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cicciopasticcio

Come ottenere il Regolamento di condominio aggiornato?

Quando l'anno scorso ho comprato casa, l'amministratore ha inviato la copia del regolamento di condominio degli anni '70 che è stato aggiunto al rogito.

Da quanto mi pare di capire parlando con qualche condomino, ci sono state delle assemblee che hanno regolamentato alcuni aspetti non presenti nel RdC a mia disposizione.

Ho chiesto all'amministratore, ovviamente, ma mi ha detto di avere solo il RdC originale.

 

Quello che vi chiedo è se le delibere votate in questi 40 anni nelle varie assemblee vanno di fatto ad aggiornare il RdC, e quindi dovrei farmi dare copia di tutte (addio...), ovvero se a fronte di una delibera assembleare sia necessario (od obbligatorio) aggiornare anche il RdC.

 

In pratica, il RdC che mi ha passato l'amministratore per il rogito è un documento valido e per me vincolante, o il regolamento "vero" contiene delle integrazioni a me sconosciute ma che pure sono tenuto a rispettare?

Quando l'anno scorso ho comprato casa, l'amministratore ha inviato la copia del regolamento di condominio degli anni '70 che è stato aggiunto al rogito.

Da quanto mi pare di capire parlando con qualche condomino, ci sono state delle assemblee che hanno regolamentato alcuni aspetti non presenti nel RdC a mia disposizione.

Ho chiesto all'amministratore, ovviamente, ma mi ha detto di avere solo il RdC originale.

 

Quello che vi chiedo è se le delibere votate in questi 40 anni nelle varie assemblee vanno di fatto ad aggiornare il RdC, e quindi dovrei farmi dare copia di tutte (addio...), ovvero se a fronte di una delibera assembleare sia necessario (od obbligatorio) aggiornare anche il RdC.

 

In pratica, il RdC che mi ha passato l'amministratore per il rogito è un documento valido e per me vincolante, o il regolamento "vero" contiene delle integrazioni a me sconosciute ma che pure sono tenuto a rispettare?

Quel regolamento che è stato allegato al rogito è quello ufficiale, probabilmente anche trascritto e registrato ai Pubblici Registri Immobiliari.

Le modifiche approvate in seguito all'assemblea non possono menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 del Codice Civile (--> art. 1138 cc), perciò sono norme regolamentari, puoi richiedere visione (e copia a tue spese) all'amministratore e questo è tenuto a informarti, altrimenti come puoi sapere cosa è stato deliberato dopo l'approvazione del RdC originale?

Potresti chiedere anche a qualche condomino vicino se ha il Regolamento aggiornato.

Aggiungo a quanto correttamente scritto da Tullio che sarebbe buona norma, quando vengono approvate delle norme regolamentari a modifica o in aggiunta di quelle esistenti, che l'amministratore di condominio aggiungesse tali norme (indicando la data di delibera cui fare riferimento) sul Regolamento di Condominio vigente che, vale la pena ricordarlo, deve essere allegato al registro dei verbali (si presume la versione più aggiornata) insieme alle tabelle millesimali ufficiali.

Aggiungo a quanto correttamente scritto da Tullio che sarebbe buona norma, quando vengono approvate delle norme regolamentari a modifica o in aggiunta di quelle esistenti, che l'amministratore di condominio aggiungesse tali norme (indicando la data di delibera cui fare riferimento) sul Regolamento di Condominio vigente che, vale la pena ricordarlo, deve essere allegato al registro dei verbali (si presume la versione più aggiornata) insieme alle tabelle millesimali ufficiali.

E ad ulteriore aggiunta, ci tengo a precisare che per qualsiasi REVISIONE delle norme regolamentari, c'è sempre stato l'obbligo di trascrivere il tutto in apposito registro, fin dal 1942 e non solo dopo l'entrata in vigore della riforma:

 

ARTICOLI 1129 e 1138 ANTE RIFORMA:

Art.1129 c.c.

Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.

Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

Art. 1138 c.c.

...Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'articolo 1129.

Interessante, grazie.

 

Il RdC non è registrato al PRI e mi dicono che le tabelle millesimali sono pure sbagliate, mancanti o fatte ad cazzum

... Ultima cosa: è buona norma che l'amministratore aggiorni la parte regolamentare del RdC o è tenuto a farlo?

la parte regolamentare deve essere aggiornata a cura dell'assemblea (con la maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi) se lo ritiene necessario.

 

L'amministratore è tenuto (obbligato) solo ad allegare il regolamento modificato dall'assemblea al registro dei verbali.

In pratica, l'amministratore era ed è tenuto solo a tenere aggiornato su uno specifico documento quanto deliberato dall'assemblea.

L'amministratore è solo un esecutore della volontà assembleare e non un Legislatore che leggifera articoli di regolamento.

OK, forse mi sono spiegato male.

Esiste un RdC, per quanto non registrato e probabilmente nullo. In questi 40 anni saranno state fatte delle assemblee durante le quali avranno rivisto qualche norma regolamentare o ne avranno aggiunta qualcuna (per esempio quella sul parcheggio).

Negli OdG che mi sono capitati tra le mani non c'è la dicitura esplicita: revisione del RdC per quanto riguarda... ma qualcosa del genere "discussione sull'utilizzo del parcheggio e relativa delibera".

Da quanto mi dicono spesso non si sono presentati i 500 mls in assemblea o non hanno trovato accordo, ma altre volte suppongo qualcosa abbiano deciso "legittimamente".

Ora, queste delibere sono assimilabili a modifiche regolamentari del Rdc? Se si, è competenza dell'amministratore aggiungere o modificare degli articoli al RdC per recepire le delibere regolarmente votate in assemblea, oppure sta ai condomini aggiornarsi il RdC di conseguenza?

Se no, tutte queste delibere votate non hanno alcun valore?

OK, forse mi sono spiegato male.

Esiste un RdC, per quanto non registrato e probabilmente nullo. In questi 40 anni saranno state fatte delle assemblee durante le quali avranno rivisto qualche norma regolamentare o ne avranno aggiunta qualcuna (per esempio quella sul parcheggio).

Negli OdG che mi sono capitati tra le mani non c'è la dicitura esplicita: revisione del RdC per quanto riguarda... ma qualcosa del genere "discussione sull'utilizzo del parcheggio e relativa delibera".

Da quanto mi dicono spesso non si sono presentati i 500 mls in assemblea o non hanno trovato accordo, ma altre volte suppongo qualcosa abbiano deciso "legittimamente".

Ora, queste delibere sono assimilabili a modifiche regolamentari del Rdc? Se si, è competenza dell'amministratore aggiungere o modificare degli articoli al RdC per recepire le delibere regolarmente votate in assemblea, oppure sta ai condomini aggiornarsi il RdC di conseguenza?

Se no, tutte queste delibere votate non hanno alcun valore?

Andiamo per ordine:

Esiste un regolamento approvato 40 anni fa che pur se non registrato e non approvato all'unanimità, è valido per quanto riguarda le parti regolamentari che non incidono sui diritti individuali.

Se l'amministratore non ha altro di aggiornato per te resta valido solo quello perchè non puoi conoscere tutte le delibere regolamentari avvenute in 40 anni.

 

Poichè l'amministratore è li da 15 anni, se in questi 15 anni ci fossero state delibere regolamentari avrebbe dovuto aggiornare il regolamento di cui ne è custode.

 

Spiegando tutto questo all'amministratore puoi richiedere la convocazione di un'assemblea con all'ordine del giorno la "revisione del regolamento di condominio".

Puoi prepararne anche tu uno da proporre all'assemblea, con le vecchie norme e quelle regolamentari di cui sei a conoscenza ma non trascritte (turnazione parcheggi).

