sotto la sua responsabilità.

Tornando al problema cui in oggetto farò come mi consiglia il sig. Pessina.

Chiederò di avere la situazione contabile.

Rispondo anche al sig. Leonardo al quale vorrei spiegare che il debito è abbastanza sostanzioso.

La mia è una goccia nel mare e la gran parte delle persone che non ha pagato lo ha fatto perché,

sicuramente più ferrati di me, hanno capito che i millessimi calcolati non erano esatti.

Infatti questi pagavano le rate ma non in base ai calcoli fatti dal primo amministrarore ma da i lori privati.

A voi che di questo vivete dico che è chiaramente un modo sbagliato di reagire non pagando ma...

come ci si può difendere da una serie di abusi se non nel modo più veloce??

Non vorrei tediarvi ma potrei elencarvi una serie di cose fatte dal pseudo amministrarore che voi che lavorate seriamente

e con professionalità, giudichereste con severità poiché taluni atteggiamenti ledono una categoria che, sto notando,

è spesso fatta da persone improvvisate e poco professionali che vedono in questo, che è un mestiere difficile,

un facile sbocco professionale che altrimenti non avrebbero avuto.

Se il costruttore ha più della metà dei millesimi teoricamente non potreste in nessun caso nominare (o aver nominato in precedenza) un nuovo amministratore e potreste, teoricamente, farne a meno visto e considerato che alcuni condomini non pagano. Poiché non è più possibile per l'amministratore fare più anticipazioni (in verità non poteva neanche prima) la conseguenza sarebbe che le utenze saranno presto interrotte, quindi niente più luce, gas, se si ha il centralizzato, pulizie e quant'altro, questo comunque non bloccherà i decreti ingiuntivi già emessi che, per legge, dovranno seguire il normale iter e concludersi con il sequestro dei beni immobili dei morosi. Una cosa è certa, il costruttore, che già è in difficoltà nel vendere adesso, con una situazione ancor più disastrata (senza luce, pulizie, ecc.) rimarrebbe definitivamente con i suoi appartamenti sul "groppone", forse bisognerebbe fargli capire ciò e prendere qualche accordo (posti auto ceduti al condominio, per es.) perché in qualche modo paghi quanto dovuto

Beh in effetti anche se gll'importi residui sono consistenti il parco non è mai stato in difficoltà.

I motivi per i quali non ci sono bollette isolute o altro è che, ad esempio, ci sono alte quote condominiali a fronte di scarsi servizi.

Quindi le entrate superano abbondantemente le uscite.

Ahh, avevo dimenticato di dire che il primo amministratore manco aveva fatto un preventivo di spesa.

Le bollette erano a come capitava. Oggi 40 euro, il mese successivo 85 e così via.

In più quando dopo un anno e mezzo sono riuscito ad avere la documentazione riguardante le fatturazioni e gli estratti conto

ho notato che venivano fatti, dal conto condominiale, dei prelievi allo sportello per i quali non vi erano giustificazioni.

Relativamente al costruttore beh... è ricco sfondato e di qualche appartamento invenduto se ne sbatte.

Di contro nei miei confronti che gli sto facendo "guerra" anche per una situazione assai grave che non vuole risolvere,

quì il link alla discussione... https://www.condominioweb.com/forum/quesito/muffa-e-umidità-nelle-pareti-64701/

a me ha chiesto di pagare 30 euro al mese per tenere la seconda auto in uno dei posti a disposizione dei condomini.

A me ha chiesto 30 euro, e sono proprietario, mentre alcuni affittuari alle volte posteggiano 4 macchine dove gli pare.

Ribadisco che è una situazione veramente ingarbugliata dove regna l'anarchia e dove un amministratore con gli attributi

che non si faccia "comprare" risolverebbe una serie di problemi anche gravi senza danneggiare nessuno.

Basterebbe imparzialità e giustizia.

Beh in effetti anche se gll'importi residui sono consistenti il parco non è mai stato in difficoltà.

I motivi per i quali non ci sono bollette isolute o altro è che, ad esempio, ci sono alte quote condominiali a fronte di scarsi servizi.

Quindi le entrate superano abbondantemente le uscite.

Ahh, avevo dimenticato di dire che il primo amministratore manco aveva fatto un preventivo di spesa.

Le bollette erano a come capitava. Oggi 40 euro, il mese successivo 85 e così via.

In più quando dopo un anno e mezzo sono riuscito ad avere la documentazione riguardante le fatturazioni e gli estratti conto

ho notato che venivano fatti, dal conto condominiale, dei prelievi allo sportello per i quali non vi erano giustificazioni.

Relativamente al costruttore beh... è ricco sfondato e di qualche appartamento invenduto se ne sbatte.

Di contro nei miei confronti che gli sto facendo "guerra" anche per una situazione assai grave che non vuole risolvere,

quì il link alla discussione... https://www.condominioweb.com/forum/quesito/muffa-e-umidità-nelle-pareti-64701/

a me ha chiesto di pagare 30 euro al mese per tenere la seconda auto in uno dei posti a disposizione dei condomini.

