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Coesistenza lavori di manutenzione su parti comuni e parti private

Ciao a tutti, vi chiedo il modo più corretto di procedere nel caso in esame.

Nell'ambito di lavori di manutenzione gestiti dall'amministratore condominiale, sono stati eseguiti sia lavori su parti comuni, sia lavori su parti private. Ad esempio, sono stati eseguiti lavori su un terrazzo che in parte è terrazzo ad uso esclusivo (ripartizione 1/3 e 2/3) e in parte è di pertinenza solo del proprietario esclusivo in quanto aggettante rispetto al filo del fabbricato.

I lavori sono stati tutti appaltati alla stessa impresa, diretti dallo stesso dl, e bonificati in maniera unitaria con bonifico parlante.

E' stato fatto il riparto consuntivo delle spese, suddividendo ogni spesa per ciascun condomino per quanto di pertinenza.

Adesso, però è necessario fare la dichiarazione dell'amministratore.

Secondo voi come sarebbe corretto procedere? Io pensavo di indicare in ciascuna certificazione sia l'importo complessivamente corrisposto alla ditta, che l'importo relativo alle spese sostenute da ciascun condomino per le sole parti comuni.

In questo modo, però resterebbero fuori le spese sostenute dai condomini sulle parti di proprietà esclusiva, per le quali non potrebbero usufruire delle detrazioni. Quindi l'importo complessivo delle deduzioni spettanti sarebbe inferiore all'importo corrisposto alla ditta.

Mi chiedevo se questo potrebbe comportare problemi di "allineamento" tra le somme dei bonifici e quelle delle deduzioni.

Cosa ne pensate?

Il 10/05/2017 mi sono iscritto a questo forum ponendo un quesito identico al tuo al quale non ho avuto nessuna risposta.

Nella tua situazone mi sono trovato l’anno in cui non era ancora possibile effettuare la sola certificazione cartacea ove era possibile elencare e distinguere gli interventi di natura condominiale da quelli privati, entrambi pagati con bonifico parlante, e non vi era l’obbligo delle certificazioni da inviare all’ADE.

Ho scaricato il programma per la compilazione delle dichiarazioni e ho constatato che il programma si blocca a causa della differenza fra il totale delle spese con bonifico ed il totale delle detrazioni spettanti a ciascun condomino.

In previsione di lavori comuni e privati appaltati alla medesima ditta, prevedendo di dovermi trovare in una situazione simile alla tua, ho in sede di contratto di appalto distinto i lavori comuni da quelli privati ed i relativi importi; quindi ho effettuato bonifici parlanti per il pagamento dei lavori comuni e bonifici ordinari per quelli privati.

correggo: l'anno in cui era possibile sostituisce l'anno in cui non era possibile

francamente mi pare assurdo che non si possa fare la distinzione e mi pare anche assurdo che si debbano fare bonifici diversi, parlanti e non

significherebbe dire che per ogni sal occorre fare una ripartizione parziale degli importi e fare bonifici differenti

mi sembra una complicazione inutile....

a questo punto sarebbe più semplice certificare che tutti i lavori hanno riguardato parti comuni e buonanotte

... In questo modo, però resterebbero fuori le spese sostenute dai condomini sulle parti di proprietà esclusiva, per le quali non potrebbero usufruire delle detrazioni. ...

le spese per manutenzione su parti private non sono ammesse alla detrazione.

lo sono solo quelle effettuate sulle parti comuni condominiali.

 

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/pdf+guide+agenzia+informa/Guida_Ristrutturazioni_edilizie.pdf

inserire nei pagamenti tramite bonifico parlante la spese non detraibili significa far passare per lavori condominiali ciò che non lo è usufruendo di una detrazione non dovuta.

 

ora tu dovrai certificare il falso: dovrai cioè certificare che tutto l'importo è andato a coprire le spese condominiali.

 

è vero che ognuno è personalmente responsabile nei riguardi del fisco, ma se per caso un condomino viene "estratto" per un controllo è certo che ti debba tirare in ballo.

 

lo sbaglio è stato far passare tutto attraverso i bonifici parlanti

francamente mi pare assurdo che non si possa fare la distinzione e mi pare anche assurdo che si debbano fare bonifici diversi, parlanti e non

significherebbe dire che per ogni sal occorre fare una ripartizione parziale degli importi e fare bonifici differenti

mi sembra una complicazione inutile....

a questo punto sarebbe più semplice certificare che tutti i lavori hanno riguardato parti comuni e buonanotte

 

fare queste distinzioni è il tuo lavoro.

potresti anche ripartire tutte le spese del condominio in parti uguali: sarebbe più semplice ...