In questo modo chiunque avrà da aggiungere qualcosa lo farà presente e finalmente avrete un nuovo regolamento che racchiuderà anche tutte le vecchie delibere e sarà il punto di partenza per gli aggiornamenti ogni volta che si delibererà una norma regolamentare.

 

E' ancora validala parte dell'art. 1138 in cui è scritto che ogni condòmino può prendere l'iniziativa per la revisione del regolamento.

Grazie mille.

Allora la situazione è che l'amministratore in questi anni non ha aggiornato il RdC con le (poche) delibere regolamentari valide. Proverò a recuperarle.

 

Ma la situazione potremmo sanarla anche proponendo una revisione completa del RdC (almeno parte regolamentare) che, se votato, annullerebbe il precedente e supererebbe le eventuali mancanze. Giusto?

Grazie mille.

Allora la situazione è che l'amministratore in questi anni non ha aggiornato il RdC con le (poche) delibere regolamentari valide. Proverò a recuperarle.

 

Ma la situazione potremmo sanarla anche proponendo una revisione completa del RdC (almeno parte regolamentare) che, se votato, annullerebbe il precedente e supererebbe le eventuali mancanze. Giusto?

Se il regolamento scritto 40 anni fa non è contrattuale o non contiene clausole contrattuali che, non essendo registrato, vale solo per chi lo ha firmato 40 anni fa, potete scriverne uno ex novo deliberando e scrivendo nel regolamento stesso che quello attuale sostituisce ogni regolamento precedente.

Allegherete il regolamento nel registro dei verbali e sarete a posto.

Perfetto, grazie.
Mi chiedo come mai un Notaio abbia accettato di allegare al rogito un Regolamento non contrattuale, senza avere effettuato i controlli ai P.R.I. mha !!!

 

dal post iniziale;

- Quando l'anno scorso ho comprato casa, l'amministratore ha inviato la copia del regolamento di condominio degli anni '70 che è stato aggiunto al rogito.

Bella domanda, e ti dirò che la notaia è stata molto scrupolosa tanto da avermi evitato di comprare una cantina fuori norma e di farmi attendere 3 mesi per ottenere il progetto del palazzo e tutti i documenti a sanatoria dei problemi rilevati.

Questa cosa della registrazione del RdC non la sapevo neanche io fino a quando mio padre non ci ha vinto una causa in tribunale.

A dirla tutta, però, non ricordo se ci sono delle norme contrattuali. Più che altro alcune cose non le so classificare col 100% di sicurezza (per esempio la possibilità di adibire uso ufficio o b&b un appartamento uso residenziale solo con l'ok dell'assemblea).

Bella domanda, e ti dirò che la notaia è stata molto scrupolosa tanto da avermi evitato di comprare una cantina fuori norma e di farmi attendere 3 mesi per ottenere il progetto del palazzo e tutti i documenti a sanatoria dei problemi rilevati.

Questa cosa della registrazione del RdC non la sapevo neanche io fino a quando mio padre non ci ha vinto una causa in tribunale.

A dirla tutta, però, non ricordo se ci sono delle norme contrattuali. Più che altro alcune cose non le so classificare col 100% di sicurezza (per esempio la possibilità di adibire uso ufficio o b&b un appartamento uso residenziale solo con l'ok dell'assemblea).

Questa è sicuramente una norma contrattuale dal momento che incide sulla libertà del condòmino di disporre della proprietà privata come meglio crede.

Mi chiedo come mai un Notaio abbia accettato di allegare al rogito un Regolamento non contrattuale, senza avere effettuato i controlli ai P.R.I. mha !!!

Se non sbaglio sei stato proprio tu a spiegarlo qualche giorno fa che un regolamento contrattuale può anche non essere registrato ma può esser fatto valere ai futuri acquirenti se accettato espressamente nel rogito.

