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Giosmile

Comunione o condominio di fatto

Salve a tutti

 

Vi espongo un problema che si protrae da anni presso una piccola area industriale del nord italia, di cui non si riesce a venirne a capo.

Nel 1983 fu stilato dal costruttore dell'area un regolamento contrattuale, in materia di comunione, facendovi rientrare le parti comuni di diversi lotti industriali che poi negli anni sono stati acquistati, venduti, riacquistati, rilottizzati, divisi, ecc., fino a diventare oggi un compendio con 32 proprietà che hanno diverse parti comuni. Di fatto tali 32 proprietà hanno in comune parti come: strade interne, 3 ingressi su 3 lati, un sistema fognario per acque nere ed acque bianche, un depuratore unico necessario per l'agibilità (mancanza fogne pubbliche), illuminazione delle strade, marciapiedi e due portieri assunti con CCNL proprietari di fabbricato che lavorano su due turni. Tali parti comuni (ad esclusione dei dipendenti) sono da intendersi necessariamente elementi "essenziali" per il godimento degli stessi beni, in quanto senza gli ingressi non si potrebbe entrare, senza le strade non sarebbe possibile il raggiungimento dei singoli opifici, senza la fogna ed il depuratore nessuno avrebbe l'agibilità (ma anche in caso di fogne pubbliche, le tubazioni comuni servirebbero in ogni caso per collettare i singoli all'esterno dell'area), pertanto anche indivisibili.

A leggere le definizioni di "condominio" e "comunione", più alcune sentenze di cassazione, mi pare di poter intravedere più verosimilmente come applicabile la disciplina del condominio (orizzontale) piuttosto della comunione, tenendo conto anche dell'antichità con cui è stato scritto il regolamento contrattuale e sicuramente con alcune "falle". Il dubbio nasce perchè diversi proprietari ritengono che faccia fede il regolamento, quindi no amministratore ex art.1129, altri invece ritengono che tale figura occorra "di fatto", come è accaduto fino ad oggi, essendo 32 proprietà distinte che hanno parti comuni necessarie al loro godimento e gestite con tabelle millimesimali (condominio orizzontale). Infatti, per diversi anni, la gestione è avvenuta tramite un "amministratore" che è stato eletto diverse volte (anno per anno almeno per un decennio) dall'assemblea e la gestione è sempre stata fatta sullo stile "condominiale", ovvero con C.F. del condominio, ripartizione delle spese tutte tramite tabelle millesimali, coinvolgimento di tutti, senza lamentele da parte di nessuno, essendo tutto stato gestito comunque con perizia e senza problemi (oggi l'amm. non c'è più e sostituito dal cda perchè per motivi di salute gravi dovette dare le dimissioni, senza rinomina). La questione è che però nel regolamento si parla di un cda dei proprietari il cui rappresentante eletto all'interno dello stesso "assume la rappresentatività di cui all'art.1130 del cc" che è cmq quello dell'amministratore di condominio, il che va a mio avviso in contrasto con il codice civile, essendo l'amm. eletto dall'assemblea e non da un cda. Ai vari rogiti delle varie proprietà industriali, ci sarà credo riferimento a tale regolamento contrattuale del costruttore.

Quindi, atteso che:

- fogne, strade, illuminazione, ingressi sono parti comuni indispensabili al godimento dei beni dei singoli ("strutturalmente necessari alla stessa esistenza del bene individuale" - "mancanza di una utilità fine a se stessa, ... subordinazione strumentale delle parti comuni" rif. CORTE DI CASSAZIONE Sez. II, 3 ottobre 2003, n. 14791 )

- che comunque il contratto rimanda alla disciplina dell'amministratore condominiale con il rappresentante del cda che ha rappresentanza ai sensi dell'art.1130 cc

- che esistono tabelle millesimali, tra l'altro aggiornate una decina di anni fa, per le spese varie

- che tutti partecipano alle spese

- che bilanci e gestione hanno sempre seguito le regole del condominio

- che è attribuito un c.f. per pagamenti ecc.

- che è stato negli anni nominato dall'assemblea un amministratore, mai contestato

 

è giusto considerare tale area industriale "nei fatti" un condominio con obbligo di amministratore ex art.1129?

 

Grazie!

Smile

Salve,

la comunione è una contitolarità di diritti, che può assumere diverse nomi a seconda dell'ambito in cui ci si viene a trovare. Se ha ad oggetto diritti di proprietà si andrà nella disciplina del Diritto Condominiale.

Dunque nel suo caso le norme della comunione sono suppletive a quelle del condominio, essendo quest'ultime a dover essere applicate in via principale. Sarà dunque onere di ciascun condomino ricorrere all'art 66 disp. att. per la nomina dell'Amministratore a norma di legge.

 

Cordiali saluti.

Come ben pensavo.

Nel momento in cui l'assemblea decida di nominare amm. ex art.1129 del c.c., e quindi con obbligo di regolamento condominiale, come procedere per sostituire/integrare/modificare l'attuale regolamento contrattuale?

Tutti i proprietari dal notaio?

Grazie

 

Smile

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