#1 Inviato 25 Marzo Salve a tutti! Ho un quesito da porre alla vostra attenzione. Devo predisporre entro il 31 marzo comunicazione per le spese di ristrutturazione per un intervento di rimozione dell'amianto in relazione al quale i condomini hanno optato per lo sconto in fattura nella misura del 50%. Purtroppo, vi sono morosi e nel 2022 ho versato con bonifico parlante un acconto di euro 5.000,00, utilizzando, in parte, somme corrisposte da altri condomini. Ciò posto, ho dubbi sulla corretta modalità di compilazione della comunicazione per quanto concerne i condomini che non hanno in alcun modo versato gli importi dovuti, tenuto conto dell'opzione per lo sconto in fattura. Come bisogna procedere? Occorre "spalmare" l'importo non pagato dai morosi sugli altri condomini o procedere in altro modo? La scelta si ripercuote anche sulla comunicazione per l'esercizio dell'opzione per lo sconto in fattura? Grazie!
#2 Inviato 25 Marzo ranota85 dice: Come bisogna procedere? Occorre "spalmare" l'importo non pagato dai morosi sugli altri condomini o procedere in altro modo? La scelta si ripercuote anche sulla comunicazione per l'esercizio dell'opzione per lo sconto in fattura? Dipende, se i morosi lo sono "irrimediabilmente" nel senso che avete la certezza che non pagheranno mai la loro quota, vi conviene senz'altro spalmare il costo sugli altri condòmini (che ovviamente devono essere d'accordo), così che siano loro a recuperare la detrazione. Se i morosi lo sono temporaneamente, nel senso che entro la presentazione della denuncia dei redditi senz'altro pagheranno la loro quota, suddividi il costo anche per loro e in comunicazione barri la casella di "pagamento non corrisposto interamente al 31.12" Sarà loro cura variare la denuncia dei redditi, se il caso. Per quanto riguarda la comunicazione per lo sconto, stessa soluzione: i morosi potranno fruire dello sconto se pagheranno, altrimenti no. In buona sostanza, meglio avere già in partenza un riparto costi (preventivati) approvato dall'assemblea
#3 Inviato 25 Marzo L'anno scorso l'assemblea ha ripartito il corrispettivo dell'intervento su tutti i condomini. Ora, solo alcuni hanno provveduto a pagare e, per consentire il celere avvio dei lavori, ho versato l'acconto di euro 5.000,00, utilizzando le somme disponibili sul conto e corrisposte dai virtuosi. Se taluni condomini hanno versato importi superiori rispetto a quelli dovuti in rapporto all'acconto corrisposto dal Condominio (euro 5.000,00) e nei limiti della loro quota, posso imputare a loro, nelle due comunicazioni (spese ristrutturazione e sconto in fattura) l'anticipo pagato l'anno scorso? Cerco di spiegarmi con un esempio. Il costo complessivo dell'intervento è di euro 10.000,00 (già scontato del 50%) e viene ripartito sui quattro condomini che formano il Condominio. Il condomino A, in relazione all'intero intervento, deve versare 2.000,00 euro, che vengono integralmente pagati. Il condomino B deve corrispondere, invece, 2.500,00 e li paga integralmente. il condomino C deve versare 2.500,00 e ne corrisponde 500,00. Il condomino D deve 3.000,00 e non versa niente. Viene pagato dal Condominio un anticipo alla società di euro 5.000,00. Posso imputare nelle anzidette comunicazioni l'acconto ai Condomini A, B e, in parte, C nei limiti delle somme da ciascuno versate ( rispettivamente 2000,00, 2500,00 e 500,00)? E in caso affermativo, devo inserire comunque tutte le unità immobiliari (anche quelle per le quali nulla sia stato versato) e i codici fiscali di tutti i condomini?
