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rosi48

Condòmini di un edificio che possiedono box in altro edificio del complesso, come si considerano?

Il nostro complesso condominiale si compone di due palazzine: A e B. Nella prima palazzina, costituita da 11 appartamenti (456,84 millesimi), gli 11 comproprietari possiedono, in totale, 12 box situati nell'area A (cioè sotto al corpo fabbricato e lungo un tratto del corsello, rientranti nell'area A) per un totale di 46,95 millesimi. Inoltre, tre di questi comproprietari A, possiedono anche 5 box situati nell'area B (per l'esattezza, sotto al corpo fabbricato e lungo un tratto del corsello, rientranti nella zona B), per un totale di 15,53 millesimi. Ricapitolando, in totale gli 11 condòmini A sono portatori di 503,79 millesimi nell'area A e di 15,53 millesimi nell'area B.

Gli 11 comproprietari dell'edificio B - costituito da 12 appartamenti (436,27 millesimi) possiedono, in totale 13 box, tutti situati nell'area B (cioè sotto al corpo fabbricato e lungo il tratto del corsello, che rientra nella zona B), per un totale di 44,41 millesimi. Ricapitolando, in totale gli 11 condòmini B sono portatori di 480,68 millesimi. Tutto ciò premesso a chiarimento (spero), il quesito che pongo è il seguente: i tre condòmini A possessori di 5 box nella "zona" B, ai fini della ripartizione spese (ma non solo) e tenuto conto dell'articolo 1123 (condominio separato), relativamente alle loro (5) autorimesse, sono da considerare condòmini A o condòmini B? In altri termini, per una corretta ripartizione e ai fini decisionali, quante "teste" sono effettivamente attribuibili all'edificio A e quante all'edificio B ? E' corretto considerarne 11 alla zona A e 11+3 alla zona B ? Grazie.

Il Condominio (A+B) conta 1000,00 millesimi e 22 teste.

 

Per delibere e provvedimenti riguardanti situazioni di "condominio parziale" relative ad un intero edificio/area:

l'edificio/area A conta 503,79 millesimi (456,84+46,95) e 11 teste.

l'edificio/area B conta 496,21 millesimi (15,53+436,27+44,41) e 14 teste.

Il Condominio (A+B) conta 1000,00 millesimi e 22 teste.

 

Per delibere e provvedimenti riguardanti situazioni di "condominio parziale" relative ad un intero edificio/area:

l'edificio/area A conta 503,79 millesimi (456,84+46,95) e 11 teste.

l'edificio/area B conta 496,21 millesimi (15,53+436,27+44,41) e 14 teste.

Grazie. Allora forse non avevo sbagliato. Certo è che se i 3 condòmini A (con i loro ulteriori 15,53 millesimi box situati in zona B) aderiscono ad una richiesta di 11 condòmini A con 503,79 millesimi (e fra i quali sono ricompresi essi stessi) significa che a quella mozione/richiesta hanno aderito 11+3 condòmini del complesso che esprimono, in totale 519,32 millesimi (cioè 503,70 + 15,53).

Attenzione...

 

Se delibera e voto riguardano un argomento che coinvolge solo l'edificio A, i tre condòmini di A partecipano a quel voto solo con i millesimi che li rappresentano in A, ovvero i 15,53 millesimi detenuti nell'edificio B non si conteggiano.

Le teste totali restano sempre 11 così come il totale millesimi è sempre 503,79.

 

Analogamente, per un argomento che interessa solo l'edificio B, i tre condomini di A parteciperanno al voto ed incideranno solo coi 15,53 millesimi relativi ai loro box detenuti in B.

In questo caso le teste totali saranno sempre 14 per un totale millesimi pari a 496,21.

A mio modesto avviso, non può essere diversamente. Anche se i 3 condòmini A hanno ulteriori box nell'area B, allorché devono votare/deliberare una proposta che riguarda l'intero complesso (A+B), facendolo compattamente con tutti gli altri otto condòmini dell'edificio A, significa che quella delibera viene approvata da 11+3 condòmini/teste. Che, oltretutto, esprimono la maggioranza assoluta all'interno del complesso. L'amministratore, dal canto suo, deve sempre tenere presente questa importante "particolarità" nell'effettuare le ripartizioni delle spese comuni del complesso. In effetti, ai fini dei conteggi, i suoi amministrati non sono 11+11 cioè 22; ma bensì 22 +3 (per un totale sempre di 1000/1000).

