#1 Inviato 8 Dicembre, 2021 Salve a tutti ☺️, espongo il mio dubbio cercando di essere breve e concisa (mica tanto): la casa di mia mamma, posta sottotetto all'ultimo piano di uno stabile, rileva importanti infiltrazioni da pioggia, in diversi punti dell'abitazione, da circa un anno (in realtà la cosa va avanti da ben più tempo ma l'abbiamo ufficializzata al condominio solo un anno fa, quando un forte acquazzone ha praticamente allagato l'appartamento e reso inderogabile una risoluzione del problema). Ho fatto fare non "condominialmente" e a mie spese un sopralluogo visivo ad un ingegnere che conosco, in breve il tetto è ammalorato e per lunghi tratti senza guaina, va rifatto, non si scappa. Della situazione di non sostenibilità e quindi di urgenza (l'acqua si insinua costantemente in almeno 10-15 pertugi diversi, con altrettante bacinelle sparse sistematicamente per casa) è stata data comunicazione tramite raccomandata (con tanto di evidenze fotografiche) all'amministratore di condominio nel febbraio 2020. Dopo una certa inerzia dell'amministratore, cui segue sollecito (stavolta a cura di un legale) fatto dalla mia mamma, a settembre riusciamo a effettuare una riunione nella quale stabiliamo, al netto dell' impossibilità di usufruire di bonus ed ecobonus (senza stare ad addentrarsi nei dettagli), il conferimento di incarico per la redazione di capitolato/computo metrico nei confronti di un architetto per il rifacimento del tetto condominiale. Il compenso del tecnico è relativamente basso, o almeno così mi pare nella mia profanità in materia (sui €2800 per capitolato e direzione lavori), e va da sé che disporre di un capitolato risulti un essenziale passo preliminare senza il quale non sarebbe possibile procedere con l'iter del rifacimento tetto. Proprio per l'importanza di questo capitolato (e anche per l'urgenza della situazione, dato che mia madre quando piove deve stare rintanata in una stanza, l'unica che non manifesta infiltrazioni, senza considerare gli eventuali danni strutturali che la pioggia a lungo termine può aver arrecato ad un tetto già vecchio di per sé) mi lascia perplessa la modalità di comunicazione del preventivo con relativa richiesta di pagamento e senza una scadenza entro la quale effettuare i pagamenti. L'amministratore invia a tutti i condomini una mail canonica (no PEC) in cui comunica il preventivo di spesa in questione e le relative ripartizioni, con una sottolineatura in neretto rispetto al fatto che il lavoro (il capitolato) partirà solo a completo saldo del compenso pattuito. Questo a dispetto dell'impellenza della situazione. Ciò avviene, come detto, tramite inoltro di posta ordinaria (quindi senza possibilità di certificazione di ricezione) e senza alcun tipo di "scadenza" rispetto al pagamento. Non solo, si subordina il pagamento al totale versamento delle quote da parte dei condomini. Tutto ciò, ripeto, al netto della condizione di urgenza che esiste. Per il momento avevo posto in stallo l'avvocato perché mi era parso di esserci intesi con l'amministratore e gli altri condomini (sono in pochi, meno di 10), per cui questo comportamento mi lascia un po' spiazzata. Secondo voi la procedura è corretta? A cosa posso appellarmi in questo momento? L'amministratore, data la serietà della situazione, non dovrebbe inviare una raccomandata/PEC a ciascun condomino facendo presente dell'urgenza e ponendo una scadenza al pagamento del suddetto preventivo? Inoltre, nel caso in cui non tutti i condomini fossero in grado di pagare nel brevissimo termine (poniamo che solo una meta sia in condizione di pagare nei primi 10 15 giorni dalla comunicazione), l'amministrazione di condominio non potrebbe fare una anticipazione sul pagamento? Ringrazio molto sin da ora chiunque potrà darmi qualche indicazione utile, per quanto possa non