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Lanfranco Fioramonti

Compenso amministratore - in mancanza di versamenti delle rate mensili riguardanti le spese ordinarie da parte di condòmini

Un saluto a tutti,

Un amministratore può pagarsi il proprio compenso attingendo dal fondo lavori straordinari, che solo alcuni condòmini hanno versato, in mancanza di versamenti delle rate mensili riguardanti le spese ordinarie da parte di condòmini morosi? (che naturalmente non hanno versato neanche le somme per i lavori). Il mio dubbio è, in ultima analisi, se l'amministratore può utilizzare le somme per lavori straordinari per coprire spese riguardanti la gestione ordinaria essendoci condòmini morosi.

Ringrazio anticipatamente per le vostre opinioni in merito.

Grazie Patrizia. Io ritengo che la contabilità relativa a lavori straordinari debba restare separata dalla contabilità riguardante l'esercizio ordinario e quindi travasi di liquidità non siano ammissibili. Ma non ho riferimenti normativi in tal senso. Hai qualcosa in proposito?

Scusa , non capisco di quali riferimenti normativi hai bisogno...

basta l'art 1135 parag 4

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo

speciale di importo pari all'ammontare dei lavori

Poi potremmo discutere come e dove costituire il fondo, le modalità di replenishment e di tanto altro ma, se è stato costituito il fondo è anche a tutele dell'impresa che effettuerà i lavori; ovviamente contabilità separata se possibile anche per far capire meglio i condomini, per avere pronto riscontro per le detrazioni fiscali , mentre se tutto cade nel calderone.......

L'amministratore , tutto puo fare , ma !!! meglio rivolgersi verso i morosi in altro modo e più convincente :

63. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea,

l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione

immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non

ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo

l'escussione degli altri condomini.

""""""""""""""""Del resto non si capisce perché i proprietari debbano essere privati del potere di gestire i loro soldi:

non si dimentichi che, in ultima analisi, le opere straordinarie e le innovazioni vengono realizzate grazie

all’apporto economico dei proprietari stessi, i quali sono e devono restare, gli unici arbitri del pr

oprio

portafoglio; lo stesso articolo

1135 n. 4 c.c. del resto, recita testualmente “oltre a quanto stabilito

dagli articoli pre

cedenti, l’assemblea dei condomini provvede...”, confermando così, con il rinvio agli

articoli precedenti, che l’assemblea è e resta, l’organo s

upremo nella gestione della cosa comune e

che l’elencazione co

ntenuta nel seguito dell’articolo deve ritenersi meramente esemplificativa.

Non possono pertanto, sorgere dubbi circa la potestà assembleare in materia, compresa la disposizione

sul fondo speciale di cui al numero 4,

con facoltà per l’assemblea stessa di deliberare le opere

straordinarie o le innovazioni e nel contempo di deliberare la non costituzione materiale del fondo evitando

ai con

domini di versare immediatamente la liquidità necessaria permanendo solo l’obbligo di

contabilizzazione separata delle somme che dovranno essere comunque in un secondo tempo raccolte

per far fronte agli esborsi.

In definitiva il fondo speciale ex art. 1135 n. 4 c.c. va considerato come una previsione dettata

nell’esclusivo interesse del

la proprietà comune, finalizzata a rendere trasparente e chiara la gestione

contabile e finanziaria del condominio, senza che trovino seguito interpretazioni scollegate dalla ratio

di fondo dell’intervento legislativo.

(Carlo del Torre

confedilizia.it)

Grazie Pessina sei stato molto esauriente. Ma ora mi chiedo: se l'ammin. 1) utilizza gli importi versati per lavori da parte di A e B per pagare le pulizie delle scale, le spese di illuminazione cond. ,se stesso, il portiere ecc 2) non compie nessun atto per far pagare C e B morosi da qualche anno 3) I lavori non si eseguono perchè i fondi non ci sono. A e B possono indire azioni legali nei confronti dell'amministratore per riavere indietro gli importi versati per i lavori che non si faranno? l'amministratore ne risponde? Oppure semplicemente aspettano che eventualmente un nuovo ammin quando ci sarà, provvederà secondo il disposto dell'art.63 dacc?

Grazie Pessina sei stato molto esauriente. Ma ora mi chiedo: se l'ammin. 1) utilizza gli importi versati per lavori da parte di A e B per pagare le pulizie delle scale, le spese di illuminazione cond. ,se stesso, il portiere ecc 2) non compie nessun atto per far pagare C e B morosi da qualche anno 3) I lavori non si eseguono perchè i fondi non ci sono. A e B possono indire azioni legali nei confronti dell'amministratore per riavere indietro gli importi versati per i lavori che non si faranno? l'amministratore ne risponde? Oppure semplicemente aspettano che eventualmente un nuovo ammin quando ci sarà, provvederà secondo il disposto dell'art.63 dacc?

 

Ascolta il giurista Scarpa e troverai ogni risposta,da 13° minuto.

Grazie ancora per le info. Appurato che:

Il codice provvede a disciplinare espressamente, all'art. 1135, punto 4), il "fondo speciale" collegandolo alle deliberazioni di opere straordinarie, con la funzione di accantonare delle somme di denaro in vista di determinate spese deliberate dall'assemblea.

Mutuando il termine dalla materia finanziaria, si può affermare che si tratta di un "fondo vincolato". L'assemblea, infatti, non può decidere l'istituzione di tale fondo senza una specifica e attuale destinazione, né l'amministratore può disporre delle somme confluite nel fondo in modo non conforme alla loro precisa destinazione.

Fonte: Il fondo cassa (o fondo speciale) del condominio

(**********************)

 

se invece l'amministratore dispone di tali somme in maniera non conforme alla loro destinazione, che succede? ne risponde in qualche modo?

l'assemblea ha deciso la costituzione del fondo in modo specifico, lui utilizza impropriamente il fondo andando contro il potere decisiole dell'assemblea quindi

1129

La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la

maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di

condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino,

nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in

caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza

a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche

singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e

revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun

condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il

ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può

rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto

rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri

casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni

dell'assemblea;

però con i distinguo del caso..... perché non viene applicato lart 63 , se è stato applicato vuol dire che è stato sbagliato il preventivo , comunque un bel controllo sui documenti contabili dello stesso , sul c/c condominiale sarebbe salutare !

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