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antonioantoniozzi

Come impedire affitti brevi e air B@B

Molti  regolamenti contrattuali che risalgono a 50 anni fa impongono il divieto di destinare gli appartamenti a pensioni e affittacamere. Oltre ad altre attivita' come palestre ecc.. Evidentemente non potevano nominare B@B o airB@B internet e' venuta dopo. Ma l'intento del regolamento era che si evitasse un afflusso di persone sconosciute nel palazzo, sono presenti per pochi giorni e non fanno in tempo a conoscere le regole o non hanno voglia di seguirle. Air B@B e' molto peggio delle pensioni o affittacamere, perche' almeno in queste ultime qualcuno controlla che non ci siano schiamazzi notturni. Mentre invece in airB@B i proprietari danno le chiavi a turisti sconosciuti, per pochi giorni e lasciano i condomini a subire tutti i disagi (portoni lasciati aperti, ascensore non chiuso, persone con jet lag che sono sveglie tutta la notte, feste prima della partenza ecc). Tutto questo per 365 giorni all'anno, per il profitto di un condomino!! E' assurdo che la giustizia pretenda che nel regolamento contrattuale sia nominata air B@B o affitto breve, che provocano tutti i disagi che il regolamento contrattuale voleva evitare e anzi ne aggiungono altri. Bisogna vedere lo spirito e il fine del regolamento non l'esatta definizione. Anche quando si applicano le leggi si cerca di capire qual e' lo spirito della legge. Lo stesso vale per il regolamento contrattuale che e' la "costituzione" del condominio. Abbiamo ridotto molte citta' d'arte a gusci vuoti, e chi vuole lavorare in citta' non trova locazioni. Evito considerazioni sulla qualita' della legislazione e dell'applicazione delle leggi.

COME impedire che un proprietario faccia affitti brevi, anche di pochi giorni  in presenza di regolamenti contrattuali che vietano solo pensioni e affittacamere???

 

ps in questo mesi "grazie" al Covid19 c'e' stata una tregua e sembrava di vivere in un condominio normale.

antonioantoniozzi dice:

COME impedire che un proprietario faccia affitti brevi, anche di pochi giorni  in presenza di regolamenti contrattuali che vietano solo pensioni e affittacamere???

L'attività di affittacamere è attività completamente diversa dal b&b.

Impedire anche tali attività è possibile solo modificando il regolamento contrattuale con l'unanimità di 1000 millesimi ed è necessario far trascrivere la nuova CONVENZIONE nei pubblici registri immobiliari per far valere la nuova CONVENZIONE anche ai futuri acquirenti, altrimenti la convenzione avrà valore solo per i firmatari.

Non esiste altra soluzione.

e per gli affitti brevi anche di pochi giorni? B@B sta per bed and breakfast, ma in queste strutture non c'e' servizio colazione, solo affitto appartamento per pochi giorni. E' proprio quello che il regolamento contrattuale voleva evitare, estranei per pochi giorni nell'appartamento, con l'impossibilita' di trovare un modus vivendi e rispetto reciproco. Non c'e' soluzione, ma si faccia qualcosa per trovarla. Nei nuovi condomini si metta che sia o non sia possibile air b@B, in quelli esistenti l'unanimita' non si trovera' mai. Quindi la maggioranza potrebbe decidere e non essere prigioniera del singolo e non credo che si leda il principio della proprieta' privata.

antonioantoniozzi dice:

Quindi la maggioranza potrebbe decidere e non essere prigioniera del singolo e non credo che si leda il principio della proprieta' privata

Al momento non è possibile perchè secondo l'attuale Legislatura una delibera a maggioranza sull'uso della proprietà privata lede i diritti individuali.

Si dovrebbe convincere il Legislatore ad apportare modifiche alla Legge, altrimenti, mentre per i futuri regolamenti contrattuali si può inserire quello che si vuole ed ognuno è libero di accettare o rifiutare l'acqusto, per i regolamenti contrattuali già esistenti non vedo alcuna soluzione.

