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Compenso Amministratore - e' così che si usa?

Qualcuno può spiegarmi perché (in un fabbricato Iacp, in autogestione) l'Amministratore chiede in misura doppia il suo compenso, mentre agli inquilini (non proprietari dell'appartamento) la metà.E' così che si usa?E' corretto?

Da tener presente che siamo in autogestione da circa 10 anni e quando forzatamente siamo passati all'autogestione,l'amministratore fu nominato dallo stesso Iacp in quanto nessuno di noi aveva interesse a passare all'autogestione. Successivamente al primo amministratore, cinque anni fa, senza essere avvisati ne è subentrato un altro, che non convocava assemblee e non inviava i rendiconti ma solo le quote che si dovevano pagare.

Per questa ragione lo abbiamo revocato ed ora, da tre anni, abbiamo questo nuovo amministratore.

Personalmente ho riscontrato diverse cose che non vanno: pessimo servizio di pulizia (nonostante le mie lamentele scritte la ditta non viene sostituita!); importi di spesa di altre scale trovati nel bilancio sbagliato; ho chiesto per racc. r.r.copie delle fatture e delle movimentazioni contabili, copia del conto corrente bancario però non ho ricevuto nulla. Vi chiedo:è tutto normale? Cosa posso fare?

Grazie sin d'ora a chi vorrà darmi una risposta su come comportarmi e magari anche riferimento a qualche articolo di legge.

Devi vedere il Regolamento Iacp della tua zona, in quanto il Codice Civile riguardante il condominio non prevede la nomina dell'amministratore condominiale in stabili abitati esclusivamente da affittuari, perchè questi stabili non sono condominii.

Prova a chiedere a lui il motivo di questa differenza nel compenso..............

 

Se non siete contenti è vs. diritto rimuoverlo con o senza assenso dello IACP anzi ora ARCA, che spesso se ne lava le mani.

Grazie per avermi risposto.

Vorrei precisare che i fabbricati sono due, quindi due scale distinte, ciascuno di 18 appartamenti.

In questi due fabbricati ci sono: in uno n.3 proprietari e nell'altro n.5 proprietari (uno sono io), tutto il resto sono famiglie assegnatarie degli immobili di cui alcune anche in enorme morosità, con tutte le conseguenze negative (distacco dell'acqua da parte di AQP, ecc. ecc.).

Non conosco il regolamento di Arca,però quando era ancora Iacp ricordo che fece riferimento a norme di legge sull'obbligatorietà dell'autogestione, per cui ci è stata imposta.

Se ci sono dei proprietari valgono le norme del Codice Civile, per cui il Regolamento Iacp o Arca che sia non vale per i proprietari ma vale solamente per gli assegnatari Iacp o Arca. ed essendo 3 + 5 + 1 ((iacp/Arca) = 9 proprietari l'assemblea nomina l'amministratore, ovvero non si nomina con le norme regolamentari che avete usato, ma con l'art. 1136 cc, ovvero con la maggioranza delle teste presenti rappresentanti almeno 500 mlm dello stabile, gli inquilini affittuari NON hanno diritto di voto, ma sarà un rappresentante dell'Iacp/Arca che potrà partecipare e votare rappresentando tutti i mlm di proprietà di questo ente avendo a disposizione UN solo voto, e l'amministratore potrà essere scelto e nominato anche tra i professionisti oppure un Condomino (non un inquilino) avente tutti i requisiti previsti dall'art. 71 bis Dacc;

 

Dacc Art. 71-bis.

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.

Grazie mille Tullio per tutti i chiarimenti che mi hai dato.

Per quanto riguarda le assemblee con il nuovo Amministratore che ci amministra da tre anni e che tutti siamo stati costretti a nominare all'unanimità in quanto amico di un inquilino (assegnatario dell'appartamento) si svolge come hai detto tu e cioè: partecipa un Funzionario Arca che, in qualità di proprietario ha la maggioranza, ma poi a prendere la parola sono sempre i soliti arroganti compreso l'amico dell'amministratore, e quindi tutti gli altri anche se proprietari debbono soccombere.

Comunque, grazie Tullio, mi hai chiarito le idee in linea generale anche con gli articoli che mi hai citato, però il problema attuale e che voglio contestare il più presto possibile con racc. r.r. è questo: la ripartizione di tutte le spese avviene per millesimi tra proprietari e inquilini assegnatari, fatta eccezione per l'importo dell'assicurazione dei fabbricati e dell'onorario dell'amministratore che è in misura doppia per i proprietari. Siccome questa cosa solo a me non sta bene (gli altri proprietari l'accettano passivamente), vorrei sapere se è una cosa lecita o se è l'amministratore che la pretende e se ho ragione io puoi dirmi cosa posso fare per evitarlo?

