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paul_cayard

Come considerare questa copertura: condominiale, privata, terrazza, lastrico ...

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ciao a tutti.

vorre opinioni circa la valutazione di una copertura esistente nel condominio che è stata ritenuta finora privata (copertura della sola unità sottostante) oppure condominiale (essendo comunque copertura).

 

ho fatto due disegnini che allego e intanto cerco di spiegare ...

 

il regolamento di condominio specifica che esiste " .

 

--img_rimossa--

 

il primo piano è un C1 che occupa anche tutta la maggior superficie di cui sopra e che a sua volta è coperta.

detta copertura non è a livello solaio del secondo piano (circa 40 cm più bassa) e non è accessibile nè dal primo piano nè dagli appartamenti del secondo.

 

tra le parti comuni specificate nel regolamento non figura questa "copertura della maggior superficie del primo piano".

è specificata solo la proprietà comune del lastrico solare a copertura della superficie in pianta degli appartamenti.

 

ora per motivi di vario interesse c'è chi dice che essendo comunque copertura è una proprietà condominiale; altri dicono che non è copertura del fabbricato ma solo della maggior superficie della proprietà del primo piano e quindi non condominiale ma di proprietà di chi è coperto; altri dicono che potrebbe essere una terrazza a livello ma detta copertura non è a quota del solaio del secondo piano e non è accessibile dagli appartamenti (se non saltando dal balcone per quei 40 cm di dislivello).

 

gli atti di compravendita  degli appartamenti del secondo piano non riportano la proprietà di nulla al di fuori della loro superficie come abitazione.

 

in sostanza il fabbricato ha un "ciambellone" al primo piano, di proprietà individuale, coperto da un lastrico inaccessibile sia a lui come proprietario "coperto" sia ai proprietari del secondo piano, sia a tutti gli altri proprietari del fabbricato.

 

vorrei parlare col geometra della proprietà del primo piano per capire se ha documentazione che provi che quella copertura, in quanto tale, è di proprietà condominiale oppure è una sua opinione basata su qualche fatto.

volevo però essere supportato per parlare con quanta più cognizione di causa possibile.

 

a disposizione ovviamente per qualsiasi altro chiarimento e grazie sin d'ora della collaborazione.

 

 

 

aggiungo anche che interessa conoscere anche l'opinione, nel caso di proprietà comune condominiale, di come dovrebbero essere ripartite le spese per la manutenzione (tutti i condòmini, ... solo quelli coperti nella proiezione verticale, ...)

Modificato da paul_cayard

Dico la mia: è sicuramente condominiale. Da vedere, come ripartire la spesa.

Per me, si configura come parte del tetto del condominio, che nello specifico caso va a fungere da copertura solo a una parte della totalità degli immobili.

 

Abbiamo quindi sostanzialmente "3 tetti". 

Se si dovesse fare manutenzione sul tetto di DX o SX, la spesa sarebbe da attribuire ai rispettivi negozi sottostanti.

 

Al contrario, per la manutenzione del "tetto centrale", la spesa andrebbe ripartita tra tutti gli appartamenti e parzialmente anche tra i locali commerciali. In questo modo:

 

Appartamento “A” mill. 100 (coperto 100%)
Appartamento “B” mill. 100 (coperto 100%)
Appartamento “C” mill. 100 (coperto 100%)
Appartamento “D” mill. 100 (coperto 100%)

Negozio “A” mill. 150 (coperto 20%)
Negozio “B” mill. 150 (coperto 100%)
Negozio “C” mill. 150 (coperto 100%)
Negozio “D” mill. 150 (coperto 20%)

 

Appartamento “A” (100% di 100 millesimi) = mill. virt. 100
Appartamento “B” (100% di 100millesimi) = mill. virt. 100
Appartamento “C” (100% di 100 millesimi) = mill. virt. 100
Appartamento “D” (100% di 100 millesimi) = mill. virt. 100