Al massimo si potrebbe ricorrere al Giudice per ogni caso specifico nella speranza che il Giudice intenda lo spirito del regolamento contrattuale nel momento storico nel quale sia stato scritto e decreti anche il divieto degli affitti brevi.

ma qual e' la differenza tra affittacamere e B@B? Negli affitti brevi si da la biancheria pulita oltre il mobilio, e quindi non si puo' considerare un affitto normale. La pensione da anche il mangiare e' questo mi sembra chiaro.

antonioantoniozzi dice:

ma qual e' la differenza tra affittacamere e B@B? Negli affitti brevi si da la biancheria pulita oltre il mobilio, e quindi non si puo' considerare un affitto normale. La pensione da anche il mangiare e' questo mi sembra chiaro.

Vedi: https://www.lodgify.com/blog/it/aprire-affittacamere/

antonioantoniozzi dice:

ma qual e' la differenza tra affittacamere e B@B?

i B&B sonostrutture ricettive a conduzione familiare mentre  gli affittacamere sono strutture ricettive imprenditoriali. C'è una grande differenza sia sotto il profilo legale che fiscale.

Circa un anno fa ricordo che c'è stata un alunga discussione perchè una coppia di giovani voleva aprire un B&B ed il condominio voleva mettersi di traverso. Se fai una ricerca sul forum magari la trovi ed approfondisci.

il problema di Antonio non è se il regolamento lo preveda o meno.

e non è nemmeno se si svolge attività di b&b o affittacamere.

il problema è che moltissimi affittano in modo scriteriato.

50 mq e arrivano 20 persone,che prendono alloggio a mezzanotte e fino alle 5 sistemano i sacchi a pelo,e tutta la colonna "partecipa" della "movida".

oppure le classiche gite fuori porta di liceali o gruppi vari.

lasciamo stare i profili privati, non serve usare il "fioretto".

tu se avverti schiamazzi intanto denuncia.

il succo è questo.

e denuncia ogni volta che accade,e poi informi i proprietari che a seguito del disturbo, della possibile sporcizia sulle parti comuni,o ogni altro problema, informerai l'agenzia delle entrate o la finanza per conoscere delle regolarità formale dell'attività.

non è delazione,è semplice tutela del tuo.

Modificato da enrico dimitri

ancora non capisco come si configura l'affitto breve di pochi giorni, con biancheria fornita dal proprietario. E questa la modalita' prevalente, basta vedere le varie piattaforme on line. Non possono essere equiparate all'affitto normale magari con cedolare secca. E' a tutti gli effetti attivita' imprenditoriale, il proprietario non vive nell'appartamento e non prepara colazione la mattina. Da tutto in mano ad una agenzia e si disinteressa di tutto. Non parlo neppure di come gli ospiti paganti usano le parti comuni, cortile, terrazzo condominiale e via dicendo. In un palazzo nelle vicinanze su 13 appartamenti 4  sono diventate strutture ricettive, ci sono gia' cause in corso e i condomini normali sono disperati. Dopo aver fatto tanti sacrifici per avere una propria abitazione, in un posto che sembrava tranquillo si trovano in una baraonda tipo foresteria, con un deprezzamento del valore. Perche' non credo che un possibile acquirente veda con favore l'idea di essere in un condomino del genere. E'  una situazione molto comune nei centri storici che andrebbero tutelati non solo nell'architettura ma anche nel loro tessuto umano.

antonioantoniozzi dice:

E'  una situazione molto comune nei centri storici che andrebbero tutelati non solo nell'architettura ma anche nel loro tessuto umano

nella vita se non ti tuteli,legalmente intendo, da solo, non ti tutela nessuno.

antonioantoniozzi dice:

ancora non capisco come si configura l'affitto breve di pochi giorni, con biancheria fornita dal proprietario.

L'affitto breve non può essere equiparata nemmeno all'attiività di B&B perchè è semplicemnete un contratto di locazione come ce ne sono a lunga scadenza e come ce ne sono di contratti ammobiliati, con la differenza che il contratto breve non può durare meno di un mese.

Per vietare l'affitto breve si dovrebbero addirittura vietare le locazioni in un regolamento contrattuale.

C'è chi fitta 4+4 c'è chi fitta 3+2 e c'è chi fitta per 30 giorni. Sempre di locazione si tratta.

