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pinogino

Coefficiente di destinazione d'uso negozi

Buonasera, sono nuovo del forum. Volevo sottoporvi un caso ed avere, se possibile, un consiglio.

In un condominio di Roma, zona centrale turistica, mi hanno chiesto la revisione delle tabelle millesimali in quanto ormai vetuste viste le numerose modifiche interne. Premetto che il condominio è di tipo misto, negozi al piano terra e appartamenti ai piani superiori. Nella stesura delle tabelle, facendo riferimento alla letteratura tecnica, ho attribuito al coefficiente di destinazione d'uso un valore medio rispetto a quelli indicati dai libri e precisamente 3. Le tabelle sono state consegnate ai condomini due settimane prima della riunione per eventuali osservazioni. Nessuno ne ha fatte, si è tenuta l'assemblea e sono state approvate. Nell'assemblea non erano presenti i proprietari dei negozi. Passati diversi giorni, superiori ai 30, sono stati contestati i coefficienti di destinazione d'uso utilizzati, giudicati troppo alti, con la motivazione che non rispettano il marcato immobiliare attuale. E' stato chiesto di desumerli dalla banca dati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare.

La mia domanda è questa, è possibile utilizzare questa metodologia? E' da considerarsi corretta? I coefficienti consigliati dai libri tecnici a questo punto sono da considerarsi poco attendibili? Ci sono altri modi per scegliere correttamente questo coefficiente?

Vi ringrazio anticipatamente per l'aiuto.

Si anche io mi sono basato su queste tabelle e su quelle del libro del Sole 24 Ore sulle tabelle millesimali. Ma i coefficienti della banca dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare risulano molto più bassi di quesi coefficienti che mi indica.

Ho trovato uno studio che afferma che questi coefficienti non sono coerenti con la situazione reale, Le metto il link

 

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Le tabelle sono state approvate, cosa può accadere ora?

Grazie

Le tabelle sono state approvate, quello che potrebbe accadere è quanto previsto dall'art 69 Dacc;

 

Art. 69I. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabellamillesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità.Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di unsolo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma,del codice, nei seguenti casi

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza disopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delleunità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unitàimmobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo èsostenuto da chi ha dato luogo alla variazione

E se la richiesta verrà, come prevedo, respinta, i negozianti potranno adire all'A.G. iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un legale

La ringrazio per le risposte.

Il nuovo regolamento di condominio ho letto che si considera errore materiale nel caso ci sia una divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Nel mio caso il rapporto è quasi correto confrontandolo con l'O.M.I., quindi l'attribuzione del coefficiente di destinazione può essere quello delle pubblicazioni tecniche, forse doveva essere poco più basso di tre, ma è anche vero che il valore di mercato è fluttuante, nel 2013 era 1,64, nel 2014 èra 1,56, quest'anno, spero di no, sarà 1,4?

Conosco le tabelle di Vincenzo Garparrelli del sole24ore che addirittura arriva ad un coefficiente di destinazione di 5 per negozi in pieno centro storico. Il coefficiente di 3 lo ritengo ragionevole, nel caso che proponi, e comunque fa parte di un metodo di valutazione consolidato, nonostante le considerazioni espresse nel link che hai postato. Quello originario evidentemente aveva un valore più basso visto che viene contestato, o sbaglio? In questo caso mi chiedo perchè variare un coefficiente di destinazione, magari derivante da tabelle contrattuali, se non per un cambio della destinazione stessa.

Sarebbe utile conoscere anche le motivazioni che hanno portato alla richiesta di variazione delle tabelle, ovvero se rientrano tra le due clausole di esclusione del ricorso all'unanimità per la relativa modifica(errore o ampliamento).

Conoscere questi elementi sarebbe utile per capire se la delibera di approvazione delle tua tabelle millesimali revisionate siano state lecitamente deliberate con la maggioranza corretta di almeno 500 millesimi rappresentati dalla maggioranza dei presenti e quindi oramai inappellabile, visti i tempi trascorsi. Se invece non c'erano i presupposti di esclusione dell'unanimità per l'approvazione, allora la delibera dovrà ritenersi nulla perchè contraria all'art 69 dacc che ne regolamenta l'approvazione. In questo caso i negozianti potranno rivendicare le loro ragioni.

Tu comunque i tuo lavoro l'hai fatto e non ti si può contestare alcunchè. Se errore c'è stato, questo sarà imputabile solo all'assemblea che l'ha commesso.

Le tabelle sono state modificate per richiesta di alcuni condomini. Sono mutate due unità abitative al'interno del condominio con aumento delle superfici utili con annessione alle abitazioni di aree sottotetto.

Le vecchie tabelle non avevano una relazione tecnica, erano tabelle del 1958. Le tabelle sono state approvate all'unanimità dei presenti all'assemblea, che aveva la maggioranza dei millesimi.

Ho un'altra domanda da sottoporre al forum.

La nuova legge sulla riforma del condominio dice che il valore effettivo delle unità immobiliari deve essere proporzionale a quello attribuito nelle tabelle millesimali. Mi potrese dire come calcolare questa proporzione?

Vi ringrazio

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