sembrare la situazione crea molta ansia a mia madre, che è anziana e sola (per quanto io abiti a 150 metri) e non si merita questo atteggiamento di "non riguardo" da parte dell'amministrazione. Di nuovo buona giornata! PS: nella disgraziata eventualità in cui non si giungesse ad una risoluzione, potrei io farmi carico dell'interezza della somma per poi farmi restituire il dovuto dagli altri condomini? Esiste una prassi formale in questo senso? Ho bisogno di accelerare per inquadrare e definire la cosa così che si possano svolgere i lavori sperabilmente in primavera. Grazie tante Modificato 8 Dicembre, 2021 da Pinaa
#2 Inviato 8 Dicembre, 2021 Pinaa dice: A cosa posso appellarmi in questo momento? Hai fatto la prima comunicazione a febbraio 2020 e quindi quasi due anni fa ed ancora non si decidono provvedere ai lavori. L'avvocato ce l'hai già: oltre ad agire in giudizio per far fare i lavori valuta con l'avvocato una richiesta di danni al condominio per uso ridotto dell'appartamento e danneggiamento mobilio. Se i condòmini capiranno che la richiesta dei danni potrebbe anche superare il valore del risanamento del tetto, forse non temporeggerebbero più. Per il momento nessuno si muove perche nessuno è toccato ne nel portafogli ne nel disagio... comincia a toccarli nel portafogli e forse qualcosa si muoverà più in fretta.
#3 Inviato 8 Dicembre, 2021 Leonardo53 dice: Hai fatto la prima comunicazione a febbraio 2020 e quindi quasi due anni fa ed ancora non si decidono provvedere ai lavori. L'avvocato ce l'hai già: oltre ad agire in giudizio per far fare i lavori valuta con l'avvocato una richiesta di danni al condominio per uso ridotto dell'appartamento e danneggiamento mobilio. Se i condòmini capiranno che la richiesta dei danni potrebbe anche superare il valore del risanamento del tetto, forse non temporeggerebbero più. Per il momento nessuno si muove perche nessuno è toccato ne nel portafogli ne nel disagio... comincia a toccarli nel portafogli e forse qualcosa si muoverà più in fretta. Grazie per la replica Leonardo! Colpa mia, ho sbagliato a riportare: la comunicazione è stata data a febbraio di questo anno. Chissà perché credevo ancora di trovarmi nel 2020...
#4 Inviato 8 Dicembre, 2021 benvenuta sul Forum un capitolato/progetto dal costo di 2800€ e non trovare quella cifra è deleterio, in quanto al momento di dare inizio ai lavori ci vorrà una cifra ben più alta, anche se si chiederebbe un finanziamento, un minimo di anticipo (si tratterà di decine di migliaia di euro) ci vorrà senza ombra di dubbio. sei seguita già da un avvocato dovrebbe darti le dritte giuste per risolvere il problema, si potrebbe invocare l'art. ex700 questo vorrebbe dire di andare velocemente davanti a un giudice e avere una imposizione veloce dei lavori. Antonio 1
#5 Inviato 8 Dicembre, 2021 Pinaa dice: ho sbagliato a riportare: la comunicazione è stata data a febbraio di questo anno. Chissà perché credevo ancora di trovarmi nel 2020... Parliamo sempre di quasi un anno quindi la cosa fa poca differenza. La mia risposta è sempre la stessa: valuta con l'avvocato una richiesta di risarcimento danni e vedrai che si muoveranno. Una persona di mia conoscenza con un buon avvocato e con strategie legali, a causa di infiltrazioni è riuscito ad ottenere circa 20mila euro come risarcimento danni dal mobilio e alla salute. Non dico che devi andare in giudizio per ottenere simili cifre ma già una semplice richiesta di cifre simili di risarcimento danni con la minaccia di andare in giudizio potrebbe far aprire il portafogli ai condòmini almeno per eseguire i lavori urgentemente. Poi in fase di mediazione stragiudiziale potrai anche dire che ti accontenti che si facciano urgentemente i lavori e gli abbuoni del tutto o in parte il risarcimento dei danni. 1
