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Ferdinando54

Come revocare un amministratore scorretto

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Buongiorno a tutti,

nel condominio recentemente sono stati venduti due appartamenti a una persona già residente e proprietaria di altre unità, di fatto il numero dei proprietari è sceso a 8 e da quanto leggo potremmo evitare di avere l'amministratore.

E' possibile cogliere questa occasione per revocare l'attuale amministratore, con il quale mi trovo malissimo, anche agendo da solo? Diversamente potreste cortesemente indicarmi una soluzione, il meno onerosa possibile, per revocarlo visto che ho un elenco infinito di scorrettezze, conteggi e bilanci errati che si ostina a continuare a fare approvare in assemblea anche se avvisato a mezzo raccomandata degli errori.  Non risponde alle raccomandate, in ufficio chi risponde al telefono dice che sono tutti impegnati, mi farà richiamare ma nessuno richiama.

Non ho interpellato gli altri condomini in quanto alcuni si trovano avvantaggiati da questi errori di calcolo, altri hanno affittato gli appartamenti, come me risiedono in altre città, non ho i loro contatti, non vanno alle assemblee e ritengo non si siano accorti degli errori.

Grazie.

La legge impone l'obbligo di nominare l'amministratore quando sono presenti almeno 9 condòmini.
Ciò non significa che con 8 o meno non si possa avere, tant'è vero che anche in un condominio da 4 proprietari (per esempio) se soltanto uno lo richiede, viene nominato dall'autorità giudiziaria qualora gli altri non volessero.


Dalla situazione che descrivi non ti resta che invocare l'autorità giudiziaria per la revoca, raccogliendo prove tali da dimostrare eventuali suoi gravi inadempimenti e convincendo così il tribunale a revocarlo...
 

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E' vergognoso che per revocare una persona scorretta si debbano sostenere ingenti spese.

 

L'amministratore dovrebbe essere imparziale, ma leggendo il forum noto che è una figura inutile e dannosa per molti!

Modificato da Ferdinando54

Dipende da molti fattori, a mio avviso ancor peggio dell'amministratore sono i condòmini che non prendono atto della cosa. Basterebbe che ci fossero la metà delle teste +1  e 500 millesimi per mandarlo via...senza perdere troppo tempo...

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FrancescoM dice:

Dipende da molti fattori, a mio avviso ancor peggio dell'amministratore sono i condòmini che non prendono atto della cosa. Basterebbe che ci fossero la metà delle teste +1  e 500 millesimi per mandarlo via...senza perdere troppo tempo...

concordo con te, infatti dico spesso che ogni condominio ha l'amministratore che si merita.

JOSEFAT dice:

concordo con te, infatti dico spesso che ogni condominio ha l'amministratore che si merita.

Se permetti caro Josefat non penso proprio che sia così come affermate.

L'amministratore FrancescoM afferma che peggio sono i condomini che non prendono coscienza della cosa. La descrizione che fa l'autore è  molto vaga e gli errori si contestano in assemblea e non per raccomandata. Se alcuni proprietari risiedono fuori è ovvio che non partecipano alle assemblee e si limitano a pagare come facevo io negli anni 80/90 perché non avevo tempo. 

Il disinteresse dei condòmini può derivare da motivazioni valide o aleatorie, ma la sostanza non muta: sempre disinteresse è! E i primi a sbagliare sono proprio i condòmini.
Con questa premessa, un amministratore può conservarsi integerrimo se già lo è, ma non va esclusa l'ipotesi che l'amministratore - magari già di "larghe vedute" -  possa farsi prender la mano inaugurando una o più gestioni frivole. Tanto, chi lo casserà mai ?

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albano59 dice:

Il disinteresse dei condòmini può derivare da motivazioni valide o aleatorie, ma la sostanza non muta: sempre disinteresse è! E i primi a sbagliare sono proprio i condòmini.
Con questa premessa, un amministratore può conservarsi integerrimo se già lo è, ma non va esclusa l'ipotesi che l'amministratore - magari già di "larghe vedute" -  possa farsi prender la mano inaugurando una o più gestioni frivole. Tanto, chi lo casserà mai ?

E'' esattamente così.

Io sono molto scettico sulle affermazioni categoriche di un condomino in generale e nel caso specifico. Se lui risiede fuori ( come me ed ho iniziato a frequentare solo dopo che sono andato in pensione per problemi vari ) e non frequenta le assemblee dovrebbe sapere che una raccomandata per evidenziare errori nel consuntivo non serve a nulla. I residenti che dicono?

Be'... io leggo di questo condòmino che si abita lontano; era disinteressato ma ora mi sembra molto interessato tanto da aver messo insieme la lista degli orrori dell'amministratore.

Il suo vero problema, oltre alla sua lontananza, è che a quanto pare per sua stessa ammissione il disinteresse regna sovrano in quel Condominio, mentre il suo ritrovato interesse pare non abbia fatto la diffwrenza: se non fosse ancora in difficoltà non sarebbe arrivato sul forum per sapere se c'era qualche sistema a lui sconosciuto per silurare quell'amministratore. Almeno, io la vedo così.

