#1 Inviato 28 Settembre, 2016 Salve, sono utente nuovo e spero mi possiate aiutare. La mia domanda è seguente: siamo conduttori con un contratto 4+4. Ci è giunta la richiesta di disdetta anticipata (allo scadere dei primi 4 anni) con la motivazione che l'immobile serve aL figlio della proprietaria. Sappiamo per certo che il figlio non ci viene ad abitare, ma si tratta di un pretesto. La famiglia possiede altri 5-6 immobili che affittano nel Comune di residenza, oltre che la villa della nonna (cointestataria del affitto) di ben 300 mq totalmente vuota. Quali sono i motivi validi per opporci e guadagnare tempo per cercare una sistemazione valida e adeguata? Il fatto che abbiamo 2 minorenni in casa e nessun parente vicino? Grazie in anticipo. Saluti.
#2 Inviato 28 Settembre, 2016 la legge non fa differenze in base agli occupanti (minori, maggiori , anziani, giovani) Per opporvi dovreste dimostrare che il motivo addotto non è veritiero oppure che non rientra nei casi previsti dalla legge. E come vi opponete? potete inviare una raccomandata ma lascia il tempo che trova. Potete continuare a restare lì, e il proprietario vi farà uno sfratto per finita locazione. Voi alla data di udienza dovrete costituirvi con vostro legale e opporvi allo sfratto per i motivi che ritenete corretti (se il motivo è che il figlio verrà a vivere lì..la vedo dura... dovreste dimostrare il non intento futuro di viverci..arduo molto arduo) Andare all'udienza senza esser costituiti (cioè aver depositato un atto di un legale) NON serve. La costituzione per opporsi si fa con un legale. Le parole prima non servono (legalmente) a nulla, a meno che troviate accordo bonario del resto tu stesso dici che vuoi tempo per trovare altra sistemazione, ecco..io comincerei ora, dovresti avere almeno sei mesi di tempo. per comodità, ecco i motivi per cui il locatore puo' dar disdetta e non rinnovare allo scadere dei 4 anni sono ex art. 3, comma 1, l. n. 431/1998, quando: - intende destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado); - intende destinare l'immobile all'esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità); - quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune; - quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell'immobile; - quando il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo; - quando il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione). direi che il fatto che abbia altri locali non rileva, lui puo' volere dare quello, proprio quello, al figlio (magari è piu' vicino a dove abita la sua fidanzata o forse al lavoro ecc...) inoltre andare a sindacare cosa il proprietario ha e che ha casa della nonna vuota ecc... non ha serve
#3 Inviato 28 Settembre, 2016 Grazie mille per la Tua cortese risposta. Capisco quello che dici, sarà dura dimostrare che il figlio non andrà a viverci...solamente a posteriori lo potremmo fare. Il proprietario non può affittare la casa dopo la nostra uscita per quanti anni? 1,2? Se la dovesse affittare prima, possiamo chiedergli danni? A quanto ammonterebbero? N.B. siamo sempre stati puntualissimi nei pagamenti. Quindi, in teoria, possiamo non rispondere alla sua a/r e stare fino alla fine, dopodichè lui ci può fare sfratto per finita locazione e noi ci opponiamo. Quanto dura mediamente l'iter dal momento che lui depositi la richiesta al Tribunale? Grazie tante.
#4 Inviato 28 Settembre, 2016 in pratica non te ne vuoi andare. sappi che rimanendo dovrai pagare il 20% di maggiorazione, se non sbaglio. qualcuno conferma?
#5 Inviato 28 Settembre, 2016 Non è che non vogliamo andare via. E che vogliamo andare via coi nostri tempi e con 2 bambini piccolissimi non è facile trovare la casa adeguata, spostare l'attività e tutto il resto.
#6 Inviato 28 Settembre, 2016 Non è che non vogliamo andare via. E che vogliamo andare via coi nostri tempi e con 2 bambini piccolissimi non è facile trovare la casa adeguata, spostare l'attività e tutto il resto. andare via con i nostri tempi...sarebbe ? anche ai proprietari fa piacere che i conduttori rispettino i contrattie i preavvisi...poi però molti vanno via da un giorno all'altro. la legge parla di preavviso di sei mesi... non è che vi mette in strada tra una settimana. Se cio' è stato fatto, se la disdetta è motivata non è che vi resta tanto da fare. Potete rischiare lo sfratto per finita locazione e opporlo in tribunale... nel contempo dalla data di fine rapporto a quando ve ne andate pagate un 'indennità di occupazione che è maggiore del canone di locazione Il giudice, tanto per darti un'idea, in sede di sfratto per morosità concede un mese per liberare l'immobile, max tre (se si promette di sanare la morosità) Anche in caso di sfratto per finita locazione non è che vi concede "i vostri tempi" - - - Aggiornato - - - spostare l'attività e tutto il resto. attività? nel locale avete un'attività? - - - Aggiornato - - - Grazie mille per la Tua cortese risposta. Capisco quello che dici, sarà dura dimostrare che il figlio non andrà a viverci...solamente a posteriori lo potremmo fare. Il proprietario non può affittare la casa dopo la nostra uscita per quanti anni? 1,2? Se la dovesse affittare prima, possiamo chiedergli danni? A quanto ammonterebbero? N.B. siamo sempre stati puntualissimi nei pagamenti. Quindi, in teoria, possiamo non rispondere alla sua a/r e stare fino alla fine, dopodichè lui ci può fare sfratto per finita locazione e noi ci opponiamo. Quanto dura mediamente l'iter dal momento che lui depositi la richiesta al Tribunale? Grazie tante. Quando si riceve una lettera di disdetta con preavviso, si puo' certamente restare sino alla fine.. il preavviso serve a quello, darvi i sei mesi di tempo per cercare altra sistemazione. L'iter dello sfratto cambia moltissimo da tribunale a tribunale. Nel mio 6-7 mesi e il conduttore è fuori. Attenzione...se vi viene fatto lo sfratto (o se lo opponete ma infruttuosamente) vi pagate il legale e le spese del proprietario perchè le spese della procedeura sono addossate al soccombente Se lo fate solo per prendere tempo...pensateci bene
#7 Inviato 28 Settembre, 2016 Grazie mille. Capisco. Non abbiamo l'attività ma la sede legale ed una stanza adibita all'uso studio-ufficio dove io faccio le traduzioni...quindi perfettamente legale e denunciato all'Agenzia delle Entrate.