#6 Inviato 8 Dicembre, 2021 Capisco, vi ringrazio. Il fatto è che mi ero messa in testa di non ricorrere alle vie legali data la presa d'atto che mi pareva esserci stata fra me, i condomini e l' amministratore. A dirvi il vero io sono incavolata con l'amministratore, non tanto con i condomini, ai quali non mi sento di imputare alcunché (per il momento😊). Al di là del fatto che mi toccherà probabilmente ricontattare l'avvocato, a vostro parere la procedura di comunicazione utilizzata dall'amministratore è anche solo vagamente accettabile? Non dovrebbero le comunicazioni di questo stampo essere "certificate" e non dovrebbe essere disposto un termine ragionevole di pagamento stante l'urgenza/non prorogabilita'? Scusatemi se vi tampino
#7 Inviato 8 Dicembre, 2021 Pinaa dice: A dirvi il vero io sono incavolata con l'amministratore, non tanto con i condomini, ai quali non mi sento di imputare alcunché (per il momento). L'amministratore è un esecutore della volontà dell'assemblea. Se l'amministratore non ha tutti i soldi in cassa, giustamente non può ordinare i lavori. La prassi è la seguente: - Si convoca un'assemblea e presenta un preventivo di spesa (che avete già fatto) - L'assemblea approva il preventivo e delibera le quote e le scadenze delle quote per ciascun condòmino - Ai condòmini che non pagano entro le scadenze deliberate l'amministratore può far emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo grazie alla delibera approvata dall'assemblea Se tutto questo è stato fatto e l'amministratore non provvede a riscuotere le quote anche in via forzosa, non ti resta che agire per viel legali con la richiesta dei danni, magari specificando ai condòmini che sei stata costretta ad agire così perchè si l'amministratore che i condòmini sono rimasti inerti per quasi un anno e non vuoi passare un'altro inverno come quello scorso. 1
#8 Inviato 8 Dicembre, 2021 Purtroppo abbiamo approvato il preventivo di spesa senza specificare alcun termine ultimo (non ho idea del perché), l'amministratore è quello che è, a me restituisce netta l'impressione di non sapere cosa faccia... Proverò in ultima istanza a parlarci, diversamente dovrò passare la palla al legale. Ma nell'eventualità in cui mi accollassi l'interezza della spesa (per velocizzare tutto l'iter) potrei poi ottenere la restituzione del dovuto tramite una qualche procedura "ufficiale"? Modificato 8 Dicembre, 2021 da Pinaa
#9 Inviato 8 Dicembre, 2021 Pinaa dice: Ma nell'eventualità in cui mi accollassi l'interezza della spesa (per velocizzare tutto l'iter) potrei poi ottenere la restituzione del dovuto tramite una qualche procedura "ufficiale"? Meglio sentire l'avvocato e comunque farlo deliberare in assemblea che tu anticipi le quote che ti dovranno essere restituite entro una certa data. Per quanto riguarda il bonus non hai voluto approfondire ma per le manutenzioni al tetto comune ed anche tutte quelle ordinarie del condominio c'è sempre la detrazione fiscale del 50% da computare in 10 annualità. 1
#10 Inviato 8 Dicembre, 2021 Pinaa dice: Purtroppo abbiamo approvato il preventivo di spesa senza specificare alcun termine ultimo (non ho idea del perché), l'amministratore è quello che è, a me restituisce netta l'impressione di non sapere cosa faccia... Proverò in ultima istanza a parlarci, diversamente dovrò passare la palla al legale. Ma nell'eventualità in cui mi accollassi l'interezza della spesa (per velocizzare tutto l'iter) potrei poi ottenere la restituzione del dovuto tramite una qualche procedura "ufficiale"? devi sentire l'avvocato (che conosca bene le problematiche condominiali ...) se quell'intervento è definibile come spesa urgente: sono solo questo tipo di spese che possono essere rimborsate al condomino che ha preso l'iniziativa senza alcuna autorizzazione o delibera assembleare. Modificato 8 Dicembre, 2021 da paul_cayard 1