#1 Inviato 21 Dicembre, 2020 Da post precedenti non ho trovato una soluzione valida al mio problema, per cui lo ripropongo in modo diverso. spero di trovare un aiuto. Ho un immobile con titolo legittimo e realizzazione di alcuni abusi da vendere. Gli abusi sono esterni ed evidenti, ma sarebbero sanabili. Ma io non sono nelle condizioni economiche di affrontare i costi della sanatoria. Accetto l'idea che siano degli abusi (questo lo dico perché nel post precedente ho cercato invano di non accettarlo). Posso procedere con la vendita? Direi di sì, visto che al notaio interessa solo l'esistenza del titolo (secondo sentenza recente, 2019 mi sembra, delle S.U.). Ma cosa scrivere nell'atto? Scriveva qualcuno - che mi aveva gentilmente dato prima un aiuto - che si potrebbe scrivere che il compratore è 'edotto dello stato di fatto e di diritto'. Ma sia io che il compratore non dovremmo comunque dichiarare che è conforme? Non è richiesto dai notai nella prassi? Se si potesse 'non' scrivere della conformità rimarrebbe il fatto che io - negoziato un prezzo che magari già tiene conto degli abusi - mi espongo al rischio che l'indomani il compratore mi chieda un risarcimento danni (non l'annullamento della vendita) per la presenza degli abusi. Come tutelarmi? Con una scrittura privata? Grazie per i suggerimenti
#2 Inviato 21 Dicembre, 2020 Frebat dice: Da post precedenti non ho trovato una soluzione valida al mio problema, per cui lo ripropongo in modo diverso. spero di trovare un aiuto. Ho un immobile con titolo legittimo e realizzazione di alcuni abusi da vendere. Gli abusi sono esterni ed evidenti, ma sarebbero sanabili. Ma io non sono nelle condizioni economiche di affrontare i costi della sanatoria. Accetto l'idea che siano degli abusi (questo lo dico perché nel post precedente ho cercato invano di non accettarlo). Posso procedere con la vendita? Direi di sì, visto che al notaio interessa solo l'esistenza del titolo (secondo sentenza recente, 2019 mi sembra, delle S.U.). Ma cosa scrivere nell'atto? Scriveva qualcuno - che mi aveva gentilmente dato prima un aiuto - che si potrebbe scrivere che il compratore è 'edotto dello stato di fatto e di diritto'. Ma sia io che il compratore non dovremmo comunque dichiarare che è conforme? Non è richiesto dai notai nella prassi? Se si potesse 'non' scrivere della conformità rimarrebbe il fatto che io - negoziato un prezzo che magari già tiene conto degli abusi - mi espongo al rischio che l'indomani il compratore mi chieda un risarcimento danni (non l'annullamento della vendita) per la presenza degli abusi. Come tutelarmi? Con una scrittura privata? Grazie per i suggerimenti Dalle mie parti non si vende con abusi, addirittura come ho già detto diverse volte l'agente a cui ci eravamo rivolti per la vendita prima di procedere ha controllato le planimetrie ufficiali e si era accorto di questa anomalia, per fortuna era sanabile e così abbiamo fatto, pagando un tecnico e una ammenda. Comunque l'abuso non si prescrive nel caso uno acquista con l'irregolarità si rende responsabile dell'abuso Modificato 21 Dicembre, 2020 da Tullio01 1
#3 Inviato 22 Dicembre, 2020 Frebat dice: Da post precedenti non ho trovato una soluzione valida al mio problema, per cui lo ripropongo in modo diverso. spero di trovare un aiuto. Ho un immobile con titolo legittimo e realizzazione di alcuni abusi da vendere. Gli abusi sono esterni ed evidenti, ma sarebbero sanabili. Ma io non sono nelle condizioni economiche di affrontare i costi della sanatoria. Accetto l'idea che siano degli abusi (questo lo dico perché nel post precedente ho cercato invano di non accettarlo). Posso procedere con la vendita? Direi di sì, visto che al notaio interessa solo l'esistenza del titolo (secondo sentenza recente, 2019 mi sembra, delle S.U.). Ma cosa scrivere nell'atto? Scriveva qualcuno - che mi aveva gentilmente dato prima un aiuto - che si potrebbe scrivere che il compratore è 'edotto dello stato di fatto e di diritto'. Ma sia io che il compratore non dovremmo comunque dichiarare che è conforme? Non è richiesto dai notai nella prassi? Se si potesse 'non' scrivere della conformità rimarrebbe il fatto che io - negoziato un prezzo che magari già tiene conto degli abusi - mi espongo al rischio che l'indomani il compratore mi chieda un risarcimento danni (non l'annullamento della vendita) per la presenza degli abusi. Come tutelarmi? Con una scrittura privata? Grazie per i suggerimenti Chi acquista potrebbe sanare gli abusi accordandovi sulla trattativa di acquisto.
