Vai al contenuto
Eki

Coibentazione copertura

Ciao a tutti, ho una domanda da sottoporvi.

Vivo in un appartamento all’ultimo piano di una palazzina con circa 17 alloggi.

La copertura del fabbricato è piana e, oltre naturalmente alla soletta, è provvista solo di guaina bituminosa (non ardesiata) per l’impermeabilizzazione....immaginatevi l’estate calda calda e l’invero freddo freddo.

Le vecchie tabelle millesimali di riscaldamento tenevano conto di tali dispersioni ma, con l’arrivo delle nuove, calcolate in funzione del fabbisogno energetico delle diverse unità immobiliari, sono fortemente penalizzati il piano terra e l’ultimo.

Il condominio attualmente non ha alcuna necessità di effettuare lavori.

La mia domanda: per fare in modo che tutti possano godere della solita, o quantomeno simile, condizione di dispersione termica, non è possibile “pretendere” la realizzazione di coibentazione sia in copertura sia nel portico sottostante gli appartamenti del piano terra? Questa spesa naturalmente da dividere a seconda dei millesimi e senza l’approvazione dell’assemblea?.....utopia?

Eki dice:

Ciao a tutti, ho una domanda da sottoporvi.

Vivo in un appartamento all’ultimo piano di una palazzina con circa 17 alloggi.

La copertura del fabbricato è piana e, oltre naturalmente alla soletta, è provvista solo di guaina bituminosa (non ardesiata) per l’impermeabilizzazione....immaginatevi l’estate calda calda e l’invero freddo freddo.

Le vecchie tabelle millesimali di riscaldamento tenevano conto di tali dispersioni ma, con l’arrivo delle nuove, calcolate in funzione del fabbisogno energetico delle diverse unità immobiliari, sono fortemente penalizzati il piano terra e l’ultimo.

Il condominio attualmente non ha alcuna necessità di effettuare lavori.

La mia domanda: per fare in modo che tutti possano godere della solita, o quantomeno simile, condizione di dispersione termica, non è possibile “pretendere” la realizzazione di coibentazione sia in copertura sia nel portico sottostante gli appartamenti del piano terra? Questa spesa naturalmente da dividere a seconda dei millesimi e senza l’approvazione dell’assemblea?.....utopia?

Pretendere la coibentazione non è possibile, porre l'argomento all'OdG della prossima assemblea con richiesta all'amministratore SI.

Si delibererà con il quorum del 2°c. art 1136 cc, > teste presenti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dello stabile (500 mm)

Eki dice:

Questa spesa naturalmente da dividere a seconda dei millesimi e senza l’approvazione dell’assemblea?.....utopia?

Pura utopia.

Senza approvazione dell'assemblea la coibendazione te la paghi tutta tu.

Dubito che l'assemblea delibererà su una cosa che porta un grosso beneficio maggiormente a te

Immaginavo anche se, come al solito, non mi pare corretto....ma probabilmente dipende dal punto di vista.

Si dovesse rendere necessario il rifacimento dell’impermeabilizzazione, in questo caso può essere inserita la coibentazione obbligatoria vista la sentenza di cass. Civ. 04/05/1999 n. 4403 sez. II comunione e condominio “inscindibilità strutturale e funzionale del tetto, destinato a proteggere l’intero edificio e non soltanto gli ultimi piani da tutti gli agenti atmosferici e, quindi, anche dal caldo e dal freddo....”

Grazie 

Eki dice:

Immaginavo anche se, come al solito, non mi pare corretto....ma probabilmente dipende dal punto di vista.

Si dovesse rendere necessario il rifacimento dell’impermeabilizzazione, in questo caso può essere inserita la coibentazione obbligatoria vista la sentenza di cass. Civ. 04/05/1999 n. 4403 sez. II comunione e condominio “inscindibilità strutturale e funzionale del tetto, destinato a proteggere l’intero edificio e non soltanto gli ultimi piani da tutti gli agenti atmosferici e, quindi, anche dal caldo e dal freddo....”

Grazie 

La sentenza del 1999 non è Legge ed anche se più sentenze simili fanno orientamento. ogni singola sentenza vale per un singolo caso.

