#1 Inviato 5 Aprile, 2016 Salve, sono a chiedervi chiarimenti e consigli sul come comportarci verso il nostro amministratore. Premesso che diverse volte e diversi condomini hanno richiesto documenti contabili all'amministratore in tuti i modi, ossia raccomandata, email, a voce, durante l'assemblea ecc. e purtroppo non sono stati mai dati. Ci si è rivolti a un avvocato il quale gli ha mandato una raccomandata con r.r. che l'amministratore non ha ritirato subito. Dietro nostro consiglio l'avvocato ha inviato la richiesta via PEC. A questo punto l'amministratore ha fatto rispondere dal suo avvocato che avrebbe fornito i documenti entro fine marzo, (termine molto distante da quella richiesta dal nostro avvocato. Per vie traverse siamo venuti a sapere che addebiterà una cifra notevole per fornrici detti documente che ancora oggi non sono pervenuti. Possiamo a questo punto ricorrere alla volontaria giurisdizione ed evntualmete rinunciare ai documenti se questi ci venissero messi a disposizione con notevole ritardo? Grazie
#2 Inviato 5 Aprile, 2016 ... Dietro nostro consiglio l'avvocato ha inviato la richiesta via PEC. ... ma l'avvocato cosa lo avete ingaggiato per fare ?E' lui che vi deve dire cosa potete o cosa non potete fare e cosa sarebbe meglio fare. Non me ne volere. Detto questo, invece di chiedere all'amministratore di spedirvi la documentazione presentatevi di persona presso il suo studio (uffico/sede) per chiedere un appuntamento al fine di consultare la documentazione. Voi ne avete diritto e lui ha il dovere, previa richiesta appunto, di mettervi a disposizione le carte. Tra l'altro, le modalità di accesso alla documentazione, l'amministratore, avrebbe dovuto/potuto segnalarle nel suo preventivo, quello in base al quale si è offerto per amministrare lo stabile. Se queste informazioni non ci sono vale comunque e sempre il vostro diritto alla consultazione. Mettervi a disposizione le copie è altro discorso.
#3 Inviato 5 Aprile, 2016 Salve, sono a chiedervi chiarimenti e consigli sul come comportarci verso il nostro amministratore.Premesso che diverse volte e diversi condomini hanno richiesto documenti contabili all'amministratore in tuti i modi, ossia raccomandata, email, a voce, durante l'assemblea ecc. e purtroppo non sono stati mai dati. Ci si è rivolti a un avvocato il quale gli ha mandato una raccomandata con r.r. che l'amministratore non ha ritirato subito. Dietro nostro consiglio l'avvocato ha inviato la richiesta via PEC. A questo punto l'amministratore ha fatto rispondere dal suo avvocato che avrebbe fornito i documenti entro fine marzo, (termine molto distante da quella richiesta dal nostro avvocato. Per vie traverse siamo venuti a sapere che addebiterà una cifra notevole per fornrici detti documente che ancora oggi non sono pervenuti. Possiamo a questo punto ricorrere alla volontaria giurisdizione ed evntualmete rinunciare ai documenti se questi ci venissero messi a disposizione con notevole ritardo? Grazie Solo la consegna delle copie delle documentazioni sono a pagamento, la semplice visione è gratis pervio appuntamento con l'amministratore nelle ore previste, per cui se sono in visione, cn il telefonino potete fare le copie. cc art 1129 ... - Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. ... - ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. cc art 1130 bis ... - I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
#4 Inviato 5 Aprile, 2016 Purtroppo quanto da voi consigliato a forza di leggere post di questo forum ne sono al corrente. Dovete considerare il fatto che il nostro amministratore è una cosa un po particolare, faccio solo un esempio, durante la riunione di condominio gli è stato rimproverato di non mettere il cartello con le indicazioni di orari, luoghi e tempi per per prendere appuntamento, la risposta: non la metto per evitare che qualcuno con la bomboletta vernice spray la oscuri, e dovendola rimettere la debbo addebitare al condominio. E' evidente che ci sono problemi più grossi che vogliono essere nascosti. Purtroppo il condominio è molto consistente ( 320 condomini) e sono anni che non si riesce a raggiungere il quorum. Non mi stanco di dire che la colpa è nostra ma purtroppo questa è la situazione, e la mia richiesta di consiglio è proprio per sapere se a questo punto possiamo rinunciare alla richiesta dei documenti e lasciarglieli sul groppone, e in un secondo momento chiedere un appuntamento per la consultazione.