Negozio “A” (20% di 100 millesimi) = mill. virt. 20
Negozio “B” (100% di 100millesimi) = mill. virt. 100
Negozio “C” (100% di 100 millesimi) = mill. virt. 100
Negozio “D” (20% di 100 millesimi) = mill. virt. 20

 

Totale mill. virt. 640

 

Appartamento “A”: (100/640) x € 1.000,00 = € 156,25
Appartamento “B”: (100/640) x € 1.000,00 = € 156,25
Appartamento “C”: (100/640) x € 1.000,00 = € 156,25
Appartamento “D”: (100/640) x € 1.000,00 = € 156,25

Negozio “A” (20/640) x € 1000,00 = € 31,25
Negozio “B” (100/640) x € 1000,00 = € 156,25
Negozio “C” (100/640) x € 1000,00 = € 156,25
Negozio “D” (20/640) x € 1000,00 = € 31,25

 

Totale = € 1000,00

 

Da tale criterio di riparto, si potrebbero determinare anche i millesimi di lastrico (centrale) per ciascun immobile. A proposito: hai già indagato sulle tabelle millesimali in tal senso?

Modificato da Joy76

Dico anch'io la mia; sicuramente condominiale a tutti i condomini quindi le spese per il "ciambellone" se le dovrebbero ripartire fra tutti i condomini.

 

Per curiosità: anno di edificazione del fabbricato?

Ancora per curiosità: accatastamento come porticato e/o portici (c/7)?

cacallo dice:

Dico anch'io la mia; sicuramente condominiale a tutti i condomini quindi le spese per il "ciambellone" se le dovrebbero ripartire fra tutti i condomini.

 

Per curiosità: anno di edificazione del fabbricato?

Ancora per curiosità: accatastamento come porticato e/o portici (c/7)?

licenza del '63, fine costruzione dello scheletro ante '67, fine totale e vendite dal '68.

 

non conosco l'accatastamento del marciapiede del porticato nè penso ci sia o comunque non è in mio possesso; la proprietà se l'è riservata la società costruttrice e appare sul regolamento di condominio come ...

 

--img_rimossa--

 

🙄  mi spiegate perchè non avete preso in considerazione quanto scritto nel regolamento? (visti i timbri dovrebbe essere contrattuale)

Joy76 dice:

Abbiamo quindi sostanzialmente "3 tetti". 

Se si dovesse fare manutenzione sul tetto di DX o SX, la spesa sarebbe da attribuire ai rispettivi negozi sottostanti.

in realtà (forse ho mal rappresentato le cose nei disegnini) i latrici (tetti) sarebbero solo due: il lastrico solare vero e proprio che copre l'intero fabbricato oltre l'area centrale del primo piano, e il secondo "lastrico" che copre solo la maggior superficie (rispetto ala pianta degli appartamenti) di proprietà del primo piano.

 

Joy76 dice:

Se si dovesse fare manutenzione sul tetto di DX o SX, la spesa sarebbe da attribuire ai rispettivi negozi sottostanti.

quindi, al di la che il tetto è continuo per tutto il perimetro del fabbricato e copre solo la maggior superficie del primo piano (nessun negozio in proiezione, sono tutti sotto il lastrico solare in cima al fabbricato) tu dice che la spesa di una manutenzione andrebbe attribuita al solo proprietario del primo piano ... 

Danielabi dice:

🙄  mi spiegate perchè non avete preso in considerazione quanto scritto nel regolamento? (visti i timbri dovrebbe essere contrattuale)

si, è contrattuale.