Ti rispondo per gradi, intanto gli inquilini se non è all'OdG l'argomento riscaldamento e condizionamento in cui hanno diritto di voto, non possono partecipare all'assemblea e potete chiedere al presidente d'assemblea di farli uscire, fatto salvo tutti non siano d'accordo a farli restare come uditori e zitti come un pesce in scatola, e se all'OdG non tratta di delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni, cui hanno la sola facoltà di assistere senza diritto di voto, non devono neppure essere invitati all'assemblea oppure nel caso contrario farli uscire perchè sono persone estranee fatto salvo (vedi caso precedente)

Per quanto riguarda la spesa dell'amministratore, è previsto dall'art 1123 cc 1° comma che questa venga corrisposta in proporzione millesimale tra tutti i condomini, fatto salvo accordi all'unanimità (1000/1000) o da convenzioni diverse. Ovvero non esiste proprio che coloro sono proprietari pagano il doppio degli inquilini, tra l'altro la quota la deve il proprietario Ente Iacp/Arca e magari da contratto di locazione metà la paga l'inquilino, ma questo a voi condomini non riguarda, sono accordi tra locatore ed inquilino.

grazie Tullio, secondo me l'Arca ha trasferito le sue competenze con l'autogestione.

Infatti da 10 anni, da quando cioè è attiva l'autogestione paghiamo tutti sia proprietari che inquilini. Le tabelle millesimali sono vigenti da due anni ma non mi sembra che l'onorario dell'amministratore venga ripartito per millesimi perché è esattamente il doppio di quanto pagano gli inquilini, come avviene per l'assicurazione dei fabbricati, mentre ciò che è ripartito per millesimi, si nota eccome! Io abito al 1° piano e se la ripartizione fosse per millesimi, il mio importo dovrebbe essere diverso da quello degli altri proprietari che abitano ai piani più alti.

Comunque a prescindere da come sia determinato l'importo onorario da quanto mi hai detto sembra che ho ragione io e che posso inviare la raccomandata per i chiarimenti chiedere la restituzione delle somme.

grazie Tullio, secondo me l'Arca ha trasferito le sue competenze con l'autogestione.

Infatti da 10 anni, da quando cioè è attiva l'autogestione paghiamo tutti sia proprietari che inquilini. Le tabelle millesimali sono vigenti da due anni ma non mi sembra che l'onorario dell'amministratore venga ripartito per millesimi perché è esattamente il doppio di quanto pagano gli inquilini, come avviene per l'assicurazione dei fabbricati, mentre ciò che è ripartito per millesimi, si nota eccome! Io abito al 1° piano e se la ripartizione fosse per millesimi, il mio importo dovrebbe essere diverso da quello degli altri proprietari che abitano ai piani più alti.

Comunque a prescindere da come sia determinato l'importo onorario da quanto mi hai detto sembra che ho ragione io e che posso inviare la raccomandata per i chiarimenti chiedere la restituzione delle somme.

L'arca poteva far effettuare l'autogestione ma solo per i suoi assegnatari, non per voi condomini, in pratica per voi l'Arca è un condomino come voi ne più ne meno.

Per le quote versate, se la tabella era sbilanciata si può correggere ma non è possibile chiedere la restituzione delle somme, fatto salvo una delibera assemblare, ed immagino l'Arca avendo probabilmente più mlm, non passerà mai.

 

Cassazione civile , sez. III, sentenza 10.03.2011 n° 5690

Pur essendo possibile una richiesta di revisione di tabelle, in sede giudiziaria, in mancanza di apposita delibera dell'assemblea dei condomini deve riconoscersi che una modifica delle stesse non può avere efficacia retroattiva ed anzi produce effetti solo dal momento del passaggio in giudicato della decisione.

Fonte altalex.com

scusami Tullio ho dimenticato di dire nella apertura della discussione che sia io che gli altri proprietari anche noi eravamo assegnatari dell 'appartamento, poi successivamente lo abbiamo riscattato (io da quattro anni, gli altri non so da che data).

Questa cosa è influente in relazione a quanto mi hai appena detto?

Autogestione da parte degli assegnatari sussiste solo nel caso di proprieta' esclusiva dell'ente . Nel vostro caso si applicano le norme del condominio .

Grazie Peppe,

ma io dove le trovo queste norme, intendi il Codice Civile?

Se intendi fare riferimento al Regolamento Iacp (l'ho trovato sul sito Iacp/Arca), dice tante cose ma ci vuole un una laurea per saper interpretare ciò che è riportato.

Non ricordo che sia stato mai consegnato, salvo una paginetta al momento della stipula del contratto di assegnazione dell'appartamento in cui si dice di non fare rumore, di non mettere pesi sui balconi, di non mettere biciclette nel portone, di non fare trasformazioni, ecc.

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