#4 Inviato 22 Dicembre, 2020 Mi risulta che gli abusi potrebbero bloccare la pratica di mutuo dell'eventuale compratore: vendere con abusi rischia quindi di non poter vendere a chi non ha la completa liquidità. A parte questo, credo che se vendete con abusi, dovreste interpellare il notaio per inserire in atto una formula che preveda appunto una "malleva" per cui ogni sanatoria è in testa al compratore.
#5 Inviato 22 Dicembre, 2020 Frebat dice: Da post precedenti non ho trovato una soluzione valida al mio problema, per cui lo ripropongo in modo diverso. spero di trovare un aiuto. Ho un immobile con titolo legittimo e realizzazione di alcuni abusi da vendere. Gli abusi sono esterni ed evidenti, ma sarebbero sanabili. Ma io non sono nelle condizioni economiche di affrontare i costi della sanatoria. Accetto l'idea che siano degli abusi (questo lo dico perché nel post precedente ho cercato invano di non accettarlo). Posso procedere con la vendita? Direi di sì, visto che al notaio interessa solo l'esistenza del titolo (secondo sentenza recente, 2019 mi sembra, delle S.U.). Ma cosa scrivere nell'atto? Scriveva qualcuno - che mi aveva gentilmente dato prima un aiuto - che si potrebbe scrivere che il compratore è 'edotto dello stato di fatto e di diritto'. Ma sia io che il compratore non dovremmo comunque dichiarare che è conforme? Non è richiesto dai notai nella prassi? Se si potesse 'non' scrivere della conformità rimarrebbe il fatto che io - negoziato un prezzo che magari già tiene conto degli abusi - mi espongo al rischio che l'indomani il compratore mi chieda un risarcimento danni (non l'annullamento della vendita) per la presenza degli abusi. Come tutelarmi? Con una scrittura privata? Grazie per i suggerimenti Come già detto nel post precedente, l'immobile abusivo è pienamente trasferibile purché sussista un titolo "iniziale" e di ciò si faccia menzione. Il notaio non richiede altro: lui deve solo controllare la regolarità formale dell'atto che riceve, ed a tale fine la normativa urbanistica richiede solo la dichiarazione veritiera circa il titolo edilizio. Non capisco perché senti la necessità di palesarlo in atto: ciò implicherebbe una "prova" di un illecito, amministrativo e penale. L'unica cosa è inserire una generica clausola di manleva, e renderne edotto l'acquirente. Potrei suggerire, subito dopo l'indicazione del titolo edilizio, una clausola che dica "Al riguardo l'acquirente si chiara edotto circa lo stato di fatto e diritto dell'immobile, e da atto che di ciò se ne è tenuto conto ai fini della determinazione del prezzo". Una scrittura privata può comunque essere un utile strumento probatorio, ma tenga conto che eventuali responsabilità penali rimarrebbero a suo carico.
#6 Inviato 22 Dicembre, 2020 Grazie LeSaboteur dice: Non capisco perché senti la necessità di palesarlo in atto Perchè altrimenti il giorno dopo l'atto il compratore mi chiede un risarcimento (a meno che non abbia inserito l'altra clausola che dicevi che però è molto ampia, io da compratore forse non la firmerei, perchè magari ci sono altri abusi non dichiarati che finirei per accettare. Dunque sto cercando un'altra strada. Lo dichiaro in atto. Ma LeSaboteur dice: Il notaio non richiede altro: Nella prassi si comportano davvero così? 1
#7 Inviato 22 Dicembre, 2020 Frebat dice: Grazie Perchè altrimenti il giorno dopo l'atto il compratore mi chiede un risarcimento (a meno che non abbia inserito l'altra clausola che dicevi che però è molto ampia, io da compratore forse non la firmerei, perchè magari ci sono altri abusi non dichiarati che finirei per accettare. Dunque sto cercando un'altra strada. Lo dichiaro in atto. Ma Nella prassi si comportano davvero così? Non si può avere la botte piena e la moglie ubriaca. Nella prassi, prima dell'acquisto di un immobile, soprattutto se datato, l'acquirente si avvale di un geometra/ingegnere di fiducia che verifica lo stato dell'immobile. Potreste far fare una perizia che gli viene consegnata "a latere" e non se ne fa menzione in atto, per le ragioni sopra citate. Quanto all'attività notarile sì, essendo quella sopra indicata l'attività del notaio. Si limita a ricevere un atto valido: il resto sono beghe delle parti. Ovviamente vi renderà edotti della legge nei limiti delle sue facoltà, ma più di questo non fa. 1