#5 Inviato 5 Aprile, 2016 ... e la mia richiesta di consiglio è proprio per sapere se a questo punto possiamo rinunciare alla richiesta dei documenti e lasciarglieli sul groppone, e in un secondo momento chiedere un appuntamento per la consultazione. si, fate così.Anche se non c'è esposta la targhetta, la sostanza non cambia. Per le copie, se avete aspettato sino ad ora, poco male, ma questo non significa rinunciarvici. Per visionare muovetevi subito ! Ripeto: ne avete diritto e lui ha il dovere e, aggiungo, per fare questo non occorre nessuna maggioranza, si può muovere anche il singolo condòmino.
#6 Inviato 5 Aprile, 2016 Non fornire o far vedere le documentazioni ai condomini è una grave mancanza che può portare alla revoca Giudiziale dell'amministratore, --> punto 7 art 1129 cc
#7 Inviato 5 Aprile, 2016 Buona sera, desidero raccontare la mia odissea per poter prendere visione di documenti condominiali . Siamo 4 palazzi con amministrazioni distinte , le quali hanno in comune solo il piazzale antistante di circa 1000. Dopo molte insistenze di uno dei 4 complessi immobiliari viene costituito il supercondominio per poter fare lavori straordinari l'assemblea nomina amministratore del supercondominio l'amministratore degli altri stabili . ad inizio lavori non avendo fiducia della professionalità dell'amministratore in oggetto chiedo di poter prendere visione dei conti correnti e di tutta la documentazione . per farla breve sino ad oggi ho inviato ben 13 ( tredici) richieste tra RR esposti lettere di associazioni e lettere di avvocato. in ultimo si è chiesto l'amministratore giudiziario. ed ora stiamo aspettando . questo è quanto
#8 Inviato 5 Aprile, 2016 Purtroppo quanto da voi consigliato a forza di leggere post di questo forum ne sono al corrente.Dovete considerare il fatto che il nostro amministratore è una cosa un po particolare, faccio solo un esempio, durante la riunione di condominio gli è stato rimproverato di non mettere il cartello con le indicazioni di orari, luoghi e tempi per per prendere appuntamento, la risposta: non la metto per evitare che qualcuno con la bomboletta vernice spray la oscuri, e dovendola rimettere la debbo addebitare al condominio. E' evidente che ci sono problemi più grossi che vogliono essere nascosti. Purtroppo il condominio è molto consistente ( 320 condomini) e sono anni che non si riesce a raggiungere il quorum. Non mi stanco di dire che la colpa è nostra ma purtroppo questa è la situazione, e la mia richiesta di consiglio è proprio per sapere se a questo punto possiamo rinunciare alla richiesta dei documenti e lasciarglieli sul groppone, e in un secondo momento chiedere un appuntamento per la consultazione. Ma scusa, perché vi scervellate e vi tribolate tanto dopo tutti questi palesi e inconfutabili ad adempiere da parte del vostro (a dir poco, singolare) amministratore ? con un simile elemento non si dovrebbe temporeggiare ulteriormente: dovete solamente dargli il benservito. Nel più breve tempo possibile. Questi individui non possono chiamarsi amministratori: sono semplicemente dei furbacchioni che non vogliono si scoprano magagne e irregolarità contabili e gestionali. Siamo nel 2016: non è ammissibile che sia permesso a persone come il vostro sedicente amministratore di svolgere un'attività professionale e quindi di manipolare il denaro degli amministrati. Che, è risaputo, sono pur sempre i suoi mandanti; ovvero - per certi versi - i suoi datori di lavoro ai quali il "mandatario" deve pur sempre sottostare allorché vi siano loro specifiche e lecite richieste suffragate dalla vigente normativa.
