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sergiosettantuno

Comignolo di sfiati cucine sul nostro terrazzo

Buongiorno!

 

Abbiamo acquistato un attico 6 anni fa dalla società del figlio del costruttore che, nella palazzina costituita da 19 unità, ne possedeva 13 (ovviamente12, dopo la vendita del nostro attico).

Sul terrazzo insisteva un comignolo/canna fumaria che durante i sopralluoghi pre-acquisto ci è sempre stato presentato come inutilizzato e certamente demolibile. Quando però abbiamo aperto il cantiere, le esalazioni che fuoriuscivano in orario pasti ci hanno fatto sospettare che fosse più che utilizzato Le dovute verifiche ci hanno confermato che in realtà raccorda gli sfiati delle cucine degli immobili sottostanti. Non lo abbiamo ovviamente abbattuto!

Il nostro geometra ci ha detto che quel tipo di canna fumaria dovrebbe stare a 1 metro dall'ultimo calpestio: nel nostro caso, sopra il sovrastante lastrico solare.

 

Abbiamo presentato la questione all'Amministratore che ha proposto di realizzare un intervento risolutivo in occasione dei lavori di rifacimento della palazzina, già previsti per l'anno successivo.

Prima dell'inizio del cantiere della palazzina, l'Architetto XY designato per la Direzione Lavori si è reso molto disponibile: ci ha fatto presente che nella zona esistono dei vincoli paesaggistici e che, per fare quel tipo di intervento, sarebbe stato necessario fare una relazione speciale e chiedere una serie di permessi specifici. Quindi ci ha suggerito di affrontare subito la questione in assemblea, specificandola in ODG con questa dicitura “Modifica della parte terminale del comignolo della facciata sud-est, previo presentazione preventivi di spesa”. E l'assemblea si è così espressa “Per quanto riguarda la canna fumaria l'assemblea da mandato all'unanimità all'Architetto XY alla soluzione più fattibile per la sua sistemazione.”

L'Architetto ha avuto difficoltà a lavorare col Geometra della ditta edile e conseguentemente ha cambiato atteggiamento nei confronti del cantiere, cercando di velocizzarne la chiusura. Durante il sopralluogo che ha fatto insieme al Geometra per affrontare la risoluzione della canna fumaria, ha cercato di convincerci che avremmo potuto approfittare della lunga permanenza dei ponteggi per toglierela senza permessi perché nessuno avrebbe mai notato la differenza. Ci siamo ovviamente rifiutati di accettare la proposta: non volevamo un abuso in casa nostra.

L'Architetto si è definitivamente rifiutato di far realizzare questo intervento perché gli avrebbe richiesto una gran perdita di tempo per star dietro agli uffici preposti a gestire la pratica dei permessi.

L'Amministratore ci ha quindi proposto di fare l'intervento tramite un suo Tecnico di fiducia, successivamente alla chiusura del cantiere dei lavori della palazzina che è avvenuta a luglio 2013.

Il Tecnico di fiducia dell'Amministratore era un semplice muratore: di nuovo, ci è stato proposto di fare i lavori senza alcun permesso e ci siamo ufficialmente rifiutati.

 

Nei mesi successivi il buon rapporto col figlio del costruttore (che ha perso il padre, si è trovato nel mezzo di una lotta sul patrimonio coi fratelli) è diventato molto spiacevole, probabilmente anche perché l'Amministratore ha riferito la nostra volontà di fare i lavori nel rispetto della legge e non in modo irregolare . Lui, nonostante abbia venduto un altro immobile, possiede adesso 10 unità su 19 e quindi ha la maggioranza in assemblea, motivo per cui nessun altro proprietario si mette "contro di lui".

 

A ottobre 2014 abbiamo ricordato all'Amministratore di far fare alcuni preventivi per l'intervento coi permessi richiesti dai vincoli paesaggistici, in modo da poterli portare all'assemblea successiva.

Da gennaio 2015 ci siamo dovuti trasferire all'estero per qualche mese.