La Legge implica che a deliberare le spese comuni sia l'assemblea.

Se vorrai far valere la tua opinione contro l'assemblea devi andare in causa.

Ma poi, pur coibendato, l'ultimo piano ha comunque un coefficiente maggiore rispetto ai piani intermedi.

Ti sei consultato con un tecnico e vedere di quanto abbasseresti la media dei consumi involontari?

Secondo me, non vale la pena andare a fare una lite giudiziale.

Quando hai acquistato sapevi già del fattore termico.

Il tuo appartamento ha subito variazioni termiche dovute a cause successive al tuo acquisto?....

Gli avvocati ci vanno a nozze.

Leonardo53 dice:

Secondo me, non vale la pena andare a fare una lite giudiziale.

Forse hai ragione, perché prima o poi qualcuno con un po di cervello metterà mano a questa follia di voler legare il fabbisogno termico ai consumi involontari. La cosa che mi fa veramente incazzare  è che tutti compreso i tecnici la giustificano o la accettano con rassegnazione. 

Non sono proprio convinto sia una causa persa. Il tetto è proprietà comune e se questo mi causa un danno, il condominio deve risarcire. 

Il danno in questo caso deriva dall'aggravio di costo per mancato isolamento, simile a mio avviso dall'infiltrazione di acqua

  • Mi piace 2

La mia intenzione è ben lontana da scatenare una lite giudiziaria, non ne varrebbe certo la pena. Il tutto è x capire come affrontare, la prossima settimana, l’argomento nell’assemblea di condominio già fissata.

Ad ogni modo al mio appartamento sono stati sostituiti gli infissi con serramenti a taglio termico al momento in cui sono andata ad abitarci io, alcuni anni fa, e niente più. La modifica sostanziale c’e stata si’ ma con le nuove regole di contabilizzazione dei consumi....a mio svantaggio. 

Grazie ancora a tutti!

salpa65 dice:

Forse hai ragione, perché prima o poi qualcuno con un po di cervello metterà mano a questa follia di voler legare il fabbisogno termico ai consumi involontari. La cosa che mi fa veramente incazzare  è che tutti compreso i tecnici la giustificano o la accettano con rassegnazione. 

Per la verità la giustificano sempre in meno. Hanno capiro anche loro che con questa genial cazzata, si hanno salvato i fatturati per 2 anni, ma ora scappa il fatturato per l'efficientamento energetico.

 

Cita

Non sono proprio convinto sia una causa persa. Il tetto è proprietà comune e se questo mi causa un danno, il condominio deve risarcire. 

Il danno in questo caso deriva dall'aggravio di costo per mancato isolamento, simile a mio avviso dall'infiltrazione di acqua

Nemmeno io sono convinto che sia una causa persa. Ma per una ragione ancora più semplice. Questo sistema dei millesimi secondo i fabbisogni (originari!!) mette in chiaro conflitto d'interessi le utenze tra di loro, cosa che rende quasi impossibile avere le maggiornaze e quindi l'approvazione nelle assemblee indirizzati ad investimenti per l'efficientamento energetico. Perchè quelli dei piani intermedi (grande maggioranza), dovrebbe spendere dei soldi per coibentare il tetto, se poi quasi tutto il beneficio va solo a quelle (poche) u.i. ubicate all'ultimo piano? Se la ragione della legge era il risparmio energetico, questa cosa va chiaramente contro il fine dichiarato.

Modificato da Rafa1
  • Mi piace 2
salpa65 dice:

Ho dato un'occhiata di sfuggita al tuo primo link.

Premetto che io sono un felice condòmino con riscaldamento autonomo doppiamente felice:

- felice perchè non ho problemi di centralizzato e decido io per me

- felice per mio figlio perchè nel suo condominio hanno deciso per la dismissione del centralizzato e sono passati tutti all'autonomo, per fortuna senza alcun bastian contrario.

 

Detto questo, dando un'occhiata al primo link, mi pare che la cosa non sia così automatica.

Ad esempio, nel mio condominio il lastrico solare ha una camera d'aria a "nido di vespe" ed il solaio dell'appartamento all'ultimo piano, pur non avendo coibentazione, è distaccato dal solaio di calpestio del lastrico solare.