Grazie. Allora forse non avevo sbagliato. Certo è che se i 3 condòmini A (con i loro ulteriori 15,53 millesimi box situati in zona B) aderiscono ad una richiesta di 11 condòmini A con 503,79 millesimi (e fra i quali sono ricompresi essi stessi) significa che a quella mozione/richiesta hanno aderito 11+3 condòmini del complesso che esprimono, in totale 519,32 millesimi (cioè 503,70 + 15,53).

Dalla tabella di proprietà generale in cui sono elencate tutte le unità immobiliari (22 abitazioni e 30 box) del condominio A+B, coi rispettivi proprietari e millesimi, da utilizzare per la ripartizione delle spese comuni, bisogna stralciare le unità immobiliari facenti parte del condominio A, 23 in totale, 11 abitazioni e 12 box, 11 teste come indicato, per un totale di mm 503,79 (456,95 + 46,95) e riproporzionare a 1000 i millesimi; la tabella cosi’ calcolata sarà utilizzata per le spese di proprietà separata della palazzina A; in modo analogo si calcola la tabella di proprietà separata della palazzina B: 13 appartamenti, 18 box, 14 teste, per un totale di mm 496,21 (436,27 + 44,41 + 15,53) da riproporzionare a 1000.

Per ogni palazzina, con lo stesso procedimento si calcoleranno ulteriori tabelle di proprietà separata da utilizzare per le abitazioni e i box.

In effetti, ai fini dei conteggi, i suoi amministrati non sono 11+11 cioè 22; ma bensì 22 +3 (per un totale sempre di 1000/1000).

Gli amministrati (o condòmini, o proprietari, o teste) dell'intero complesso sono e restano 22.

Non va confuso il numero di proprietari col numero di unità immobiliari.

Certo che il totale dei condòmini /teste A+B rimane 22. Ma dovendo deliberare una proposta che riguarda tutto il complesso se i 3 proprietari che hanno i box in area B è come se fossero dei proprietari "esterni" . Quindi per quella circostanza votando la delibera sono da ritenere 3 proprietari che con i loro 15,53 millesimi votano unitamente a quelli della A (in cui comunque abitano). Ovvero, avranno deliberato in 11+3. E comunque questa distinzione è necessaria per la ripartizione delle spese. Perchè se si dovesse deliberare un intervento nella palazzina B (dive hanno i loro ulteriori 5 box

Certo che il totale dei condòmini A+ B rimane sempre 22. Tuttavia 3 di questi - condòmini A- avendo 5 (ulteriori) box in are B, è come se fossero degli esterni che hanno acquistato delle autorimesse. È quindi risultano contemporaneamente condòmini A è condòmini B. Del resto se si deve eseguire un lavoro che concerne esclusivamente l'edificio B (es. Sistemazione grondaie e/o pluviali ) dovranno partecipare pro-quota alle relative spese. È

A seconda delle circostanze, la differenza la fanno i millesimi.

 

Se si vota per il Condominio partecipano tutti i proprietari con tutti i millesimi.

 

Se si vota solo per A (condominio parziale) partecipano solo i proprietari di A con i millesimi delle u.i. di A. Tutto ciò che è esterno ad A non conta e non vale.

 

Se si vota solo per B partecipano solo i proprietari di B con i millesimi delle u.i. di B; il fatto che in B compaiano 3 proprietari facenti parte anche di A è solo una casualità che comunque inciderà sul solo computo delle teste (ed appunto 14 anziché 11).

I tre proprietari extra potrebbero esser un qualunque soggetto diverso da qualcuno che abita in B: la sostanza non cambierebbe.

Sono cliente di due banche; nella banca A deposito 800 € e nella banca B deposito 200 €., ovvero dispongo di un valore di 1.000 €.

Io quanto valgo per la banca A? 1.000 o 800 ?

Io quanto valgo per la banca B? 1.000 o 200 ?

Condominio A+B : i partecipanti al condominio sono 22 (teste), i millesimi 1000,00 (503,79+496,21).

Condominio parziale A : i partecipanti al condominio sono 11 (teste), proprietari di unità immobiliari facenti parte della palazzina A per millesimi 503,79.

Condominio parziale B : i partecipanti al condominio sono 14 (teste), proprietari di unità immobiliari facenti parte della palazzina B per millesimi 496,21.