Joy76 dice:

Al contrario, per la manutenzione del "tetto centrale", la spesa andrebbe ripartita tra tutti gli appartamenti e parzialmente anche tra i locali commerciali.

in effetti è quello che è sempre stato fatto avendo sempre considerato che la parte aggiuntiva di superficie, coprendo la sola proprietà individuale, sarebbe stata di chi è coperto (quindi del solo proprietario dell'intero primo piano.

per come la vedo io, salvo cambiare idea, se quel lastrico che copre il solo primo piano dovesse essere condominiale, significherebbe che il condominio decide un lavoro (rifacimento asfalto ad esempio)  e lo affida a un'impresa che sarebbe poi pagata in sostanza dal proprietario sottostante ...

quindi liberi di affidare lavori a costosissime ditte tanto pagano altri ...

meglio allora che quello del primo piano ne rivendichi la proprietà  così per lo meno vede gli affari suoi, sceglie chi vuole, quando vuole e comunque paga sempre lui ...

paul_cayard dice:

in realtà (forse ho mal rappresentato le cose nei disegnini) i latrici (tetti) sarebbero solo due: il lastrico solare vero e proprio che copre l'intero fabbricato oltre l'area centrale del primo piano, e il secondo "lastrico" che copre solo la maggior superficie (rispetto ala pianta degli appartamenti) di proprietà del primo piano.

Ah.. quindi non "avanza" solo ai 2 lati, ma tutto intorno (a ciambella).

 

paul_cayard dice:

quindi, al di la che il tetto è continuo per tutto il perimetro del fabbricato e copre solo la maggior superficie del primo piano (nessun negozio in proiezione, sono tutti sotto il lastrico solare in cima al fabbricato) tu dice che la spesa di una manutenzione andrebbe attribuita al solo proprietario del primo piano ... 

è ciò che avviene generalmente in presenza di più lastrici. 

Atti e RdC potrebbero però fare la differenza.

 

Dal tuo ultimo intervento però, non ho capito se siamo di fronte a un seminterrato. Forse un lato del condominio poggia su un terrapieno e dell'altro lato dei porticato, la copertura diventa area di parcheggio?

Joy76 dice:

Ah.. quindi non "avanza" solo ai 2 lati, ma tutto intorno (a ciambella).

... esatto (il "ciambellone" ...).

Joy76 dice:

Dal tuo ultimo intervento però, non ho capito se siamo di fronte a un seminterrato. Forse un lato del condominio poggia su un terrapieno e dell'altro lato dei porticato, la copertura diventa area di parcheggio?

... no ...

ora cerco il prospetto originale e ne invio una parte ...

 

--img_rimossa--

 

in basso ci sono i negozi in prosecuzione della pianta degli appartamenti.

il primo piano (la parte oltre la pianta degli appartamenti, quello tutto "finestrato" e che corre per tutto il perimetro del fabbricato) fa da copertura del porticato.

detto maggior superficie del primo piano è coperto da un lastrico a quota inferiore del dolaio del secondo piano.

 

in sostanza abbiamo: piano terra con esercizi commerciali sotto la verticale del lastrico solare sulla sommità del fabbricato;

primo piano con una maggior superficie che fa da coperura al porticato (con marciapiede di proprietà della società costruttrice);

sempre primo piano coperto da un lastrico per la sua maggiore superficie (rispetto al lastrico "centrale" ... diciamo così).

 

volendo o dovendo riasfaltare detto lastrico (maggior superficie), chi lo decide, come viene ripartita la spesa (tenendo conto che se decide il condomìnio e paga il primo piano, è un po' strana la cosa ...) ?

 

 

 

Modificato da paul_cayard
Joy76 dice:

Atti e RdC potrebbero però fare la differenza.

Appunto, come riportato nella domanda iniziale, quindi reitero la mia: perchè hai ignorato il regolamento contrattuale?

Alla Star Treck....🙂

Per me ha ragione il regolamento: privato del piano primo.

Danielabi dice:

Appunto, come riportato nella domanda iniziale, quindi reitero la mia: perchè hai ignorato il regolamento contrattuale?

Concordo, ex regolamento la copertura della "ciambella" è di proprietà esclusiva degli appartamenti del primo piano.