Direi che in caso di rifacimento facciata, le parti laterali dell'edificio hanno più trasmittanza termica del lastrico solare per cui, stando alla Legge da te citata, sarebbe obbligatorio coibentare con cappotto termico la facciata, che con tutte le problematiche sulle finestre, marmi e marmetti, costerebbe un botto.

In questo caso, se l'assemblea è d'accordo nel fare solo la manutenzione con ripristino parti ammalorate e tinteggiatura totale della facciata, l'impresa, secondo te rifiuterebbe l'incarico perchè il lavoro è contro Legge?

 

L'efficienza  nella coibentazione dell'involucro edilizio porta risparmio anche a chi ha termoautonomo.

A seconda del tipo di stratigrafia sono possibili varie soluzioni, non solo il cappotto esterno.  E' vero che adeguare l'edificio cin interventi di efficentamento ha anche costi importanti, è necessario valutare però il risparmio a lungo termine: abbattendo i consumi di un 30-35%  posto una spesa media di 2.000 €/anno per riscaldamento/raffrescamento in un condominio x singolo appartamento si avrebbe un risparmio di 600 €  a cui si sommano le detrazioni fiscali previste e l'incremento di valore commerciale dell'immobile. 

Mi permetto una riflessione che potrebbe essere anche una battuta, una volta chi cercava la tranquillità per non avere nessuno sopra la testa acquistavano l'appartamento all'ultimo piano, ora che le cose sono cambiate e purtroppo c'è questa dispersione con pagamento per il riscaldamento, tutti vorrebbero abitare nei piani intermedi.

Non siamo mai contenti 😄

E' la conferma che come non andava bene prima, non va neppure bene neppure adesso.

 

Prima c'era chi pagava per l'ultimo piano; ora gli stessi soggetti che fanno anche maggioranza assembleare non hanno interesse ad affrontare le opere di coibentazione. Con le modifiche intervenute sui riparti costi riscaldamento sarebbero invece i primi interventi da mettere in cantiere: tutti se pur in misura diversificata ne beneficerebbero.

  • Mi piace 1
albano59 dice:

 

 

Prima c'era chi pagava per l'ultimo piano; ora gli stessi soggetti che fanno anche maggioranza assembleare non hanno interesse ad affrontare le opere di coibentazione. Con le modifiche intervenute sui riparti costi riscaldamento sarebbero invece i primi interventi da mettere in cantiere: tutti se pur in misura diversificata ne beneficerebbero.

E aggiungo con una differenza sostanziale, la condizione di prima , ingiusta se lo si crede, era accettata, con l'acquisto dell'immobile. Le nuove ripartizioni imposte, e mi riferisco al consumo involontario , non hanno alcuna motivazione tecnica e generano un aggravio ingiustificato 

Potrei essere d'accordo con voi, ma le cose devono essere modificate dal Legislatore, e finchè non lo farà, purtroppo dobbiamo adeguarci a quello che le norme stabiliscono, fatto salvo tutti i condomini all'unanimità non decidano una partizione delle spese in maniera diversa.

Il DM 26/06/2015 al capitolo 6 “Quadro di sintesi” dell’Allegato 1 dei Requisiti Minimi, tra gli interventi soggetti al rispetto dei requisiti nell’ambito di riqualificazione energetica vengono indicati interventi che interessano coperture piane o a falde citandone isolamento/impermeabilizzazione”. Nella tabella si fa quindi riferimento ad interventi che riguardano sia il miglioramento della prestazione energetica della copertura (isolamento), sia l’impermeabilizzazione della stessa.

Tuttavia, se l’intervento riguarda esclusivamente la posa in opera di uno strato di impermeabilizzazione, con l’applicazione di vernici bituminose o assimilabili, direttamente sull’estradosso del solaio, senza demolizione della pavimentazione e del massetto, essendo assimilabile ad un intervento su strati di finitura, è ininfluente dal punto di vista termico non è soggetto al rispetto dei requisiti minimi. (Paragrafo 1.4.3 dell’Allegato 1 – Deroghe).