A febbraio è stata convocata l'assemblea con la specifica in ODG “Esame e decisioni in merito, comignolo sfiati cucine posizionato nel terrazzo copertura fabbricato proprietà esclusiva Sigg. NOI”. Abbiamo dato delega alla vicina di fiducia ma, nonostante quanto detto/scritto negli ultimi mesi, l'Amministratore ha fatto verbalizzare “L'assemblea all'unanimità decide di rifare il comignolo sfiati cucine per un importo di € 2.000 + IVA di materiale in acciaio, suddividendo la spesa al 50% alla proprietà Sigg. NOI e 50% a tutti i condomini in quota millesimale ad esclusione dei Sigg. NOI. Pertanto si da mandato all'Amministratore di procedere lavori sopra indicati.”

 

Ho scritto all'Amministratore che questa decisione non mi sembra rientrare nei termini di legge.

L'avvocato dell'associazione di proprietari immobiliari è un po' approssimativo e propone un accertamento tecnico preventivo, così il Giudice nomina un Tecnico che fa specifica perizia per determinare se il comignolo/canna fumaria debba essere prolungato o meno.

 

È necessario che noi arriviamo a pagare l'avvocato, il mio Tecnico per fare la relazione di parte e il Tecnico nominato dal Giudice per poi – nel caso in cui il Giudice dia ragione a noi – obbligare il Condominio (tra cui anche noi!) a rimborsarci tutte queste spese?

 

Possibile che non esista un'alternativa?

 

Ringrazio fin da ora per il vostro aiuto.

L'assemblea non può deliberare una cosa del genere cioè imputare una somma esclusivamente ad un condomino..

Sono lavori condominiali che dovranno essere ripartiti tra tutti coloro che usano la canna fumaria così come previsto all'art. 1123 c.c. III comma

 

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una partedell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che netrae utilità.

Ha deliberato di far pagare a noi il 50% e il 50% a tutti gli altri condomini. Ma in realtà noi non usufruiamo in alcum modo della canna fumaria, al contrario ne subiamo le esalazioni.

 

Credo che tutto dipenda dal fatto che il figlio del costruttore si sia indispettito nei nostri confronti, perchè non abbiamo accettato di fare l'intervento abusivamente senza permessi, e quindi abbia proposto all'Amministratore di ripartire le spese come lui voleva... ed essendo lui LA maggioranza... nessuno ribatte mai a ciò che decide!

 

Manderò email a tutti citando l'articolo e sperando che non si debba ricorrere a spese legali e tecniche che potremmo evitarci... non vedo alternativa!

La delibera non è valida... pertanto informerei l'amministratore che qualora desse corso a quanto deliberato, sarai costretto ad agire legalmente a tutela dei tuoi interessi..

Per curiosità.. quanti proprietari ci sono?

L'Amministratore ci ricorda che la canna fumaria che raccorda gli sfiati delle cucine è stata posizionata alla costruzione della palazzina (anni '60) e non successivamente.

 

Questo significa che non sussiste obbligo di adeguarsi alla normativa vigente? Cioè, anche se la legge attuale prevede che gli sfiati debbano stare a 1 metro dall'ultimo calpestio, il Condominio può non essere obbligato a fare il prolungamento della canna fumaria (che si trova tra le 2 porte-finestre dell'area giorno) nonostante le esalazioni si diffondano nel nostro terrazzo?

 

Ha qualche rilevanza il fatto che nel 2012 la nostra palazzina è stata interamente ristrutturata ma, nononstante siano stati rimessi a norma tutti gli impianti condominiali, nulla è stato fatto per regolarizzare questa canna fumaria che insiste sul nostro terrazzo?

La canna fumaria deve superare il colmo del tetto per almeno 50 cm...

Il fatto che sia nata con l'edificio non significa nulla. Si deve verificare se la normativa di allora prevedeva una distanza minima oppure ognuno andava per conto suo. Tra l'altro, sempre per lo stesso motivo, sarebbe opportune controllare se il regolamento edilizio dell'epoca contemplava qualcosa in merito.

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