#4 Inviato 26 Marzo ranota85 dice: Posso imputare nelle anzidette comunicazioni l'acconto ai Condomini A, B e, in parte, C nei limiti delle somme da ciascuno versate ( rispettivamente 2000,00, 2500,00 e 500,00)? Si, come indicato sopra puoi farlo ranota85 dice: E in caso affermativo, devo inserire comunque tutte le unità immobiliari (anche quelle per le quali nulla sia stato versato) e i codici fiscali di tutti i condomini? se ripartisci i 5.000 euro solo fra tre condòmini in base a quanto hanno versato, non puoi inserire la quarta unità, perchè non tornerebbero i conti. Quindi inserisci solo chi detrae, con la quota di costo a lui imputata. Ripeto: tutto questo deve essere indicato in un verbale d'assemblea, perchè se AdE controllasse deve risultare che il riparto fatto in deroga alla norma (in base a millesimi) è stato approvato.
#5 Inviato 26 Marzo Anche se si tratta dell'anticipo versato all'impresa e relativo alla primo porzione dell'intervento? Il condomino rispetto all'intervento nel suo complesso (euro 10.000 dell'esempio) non andrebbe a versare somme superiori rispetto ai suoi millesimi. In sede di saldo, ove i morosi dovessero versare le quote, potrebbe ripristinarsi la ripartizione prevista nel verbale di approvazione dei lavori. Purtroppo, le due comunicazioni (opzione e sconto) devono essere effettuate entro il 31 marzo, non riuscirei a variare la delibera iniziale. Non ho alternative?
#6 Inviato 26 Marzo ranota85 dice: Il condomino rispetto all'intervento nel suo complesso (euro 10.000 dell'esempio) non andrebbe a versare somme superiori rispetto ai suoi millesimi. Ok, se non siete ancora in "deroga", allora fai la comunicazione e basta. Pero', attenzione al proseguio dell'intervento.
#7 Inviato 26 Marzo Quindi, giusto per essere sicuri, riprendendo l'esempio: intervento complessivo pari a euro 10.000,00 (già scontato del 50%); acconto versato nel 2022 pari a euro 5.000,00; condominio di 4 unità immobiliari. condomino A ha versato 2.000,00 (quota intera), condomino B 2.500,00 (quota intera) e condomino C 500,00 (quota solo parzialmente versata); condomino D non ha versato nulla. Compilo la comunicazione per le spese di ristrutturazione nei seguenti termini: 1) nel campo "Spese effettuate con bonifico" riporto l'anticipo versato pari a euro 5.000,00; 2) nell'elenco immobili indico gli immobili relativamente ai quali i proprietari hanno, integralmente o parzialmente, versato la quota di pertinenza (non tutte le unità immobiliari interessate dall'intervento); 2) nella parte relativa al soggetto al quale è stata attribuita la spesa, inserisco l'importo effettivamente corrisposto da ciascun condomino sino a concorrenza di euro 5.000,00 e nei limiti della quota di ognuno. Quindi, euro 2.000,00 per il condomino A, euro 2.500,00 per il condomino B e euro 500,00 per il condomino C; 3) non devo barrare la casella "pagamento non corrisposto interamente al 31/12", neppure per il condomino C, che, ove si consideri l'intervento nel suo complesso (euro 10.000,00), ha corrisposto una quota inferiore rispetto a quella dovuta, avendo io versato unicamente l'acconto (euro 5.000,00), giusto? Nella comunicazione che, invece, farò dopo aver integralmente saldato l'intervento, dovrò escludere i condomini (e i relativi immobili) che ho inserito nella prima comunicazione e che hanno già integralmente versato le quote dovute, limitandomi a completare il modello con i dati dei condomini che hanno successivamente estinto la morosità, corretto? A.D.E. potrebbe rilevare incongruenze tra la prima e la seconda comunicazione, per quanto concerne, nello specifico, il numero di immobili interessati dai lavori?