#9 Inviato 5 Aprile, 2016 Buona sera. Caro Brancaleone, per tagliare la testa al toro, la strada maestra è la Volontaria Giurisdizione, il percorso da me seguito per arrivare alla Revoca Giudiziale. L'amministratore del mio condominio, oltre ad una decina di altre "gravi irregolarità" da me documentate e dal giudice accertate, ha avuto la brillante idea di consegnarmi sì l'estratto conto ( chiamamolo così) ma solo dopo averne oscurato e cancellato le varie voci, nascondendosi dietro il pretesto della privacy, quando è proprio il Garante della Privacy in una nota del 22 aprile 2014 ad ammonire gli amministratori a ".. non richiamarsi alla privacy, cosa che sarebbe quanto meno fuori luogo.." Come ho raccontato in alcuni miei recenti post, ho attivato la Volontaria Giurisdizione (tramite un modulo scaricato dal sito del Ministero della Giustizia) nel maggio 2015, pagando un contributo unificato di euro 98 più una cinquantina di euro per copie e quant'altro. Ci sono state solo due udienze: la prima alla fine di novembre 2015, la seconda, quella conclusiva, sfociata nel provvedimento di Revoca " per Gravi Inadempimenti" alla fine dello scorso gennaio.Il tutto - da parte mia - senza l'assistenza di un legale, in quanto, come ha riconosciuto lo stesso giudice, non è ritenuta necessaria.
#10 Inviato 6 Aprile, 2016 Pienamente d'accordo - - - Aggiornato - - - L'amministratore deve consegnare la documentazione,anche per posta,se gli inviate la raccomandata.Se temporeggia occorre procedere.Se avete la maggioranza,come mai è ancora al suo posto e non l'avete revocato?Ricordati che c'è la mediazione obbligatoria,nel caso.Insomma ci sono i mezzi per fargli capire come si deve,per legge,comportare.
#11 Inviato 6 Aprile, 2016 Sono pienamente d'accordo con tutte le risposte avute, ma bisogna considerare che purtroppo per mettere d'accordo 320 propietari è cosa impossibile, anche tenendo conto che le cifre pagate in un anno sono abbastanza piccole ( circa trecento euro a box ). Sicuramente si ricorrere alla Volontaria Giurisdizione, ma immagino che se il Giudice nominerà un amministratore Giudiziario sicuramente ci saranno costi maggiori, ma a quel punto forse e sottolineo forse i condomini si decideranno a venire alle assemblee. Grazie a tutti
#12 Inviato 6 Aprile, 2016 ... ma immagino che se il Giudice nominerà un amministratore Giudiziario sicuramente ci saranno costi maggiori ... e perché ?L'amministratore nominato dal Giudice è un amministratore di condominio come altri.
#13 Inviato 6 Aprile, 2016 Buona sera. Caro Brancaleone, per tagliare la testa al toro, la strada maestra è la Volontaria Giurisdizione, il percorso da me seguito per arrivare alla Revoca Giudiziale. L'amministratore del mio condominio, oltre ad una decina di altre "gravi irregolarità" da me documentate e dal giudice accertate, ha avuto la brillante idea di consegnarmi sì l'estratto conto ( chiamamolo così) ma solo dopo averne oscurato e cancellato le varie voci, nascondendosi dietro il pretesto della privacy, quando è proprio il Garante della Privacy in una nota del 22 aprile 2014 ad ammonire gli amministratori a ".. non richiamarsi alla privacy, cosa che sarebbe quanto meno fuori luogo.." Come ho raccontato in alcuni miei recenti post, ho attivato la Volontaria Giurisdizione (tramite un modulo scaricato dal sito del Ministero della Giustizia) nel maggio 2015, pagando un contributo unificato di euro 98 più una cinquantina di euro per copie e quant'altro. Ci sono state solo due udienze: la prima alla fine di novembre 2015, la seconda, quella conclusiva, sfociata nel provvedimento di Revoca " per Gravi Inadempimenti" alla fine dello scorso gennaio.Il tutto - da parte mia - senza l'assistenza di un legale, in quanto, come ha riconosciuto lo stesso giudice, non è ritenuta necessaria. Caro