Modificato da Leonardo53

quindi meno di 30 giorni non si puo' affittare giusto? ma ci sono migliaia di abitazioni cha affittano anche per pochi giorni tramite la piattaforma airB@B o simili, a che titolo si puo' fare cio', poi ripeto non servono colazione, BandB no solo bed.  e 30 giorni gia' da una certa sicurezza, sono gli affitti per 3, 4 giorni i piu' comuni e quelli che creano un disastro.

antonioantoniozzi dice:

quindi meno di 30 giorni non si puo' affittare giusto?

Non saprei perchè non sono ferrato in locazioni. C' il forumista @albano59 che in locazioni ne sa qualcosina in più. Magari se legge questa discussione forse sarà darti qualche latra delucidazione.

antonioantoniozzi dice:

quindi meno di 30 giorni non si puo' affittare giusto? ma ci sono migliaia di abitazioni cha affittano anche per pochi giorni tramite la piattaforma airB@B o simili, a che titolo si puo' fare cio', poi ripeto non servono colazione, BandB no solo bed.  e 30 giorni gia' da una certa sicurezza, sono gli affitti per 3, 4 giorni i piu' comuni e quelli che creano un disastro.

Per legge se si affitta a tizio per 30 giorni è obbligatorio il contratto+ registrazione, meno di 30 giorni solo dare notizia a chi di competenza ( Carabinieri mi pare). 

Per questa sottile differenza non so come possa aiutarti nella tua posizione. Ma ciò è legittimo! 

 

Modificato da Fladimiro71

In questa discussione a mio parere è già emerso quasi tutto.

 

In particolare la differenza che corre fra l'affittacamere ed il B&B:

Leonardo53 dice:

i B&B sono strutture ricettive a conduzione familiare mentre  gli affittacamere sono strutture ricettive imprenditoriali.

Chi desidera ostacolare queste attività deve controllare che dette attività si siano scrupolosamente attenute - oltre che alla normativa nazionale - anche a quella locale.

Soprattutto per i B&B ci sono innumerevoli sfumature che determinano differenze significative fra le Regioni o addirittura fra Province della medesima regione. Ciò perchè - a parte l'indirizzo generale avente imput nazionale - accade che poi la competenza in materia di turismo mediante norme e disposizioni attuative sia delegata agli Enti Locali.

Personalmente dubito che chi pubblicizza autonomamente il proprio B&B in rete, poi non risulti in regola con le norme fiscali, amministrative, o semplicemente con il RdC. Ancor più impensabile una irregolarità da chi opera in sharing economy tipo Airbnb perchè la parte economica è pretesa obbligatoriamente tutta tracciata proprio dall'host.

 

Quanto alle locazioni brevi... sono locazioni !

Il mondo è in continua evoluzione, l'economia pure: non è colpa di nessuno se le locazioni brevi hanno incontrato il favore dei clienti. Contrariamente a quanto è stato per il passato, da qualche anno e ammessa pure  la locazione di un immobile per periodo inferiore ai 30 giorni senza obbligo di registrazione del contratto presso AdE.

Personalmente non stipulo locazioni brevi, ma solo perchè le mie proprietà non sono ubicate in zone turisticamente appetibili.

 

Concludendo non è questione di locazioni brevi, B&B, Airbnb o affittacamere, ma è il mercato ( non solo turistico) che è cambiato ed è alla ricerca di soluzioni più convenienti.

Ricordo come ai bei tempi di appena qualche anno fa in coincidente dei tre eventi fieristici più importanti di Bologna (Cosmoprof, Cersaie, Motorshow) c'erano espositori che erano costretti a pernottare fin anche a Padova, Rimini, Reggio Emilia o Firenze. Quel mondo se n'è andato, cedendo il passo a Condominii e condòmini a volte scontenti e seccati.

iI mercato non e' una entita' astratta e senza regole alla fine serve al profitto di pochi e poi crea disastri per tutti, esempio crisi finaziaria del 2008. Quindi ci vogliono regole. Che in alcuni piccoli paesini, che rischiano l'abbandono, la creazione di alberghi diffusi puo' essere una salvezza. In una citta' con grandi flussi turistici che prima o poi riprendono, si devono creare regole che garantiscano gli abitanti stabili e la conservazione del tessuto umano senza il quale anche il turismo di qualita' diminuisce. Come e' possibile permettere che in un condominio di 13 appartamenti 4 diventino affitti brevi per pochi giorni a settimana? Negli altri paesi questo non succede. Non dico di fare come negli USA dove i regolamenti di condominio possono anche stabilire che non ci siano animali o bambini!! Si potrebbe almeno stabilire un limite di tempo, una percentuale degli appartamenti che possono fare questa attivita' ecc. un incremento delle spese condominiali ecc.

antonioantoniozzi dice:

Si potrebbe almeno stabilire un limite di tempo, una percentuale degli appartamenti che possono fare questa attivita' ecc. un incremento delle spese condominiali ecc.