Ringrazio quanti sono intervenuti per fornire il chiarimento al quesito che ho posto. E che pare abbia suscitato un certo interesse. Prendo atto delle risposte e delle considerazioni. Desidero tuttavia fare una precisazione che forse non inciderà più di tanto sulle opinioni espresse.

 

Dei 3 proprietari A che hanno (ulteriori) loro box nella , due di costoro li avevano acquistati da soggetti esterni (cioè non abitanti nel condominio). Infatti, all'origine (dal 1999 al 2005) due di quei (5) box erano di proprietà di due persone che non abitavano nel complesso. Pertanto, fino a quell'epoca, le "teste" del condominio (A+B) erano, per l'appunto di 11+11 + 2 = 24 teste.

Successivamente, un condòmino A che aveva un box nell'area B, per esigenze economiche lo ha venduto ad altro condòmino A. Ecco perché ora 3 condòmini A possiedono ulteriori box nell'area B. Fra l'altro, non è dato di sapere se li hanno acquistati a loro nome o a nome di loro congiunti o familiari ! Bisognerebbe verificare l'anagrafica.

 

Detto questo e per chiudere la discussione, considerando 22 condòmini (11+11) che possiedono 1000/1000 (ossia 503,79 + 15,53 = 519,32 che fanno capo a proprietari che abitano nella palazzina A e 480,68 che fanno capo a proprietari che abitano nella palazzina B) se, in sede assembleare, si votasse per una questione che riguarda tutto il complesso e gli 11 condòmini della palazzina A con i loro 519,32 millesimi totali volessero, per esempio, la sostituzione del cancello pedonale che invece gli 11 della B, con i loro 480,68 millesimi, non vogliono, come si risolverebbe la questione ?

Grazie a tutti.

La sostituzione del cancello condominiale non sarebbe approvata, perché non sarebbe raggiunta la doppia maggioranza richiesta.

 

Ipotizzando tutti i condòmini presenti in assemblea la maggioranza richiesta per deliberare la sostituzione del cancello è data dalla maggioranza di millesimi insieme alla maggioranza di teste.

Il voto da te descritto invece avrebbe:

teste favorevoli >>> 11 con millesimi 519,32

teste contrarie >>> 11 con millesimi 480,68

C'è la maggioranza dei millesimi, ma manca quella delle teste; delibera non approvata.

Una risposta come quella fornita, l'avevo letta parecchie volte per altri quesiti più o meno analoghi. E quindi, ero a conoscenza della questione.

Tuttavia, avevo altresì letto (se non ricordo male, anche in una di quelle sentenze commentate da avvocati che scrivono per Condominioweb) che in caso di empasse continuativa, si potrebbe considerare valida quella votata dalla maggioranza millesimale. L'amministratore potrebbe così procede con il soddisfacimento della richiesta, mentre la minoranza millesimale - se lo vuole e lo ritiene opportuno - può sempre opporsi e ricorrere entro i fatidici 30 giorni . E quindi procedere legalmente nei confronti della "controparte" (maggioranza millesimale). Ovviamente, prima passando dalla mediazione e poi, se non soddisfatta, intentare causa.

Certo questa è una possibilità. Ma se alla fine - sempre nell'esempio della sostituzione cancello - se questo viene sostituito (anche perché le condizioni di malfunzionamento del vecchio erano tali da doverlo fare), alla fine cosa ci guadagnerebbero i contrari (minoranza millesimale) ad intraprendere una simile strada? Con a mediazione, bene che vada, c'è sempre qualcosa a cui bisogna, alla fine rinunciare. Se poi si passa invece all'azione legale (Tribunale), allora chi la promuove non sa quando si concluderà. E soprattutto, come si concluderà.

Ecco perché talvolta alcuni amministratori "abbastanza saggi", dopo vari (e inutili) tentativi di portare le parti avverse ad una decisione definitiva, propendono per tale procedura. Adoperandosi per mettere il condominio in condizione di avere strutture e parti funzionanti (ovvero facendo, in generale, gli interessi della "cosa amministrata" ; come prevedono le sue competenze e attribuzioni). E questo, alla fine, torna a vantaggio anche della minoranza millesimale intestardita.

In ogni caso, una maggioranza (nel caso di specie, millesimale) si esprime per la soluzione di quello che è, pur sempre, un problema che necessita di soluzione. Non per soddisfare un capriccio. Pertanto, se questi (pochi) amministratori saggi non lo facessero, non rimarrebbe loro che presentare le dimissioni.

Di nuovo grazie.

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