#8 Inviato 26 Marzo ranota85 dice: giusto? giusto ranota85 dice: limitandomi a completare il modello con i dati dei condomini che hanno successivamente estinto la morosità, corretto? corretto ranota85 dice: A.D.E. potrebbe rilevare incongruenze tra la prima e la seconda comunicazione, per quanto concerne, nello specifico, il numero di immobili interessati dai lavori? La comunicazione per spese detraibili è necessaria solo per inserire i dati in precompilata, dubito assai che AdE eccepisca per le differenze fra un anno e l'altro. L'importante è che la documentazione che conservi sia a posto (verbali assemblea, fattura, bonifico, riparto definitivo.....tutto scritto e approvato)
#9 Inviato 26 Marzo La prima assemblea mi autorizza a suddividere le spese preventivate (lavori, asseverazione e visto) sulla scorta di determinati criteri che ho utilizzato per elaborare il prospetto di ripartizione tra i condomini e che userò per la comunicazione per le spese di ristrutturazione nei termini che ho indicato. Al termine dei lavori, convocherò assemblea per l'approvazione del consuntivo e quasi sicuramente ci saranno ulteriori importi da pagare e ripartire tra i condomini. Credi sia il caso in quella sede di precisare che la prima comunicazione per spese di ristrutturazione è stata elaborata come indicato al precedente post per l'esistenza di morosità? A tuo avviso, devo fare altro? Grazie per la disponibilità e scusami per le tante domande!
#10 Inviato 26 Marzo Altra questione: per lo sconto in fattura occorre consegnare certificazioni o altro ai condomini?
#11 Inviato 26 Marzo ranota85 dice: Credi sia il caso in quella sede di precisare che la prima comunicazione per spese di ristrutturazione è stata elaborata come indicato al precedente post per l'esistenza di morosità? Si, meglio indicarlo. ranota85 dice: A tuo avviso, devo fare altro? Direi di no ranota85 dice: Altra questione: per lo sconto in fattura occorre consegnare certificazioni o altro ai condomini? C'è chi lo fa, a mio avviso dipende: se i condòmini capiscono senza problemi che la dichiarazione non serve per la detrazione in denuncia dei redditi, puoi anche consegnarla, ovviamente con scritto chiaramente che non c'è nulla da detrarre; se la dichiarazione puo' essere oggetto di interpretazioni strane, meglio lasciar perdere.
#12 Inviato 26 Marzo Okok Grazie infinite! ranota85 dice: Quindi, giusto per essere sicuri, riprendendo l'esempio: intervento complessivo pari a euro 10.000,00 (già scontato del 50%); acconto versato nel 2022 pari a euro 5.000,00; condominio di 4 unità immobiliari. condomino A ha versato 2.000,00 (quota intera), condomino B 2.500,00 (quota intera) e condomino C 500,00 (quota solo parzialmente versata); condomino D non ha versato nulla. Compilo la comunicazione per le spese di ristrutturazione nei seguenti termini: 1) nel campo "Spese effettuate con bonifico" riporto l'anticipo versato pari a euro 5.000,00; 2) nell'elenco immobili indico gli immobili relativamente ai quali i proprietari hanno, integralmente o parzialmente, versato la quota di pertinenza (non tutte le unità immobiliari interessate dall'intervento); 2) nella parte relativa al soggetto al quale è stata attribuita la spesa, inserisco l'importo effettivamente corrisposto da ciascun condomino sino a concorrenza di euro 5.000,00 e nei limiti della quota di ognuno. Quindi, euro 2.000,00 per il condomino A, euro 2.500,00 per il condomino B e euro 500,00 per il condomino C; 3) non devo barrare la casella "pagamento non corrisposto interamente al 31/12", neppure per il condomino C, che, ove si consideri l'intervento nel suo complesso (euro 10.000,00), ha corrisposto una quota inferiore rispetto a quella dovuta, avendo io versato unicamente l'acconto (euro 5.000,00), giusto? Nella comunicazione che, invece, farò dopo aver integralmente saldato l'intervento, dovrò escludere i condomini (e i relativi immobili) che ho inserito nella prima comunicazione e che hanno già integralmente versato le quote dovute, limitandomi a completare il modello con i dati dei condomini che hanno successivamente estinto la morosità, corretto? A.D.E. potrebbe rilevare incongruenze tra la prima e la seconda comunicazione, per quanto concerne, nello specifico, il numero di immobili interessati dai lavori? Quanto scritto sopra (in particolare, immobili, condomini e importi da indicare), suppongo, valga anche per la predisposizione della comunicazione per l'esercizio dell'opzione per lo sconto in fattura, giusto?