Massimo rispetto per tutti i condòmini sia chiaro, che rappresentano una fonte di reddito per molti di noi ( per me ancora no, ahimè! 😛 ).

Tuttavia dalla situazione che descrive l'opener sembra che le mancanze siano generalizzate; posso concordare con Dino40 sul fatto che delle persone possano avere impegni improrogabili, uno stile di vita decisamente di corsa che non gli permetterà di dare il giusto peso a queste dinamiche ecc...Tuttavia l'opener nello specifico ci parla di un proprietario di svariate unità immobiliari (tre, forse anche di più) presumo quindi con investimenti di centinaia di migliaia di euro (se non milioni, dipende dalle u.i). Alla luce di questo, come fa una persona a non occuparsene? Per quanto possa essere difficile e obiettivamente anche stancante occuparsi di queste faccende, io personalmente se avessi 500-600 mila euro investiti in diversi immobili all'interno dello stesso edificio, l'ultima cosa che vorrei è che fosse gestito male, poichè da un'amministrazione errata potrei perderci tanti soldi, oltre quelli dei bilanci errati...Un condominio gestito male tende a svalutare gli immobili, ed anche capendo in un certo senso il condomino che se ne frega del valore dell'immobile perchè in quella casa ci abita, diverso penso sia per chi ne ha tre/quattro e sicuramente li affitterà o ci starà facendo un investimento.

Tutto questo per dire...le case sono croci e delizie; rappresentano anche ma non solo simbolicamente la nostra sicurezza e come tale è giusto che gli si dia il giusto peso e si faccia uno sforzo quantomeno una volta l'anno per essere sicuro che tutto vada per il meglio. E questo lo dico contro la categoria degli amministratori, che sarebbero così più sorvegliati, ma lo reputo giusto sia per smascherare chi infanga questo lavoro commettendo illeciti su illeciti e sia per amor proprio e delle proprie finanze.

La persona che ha acquistato gli appartamenti vive nel condominio, va alle assemblee ed è una tra quelle avvantaggiate dagli errori.

E' proprietaria del 65% del condominio.

 

La raccomandata l’ho inviata quando ho ricevuto la convocazione all’assemblea insieme a bilanci e ripartizioni costi, per segnalare i vari errori e per chiedere che venissero rettificati i conteggi prima di farli approvare in assemblea.

Non sono assolutamente disinteressato!

 

Andare all’assemblea non sarebbe servito a nulla visto che a chi ha approvato i bilanci va benissimo così perchè paga meno e addossa i suoi costi agli altri.

 

La domanda che ho posto è:

potreste cortesemente indicarmi una soluzione, il meno onerosa possibile, per revocarlo visto che ho un elenco infinito di scorrettezze, conteggi e bilanci errati che si ostina a continuare a fare approvare in assemblea anche se avvisato a mezzo raccomandata degli errori

Nulla altro……. Grazie.

Modificato da Ferdinando54
Ferdinando54 dice:

La domanda che ho posto è:

potreste cortesemente indicarmi una soluzione, il meno onerosa possibile, per revocarlo visto che ho un elenco infinito di scorrettezze, conteggi e bilanci errati che si ostina a continuare a fare approvare in assemblea anche se avvisato a mezzo raccomandata degli errori

Nulla altro……. Grazie.

Credo ti abbia correttamente risposto @FrancescoM col suo #2

 

FrancescoM dice:

Dalla situazione che descrivi non ti resta che invocare l'autorità giudiziaria per la revoca, raccogliendo prove tali da dimostrare eventuali suoi gravi inadempimenti e convincendo così il tribunale a revocarlo...

E questo è l'art. di legge a supporto di una eventuale azione di revoca.

da art. 1129 del c.c.:

"La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.

Modificato da GIME
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GIME dice:

Credo ti abbia correttamente risposto @FrancescoM col suo #2

 

E questo è l'art. di legge a supporto di una eventuale azione di revoca.

da art. 1129 del c.c.:

"La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.

Ero in cerca di un escamotage per evitare spese legali, mi pare di comprendere che purtroppo non ho altra via.

Grazie

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Ferdinando54 dice:

Ero in cerca di un escamotage per evitare spese legali, mi pare di comprendere che purtroppo non ho altra via.

Grazie

Infatti o l'assemblea nominando un altro amministratore, oppure le vie legali, non esiste un sistema alternativo.

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Ferdinando54 dice:

E' vergognoso che per revocare una persona scorretta si debbano sostenere ingenti spese.

 

L'amministratore dovrebbe essere imparziale, ma leggendo il forum noto che è una figura inutile e dannosa per molti!

Un amministratore può essere revocato dal giudice con una spesa di € 98, perché parli di spese ingenti? Se aggiungi i costi di notifica non superi i € 150!

Se poi ti rivolgi ad un legale il costo cambia sensibilmente ma lì non stai pagando il costo di rimuovere l’amministratore ma la tua incapacità nel farlo in autonomia. 

Prima di rivolgerti al giudice, previa mediazione civile, devi crearti la prova dello stallo.

Ti serve una convocazione assembleare che contempli in OdG la revoca dell'amministratore completa di votazione che attesti lo stallo: maggioranza di teste favorevoli alla revoca ed assenza dei 500 millesimi necessari per la revoca.

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