#1 Inviato 13 Novembre, 2020 Salve a tutti, un domanda su un caso che credo sia ‘limite’ non so quanto diffuso. Sono in un condominio che versa in una situazione non facile. Siamo grandi (200 unità), alcuni bilanci pregressi non approvati e/o impugnati, alcuni morosi cronici, debiti importanti con vari fornitori ed un amministratore seco do me non all’altezza. Domanda: se ad un certo punto nonostante i solleciti, i piani di rientro dei debiti andassero disattesi e partissero dei decreti ingiuntivi da parte dei fornitori, come dovrebbero funzionare le cose? Visto che molti pagano ma i soli virtuosi non fanno abbastanza cassa per fronteggiare i debiti, il giudice andrà a cercare chi non paga (non so come) per pignorare beni (anche l’appartamento) oppure pignorerà tutti gli appartamenti del condominio indistintamente? Esiste una fase di amministrazione e giudiziale dove la gestione del condominio passa in mano ad un amministratore del tribunale? Se si come si attiva? Grazie mille. Max
#3 Inviato 14 Novembre, 2020 Maximiliano dice: Siamo grandi (200 unità), alcuni bilanci pregressi non approvati e/o impugnati, alcuni morosi cronici, debiti importanti con vari fornitori ed un amministratore seco do me non all’altezza. Domanda: se ad un certo punto nonostante i solleciti, i piani di rientro dei debiti andassero disattesi e partissero dei decreti ingiuntivi da parte dei fornitori, come dovrebbero funzionare le cose? Visto che molti pagano ma i soli virtuosi non fanno abbastanza cassa per fronteggiare i debiti, il giudice andrà a cercare chi non paga (non so come) per pignorare beni (anche l’appartamento) oppure pignorerà tutti gli appartamenti del condominio indistintamente? Esiste una fase di amministrazione e giudiziale dove la gestione del condominio passa in mano ad un amministratore del tribunale? Se si come si attiva? Grazie mille. Max ciao un amministratore attento e preparato è in grado di risolvere la cosa, anche se con tempi non brevissimi. Dopo aver diffidato i morosi, passa sistematicamente al D.I. . e fornisce ai fornitori l'elenco dei morosi. Solo dopo aver espletato il tentativo con i morosi, il fornitore potrà procedere anche contro il condominio. E' certo però che se l'attività dell'amministratore è sistematica ed attenta, non si arriva a ciò, e con le procedure attuali, i problemi si risolvono prima. E' ovvio che se c'è inerzia cìè chi ne approfitta.
#4 Inviato 14 Novembre, 2020 Vito46 dice: Potrebbe essere utile : Vito ti ringrazio. È un po’ “tecnico” per me... potresti tradurmelo, ti chiedo troppo? A me quello che interessa è se un creditore che vanta un credito imponente verso il condominio possa aggredire anche i beni de condomini che hanno sempre pagato oppure se possa solo rifarsi su chi sia indicato dall’amm. come moroso e verso cui sussista un D.I. in alte parole, io che pago sempre tutto, rischio un pignoramento dell’appartamento? grazie mille!!
#5 Inviato 14 Novembre, 2020 Ciao Deve prima attivarsi contro i morosi, se gli è stato fornito l'elenco, poi può aggredire i condomini anche individualmente ed in genere sceglie i più danarosi.
#6 Inviato 14 Novembre, 2020 Maximiliano dice: Vito ti ringrazio. È un po’ “tecnico” per me... potresti tradurmelo, ti chiedo troppo? A me quello che interessa è se un creditore che vanta un credito imponente verso il condominio possa aggredire anche i beni de condomini che hanno sempre pagato oppure se possa solo rifarsi su chi sia indicato dall’amm. come moroso e verso cui sussista un D.I. in alte parole, io che pago sempre tutto, rischio un pignoramento dell’appartamento? grazie mille!! Scusa per il ritardo Maxi, Riassumendo il contenuto del link ho tratto queste conclusioni che qualche avvocato nel forum potrà confermare. In preseza di morosità nel condominio i condòmini virtuosi parteciperanno al saldo del debito solo in proporzione ai millesimi di proprietà. Supponiamo un debito condominiale di € 20.000,00 e i miei millesimi sono 100. Io sarò chiamato, nella peggiore delle ipotesi, a contribuire al pagamento di € 2.000,00. 100 millesimi sono il 10% di 1000 millesimi e cioè la decima parte. La decima parte di € 20.000,00 è € 2.000,00 euro. La casa potrebbe essere aggredita solo in caso di insolvenza della tua quota parte del debito. Buona serata. Modificato 14 Novembre, 2020 da Vito46
#7 Inviato 14 Novembre, 2020 camillo50 dice: Ciao Deve prima attivarsi contro i morosi, se gli è stato fornito l'elenco, poi può aggredire i condomini anche individualmente ed in genere sceglie i più danarosi. Grazie Camillo, ma può aggredire i non morosi in che termini ed entro quali limiti? Ci si può trovare ad avere che so l’appartamento pignorato pur non essendo morosi? Qualcuno mi ha suggerito (ma non so se sia corretto) che un condomino può rispondere per i debiti del condominio nei confronti di un fornitore al massimo per la quota parte di millesimi del proprio appartamento, quindi se possiedo 50 millesimi ed il debito del condominio fosse di 100.000€, posso rispondere al massimo per 5000€ (Cifra che pagherei per evitare un pignoramento di un appartamento che ne vale 300.000) ? Grazie mille