#13 Inviato 26 Marzo ranota85 dice: Okok Grazie infinite! Quanto scritto sopra (in particolare, immobili, condomini e importi da indicare), suppongo, valga anche per la predisposizione della comunicazione per l'esercizio dell'opzione per lo sconto in fattura, giusto? Eh, si. Stai molto attento ai morosi, perche' se lo sconto ti viene fatto sull'intera opera, poi dovrai necessariamente dividere i costi fra i virtuosi, con lo sconto non c'è "l'appello" del versamento prima della presentazione della denuncia dei redditi. Nel momento in cui è emessa la fattura a saldo, chi ha pagato è dentro, chi non l'ha fatto è fuori. In ogni caso, i princìpi di fondo sono quelli sopra esposti.
#14 Inviato 26 Marzo Quindi, se i morosi versano prima del pagamento della fattura a saldo, possono essere inseriti nella comunicazione di opzione per lo sconto in fattura. In caso di omesso versamento, invece, se pago la fattura a saldo (se ho compreso bene, è rilevante la data di pagamento), l'opzione andrà esercitata, previa delibera assembleare, solo dai virtuosi e in misura corrispondente a coprire l'intero importo versato all'impresa. Quindi, nel relativo modello andranno indicati solo condomini paganti e relativo importo, giusto?
#15 Inviato 26 Marzo ranota85 dice: Quindi, nel relativo modello andranno indicati solo condomini paganti e relativo importo, giusto? Giusto.
#16 Inviato 26 Marzo Per quanto concerne la comunicazione per le spese di ristrutturazione, ho invece reperito questa risposta sul sito dell'Agenzia delle Entrate: Domanda In caso di mancato pagamento (totale o parziale) delle quote condominiali, l'amministratore è tenuto a indicare solo l'importo dell'effettivo pagamento che ha effettuato al 31 dicembre e che va teoricamente attribuito a ciascun condomino. Deve anche compilare il campo relativo al "flag pagamento", attraverso il quale evidenzierà se il pagamento è stato interamente corrisposto al 31 dicembre dell'anno di riferimento ovvero se lo stesso è stato parzialmente o interamente non corrisposto entro tale data. Il procedimento è corretto? Risposta La circolare n. 122 del 1° giugno 1999, al paragrafo 4.8, ha chiarito che, ai fini del riconoscimento del beneficio in caso di spese relative a parti comuni condominiali, la detrazione spetta con riferimento alle spese effettuate con bonifico bancario da parte dell'amministratore entro il 31 dicembre dell'anno di riferimento. I singoli condòmini possono detrarre le quote imputate e versate al condominio prima della presentazione della dichiarazione. Ai fini della compilazione della comunicazione, l'Amministratore deve indicare, nel campo 25 l'importo della spesa attribuita, in base al piano di riparto, al soggetto il cui codice fiscale è indicato nel campo 23, e non la spesa effettivamente sostenuta. L'informazione relativa al pagamento della quota attribuita deve essere fornita con la compilazione del campo 26 "flag pagamento". A tale riguardo, per agevolare l'adempimento da parte degli amministratori di condominio è stato previsto nel tracciato che l'informazione in merito all'effettuazione del pagamento da parte del singolo condòmino debba essere riferita al 31 dicembre dell'anno di riferimento. In via generale, le quota attribuite pagate interamente entro il 31 dicembre dell'anno di riferimento sono inserite nella dichiarazione precompilata mentre le quote pagate parziale o non corrisposte entro tale data sono esposte solo nel foglio informativo. Resta fermo che, in quest'ultimo caso, il contribuente che paga la sua quota prima della presentazione della dichiarazione potrà modificare la dichiarazione precompilata aggiungendo l'onere sostenuto. Quindi, nella comunicazione per le spese di ristrutturazione, potrei seguire quanto indicato dall'Agenzia delle Entrate e specificare nel campo 26 che la quota non è stata pagata dal proprietario di quel subalterno Ciò non andrebbe però in contrasto con quanto indicato nella comunicazione per l'esercizio dell'opzione, nella quale non posso specificare l'omesso versamento delle quote e non posso inserire immobili e condomini che non hanno pagato?