 

Anche il nostro regolamento che facemmo su mia iniziativa nel 2008 è contrattuale perchè firmato da 1.000 millesimi e perchè contiene clausole contrattuali (spese postali addebitate ai singoli) però non lo abbiamo registrato.

Siamo consapevoli che se il regolamento non sarà accettato dal futuro acquirente potremo rivalerci solo sul venditore ma se il nostro regolamento contrattuale NON REGISTRATO sarà accettato dal futuro acquirente, quel regolamento sarà valido anche per lui.

Questo, forse, il motivo per cui il notaio ha allegato quel regolamento al rogito. Probabilmente è stato espressamente richiesto dal venditore.

 

Riporto quanto scritto nel nostro regolamento contrattuale non registrato ma accettato e firmato all'unanimità di 1.000 millesimi:

 

"Il Regolamento dovrà essere richiamato ed accettato espressamente nei contratti di acquisto dei singoli cespiti e/o di cessione a qualsiasi titolo affinchè abbia forza di patto e non sia ignorato da coloro che ne abbiano interesse."

Se non sbaglio sei stato proprio tu a spiegarlo qualche giorno fa che un regolamento contrattuale può anche non essere registrato ma può esser fatto valere ai futuri acquirenti se accettato espressamente nel rogito.
Si hai ragione, ma il regolamento in quel caso a cui facevo riferimento era una scrittura privata, accettata e firmata da tutti i precedenti condomini, e l'acquirente non era obbligato a firmare se non accettava e firmava anche lui quella scrittura privata.

Ma un RdC Contrattuale non trascritto ai P.R.I. (ovvero scrittura privata) non può essere passato come opponibile agli acquirenti, credo che anche tu abbia detto così qualche giorno fa.

Si hai ragione, ma il regolamento in quel caso a cui facevo riferimento era una scrittura privata, accettata e firmata da tutti i precedenti condomini, e l'acquirente non era obbligato a firmare se non accettava e firmava anche lui quella scrittura privata.

Ma un RdC Contrattuale non trascritto ai P.R.I. (ovvero scrittura privata) non può essere passato come opponibile agli acquirenti, credo che anche tu abbia detto così qualche giorno fa.

Evidentemente non si può scrivere tutto come un'enciclopedia, rimarcando ogni singola casistica.

Sia a te che a me sarà sfuggito di precisare che se un regolamento contrattuale non registrato viene accettato dall'acquirente, quel regolamento diventerà contrattuale anche per lui.

 

Ovviamente, l'acquirente può anche non accettare il regolamento e rinunciare all'acquisto oppure il venditore può non pretendere che l'acquirente accetti il regolamento al rogito ma vende ugualmente assumendosene tutte le responsabilità verso il condominio per non aver adempiuto a quanto da lui firmato (obbligo di far accettare il regolamento all'acquirente).

 

In questo caso specifico è tutto così vago:

il regolamento è di 40 anni fa; non si ha certezza se sia stato firmato all'unanimità così come non si ha certezza di chi e dove custodisce l'originale....

... a domande vaghe corrispondono risposte vaghe.

... a domande vaghe corrispondono risposte vaghe.
Sono perfettamente d'accordo, però cicciopasticcio dice che c'è scritto sul RdC "la possibilità di adibire uso ufficio o b&b un appartamento uso residenziale solo con l'ok dell'assemblea", per cui essendo così sembra proprio un R. Contrattuale, per cui se ha firmato il RdC (non solo il rogito), anche se questo Reg. fosse una scrittura privata diviene opponibile previsto dall'art. 2702 c.c.

Francamente non ricordo se nelle 1000 firme messe il giorno del rogito ho firmato anche il RdC. Forse si, dovrei controllare le mie carte. Ma alla fin fine tutto questo non è per me prioritario perché non ho voglio andar via di casa per fare un b&b.