Sono tante le cose che si potrebbero stabilire e credo che ognuno potrebbe trovare tantissime ragioni per portare l'acqua al proprio mulino, ma chi provvede se non provvede il Legislatore?

Per il momento, per chi non ha ancora acquistato può cercare di acquistare negli edifici con rigidi regolamenti contrattuali. Per chi ha già acquistato può decidere di vendersi ed andarsi a comprare una casetta singola in campagna, così respira anche un po' d'aria più pulita.

antonioantoniozzi dice:

Negli altri paesi questo non succede. Non dico di fare come negli USA dove i regolamenti di condominio possono anche stabilire che non ci siano animali o bambini!!

le nostre città si stanno trasformando in un albergo diffuso e spesso anche in un ristorante e una discoteca a cielo aperto - se non un vespasiano. regole del mercato o di un mercato. amen. Io me ne sono fatto una ragione: prima o poi, se non riuscirò a vendere, trasformerò il mio appartamento in un B&B.

 

Ti faccio un es(c)empio: nei pressi della Sovrintendenza ai Beni Culturali del mio capoluogo (centro storico, area di pregio, palazzo reale) hanno aperto non solo un B&B, ma ben tre di quei negozietti di ciarpame aperti H24. Sporchi e orrendi quei posti. Eppure... è l'economia. Insomma, non ci puoi fare un bel nulla.

 

Sugli USA... beh. credo sia difficile riuscire a fare un paragone; le città si sono sviluppate in modi e tempi assai diversi.

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antonioantoniozzi dice:

Quindi ci vogliono regole.

ci vogliono controlli!!!

che non ci sono, se le persone danneggiate dal rumore e disservizi vari non  li sollecitano!

 

Modificato da enrico dimitri
antonioantoniozzi dice:

iI mercato non e' una entita' astratta e senza regole alla fine serve al profitto di pochi e poi crea disastri per tutti.

Quindi ci vogliono regole.

Delle regole esistono già, forse regole che si sono adattate alle esigenze della domanda, regole che hanno tenuto conto solo delle esigenze della domanda e dell'offerta.

Purtroppo nessuno di noi preso singolarmente riuscirà ad ottenere risultati concreti ed apprezzabili, salvo che non ci sia un RdC molto favorevole alle proprie esigenze o un operatore che agisce al di fuori della vigente normativa.

Ma questi appunti sarebbero da muovere nei confronti del legislatore. E qui casca lì'asino! Che interesse ha il Legislatore per modificare l'equilibrio esistente se nessuna lobby o influente gruppo di pensiero spinge o ha interesse a pressare il Legislatore ?

 

Il mercato non è una entità astratta: vero!

Il mercato fa tendenza e direziona i provvedimenti futuri (se mai vedranno la luce).

Non è un caso se i tradizionali hotels per non rischiare l'estinzione abbiamo cominciato a prevedere da mo' nel loro listino i servizi di mezza pensione e di B&B.

 

Quindi fattene una ragione, perchè locazioni lampo (neanche brevi!) e B&B sono i soggetti destinati alle più rosee prospettive.

Nei centri storici i regolamenti di condominio sono tutti vecchi, non si possono modificare se non all'unanimita'. Prevedono divieto di pensione e affittacamere  ma in tribunale vogliono  B@B altrimenti ti danno torto. Assurdo come se  non contasse, lo spirito del regolamento. A Firenze la maggioranza delle abitazioni del centro sono per affitti lampo ( mi piace il termine), una volta c'erano gli affitti ad ore!! mettiamo anche quelli nei nostri condomini. Sono affitti e quindi bisogna sopportare. Che senso ha viaggiare quando nelle citta' non ci sono piu' gli abitanti del posto, tanto vale fare una passeggiata con street view e si evita' l'inquinamento del viaggio aereo.  

Modificato da antonioantoniozzi
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