#17 Inviato 26 Marzo Ti avevo indicato la via del "non pagato", alla fine puoi fare come credi meglio, perchè si tratta di un acconto e i condòmini potrebbero non essere morosi, alla fine. Quando pagherai a saldo, dovrai fare i conti, ma vedrai che torneranno, perchè per saldare la fattura gli altri condòmini dovranno aggiungere a quanto già pagato per i morosi e i morosi saranno fuori dai giochi. In buona sostanza: ora stai solo affrontando un acconto, il riparto corretto lo farai solo a saldo. Se gli altri condòmini non dovessero accollarsi il costo del moroso, nella comunicazione per spese detraibili indicherai il costo a suo carico come non pagato, ma attenzione perchè il moroso non avrà diritto allo sconto in fattura, per cui è necessario avvisare l'impresa di non scontare la parte del moroso (tenuto a pagare l'intero) Spero di non averti fatto confusione, alla fine è piu' semplice di quanto non sembri 🙂
#18 Inviato 26 Marzo Scusami sarà l'ora legale 🙂 🙂 Per l'acconto versato nel 2022 con applicazione dello sconto in fattura 50%: A) Per la comunicazione spese ristrutturazione, posso utilizzare la modalità indicata dall'ADE e, quindi: 1) inserire tutti gli immobili e tutti i condomini; 2) spuntare, per i morosi (parziali o integrali) la casella "pagamento non eseguito interamente al 31 dicembre". B) Per la comunicazione sconto in fattura, invece, anche per l'acconto, ho necessità di escludere i morosi, non potendo questi ultimi beneficiare dell'agevolazione fiscale. Questo non crea però una divergenza tra il contenuto della comunicazione spese detraibili e il contenuto della comunicazione sconto in fattura?
#19 Inviato 26 Marzo ranota85 dice: Questo non crea però una divergenza tra il contenuto della comunicazione spese detraibili e il contenuto della comunicazione sconto in fattura? no, perchè di fatto solo due condòmini possono detrarre e l'importo detraibile, cioè l'importo dello sconto, è riferito solo ai due condòmini.
#20 Inviato 26 Marzo Vediamo con i numeri: da pagare = € 10.000,00 quota per ogni condòmino = € 2.500,00 Acconto = € 5.000,00 quota acconto p/condòmino = € 1.250,00 condòmino A ha pagato integralmente condòmino B ha pagato integralmente condòmino C ha pagato 1/5 condòmino D non ha pagato Riparto acconto: A = € 2.375,00 [1250 + (1250/2 del moroso) + (1250-250 /2 di C)] B = € 2.375,00 C = € 250,00 (1/5 dell'acconto) D = zero comunicazione spese detraibili: indichi i 3 condòmini con le quote sopra riportate, comunicazione sconto: stesso riparto, il condòmino D verrà indicato ma in quadro C il codice fiscale del beneficiario sarà dei condòmini A e B Riparto acconto: A = 2250 B = 2250 C = 500 D = zero Comunicazione spese detraibili e comunicazione sconto: come sopra, cambiano solo le cifre Riparto acconto: A = 1250 B = 1250 C = 1250 D = 1250 Comunicazione spese detraibili: inserisci tutti i condòmini, indicando per D che la quota non è stata versata, così come per C (perchè non ha interamente pagato la sua quota) Comunicazione sconto: lo sconto sarà pari a € 2.750,00 (1250*2+250 di C), indicherai i tre condòmini che fruiscono dello sconto. Quindi: 1) prima di tutto devi stabilire come ripartire anche l'acconto 2) il riparto piu' logico sarebbe il terzo 3) per quanto piu' logico si dovrebbe seguire una proporzionalità rispetto ai pagamenti ricevuti..... 4) potresti anche ripartire l'acconto solo sui due condòmini che hanno pagato, farai le comunicazioni solo per quei due condòmini 5) devi sempre stare attento all'importo dello sconto in fattura a saldo, perchè se ti resta il moroso non potrai far scontare nulla per lui. Insomma, puoi anche "giocare" un po' con i numeri, visto che si tratta di un acconto; dovrai porre attenzione in sede di saldo.