Specchio, tu hai fatto benissimo a citare l'amministratore utilizzando l'istituto della volontaria giurisdizione; ma hai anche beneficiato di una circostanza "fortunosa" (e fortunata). Mi spiego meglio Ai primi del 2015 mi ero preparato a fare la medesima cosa per far revocare giudizialmente la nostra amministratrice (a ragion veduta). Dopo aver approntato tutta la documentazione mi sono recato al Tribunale di Milano per aprire la vertenza secondo la prassi. Preparandomi altresì ad effettuar ei previsti versamenti. Arrivato sulla soglia della cancelleria, parlando con un giovane legale che era dietro di me, mi è stato dato un primo avvertimento: dal 2015 il Tribunale di Milano non accetta più procedure di volontaria giurisdizione presentate da singoli ricorrenti. Questa procedura dev'essere presentata esclusivamente da un legale appositamente nominato. Poco dopo anche l'addetto della cancelleria mi ha ribadito le medesime cose mostrandomi altresì una circolare interna del Tribunale che disponeva in tal senso. Poi questo fatto che dal 2015 - al Tribunale di Milano - non sarebbe stato più possibile esercitare la volontaria giurisdizione senza il patrocinio di un legale, è stata riportata sia dal Sole 24Ore (nella sua rubrica Condominio) che da altre fonti di informazione che si occupano di questioni condominiali. Ad ogni buon conto, quando si è amministrati da elementi del genere è meglio attivarsi per cercare di revocarli con tutti i mezzi leciti a disposizione. Come del resto siamo poi riusciti a fare noi (nel nostro condominio): cercando di far comprendere a tutti quei condòmini che erano "affezionati" all'ex amministratrice (inadempiente) che bisognava cambiare le cose. E seppur con tantissima fatica e discussioni, l'abbiamo revocata e nominato un nuovo ammistratore. Il cui operato stiamo comunque monitorando molto strettamente; anche dopo aver stipulato con lui un contratto di gestione di 5 pagine/27 articoli. Col quale si ritiene impegnato ad osservare scrupolosamente il disposto della legge vigente (220/2012); nonché tutte le altre lecite e logiche clausole complementari incluse nel documento. Che, alla fine, ritornano anche a suo vantaggio. In ogni caso, seppur con la dovuta discrezione, siamo sempre vigili ed attenti al suo operato per verificare che tutto quanto convenuto venga rispettato.
#14 Inviato 6 Aprile, 2016 Sono pienamente d'accordo con tutte le risposte avute, ma bisogna considerare che purtroppo per mettere d'accordo 320 propietari è cosa impossibile, anche tenendo conto che le cifre pagate in un anno sono abbastanza piccole ( circa trecento euro a box ).Sicuramente si ricorrere alla Volontaria Giurisdizione, ma immagino che se il Giudice nominerà un amministratore Giudiziario sicuramente ci saranno costi maggiori, ma a quel punto forse e sottolineo forse i condomini si decideranno a venire alle assemblee. Grazie a tutti A prescindere dall'entità delle quote, quando un amministratore si comporta in modo non corretto (e si sottrae ai propri doveri negando la verifica dei movimenti conto e pezze giustificative ai propri amministrati) non c'è altra soluzione che dargli il benservito. Del resto molti di questi elementi sono consapavoli del fatto che la stragrande maggioranza dei condòmini è poco attenta e poco incline ad affrontare simili problematiche. Quindi giocano sul disinteresse e sulla non competenza; ma altresì sul disaccordo più o meno marcato che spesso esiste fra condòmini. I quali, per il cosiddetto , non intendono interessarsi più di tanto (se non del tutto) alle questioni condominiali. Laddove c'è disinteresse, apatia e disaccordo, prosperano gli amministratori scorretti e furbastri. Poi, ovviamente, ciascun condominio, piccolo medio o grande che sia, decide di sottostare o meno a tali situazioni.