#8 Inviato 14 Novembre, 2020 Maximiliano dice: Grazie Camillo, ma può aggredire i non morosi in che termini ed entro quali limiti? Ci si può trovare ad avere che so l’appartamento pignorato pur non essendo morosi? Qualcuno mi ha suggerito (ma non so se sia corretto) che un condomino può rispondere per i debiti del condominio nei confronti di un fornitore al massimo per la quota parte di millesimi del proprio appartamento, quindi se possiedo 50 millesimi ed il debito del condominio fosse di 100.000€, posso rispondere al massimo per 5000€ (Cifra che pagherei per evitare un pignoramento di un appartamento che ne vale 300.000) ? Grazie mille Già prima dell’introduzione della riforma del condominio, però, la Suprema Corte di Cassazione Civile a Sezioni Unite, con la sentenza n. 9148 del 2008, si era espressa in merito modificando l’orientamento sulla natura della responsabilità del rapporto creditizio tra creditore e condòmini. Infatti, gli ermellini hanno privilegiato la “parziarietà” delle obbligazioni condominiali. Ciò poiché il debito nei confronti del creditore è “divisibile”, mentre la “responsabilità solidale” prevede l’indivisibilità della prestazione comune. Nella sentenza, infatti, i giudici della Suprema Corte si legge: “ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune (…), la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale. (…) Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza”. La Corte ha affermato il principio in base al quale ogni condòmino può essere tenuto a far fronte al debito condominiale solamente nei limiti della quota a lui spettante in base ai calcoli millesimali. Modificato 14 Novembre, 2020 da Vito46
#9 Inviato 14 Novembre, 2020 camillo50 dice: Ciao Deve prima attivarsi contro i morosi, se gli è stato fornito l'elenco, poi può aggredire i condomini anche individualmente ed in genere sceglie i più danarosi. Ciao Camillo, I condòmini, virtuosi, danarosi o meno, rispondono solo della loro quota millesimale del debito. Buona serata. 🤔 Modificato 14 Novembre, 2020 da Vito46
#10 Inviato 14 Novembre, 2020 Vito46 dice: Ciao Camillo, I condòmini, virtuosi, danarosi o meno, rispondono solo della loro quota millesimale del debito. Buona serata. 🤔 Ciao Certamente se con tali quote il fornitore non sarà soddisfatto avrà sempre la facoltà di agire anche oltre. Naturalmente dando per scontato che l'amministratore abbia fornito l'elenco
#11 Inviato 14 Novembre, 2020 camillo50 dice: Ciao Certamente se con tali quote il fornitore non sarà soddisfatto avrà sempre la facoltà di agire anche oltre. Naturalmente dando per scontato che l'amministratore abbia fornito l'elenco La Cassazione ha messo dei paletti, altrimenti non avrebbe emesso quella sentenza. E gli immobili dei morosi non si possono toccare? Prima di aggredire i virtuosi ci sono altre strade... Buona notte. 😊
#12 Inviato 14 Novembre, 2020 Vito46 dice: Scusa per il ritardo. Riassumendo il contenuto del link ho tratto queste conclusioni che qualche avvocato nel forum potrà confermare. In preseza di morosità nel condominio i condòmini virtuosi parteciperanno al saldo del debito solo in proporzione ai millesimi di proprietà. Supponiamo un debito condominiale di € 20.000,00 e i miei millesimi sono 100. Io sarò chiamato, nella peggiore delle ipotesi, a contribuire al pagamento di € 2.000,00. 100 millesimi sono il 10% di 1000 millesimi e cioè la decima parte. La decima parte di € 20.000,00 è € 2.000,00 euro. La casa potrebbe essere aggredita solo in caso di insolvenza della tua quota parte del debito. Buona serata. Ah ti ringrazio Vito. min effetti io ho 3,6 millesimi ed il condominio ha debiti vari che ammontano ad un totale di 400.000 (maturati in 15 anni), l che mi farebbe essere esposto solo per 1400€, corretto? grazie mille
#13 Inviato 15 Novembre, 2020 Maximiliano dice: Ah ti ringrazio Vito. min effetti io ho 3,6 millesimi ed il condominio ha debiti vari che ammontano ad un totale di 400.000 (maturati in 15 anni), l che mi farebbe essere esposto solo per 1400€, corretto? grazie mille Si. A essere pignoli la cifra è € 1.440,00. Di niente. Buon weekend. 😊