#8 Inviato 23 Dicembre, 2020 LeSaboteur dice: Non capisco perché senti la necessità di palesarlo in atto: ciò implicherebbe una "prova" di un illecito, amministrativo e penale. L'unica cosa è inserire una generica clausola di manleva, e renderne edotto l'acquirente. Stai dando davvero dei pessimi consigli. La vendita di un immobile su cui gravano difformità edilizie minori è possibile a determinate condizioni e renderne edotto il compratore in modo incontrovertibile in tutte le fasi della compravendita (non con certe clausolette formulate in modo "diversamente furbo") è obbigatorio. E' prima di tutto nell'interesse di chi vende tutelarsi. Come si dice dalle mie parti, a Frebat potrebbero fargli un culo più grande della casa che vende se segue i tuoi consigli e incappa in un acquirente sveglio. L'art. 19 comma 14 della legge 122/2010 dice: Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari". Frebat dice: Ma io non sono nelle condizioni economiche di affrontare i costi della sanatoria. Ok che non hai i soldi, ma se hai almeno il tempo per affrontare la sanatoria, io ti consiglio di cercare di trovarli quei soldi. L'acquirente, per stare tranquillo lui, ti farà abbassare il prezzo di vendita ben più di quanto prevede che gli costerà la sanatoria (e mi vien da ridere perchè per avere un idea di quanto gli costerà dovrà pagare un geometra prima ancora di aver comprato casa 😂, te lo immagini?). Inoltre sarà ben più difficile trovare un acquirente disposto ad affrontare una sanatoria, e che non abbia bisogno di mutuo. Frebat dice: Dunque sto cercando un'altra strada. Lo dichiaro in atto Ho paura non sia sufficiente. *Credo* che la sanatoria debba essere avviata prima del rogito e i relativi atti richiamati nel rogito stesso. E' meglio che senti direttamente un notaio con esperienza, tanto dovrai consultarlo e pagarlo comunque... 😉 Modificato 23 Dicembre, 2020 da Maxi
#9 Inviato 23 Dicembre, 2020 Quindi la legge (secondo le s.u.) dice che l'atto è valido anche se vi sono non conformità purchè il titolo sia indicato correttamente, ma chiede ad acquirente e venditore di dichiarare la conformità, a pena di nullità. Questo vale anche per immobili ante 67?
#10 Inviato 23 Dicembre, 2020 Frebat dice: Quindi la legge (secondo le s.u.) dice che l'atto è valido anche se vi sono non conformità purchè il titolo sia indicato correttamente, ma chiede ad acquirente e venditore di dichiarare la conformità, a pena di nullità. Questo vale anche per immobili ante 67? No, non c’è bisogno di alcuna dichiarazione di conformità da parte delle parti. Bisogna SOLAMENTE - o indicare il o i titoli edilizii - o, in alternativa, se l’immobile è stato edificato in data anteriore al 1 settembre 1967, fare menzione di tale circostanza. In ENTRAMBI i casi rimangono ferme eventuali sanzioni in ordine alla presenza di abusi. Credo che tu ora abbia tutti gli elementi che ti servano. Se hai altre domande, siamo qua 🙂 Modificato 23 Dicembre, 2020 da LeSaboteur
#11 Inviato 23 Dicembre, 2020 Grazie LeSaboteur. Dici che ho esagerato🙄? Scusa, ma alcune cose sono giustamente chiare e ovvie a chi è del mestiere o comunque le tratta spesso, mentre a volte sfuggono a chi non lo è e magari legge cose non allineate tra i vari contributori.. In questo caso per esempio, Maxi diceva una cosa diversa sulla dichiarazione Maxi dice: devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie Secondo te non è necessaria. Dove sta l'errore? Grazie
#12 Inviato 23 Dicembre, 2020 Frebat dice: Grazie LeSaboteur. Dici che ho esagerato🙄? Scusa, ma alcune cose sono giustamente chiare e ovvie a chi è del mestiere o comunque le tratta spesso, mentre a volte sfuggono a chi non lo è e magari legge cose non allineate tra i vari contributori.. In questo caso per esempio, Maxi diceva una cosa diversa sulla dichiarazione Secondo te non è necessaria. Dove sta l'errore? Grazie Ma figurati: siamo qua per dare una mano 🙂 Non bisogna confondere due piani: 1) Regolarità Urbanistica. Tale profilo riguarda solo ed esclusivamente la presenza di titoli edilizi sulla base del quale è stato costruito l'immobile o sono state effettuate modifiche. 