  • Grazie 2
Danielabi dice:

Alla Star Treck....🙂

Per me ha ragione il regolamento: privato del piano primo.

ok.

quindi la copertura della maggior supeficie del "ciambellone finestrato" giallino è di proprietà della proprietà del primo piano (da cui è coperto).

 

paul_cayard dice:

ok.

quindi la copertura della maggior supeficie del "ciambellone finestrato" giallino è di proprietà della proprietà del primo piano (da cui è coperto).

 

Per me si, sia perchè lo dice il regolamento (motivo principale), sia perchè sembra coprire una struttura avulsa dal resto (fine a se stessa....). Se togli il ciambellone gli altri appartamenti restano coperti

  • Mi piace 1
condo77 dice:

Concordo, ex regolamento la copertura della "ciambella" è di proprietà esclusiva degli appartamenti del primo piano.

 in realtà non ci sono appartamenti al primo piano ma solo una gran superficie (una volta era una esposizione di mobili) e proprio questa maggior superficie non può essere accatastata A2 poichè carente in altezza (come da prospetto di qualche post fa).

 

quindi anche per te è di chi è coperto dalla maggior superficie che genera il "ciambellone finestrato.

 

Non l'ho ignorato. Al contrario, vorrei leggerlo nella sua interezza e vedere al contempo il fabbricato e il fondo tutto. Nell'impossibilità di, prendo per buono l'esordio: ovvero, non si riesce a capire dal rdc.

 

Una striscia di area coperta aggiunta per il solo pianoterra, avvolge l'intero perimetro a linee spezzate, delimitando l'area coperta dai piani superiori. Detta maggiore superficie coperta con solaio a quota del 1° piano e passa in esclusiva proprietà agli appartamenti del primo piano.

 

Io da qui evinco che:

"Una striscia di area coperta" del piano terra, coperta dai solai del 1° piano, sono di proprietà dei locali commerciali al primo piano. Non si fa menzione "del tetto" dei locali commerciali.

A dirla tutta li chiama "appartamenti" del primo piano. Forse un tempo lo erano o forse è un refuso.

 

Prendo per buono che quello indicato da @paul_cayard sul disegno, sia effettivamente il primo piano.

Ma il dubbio mi viene ed è sempre bene verificare su RdC cosa s'intende con primo piano. Spesso si fa confusione con primo piano, piano rialzato, seminterrati.

 

Andando avanti leggiamo che

Rimangono proprietà esclusiva della società il cantinato e l'intero piano terra, oltre i marciapiedi.

L'intero piano terra al netto della "striscia di area coperta" ?

 

Per cantinato presumo s'intenda tutta la parte di locali al PT che non avevano ancora specifica destinazione d'uso e che ancora vendevano. La società sei è riservata il diritto di vendere e disporre del piazzale antistante, come meglio credeva insomma.

Danielabi dice:

Per me si, sia perchè lo dice il regolamento (motivo principale), sia perchè sembra coprire una struttura avulsa dal resto (fine a se stessa....). Se togli il ciambellone gli altri appartamenti restano coperti

perfetto.

... nel senso che è sempre stato il mio pensiero

  • Mi piace 1
condo77 dice:

Concordo, ex regolamento la copertura della "ciambella" è di proprietà esclusiva degli appartamenti del primo piano.

paul_cayard dice:

ok.

quindi la copertura della maggior supeficie del "ciambellone finestrato" giallino è di proprietà della proprietà del primo piano (da cui è coperto).

 

Danielabi dice:

Per me si, sia perchè lo dice il regolamento (motivo principale), sia perchè sembra coprire una struttura avulsa dal resto (fine a se stessa....). Se togli il ciambellone gli altri appartamenti restano coperti

Per me no. 

Cioè.. si.. ma non perchè lo si evince dal RdC.

È scritto da cane e forse il senso voleva essere quello, ma per come è scritto, l'area coperta dal solaio del primo piano è di proprietà degli "appartamenti" del primo piano.

