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pipfer

Compenso amministratore non dichiarato

buongiorno

sto valutando l'acquisto di un appartamento in un condominio, non tanto come investimento ma piuttosto perché lì in affitto abita la mia vecchia tata in affitto, sta rischiando di essere sfrattata.

Ho imparato molto frequentando questo forum, per cui ho richiesto documenti condominiali per capire la situazione.

La ritengo piuttosto "tragica": amministratore prepotente che convoca a caso assemblee ordinarie presentando bilanci di 2 anni e 8 mesi, come gli pare, addebiti discutibili. Purtroppo fa affidamento sul disinteresse, disinformazione e "ignoranza" (età avanzata) dei condomini.

Una cosa che ho notato: dopo il periodo di 2 anni e 8 mesi, viene confermato l'incarico a tale amministratore,

PUNTO.

Nessun cenno al compenso in generale, figurarsi "specificare analiticamente" come prescritto dal Codice Civile.

Tante irregolarità.

Datemi consigli.

Grazie.

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buongiorno

sto valutando l'acquisto di un appartamento in un condominio, non tanto come investimento ma piuttosto perché lì in affitto abita la mia vecchia tata in affitto, sta rischiando di essere sfrattata.

Ho imparato molto frequentando questo forum, per cui ho richiesto documenti condominiali per capire la situazione.

La ritengo piuttosto "tragica": amministratore prepotente che convoca a caso assemblee ordinarie presentando bilanci di 2 anni e 8 mesi, come gli pare, addebiti discutibili. Purtroppo fa affidamento sul disinteresse, disinformazione e "ignoranza" (età avanzata) dei condomini.

Una cosa che ho notato: dopo il periodo di 2 anni e 8 mesi, viene confermato l'incarico a tale amministratore,

PUNTO.

Nessun cenno al compenso in generale, figurarsi "specificare analiticamente" come prescritto dal Codice Civile.

Tante irregolarità.

Datemi consigli.

Grazie.

Purtroppo sino a che non sei condominio non puoi contestare nulla, anche se esistono delle evidenti irregolarità.

 

Il mio consiglio, prima divieni condomino e poi contesti le irregolarità, p.es. i bilanci dopo 2 anni, la mancata analitica del compenso dell'amministratore ecc ecc, e se in assemblea (o con l'amministratore) non si risolve il problema, potrai proseguire, se lo riterrai necessario, alle vie legali, iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un legale.

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Grazie, questo mi era chiaro.

Adesso una precisazione: ammettiamo che divento condomino e ho tutti i requisiti per contestare le irregolarità,

Domanda: Posso contestare irregolarità passate?

In parte sanate: bilancio approvato anche se include una gestione di più di due anni, in parte "in corso" (amministratore che non ha definito il compenso)?

In alternativa: alla prossima assemblea ordinaria non approvare la fattura compenso amministratore perché non dichiarato?

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Grazie, questo mi era chiaro.

Adesso una precisazione: ammettiamo che divento condomino e ho tutti i requisiti per contestare le irregolarità,

Domanda: Posso contestare irregolarità passate?

In parte sanate: bilancio approvato anche se include una gestione di più di due anni, in parte "in corso" (amministratore che non ha definito il compenso)?

In alternativa: alla prossima assemblea ordinaria non approvare la fattura compenso amministratore perché non dichiarato?

I bilanci possono essere contestati ed impugnati entro un certo termine, ovvero quanto previsto dall'art. 1137 cc, 30 giorni per i presenti all'assemblea e 30 gg per gli assenti, ma tu all'epoca delle precedenti approvazioni non eri neppure condomino, per cui non hai nessun titolo per impugnare, però potrai farlo dalla prossima assemblea, ovvero potrai votare contrario al bilancio dove non è specificato analiticamente il compenso dell'amministratore, ed in caso il bilancio venga approvato nonostante il tuo voto contrario, avrai la facoltà di impugnare iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un legale.

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Per esperienza.

gli amministratori sono lo specchio fedele dei condomini.

se sei un giusto,valuta bene tutto,perché poi potresti trovarti male,anche se la casa ti piace.

purtroppo,vuoi o non vuoi,nella vita molto dipende dai compagni di viaggio.

se hai quelli giusti si cresce insieme,se ahimè becchi quelli sbagliati,sono sabbie mobili.

ciao.

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Condivido le risposte precedenti.

 

Ti fa onore il motivo per il quale sei interessato all'acquisto.

 

Se hai soldi da spendere, troverai il modo di allontanare l'attuale amministratore, fargli cambiare atteggiamento la vedo dura, ma considerando i presupposti valuta bene che non sia il caso di cercare altrove, magari proponendo successivamente il cambio di abitazione alla tua vecchia tata.

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Grazie a tutti per i pareri e i suggerimenti.

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dimitri ti ha fornito un consiglio saggio, Mauro un piano B. Io invece sono un po’ capoccione.

 

È vero che potresti avere problemi, ma se l’amministratore presenta bilanci ogni 2 anni e 8 mesi, a prescindere dal fatto che siano stati approvati, rimane pur sempre una grave irregolarità che può comportare una revoca giudiziale, perchè l’approvazione del bilancio non sana tale mancanza. Ovviamente potrai fare tutto, solo quando diventerai condòmino e ... perchè no? magari futuro amministratore.

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Io sono invece del pensiero che trascorsi i 180 giorni previsti per la presentazione del rendiconto per la relativa approvazione, sarebbe il caso di agire e richiedere la revoca, prima che l'amministratore si ravveda e convochi l'assemblea, perchè se lo fa e l'assemblea approva il bilancio tutto torna nella normalità e non c'è più motivo di revoca giudiziale.