2) Regolarità Catastale. Tale profilo ha natura squisitamente tributaria: il catasto è uno strumento fiscale atto a determinare la tassazione del tuo immobile. Per comprendere l'autonomia dal piano urbanistico, basti pensare che puoi regolarmente accatastare un immobile con abusi. Ne consegue che, in sede di atto notarile: 1) Una cosa sono le menzioni urbanistiche, che sono quelle indicate nel commento qui riportato. LeSaboteur dice: No, non c’è bisogno di alcuna dichiarazione di conformità da parte delle parti. Bisogna SOLAMENTE - o indicare il o i titoli edilizii - o, in alternativa, se l’immobile è stato edificato in data anteriore al 1 settembre 1967, fare menzione di tale circostanza. In ENTRAMBI i casi rimangono ferme eventuali sanzioni in ordine alla presenza di abusi. Credo che tu ora abbia tutti gli elementi che ti servano. Se hai altre domande, siamo qua 🙂 2) Altra cosa è la dichiarazione di conformità catastale, con cui il venditore afferma che lo stato di fatto è conforme alla piantina depositata al catasto. Spero ora sia tutto più chiaro! Modificato 23 Dicembre, 2020 da LeSaboteur
#13 Inviato 23 Dicembre, 2020 Già..non avevo letto bene.grazie! Ultimissima cosa per favore: quali sono le differenze in termini di conseguenze economiche (e non solo) tra l'intraprendere una sanatoria oggi mea sponte oppure diversamente sanare perchè sollecitato dalla PA (posto che gli abusi risalgono agli anni 60 e non li ho eseguiti io, e nell'ipotesi che la sanzione finale non sia la demolizione )? Modificato 23 Dicembre, 2020 da Frebat
#14 Inviato 23 Dicembre, 2020 Frebat dice: Già..non avevo letto bene.grazie! Ultimissima cosa per favore: quali sono le differenze in termini di conseguenze economiche (e non solo) tra l'intraprendere una sanatoria oggi mea sponte oppure diversamente sanare perchè sollecitato dalla PA (posto che gli abusi risalgono agli anni 60 e non li ho eseguiti io, e nell'ipotesi che la sanzione finale non sia la demolizione )? Su questo un tecnico (Geometra, Architetto od Ingegnere) le potrà dare una risposta certa. Io posso solo dire, come già avevo detto - che, ad oggi, non ci sono condoni aperti. Possono essere sanati solo abusi minori e bisogna verificare se i suoi sono sanabili. Accertato ciò, si potrà passare all'analisi del costo. - che esiste qualche "raggiro" poco corretto svolto da talun professionista che potrebbe "sanare" le modifiche del suo immobile, purché conformi alle vigenti norme urbanistiche, presentando un titolo edilizio come se le stesse costruendo ex novo. Altro, sul punto, non so dire!
#15 Inviato 23 Dicembre, 2020 Grazie. Apprezzo molto la disponibilita ...che sto cercando di incrinare...scherzo. Ma non intendo percorrere la strada del raggiro cui credo ti riferisci (il tecnico che dichiara il falso), né prendere in giro l acquirente né frodare la PA. Ricapitolando: potrei sanare oggi spendendo per esempio 10 mila euro oppure provare a vendere indicando 'solo commerciale perchè ante 67 e conforme al catasto' (è conforme al catasto). E sarei in regola. Poi se domani il compratore dovesse lamentare l'abuso (pur edotto) gli dovrò rendere un risarcimento al massimo di 10 mila euro. Se invece per qualche ragione che mi sfugge dovesse essere la PA ad attivarsi prima della compravendita (magari perché sollecitata da una richiesta di agibilita), potrebbe sanzionarmi con...ecco, qui non so cosa succederebbe. Sarebbero i circa 10 mila euro di prima più ulteriori sanzioni?
#16 Inviato 23 Dicembre, 2020 Frebat dice: Grazie. Apprezzo molto la disponibilita ...che sto cercando di incrinare...scherzo. Ma non intendo percorrere la strada del raggiro cui credo ti riferisci (il tecnico che dichiara il falso), né prendere in giro l acquirente né frodare la PA. Ricapitolando: potrei sanare oggi spendendo per esempio 10 mila euro oppure provare a vendere indicando 'solo commerciale perchè ante 67 e conforme al catasto' (è conforme al catasto). E sarei in regola. Poi se domani il compratore dovesse lamentare l'abuso (pur edotto) gli dovrò rendere un risarcimento al massimo di 10 mila euro. Se invece per qualche ragione che mi sfugge dovesse essere la PA ad attivarsi prima della compravendita (magari perché sollecitata da una richiesta di agibilita), potrebbe sanzionarmi con...ecco, qui non so cosa succederebbe. Sarebbero i circa 10 mila euro di prima più ulteriori sanzioni? No, se rendi edotto l'acquirente e ti premunisci di prova (es: una perizia in duplice copia firmata da entrambi, oltre il tecnico), non c'è niente che possa lamentarti. Se lui acquista consapevole, non c'è niente che un domani potrà pretendere! Modificato 23 Dicembre, 2020 da LeSaboteur
#17 Inviato 23 Dicembre, 2020 Se è disposto! Grazie mille ma davvero tanto per la consulenza. Buone feste