#15 Inviato 6 Aprile, 2016 e perché ?L'amministratore nominato dal Giudice è un amministratore di condominio come altri. Propabilmente hai ragione, non abbiamo esperienza in merito, e spesso si parla per sentito dire o per esperienze altrui che non sempre sono riportate in modo corretto. Comunque è un augurio che mi faccio. Purtroppo comportamenti non corretti fanno dubitare della correttezza di tutta la categoria, so che non è giusto ma..
#16 Inviato 6 Aprile, 2016 ... Purtroppo comportamenti non corretti fanno dubitare della correttezza di tutta la categoria, so che non è giusto ma.. comprensibile ma non condivisibile.Le generalizzazioni sono sempre pericolose, perché comode, perché allargando indiscriminatamente la base della inaffidabilità tendono invece a sminuire la rilevanza di comportamenti deontologicamente inadeguati se non contro legge da parte di chi effettivamente vi ricorre consapevolmente.
#17 Inviato 6 Aprile, 2016 Caro Toni45, in uno Stato di Diritto ove ci si dovrebbe muovere in un quadro di regole certe, trasparenti ed universali, la "fortuna" di incontrare un giudice ad hoc non dovrebbe esistere. Purtroppo, a quanto ci racconti, devo dare ragione al vecchio detto: " C'è un giudice a Berlino". Quindi, mettendomi nei tuoi panni, devo confessare di essere stato "fortunato": ho trovato, infatti, un giudice peraltro molto noto nei blog e nei media, che conduce - anche a rischio di provvedimenti disciplinari - varie battaglie contro la casta e i privilegi dei Magistrati, che ha capito subito che stavo esercitando i miei diritti di cittadino e di condomino, che ha centrato il senso del mio ricorso... e di conseguenza ha giudicato. P.S. Sulla base di questa esperienza, mi permetto di citare un mio slogan, valido anche in altri campi ed in altre situazioni:" ABBIAMO VOLUTO I DIRITTI, ESERCITIAMOLI!"
#18 Inviato 7 Aprile, 2016 Caro Toni45, in uno Stato di Diritto ove ci si dovrebbe muovere in un quadro di regole certe, trasparenti ed universali, la "fortuna" di incontrare un giudice ad hoc non dovrebbe esistere. Purtroppo, a quanto ci racconti, devo dare ragione al vecchio detto: " C'è un giudice a Berlino". Quindi, mettendomi nei tuoi panni, devo confessare di essere stato "fortunato": ho trovato, infatti, un giudice peraltro molto noto nei blog e nei media, che conduce - anche a rischio di provvedimenti disciplinari - varie battaglie contro la casta e i privilegi dei Magistrati, che ha capito subito che stavo esercitando i miei diritti di cittadino e di condomino, che ha centrato il senso del mio ricorso... e di conseguenza ha giudicato. P.S. Sulla base di questa esperienza, mi permetto di citare un mio slogan, valido anche in altri campi ed in altre situazioni:" ABBIAMO VOLUTO I DIRITTI, ESERCITIAMOLI!" Caro Specchio comprendo e concordo su tutto quanto hai esposto. Ribadendo tuttavia che ora come ora - al Tribunale di Miano (e probabilmente di altre maggiori città italiane) ottenere quello che tu sei riuscito ad ottenere, significa avere avuto fortuna. Anche se, ripeto, non si dovrebbe aver bisogno di essere fortunati. Se esistono delle norme, queste devono poter essere utilizzate appieno da chi ne ha reale esigenza e necessità a vario titolo (nel caso di specie, condominiale). Ma da un lato le lobby degli avvocati, dall'altra la situazione in cui sono costretti a lavorare i giudici (civili) nei vari tribunali italiani, finiscono con il vanificare (o comunque rendere poco fruibili) i diritti dei cittadini; allorché questi ne hanno l'esigenza. I 5 milioni di cause civili sono dati, per oltre il 90% da cause condominiali. Ecco perché i giudici hanno genericamente ritenuto (a mio avviso tutt'altro che a ragione) di dare uno stop all'esercizio della volontaria giurisdizione; specialmente quella finalizzata alla revoca degli amministratori di condominio.