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Io sono invece del pensiero che trascorsi i 180 giorni previsti per la presentazione del rendiconto per la relativa approvazione, sarebbe il caso di agire e richiedere la revoca, prima che l'amministratore si ravveda e convochi l'assemblea, perchè se lo fa e l'assemblea approva il bilancio tutto torna nella normalità e non c'è più motivo di revoca giudiziale.

Condivido l'opinione di Tullio.

Ovviamente per poter agire devo aspettare di essere condomino, questione che sto valutando.

Una considerazione: mi pare di aver letto tempo fa su questo forum, che la richiesta di revoca giudiziale dell'amministratore per mancata presentazione del consuntivo annuale, potrebbe essere un'arma a doppio taglio poiché, appena l'amministratore viene a conoscenza dell'avvio procedura, convoca una assemblea e sana tutto.

Vero?

Una domanda: con un bilancio relativo ad un periodo sballato, mi confermate che l'esercizio annuale parte dalla data di chiusura ultimo esercizio?

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1. Una considerazione: mi pare di aver letto tempo fa su questo forum, che la richiesta di revoca giudiziale dell'amministratore per mancata presentazione del consuntivo annuale, potrebbe essere un'arma a doppio taglio poiché, appena l'amministratore viene a conoscenza dell'avvio procedura, convoca una assemblea e sana tutto.

Vero?

2. Una domanda: con un bilancio relativo ad un periodo sballato, mi confermate che l'esercizio annuale parte dalla data di chiusura ultimo esercizio?

1. potrebbe essere vero, dipenderà prima dalla mediazione e poi eventualmente se non si giunge ad un accordo, dal Giudice, non si può prevedere specialmente cosa deciderà il Giudice.

 

2. Si esatto, il nuovo esercizio inizia appena terminato il precedente e non dalla data dell'approvazione, altrimenti gli esercizi potrebbero durare sino ad un anno e mezzo (l'anno normale più i 180 giorni previsti per la presentazione e approvazione)

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Attenzione però. Esistono sentenze che stabiliscono la non sanabilità della grave irregolarità inerente l’obbligo di presentazione del rendiconto entro 180 gg dalla chiusura dell’esercizio.

 

In sostanza se anche l’amministratore fa approvare un bilancio oltre tale termine, ciò non lo mette al riparo dalla revoca giudiziale.

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Attenzione però. Esistono sentenze che stabiliscono la non sanabilità della grave irregolarità inerente l’obbligo di presentazione del rendiconto entro 180 gg dalla chiusura dell’esercizio.
Non ne sono a conoscenza, per favore ed a beneficio del mio archivio personale me ne citi qualcuna? Grazie Bilbetto.

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Per sintetizzare le varie questioni:

 

1) la presentazione del consuntivo fuori tempo (180 gg.) costituisce grave irregolarità non sanabile (lo dice la Cassazione con la recente sentenza n. 28764 del 30/11/2017);

 

2) per la revoca giudiziale dell' amministratore non si passa dalla mediazione, e ciò per diversi motivi, tra cui:

a) è un procedimento di volontaria giurisdizione, sottratto per legge alla mediazione;

b) la mediazione obbligatoria riguarda le controversie condominiali, e quella tra condominio e amministratore non lo è (sentenza Tribunale di Milano n. 5021/2017).

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Per sintetizzare le varie questioni:

 

1) la presentazione del consuntivo fuori tempo (180 gg.) costituisce grave irregolarità non sanabile (lo dice la Cassazione con la recente sentenza n. 28764 del 30/11/2017);

Ok grazie ho trovato la sentenza integrale (sinceramente mi mancava);

 

http://www.italgiure.giustizia.it/xway/application/nif/clean/hc.dll?verbo=attach&db=snciv&id=./20171130/snciv@s20@a2017@n28764@tO.clean.pdf

 

e commento dello studio Cataldi;

 

- Ciò posto, qualora penda un provvedimento giudiziale di revoca, le delibere di approvazione tardiva dei rendiconti, eventualmente adottate nelle more di detto procedimento, non valgono a sanare l'inadempimento dell'amministratore che ha tra i suoi precipui compiti, quello di rendere il conto della sua gestione.

Della questione si è occupata incidentalmente la Corte di Cassazione, nell'ordinanza n. 28764, pubblicata in data 30 novembre 2017

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Grazie a tutti per gli elementi nuovi introdotti.

Ci tengo però ad una precisazione.

Nel caso che ho presentato l'amministratore ha pesantemente sforato i 180 gg previsti dal CC per la presentazione del bilancio annuale.

Ma...

il bilancio da lui presentato copriva un esercizio di 2 anni e 8 mesi, dal 1/10/2015 al 30/06/2017. Lo ha presentato e convocato l'assemblea ordinaria il 17/07/2017 e voilà: consuntivo approvato entro 17 gg dalla chiusura esercizio. Peccato che l'esercizio vero si sarebbe dovuto chiudere il 30/10/2015 e poi ancora il 30/10/2016....

Adesso mi chiedo la data in cui la fantasia di quest'uomo lo porterà a chiudere il prossimo bilancio condominiale. Posso considerare legittima la data dl 30/06/2018, ossia un anno dalla chiusura del precedente esercizio, quindi da approvarsi per legge entro 180 gg dicembre 2018?

Oppure il 30 ottobre poiché l'esercizio originario era dal 1 nov al 30 ottobre dell'anno successivo?

Spero di essere stato chiaro con gli intervalli di tempo.

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