#8 Inviato 28 Settembre, 2016 Attenzione...se vi viene fatto lo sfratto (o se lo opponete ma infruttuosamente) vi pagate il legale e le spese del proprietario perchè le spese della procedeura sono addossate al soccombenteSe lo fate solo per prendere tempo...pensateci bene Oltre a ciò il locatore può riservarsi la possibilità di chiedervi di risarcire il maggior danno (art. 1591 - danni per ritardata restituzione): esempio se il figlio fosse costretto ad andare lui in affitto per tutto il periodo in cui occupate l'immobile oltre lo scadere del contratto potrebbe chiedervi il rimborso dei canoni versati. Se invece, una volta riottenuto l'appartamento, non ci andasse ad abitare entro 12 mesi allora (Art3. comma 3 e 5, L. n 431/98): "3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilita' dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facolta' di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso e' tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilita' dell'ultimo canone di locazione percepito"
#9 Inviato 28 Settembre, 2016 Se il proprietario ha rispettato il periodo di preavviso di almeno sei mesi e l'immobile serve al figlio (motivo che rientra in quelli attualmente previsti dalla legge per inviare disdetta alla prima scadenza ) non c'è proprio nulla da fare. Al più verificare ex post che il figlio sia andato effettivamente a viverci. ....
#10 Inviato 29 Settembre, 2016 Grazie davvero tanto per queste info preziose. Ultima domanda...ma cosa si intende "andare a viverci"...basta prendere la residenza oppure bisogna alloggiare effettivamente? Grazie.
#11 Inviato 29 Settembre, 2016 prendere la residenza, il che presuppone avere in quel luogo la dimora abituale
#12 Inviato 29 Settembre, 2016 Sì, ma uno può prendere la residenza e non starci mai (come succederà, lo sappiamo per certo di già)...quindi, se io dimostro che vi è solo residenza ma che la persona effettivamente vive e dorme altrove, in questo caso è diverso, immagino...
#13 Inviato 29 Settembre, 2016 se c'è la residenza in verità dovresti impugnare l'atto amministrativo del Comune che ha concesso la residenza . Molte persone hanno una residenza e magari lavorano tutta la settimana fuori, rientrano nel week end, per farti un esempio Ti dirò è dal 2012 che faccio notifiche ad un tizio nella sua residenza. Lui non ci abita dal 2011..vive addirittura all'estero.. ogni volta che vado in comune a fare il certificato anagrafico la signora mi dice "guardi non ci abita".. Lo sanno ma a distanza di 4 anni non gli hanno levato la residenza (dire che il tizio ha pure venduto la casa ..) misteri dei comuni. Se nel tuo caso però non fai decadere l'attribuzione di residenza, risulterà difficile dimostrare che non ci abita (a meno che ovviamente il tizio per esempio non dia in locazione l'immobile), perchè cosa fai..stai 24h al giorno davanti a casa sua, mese dopo mese per vedere che non entra in casa? o che ci pass poco tempo?
#14 Inviato 29 Settembre, 2016 No, senza ledere la privacy di nessuno prenderò un investigatore privato (cosult. con un avvocato prima su quali cose documentare) che accerterà dove effettivamente vive. Diventa una questione di principio in quanto la sua richiesta è palesemente immotivata (dietro vi sono vizi dell'immobile dimostrabili che abbiamo fatto presente, che sia lui che il suo geometra hanno riconosciuto a parole, ma de facto non ha fatto nulla per venirci incontro, nè mettendo a posto la cosa, nè abbassando l'affitto.) Il suo è solo un pretesto per buttarci fuori perché siamo "scomodi".
#17 Inviato 29 Settembre, 2016 ... Diventa una questione di principio in quanto la sua richiesta è palesemente immotivata... Le questioni di principio costano tempo e denaro (cause civili) e non è detto che si ottenga il risultato desiderato. Ammesso che spendiate 5mila euro a testa di spese legali, questi cinquemila euro di perdita avranno lo stesso peso per te che sei in fitto e per il tuo locatore che ha altri 5 appartamenti + una villa della nonna? Ti darei ragione se le spese fossero in proporzione al reddito ma, per farti un esempio... una multa di 400 euro per eccesso di velocità ha lo stessoeffetto per un operaio che guadagna mille euro al mese e per un imprenditore che guadagna 50mila euro al mese? Dici che l'appartamento è pieno di vizi, l'affitto è alto.... io mi darei da fare io per prima per trovare un altro appartamento anzichè restarci altri 4 anni.
#18 Inviato 29 Settembre, 2016 una mia cliente ha preso un investigatore... 3 pomeriggi (3ore a pomeriggio) euro 2000,00 e nel caso della residenza non bastano 3 pomeriggi.. Boh..io mi metterei l'animo in pace, in fondo la casa è del proprietario, mi da' il preavviso e io vado via..