A me ha chiesto 30 euro, e sono proprietario, mentre alcuni affittuari alle volte posteggiano 4 macchine dove gli pare.

Ribadisco che è una situazione veramente ingarbugliata dove regna l'anarchia e dove un amministratore con gli attributi

che non si faccia "comprare" risolverebbe una serie di problemi anche gravi senza danneggiare nessuno.

Basterebbe imparzialità e giustizia.

I vostri conti sono in attivo esclusivamente perché da ben 4 anni l'amministratore non è stato pagato, un amministratore con attributi e di vostra fiducia riuscirebbe, anche perché vorrebbe essere pagato (giustamente!), a rimettere a posto tutto quanto, ma, come ripeto è indispensabile che il costruttore con i suoi millesimi sia d'accordo e con la maggioranza dei partecipanti all'assemblea scegliate una persona che abbia tutti i requisiti e sia onesto e bravo, mi sentirei di proporvi (di rivolgervi) un associato ad una delle maggiori ed accreditate associazioni di categoria, chiedere più preventivi, non basarvi solo ed esclusivamente sul prezzo e, dopo una riunione informale tra di voi, far convergere su di un solo soggetto le preferenze (maggioranza+500 mm)

Non sono daccordo.

Come detto ci sono tante di quelle cose che avrei da dire che, ne sono certo, mi daresti ragione.

Qualche esempio??

Una persona pagata per una disinfestazione mai fatta.

Non so quanti soldi versati, in più occasioni, per una ditta che avrebbe dovuto aggiustare i citofoni che in realtà non hanno mai funzionato.

E ovviamente di queste uscine nessuna fattura. Mi sembra strano che, dopo due anni, le uniche fatture consegnatemi

sono solo quelle delle utenze mentre le altre sono, senza possibilità di essere smentito, carta straccia.

Io non voglio certamente screditare la categoria e la prova che persone così sono la minoranza

sta nel fatto che state dandomi una mano a capire argomenti sui quali sono profondamente ignorante

in modo serio e paziente.

E cmq ribadisco, i conti sono in attivo perché cacciamo una barca di soldi.

Il secondo amministratore, quello che se n'è scappato, ha preso i suoi soldi.

Era un bravo professionista, un amministratore e avvocato nello stesso tempo, che ha ci visto lungo.

Quest'ultimo lo stesso non ha sospesi nonostante sia più caro degli altri.

Non sono daccordo.

Come detto ci sono tante di quelle cose che avrei da dire che, ne sono certo, mi daresti ragione.

Qualche esempio??

Una persona pagata per una disinfestazione mai fatta.

Non so quanti soldi versati, in più occasioni, per una ditta che avrebbe dovuto aggiustare i citofoni che in realtà non hanno mai funzionato.

E ovviamente di queste uscine nessuna fattura. Mi sembra strano che, dopo due anni, le uniche fatture consegnatemi

sono solo quelle delle utenze mentre le altre sono, senza possibilità di essere smentito, carta straccia.

Io non voglio certamente screditare la categoria e la prova che persone così sono la minoranza

sta nel fatto che state dandomi una mano a capire argomenti sui quali sono profondamente ignorante

in modo serio e paziente.

E cmq ribadisco, i conti sono in attivo perché cacciamo una barca di soldi.

Il secondo amministratore, quello che se n'è scappato, ha preso i suoi soldi.

Era un bravo professionista, un amministratore e avvocato nello stesso tempo, che ha ci visto lungo.

Quest'ultimo lo stesso non ha sospesi nonostante sia più caro degli altri.

Non sei d'accordo che l'amministratore deve essere onesto e bravo?

Sia Pessina che Leonardo ti hanno dato tutte le risposte necessarie ed esaustive alle tue domande che provo a riassumere:

1) Requisiti necessari

2) Revisione contabilità (bilanci e quant'altro)

3) Decreto ingiuntivo come fornitore da parte di tutti i professionisti che non sono stati pagati (incluso il vecchio amministratore).

Tieni presente che ci sono amministratori (io, per esempio) che si fanno fare fattura anche per le fotocopie delle convocazioni per soli tre euro, è pacifico che ci debbano essere le "pezze d'appoggio" per tutte le spese come è pacifico che bisogna saper scegliere anche se si può essere sfortunati

Probabile che mi sia espresso male.

Il mio essere in disaccordo era relativo all'affermazione del sig. Polizzi che diceva che il motivo per il quale

il nostro condominio non è in rosso è perché sono 4 anni che non paghiamo l'amministratore.

La risposta voleva spiegare che non è così.

Intanto perché soltanto gli ultimi mesi del mandato del nostro primo amministratore molti di noi non hanno pagato.

Successivamente non c'è stata nessuna morosità.

E poi perché la cattiva gestione del primo amminstratore ci ha procurato un esborso esagerato rispetto le reali uscite mai preventivate.

Spero di essermi spiegato meglio.

Ad ogni modo ho capito le cose di cui ho bisogno per avere le idee chiare.

In ultimo vorrei dire che se il nostro primo amministratore avesse agito così come tu hai descrivi di operare,

e quindi in modo professionale e serio, certamento non ci troveremmo in questa situazione.