 

In sintesi, se l’intervento sulla copertura è limitato al solo rifacimento dello strato superficiale di impermeabilizzazione, non sussiste l’obbligo di legge di verifica dei requisiti minimi di prestazione energetica, diversamente per l'intervento che preveda lo smantellamento della pavimentazione e rifacimento del massetto e conseguente coibentazione per rientrare nei limiti suddetti.

  • Mi piace 1
G.Ago dice:

In sintesi, se l’intervento sulla copertura è limitato al solo rifacimento dello strato superficiale di impermeabilizzazione, non sussiste l’obbligo di legge di verifica dei requisiti minimi di prestazione energetica, diversamente per l'intervento che preveda lo smantellamento della pavimentazione e rifacimento del massetto e conseguente coibentazione per rientrare nei limiti suddetti.

Perfetto.

Nel post iniziale è scritto che:

"La copertura del fabbricato è piana e, oltre naturalmente alla soletta, è provvista solo di guaina bituminosa"....

inoltre è scritto che:

"Il condominio attualmente non ha alcuna necessità di effettuare lavori"

 

e pertanto, se non ci sono infiltrazioni, la guaina bituminosa regge benissimo  e tutto è rimasto invariato rispetto agli anni precedenti, mi pare proprio un'utopia pretendere che l'assemblea smaltisca la guaina bituminosa, demolisca la pavimentazione e provveda a coibentare con nuova pavimentazione e nuova guaina.

Tullio Ts dice:

Potrei essere d'accordo con voi, ma le cose devono essere modificate dal Legislatore, e finchè non lo farà, purtroppo dobbiamo adeguarci a quello che le norme stabiliscono, fatto salvo tutti i condomini all'unanimità non decidano una partizione delle spese in maniera diversa.

Non capisco. A quale partizione delle spese ti riferisci? Certamente non a quelle per la ripartizione delle spese per riscaldamanto (quota involontaria), poichè per queste non serve affatto unanimità.

Rafa1 dice:

Non capisco. A quale partizione delle spese ti riferisci? Certamente non a quelle per la ripartizione delle spese per riscaldamanto (quota involontaria), poichè per queste non serve affatto unanimità.

Mi riferisco alla norma UNI 10200 e a quelle successive Decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102
Attuazione della direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE
(G.U. 18 luglio 2014, n. 165)

Tullio Ts dice:

Mi riferisco alla norma UNI 10200 e a quelle successive Decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102

Appunto, è proprio il Dlgs 102/14 e s.m.i. che permette, a certe condizioni quasi sempre date, a derogare a maggioranza dai millesimi calcolati in base ai fabbisogni.

 

Se non ci sono queste condizioni per derogare, l'assemblea non può ignorare la UNI 10200 e i suoi millesimi secondo i fabbisogni, nemmeno con l'unanimità.

Rafa1 dice:

Appunto, è proprio il Dlgs 102/14 e s.m.i. che permette, a certe condizioni quasi sempre date, a derogare a maggioranza dai millesimi calcolati in base ai fabbisogni.

 

Se non ci sono queste condizioni per derogare, l'assemblea non può ignorare la UNI 10200 e i suoi millesimi secondo i fabbisogni, nemmeno con l'unanimità.

Esatto ma entro i limiti della norma e non oltre, mentre all'unanimità è possibile derogare anche oltre.

Dove vedi scritto che all'unanimità non è possibile, e chi mai potrà vietarlo se tutti sono d'accordo dopo aver attuato tutta la normativa (termovalvole e contabilizzatori) eccetto la partizione delle spese?

 

Ovvero per essere ancora più chiaro, se dopo aver applicato la normativa agli appartamenti dell'ultimo piano toccano p.es. 100 mlm di quota parte, chi vieta all'assemblea di stabilire all'unanimità e con 1000/1000 che siano attribuiti solamente 80 mlm e caricare sugli altri la rimanenza?

Modificato da Tullio Ts
Tullio Ts dice:

Esatto ma entro i limiti della norma e non oltre, mentre all'unanimità è possibile derogare anche oltre.

Dove vedi scritto che all'unanimità non è possibile, e chi mai potrà vietarlo se tutti sono d'accordo dopo aver attuato tutta la normativa (termovalvole e contabilizzatori) eccetto la partizione delle spese?