Joy76 dice:

Per cantinato presumo s'intenda tutta la parte di locali al PT

no, il cantinato è un'area interrata al di sotto del "piano negozi" (che è il piano terra).

 

cantinato, piano terra (negozi con marciapiede coperto dalla striscia a livello del solaio del primo piano), primo piano (ciambellone finestrato con lastrico a sua copertura ), secondo piano, terzo, ecc

Joy76 dice:

Non l'ho ignorato. Al contrario, vorrei leggerlo nella sua interezza e vedere al contempo il fabbricato e il fondo tutto. Nell'impossibilità di, prendo per buono l'esordio: ovvero, non si riesce a capire dal rdc.

 

Una striscia di area coperta aggiunta per il solo pianoterra, avvolge l'intero perimetro a linee spezzate, delimitando l'area coperta dai piani superiori. Detta maggiore superficie coperta con solaio a quota del 1° piano e passa in esclusiva proprietà agli appartamenti del primo piano.

 

Io da qui evinco che:

"Una striscia di area coperta" del piano terra, coperta dai solai del 1° piano, sono di proprietà dei locali commerciali al primo piano. Non si fa menzione "del tetto" dei locali commerciali.

A dirla tutta li chiama "appartamenti" del primo piano. Forse un tempo lo erano o forse è un refuso.

 

Prendo per buono che quello indicato da @paul_cayard sul disegno, sia effettivamente il primo piano.

Ma il dubbio mi viene ed è sempre bene verificare su RdC cosa s'intende con primo piano. Spesso si fa confusione con primo piano, piano rialzato, seminterrati.

 

Andando avanti leggiamo che

Rimangono proprietà esclusiva della società il cantinato e l'intero piano terra, oltre i marciapiedi.

L'intero piano terra al netto della "striscia di area coperta" ?

 

Per cantinato presumo s'intenda tutta la parte di locali al PT che non avevano ancora specifica destinazione d'uso e che ancora vendevano. La società sei è riservata il diritto di vendere e disporre del piazzale antistante, come meglio credeva insomma.

Il regolamento è tutt'altro che chiaro, bisogna quindi cercare di attribuire il significato più probabile e ragionevole a quanto scritto.

Letterlamente, viene assegnata in proprietà esclusiva una superficie a piano terra agli appartamenti (inesistenti, a quanto ci dice Paul) del primo piano.

Insomma si potrebbe interpretare che quel marciapiede coperto è di proprietà esclusiva... non mi pare molto sensato.

Preferisco pensare che s'intendesse la copertura

Joy76 dice:

È scritto da cane e forse il senso voleva essere quello, ma per come è scritto, l'area coperta dal solaio del primo piano è di proprietà degli "appartamenti" del primo piano.

Sì infatti, bisogna scoprire il senso dietro (dietro assai) alle parole. 😄

Ne convengo, ma..

in assenza di precisa indicazione, varrebbe la risposta che ho dato al #2

in presenza di un senso dietro-assai-dietro... varrebbe sempre la risposta data in #2

 

Mi piacerebbe avere quel RdC a far parte della mia collezione!!

 

 

 

Modificato da Joy76
Joy76 dice:

È scritto da cane e forse il senso voleva essere quello, ma per come è scritto, l'area coperta dal solaio del primo piano è di proprietà degli "appartamenti" del primo piano.

... concordo: è scritto da cani.

 

di fatto però quel lastrico copre solo la maggior superficie degli "appartamenti" del primo piano.

Joy76 dice:

Ne convengo, ma..

in assenza di precisa indicazione, varrebbe la risposta che ho dato al #2

in presenza di un senso dietro-assai-dietro... varrebbe sempre la risposta data in #2

 

 

 

Dire che è condominiale, ma di un condominio parziale formato dai soli condomini coperti ovvero quelli del primo piano, o dire che è di proprietà esclusiva dei condomini del primo piano è la stessa cosa mi sembra, quindi sì: vale la risposta che hai dato in #2. 🙂

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