Ovvero con una pesante eredità che già un amministratore rifiutato di gestire.

Vedremo questo, eletto a ottobre, cosa saprà fare.

Ancora grazie. Spero di aggiornarvi con qualche novita, mi auguro, positiva.

Solo una ultima cortesia.

Sempre tornando all'argomento quote del costruttore a carico degli inquilini.

A marzo 2013 è stato fatto un preventivo di bilancio dove le quote della proprietà

erano a carico dei condomini. Ad oggi quel bilancio non è stato chiuso.

Se in sede assembleare la maggioranza decide di non approvarlo per via delle quote in eccesso,

cosa accade??

Grazie ancora

Solo una ultima cortesia.

Sempre tornando all'argomento quote del costruttore a carico degli inquilini.

A marzo 2013 è stato fatto un preventivo di bilancio dove le quote della proprietà

erano a carico dei condomini. Ad oggi quel bilancio non è stato chiuso.

Se in sede assembleare la maggioranza decide di non approvarlo per via delle quote in eccesso,

cosa accade??

Grazie ancora

Poichè hai detto che:

 

"Il costruttore, colpa anche la crisi, si trova da solo con la maggioranza dei millessimi.

E questo, tanto per citarne una, fa si che noi da quasi 5 anni ancora paghiamo le quote sue

che sono una bella percentuale in più. Quasi il 50%.

Alcuni provano a ribellarsi ma altri, approfittando che so dell'utilizzo di un box non acquistato piuttosto

che di un appartamento vuoto per ricevere i clienti, essendo in debito verso di lui, traendo cmq un giovamento, non gli fanno guerra"

per derogare al criterio legale di riparto ed esonerare il costruttore dalle spese occorre l'unanimità di 1.000 millesimi.

Anche la minoranza o un solo condòmino, se non è d'accordo può impugnare la delibera di riparto consuntivo in Tribunale e chiedere che alle spese partecipi anche il costruttore.

La quota del costruttore, se vorranno, se la ripartiranno i condòmini che traggono altri vantaggi ma nessuno può essere obbligato a pagare per il costruttore.

Ovviamente la delibera di riparto consuntivo DEVE essere impugnata OBBLIGATORIAMENTE in Tribunale entro 30 giorni dalla data della delibera se presenti ed entro 30 giorni dalla data in cui si riceve il verbale se assenti.

Se presenti in assemblea, per poter impugnare occorre dare il voto contrario all'approvazione in assemblea.

Capito.

Quindi facciamo bene io ed altri condomini a richiedere un'assemblea straordinaria per trattare quest'argomento e richiedere l'esonero??

Ovvio che qualcuno che ha interessi voterà a sfavore ma, in caso di maggioranza (50+1) credo che potremmo spuntarla.

Relativamente al non aver ancora approvato il bilancio il cui preventivo risale a oltre un anno fà,

se non dovesse essere approvato (sempre per il motivo cui sopra) è possibile riavere gli importi in eccesso indietro??

Esco un attimo fuori argomento. Le mura esterne dei fabbircati, sono condominiali, vero?

Ancora grazie a tutti.

Capito.

Quindi facciamo bene io ed altri condomini a richiedere un'assemblea straordinaria per trattare quest'argomento e richiedere l'esonero??

Ovvio che qualcuno che ha interessi voterà a sfavore ma, in caso di maggioranza (50+1) credo che potremmo spuntarla.

Relativamente al non aver ancora approvato il bilancio il cui preventivo risale a oltre un anno fà,

se non dovesse essere approvato (sempre per il motivo cui sopra) è possibile riavere gli importi in eccesso indietro??

Esco un attimo fuori argomento. Le mura esterne dei fabbircati, sono condominiali, vero?

Ancora grazie a tutti.

Non dovete richiedere l'esonero, dovete richiedere l'esatto contrario.

Dovete richiedere che il costruttore NON SIA ESONERATO dalle spese e che le spese siano attribuite ANCHE al costruttore.

Se il bilancio in cui risulta l'esonero dalle spese del costruttore viene comunque approvato, potrà essere impugnato da chi vota contro indipendentemente che sia in minoranza.

Sarà poi il Giudice ad emanare il verdetto e quando sarà approvato il bilancio corretto verranno ripartiti i giusti conguagli.

 

Le mura degli edifici (facciate) sono condominiali.

Il lastrico solare (terrazzo) potrebbe riservarselo in proprietà esclusiva il costruttore ma deve risultare da titolo di proprietà.

Ahh ecco. Intendevo questo però magari in un'eventuale formale richeista un errore del genere potrebbe causare disguidi.

Grazie anche per la risposta relativa i muri.

Ti rubo un ultimo minuto sperando tu abbia la "forza" di non mandarmi a quel paese.

Immagina due fabbricati distanti forse tre metri.

Al centro c'è del terreno (che poggia sulle pareti esterne dei fabbricati) che si trova su una particella di proprietà del venditore.

Anche questa potrebbe ricadere tra le parti comuni e quindi sotto la gestione dell'amministratore

oppure l'amministratore non ha potere su quell'area e può disinteressarsene??

Non so più come dirti grazie

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