Se non deroghi dalla norma UNI 10200 devi applicarla in toto. Il Dlgs 102/14 e s.m.i. su questo è chiarissimo e univoco. L'unico modo per ripartire la quota involontaria prevista dalla norma UNI 10200 è quello basato sui millesimi di fabbisogno. Quindi in questo caso non rimane altro applicarli, indipendentemente da qualsiasi maggioranza.

 

Se deroghi e quindi non applichi la norma UNI 10200, cosa che decidi a maggioranza, sempre il Dlgs 102/14 e smi è chiaro e univoco nel dire che puoi ripartire la quota fissa in base ai m², m³ o altro parametro.

 

Quelli ai quali probabilmente pensi sono i "millesimi di proprietà" (art. 1123 cc), che però sono diversi da quelli per ripartire la quota fissa per il riscaldmanto.

Rafa1 dice:

Se non deroghi dalla norma UNI 10200 devi applicarla in toto. Il Dlgs 102/14 e s.m.i. su questo è chiarissimo e univoco. L'unico modo per ripartire la quota involontaria prevista dalla norma UNI 10200 è quello basato sui millesimi di fabbisogno. Quindi in questo caso non rimane altro applicarli, indipendentemente da qualsiasi maggioranza.

 

Se deroghi e quindi non applichi la norma UNI 10200, cosa che decidi a maggioranza, sempre il Dlgs 102/14 e smi è chiaro e univoco nel dire che puoi ripartire la quota fissa in base ai m², m³ o altro parametro.

 

Quelli ai quali probabilmente pensi sono i "millesimi di proprietà" (art. 1123 cc), che però sono diversi da quelli per ripartire la quota fissa per il riscaldmanto.

Mi pare che non mi sono spiegato bene, non sto parlando  di mlm di proprietà ma di mlm di riscaldamento, nessuna norma vieta che questi siano rivisti all'unanimità, l'avevo appena scritto e forse non l'hai letto, per cui lo ripeto;

 

Ovvero per essere ancora più chiaro, se dopo aver applicato la normativa agli appartamenti dell'ultimo piano toccano p.es. 100 mlm di quota parte, chi vieta all'assemblea di stabilire all'unanimità e con 1000/1000 che siano attribuiti solamente 80 mlm e caricare sugli altri la rimanenza?

 

Per cui tra i condomini ci sarà una convenzione in deroga alla norma Uni 10200 ecc ecc ecc

 

 

Modificato da Tullio Ts
Tullio Ts dice:

Mi pare che non mi sono spiegato bene, non sto parlando  di mlm di proprietà ma di mlm di riscaldamento, nessuna norma vieta che questi siano rivisti all'unanimità, l'avevo appena scritto e forse non l'hai letto, per cui lo ripeto;

 

Ovvero per essere ancora più chiaro, se dopo aver applicato la normativa agli appartamenti dell'ultimo piano toccano p.es. 100 mlm di quota parte, chi vieta all'assemblea di stabilire all'unanimità e con 1000/1000 che siano attribuiti solamente 80 mlm e caricare sugli altri la rimanenza?

 

Per cui tra i condomini ci sarà una convenzione in deroga alla norma Uni 10200 ecc ecc ecc

 

 

Per l'ultima volta: lo vieta la norma UNI 10200, cogente per il Dlgs 102/14.

 

Inoltre, ma centra in modo secondario, il MISE in una delle sue FAQ ha precisato che in Italia non sono ammesse compensazioni per ubicazione.

 

 

Rafa1 dice:

Per l'ultima volta: lo vieta la norma UNI 10200, cogente per il Dlgs 102/14.

 

Inoltre, ma centra in modo secondario, il MISE in una delle sue FAQ ha precisato che in Italia non sono ammesse compensazioni per ubicazione.

 

 

Lo vieta? Ma dove è scritto che tutti i condomini all'unanimità e con 1000/1000 non possano stabilire una quota inferiore ai condomini penalizzati, pagando loro (con meno mlm di riscaldamento) di tasca la differenza?

 

Dai, attendo la TUA legge dove scrive questo divieto e chi lo controllerà.

Modificato da Tullio Ts
×