 

comunque puoi farlo dichiarando il falso all'agenzia delle entrate.

tua possibilità e scelta ...

Non voglio dichiarare il falso, non è mia abitudine.

Ti chiedo un chiarimento:

Ipotizziamo di avere un contratto di appalto per il rifacimento di un terrazzo ad uso esclusivo che funge da copertura ai piani sottostanti.

In parte questo terrazzo è aggettante e quindi la spesa per la parte aggettante è a carico del proprietario esclusivo.

Secondo te avrei dovuto fare un bonifico parlante per la parte di copertura e un bonifico non parlante per la parte aggettante?

Secondo te il bonifico non parlante avrebbe potuto essere effettuato dal condominio o avrebbe dovuto essere eseguito dal proprietario?

Per le spese relative alla parte aggettante non spetta la detrazione? Secondo me si, anche perchè l'estensione dei lavori sarebbe stata resa necessaria dall'esecuzione dei lavori nella parte di copertura.

Che ne pensi?

 

a proposito, i compensi per l'amministratore sono agevolabili fiscalmente? rientrano tra le "spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse"?

Non voglio dichiarare il falso, non è mia abitudine.

Ti chiedo un chiarimento:

Ipotizziamo di avere un contratto di appalto per il rifacimento di un terrazzo ad uso esclusivo che funge da copertura ai piani sottostanti.

In parte questo terrazzo è aggettante e quindi la spesa per la parte aggettante è a carico del proprietario esclusivo.

Secondo te avrei dovuto fare un bonifico parlante per la parte di copertura e un bonifico non parlante per la parte aggettante?

Secondo te il bonifico non parlante avrebbe potuto essere effettuato dal condominio o avrebbe dovuto essere eseguito dal proprietario?

Per le spese relative alla parte aggettante non spetta la detrazione? Secondo me si, anche perchè l'estensione dei lavori sarebbe stata resa necessaria dall'esecuzione dei lavori nella parte di copertura.

Che ne pensi?

 

a proposito, i compensi per l'amministratore sono agevolabili fiscalmente? rientrano tra le "spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse"?

secondo me avresti dovuto fare due bonifici: uno per le spese che devono essere sostenute dal condominio e uno per la spesa che avresti poi messo a carico esclusivo del proprietario anticipando l'importo dalla cassa condominiale

il condòmino avrebbe poi versato quanto di sua competenza nel conto condominiale.

oppure il condomino avrebbe potuto fare direttamente all'impresa il pagamento evitando così un giro contabile nella contabilità del condominio.

 

l'agenzia delle entrate prevede quali tipi di manutenzione possono essere portati in detrazione: la manutenzione ordinaria su parti private non è detraibile (vedi guida linkata più sopra).

 

no. l'eventuale compenso all'amministratore non può essere detratto.

 

https://www.condominioweb.com/detrazione-compenso-amministratore.13592

 

ps. quanto sopra evidenziato non è una idea peregrina, anzi, però sono quelle cose che eventualmente si devono discutere a fronte di un controllo.

Ho rivisto i conteggi e sarei ancora in tempo a fare la suddivisione per come dici tu, in quanto devo ancora pagare il saldo e potrei suddividerlo in due bonifici.

 

Secondo me è corretto fare la deduzione su tutto, ma considerato gli importi, non so se ne vale a pena.

Onestamente mi darebbe fastidio dovere perdere tempo per un eventuale controllo.

 

Magari aspettiamo qualche altro parere dai forumisti...

Concordo con l'ulitmo post di paul nel quale specifica che i lavori in proprietà esclusiva non dovevano transitare per il conto condominiale, esonerando quindi l'amministratore dal gestire questioni private che non rientrano nelle sue attribuzioni. L'impresa avrebbe dovuto fatturare la parte di lavori privati ai singoli condòmin.

Ho rivisto i conteggi e sarei ancora in tempo a fare la suddivisione per come dici tu, in quanto devo ancora pagare il saldo e potrei suddividerlo in due bonifici.