Quello di cui invece sono certo è che ci sono delle delibere (credo regolamentari) non presenti nel RdC che mi è stato dato in occasione del rogito e l'amministratore non è stato in grado, almeno finora, di darmi le integrazioni che ci fossero state. Forse per me queste non possono essere fatte valere, ma in ogni caso non è neanche questo il punto principale, più una curiosità.

 

Non posso averne certezza, ma al 99% il regolamento del 1971 non fu firmato dal 100% dei condomini e comunque dubito ci siano i documenti a riprova. Capisco di aver firmato (forse) il RdC al momento del rogito ma se mai facessi opposizione in tribunale non credo sarebbe così certo che il giudice dichiari il RdC valido (ad esempio, mio padre firmò il RdC ma non essendo registrato è stato dichiarato nullo).

Francamente non ricordo se nelle 1000 firme messe il giorno del rogito ho firmato anche il RdC. Forse si, dovrei controllare le mie carte. Ma alla fin fine tutto questo non è per me prioritario perché non ho voglio andar via di casa per fare un b&b.

Quello di cui invece sono certo è che ci sono delle delibere (credo regolamentari) non presenti nel RdC che mi è stato dato in occasione del rogito e l'amministratore non è stato in grado, almeno finora, di darmi le integrazioni che ci fossero state. Forse per me queste non possono essere fatte valere, ma in ogni caso non è neanche questo il punto principale, più una curiosità.

 

Non posso averne certezza, ma al 99% il regolamento del 1971 non fu firmato dal 100% dei condomini e comunque dubito ci siano i documenti a riprova. Capisco di aver firmato (forse) il RdC al momento del rogito ma se mai facessi opposizione in tribunale non credo sarebbe così certo che il giudice dichiari il RdC valido (ad esempio, mio padre firmò il RdC ma non essendo registrato è stato dichiarato nullo).

Purtroppo le carte le hai tu per noi è impossibile consultarle e possiamo solamente esprimere dei pareri.

Certo che secondo alcune sentenze il RdC per essere valido e opponibile deve essere trascritto e registrato ai Pubblici Registri Immobiliari e riportato sul rogito, almeno accennata l'esistenza, ma esiste anche giurisprudenza contraria;

 

Cassazione Civile, Sez. II, 31.07.2009 n. 17886: Il regolamento contrattuale è vincolante per l'acquirente anche se non è stato sottoscritto o trascritto presso la Conservatoria dei Registri, purchè sia stato accettato nell'atto di acquistoSono vincolanti per gli acquirenti delle singole unità immobiliari, le clausole del regolamento di condominio di natura contrattuale, quindi anche quelle clausole concernenti limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di proprietà esclusiva. Non è necessario che l’atto di acquisto dell’immobile riporti per esteso il regolamento condominiale, ma è sufficiente che venga in esso richiamato di modo che le sue clausole rientrino per perfectam relationem nel contenuto dei singoli contratti d’acquisto. Inoltre, una volta menzionato il regolamento in suddetti contratti, nel caso di specie all’esame della Corte, è indifferente – per la S.C. – che il regolamento stesso sia stato trascritto o meno nei registri immobiliari; infatti con la sottoscrizione del contratto contenente richiami al regolamento, il contraente-acquirente dimostra di essere a conoscenza del regolamento stesso e di accettarne il contenuto. Riconoscendo efficacia vincolante al regolamento contrattuale non trascritto, integrante il testo del contratto d’acquisto dell’immobile, la giurisprudenza sopperisce all’inerzia del legislatore. Infatti il registro di cui al c.d. degli artt. 1129 IV comma e 1138 III comma c.c. e specificato dall’art. 71 disp.att. c.c., è rimasto inattuato.Nelle intenzioni del legislatore, invece, la trascrizione, cui è finalizzato il menzionato registro.(Cass.Civ. 03.07.2003 n. 10523)

Giurisprudenza Contraria: Cass. 26.01.1998 n. 714 in Foro It. 1999, I,217

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