#14 Inviato 15 Novembre, 2020 Vito46 dice: E gli immobili dei morosi non si possono toccare? Prima di aggredire i virtuosi ci sono altre strade... ciao Certamente. Si devono non solo toccare ma prelevare tutto il prelevabile sino alla vendita totale degli importi da coprire. Quindi prima si spogliano completamente i morosi, ma se anche dalla vendita dei beni dei morosi non si arrivasse a soddisfare completamente il debito dovuto, che si dovrebbe fare ? Si aggrediscono i condomini rimanenti che sono solidali. Come vengono aggrediti ? In proporzione alle loro quote millesimali, ma se anche queste fossero ancora insufficienti, si ritorna di nuovo ai condomini e quindi anche oltre la quota proporzionale ai millesimi sopraddetta. E' un caso limite ? Si . Probabilmente non si è mai realizzata una situazione del genere, ma teoricamente sarebbe possibile. E' questo che volevo affermare nel mio precedente intervento. Maximiliano dice: il condominio ha debiti vari che ammontano ad un totale di 400.000 (maturati in 15 anni), Ciao 15 anni sono tanti per qualsiasi procedura di recupero crediti, anche se si tratta di 200 condomini con € 400.000 €. Chi sta attendendo da un condominio tale cifra ? Per mettimi di dubitare che siano solo frutto di morosità dei condomini. Non ci credo che i morosi siano stati così "fortunati" di godersi per 15 anni i servizi condominiali e magari anche riscaldamento e condizionamento, a ufo. Senz'altro ci sono altre cause e responsabilità. 2
#15 Inviato 15 Novembre, 2020 camillo50 dice: ciao Certamente. Si devono non solo toccare ma prelevare tutto il prelevabile sino alla vendita totale degli importi da coprire. Quindi prima si spogliano completamente i morosi, ma se anche dalla vendita dei beni dei morosi non si arrivasse a soddisfare completamente il debito dovuto, che si dovrebbe fare ? Si aggrediscono i condomini rimanenti che sono solidali. Come vengono aggrediti ? In proporzione alle loro quote millesimali, ma se anche queste fossero ancora insufficienti, si ritorna di nuovo ai condomini e quindi anche oltre la quota proporzionale ai millesimi sopraddetta. E' un caso limite ? Si . Probabilmente non si è mai realizzata una situazione del genere, ma teoricamente sarebbe possibile. E' questo che volevo affermare nel mio precedente intervento. Ciao 15 anni sono tanti per qualsiasi procedura di recupero crediti, anche se si tratta di 200 condomini con € 400.000 €. Chi sta attendendo da un condominio tale cifra ? Per mettimi di dubitare che siano solo frutto di morosità dei condomini. Non ci credo che i morosi siano stati così "fortunati" di godersi per 15 anni i servizi condominiali e magari anche riscaldamento e condizionamento, a ufo. Senz'altro ci sono altre cause e responsabilità. Camillo, non va dimenticata la prescrizione.
#16 Inviato 15 Novembre, 2020 camillo50 dice: ciao Certamente. Si devono non solo toccare ma prelevare tutto il prelevabile sino alla vendita totale degli importi da coprire. Quindi prima si spogliano completamente i morosi, ma se anche dalla vendita dei beni dei morosi non si arrivasse a soddisfare completamente il debito dovuto, che si dovrebbe fare ? Si aggrediscono i condomini rimanenti che sono solidali. Come vengono aggrediti ? In proporzione alle loro quote millesimali, ma se anche queste fossero ancora insufficienti, si ritorna di nuovo ai condomini e quindi anche oltre la quota proporzionale ai millesimi sopraddetta. E' un caso limite ? Si . Probabilmente non si è mai realizzata una situazione del genere, ma teoricamente sarebbe possibile. E' questo che volevo affermare nel mio precedente intervento. Ciao 15 anni sono tanti per qualsiasi procedura di recupero crediti, anche se si tratta di 200 condomini con € 400.000 €. Chi sta attendendo da un condominio tale cifra ? Per mettimi di dubitare che siano solo frutto di morosità dei condomini. Non ci credo che i morosi siano stati così "fortunati" di godersi per 15 anni i servizi condominiali e magari anche riscaldamento e condizionamento, a ufo. Senz'altro ci sono altre cause e responsabilità. Grazie Camillo. Sicuramente si, io sono arrivato 5 anni fa, ma qui si parla di amministratori che (vox populi) hanno ‘saccheggiato’ i cc del condominio e si sono dimessi. E chi è venuto dopo non ha dato seguito ad alcuna azione legale. Tieni conto che poi il debito è cresciuto negli anni, non erano 400mila 15 anni fa, lo sono ora. Il problema è che nessuno ha fatto ciò che andava fatto per anni. Ci sono poi almeno tre bulavi impugnati è mai riapprovati. Insomma una situazione molto complessa. Ed aggiungo che ogni amministratore è rimasto in carica 2/3 anni non di più negli ultimi 15... Quindi senz’altro concordo con te. Se arriverà il tribunale (non so in che modo) avrà un bel da fare... Modificato 15 Novembre, 2020 da Maximiliano
#17 Inviato 15 Novembre, 2020 Ciao Scegliete un amministratore preparato e organizzato. È certamente in grado di muoversi e risolvere in due o tre anni il tutto, senza spesa eccessiva. In questi casi non va preso uno di primo pelo o un grosso studio, ma un qualcuno che segua personalmente il tutto