 

Secondo me è corretto fare la deduzione su tutto, ma considerato gli importi, non so se ne vale a pena.

Onestamente mi darebbe fastidio dovere perdere tempo per un eventuale controllo.

 

Magari aspettiamo qualche altro parere dai forumisti...

ho già detto che non è questione di opinioni circa la detraibilità: le regole sono quelle dell'ade.

 

non conosco i dettagli e il mio ragionamento è per essere aderente alle regole, ed è anche vero che i controlli dell'ade non sono dietro l'angolo.

 

... le regole del gioco le conosci, la carta la devi giocare tu.

🤔

Concordo con l'ulitmo post di paul nel quale specifica che i lavori in proprietà esclusiva non dovevano transitare per il conto condominiale, esonerando quindi l'amministratore dal gestire questioni private che non rientrano nelle sue attribuzioni. L'impresa avrebbe dovuto fatturare la parte di lavori privati ai singoli condòmin.

Io non sono molto d'accordo, o meglio...

In linea di principio si, ma nella realtà dei fatti ci sono casi particolari....

Mettiamo che avessi fatto come da voi proposto.

Ciò significa che non avrei avuto in cassa i soldi per la pavimentazione delle porzioni aggettanti.

Ipotizziamo che, ad un certo punto, l'impresa non sia più pagata dal titolare della terrazza e si rifiuti di procedere con i lavori. Ovviamente avrei modo di obbligarli al rispetto del contratto, ma, di fatto, loro sarebbero obbligati a continuare i lavori solo sulla parte non aggettante. E' ovvio che ciò sarebbe inutile, visto che si verificherebbero infiltrazioni provenienti dalla parte aggettante non pavimentata. Allora cosa dovrei fare? Avviare un procedimento anche contro il condomìno proprietario della terrazza?

Si verrebbe a creare una situazione assurda...

 

ho già detto che non è questione di opinioni circa la detraibilità: le regole sono quelle dell'ade.

 

non conosco i dettagli e il mio ragionamento è per essere aderente alle regole, ed è anche vero che i controlli dell'ade non sono dietro l'angolo.

 

... le regole del gioco le conosci, la carta la devi giocare tu.

😂

Io non sono molto d'accordo, o meglio...

In linea di principio si, ma nella realtà dei fatti ci sono casi particolari....

Concordo nel ritenere che per determinati lavori, fra cui quello oggetto del quesito e, ad esempio, quello di manutenzione dei prospetti dello stabile in cui sono presenti parti comuni (facciate) e private (balconi aggettanti), l’amministratore debba gestire l’intero procedimento adottando opportune cautele prima di sottoscrivere il contratto di appalto, fra cui:

l’ottenimento da parte dell’assemblea del mandato scritto per l’esecuzione dei lavori edili sulle porzioni comuni e, da parte di ciascun condomino, dei mandati scritti per le l’esecuzione dei lavori edili su parti private;

nella stesura del contratto evidenziare e differenziare i lavori comuni da quelli privati e i relativi costi descritti nel disciplinare, approvato a maggioranza per le parti comuni e da ciascun condomino per la parti in proprietà esclusiva;

costituire come per legge il fondo speciale per i lavori straordinari comuni ed un fondo cassa speciale su base volontaria, ma necessario alla realizzazione dei lavori complessivi;

richiedere emissione di fatture ed effettuare i pagamenti come indicato nei post precedenti.

Con la possibilità, se i condomini sono pochi e favorevoli a far eseguire i lavori sulle rispettive proprietà, di prevedere un contratto di appalto per le parti comuni a firma dell’amministratore e singoli contratti a firma dei condomini oppure un unico contratto firmato dall’amministratore e dai condomini, menzionati fra i soggetti committenti insieme al condominio.

sono d'accordo con g.ago.

è in sostanza quel che ho fatto io.

un contratto per le parti comuni e un'offerta per le parti private della stessa impresa (ponteggio gratis per i privati ...) dettagliata in pavimentazione, ringhiera, sottobalcone, pitturazione, ...

l'offerta per le parti private è stata mia cura portarla a conoscenza dei privati ed ognuno ha scelto di fare quel che c'era o che aveva la possibilità economica di fare.

ognuno ha contattato e contrattato con l'impresa i lavori da fare.

ognuno ha pagato direttamente l'impresa.

non avevamo in realtà problematiche "miste" ed è stato molto semplice.

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