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sonio

Citazione per far eseguire lavori

Buongiorno a tutti,

in un condominio vi sono due terrazzi a livello ad uso esclusivo. Ogni terrazzo ha il suo proprietario.

A seguito di una assemblea nella quale erano pervenuti preventivi per far eseguire determinati lavori (stabiliti come assolutamente da fare con perizia tecnica firmata) l'assemblea ha deciso di far eseguire i lavori solo su uno dei due terrazzi ad uso esclusivo.

Dopo circa 2 mesi, il proprietario del terrazzo a livello (per il quale non si dovranno fare i lavori) ha fatto una citazione al tribunale con la quale richiede al giudice di far eseguire i lavori nonostante il parere contrario dell'assemblea. Ovviamente avvalorato dalla relazione del tecnico.

Il mio dubbio è il seguente: il giudice può pronunciarsi nonostante non sia stata eseguita alcuna impugnativa tramite mediazione entro i 30 giorni?

 

E' vero che è un tema riguardante soprattutto la giurisprudenza. Magari, però, a qualcuno di voi è già capitato e so cosa può succedere.

 

L'assemblea dovrà discutere, a breve, sul da farsi.

Se questi lavori possono essere qualificati e documentati come realmente urgenti ed indifferibili, allora il condòmino ha tutte le ragioni per adire al Giudice chiedendo l'esecuzione degli stessi, e sia l'amministratore che l'assemblea potranno essere ritenuti responsabili di eventuali danni dovuti al mancato intervento. Se invece si tratta di opere riconducibili alla semplice manutenzione straordinaria, si sarebbe dovuta impugnare la delibera entro i 30 giorni in quanto le decisioni in merito spettano solo e comunque all'assemblea.

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Cioè, secondo te, anche se l'assemblea delibera di non far eseguire dei lavori urgenti, l'amministratore è tenuto responsabile?

Lavori che non ricadono nell'articolo 1135 c.c.

Modificato da sonio
sonio dice:

Cioè, secondo te, anche se l'assemblea delibera di non far eseguire dei lavori urgenti, l'amministratore è tenuto responsabile?

Lavori che non ricadono nell'articolo 1135 c.c.

Si, potrebbe essere ritenuto responsabile anche in quel caso. Molto dipende dalle situazioni, che vanno valutate singolarmente:

 

Un'annotazione finale pare utile: eliminare il pericolo non vuol dire, per forza, far eseguire interventi di manutenzione ma anche semplicemente predisporre le cautele più idonee (es. transenne) a delimitare la zona pericolosa per far poi deliberare l'assemblea in merito al da farsi. Si pensi all’amministratore che, consapevole del pericolo derivante dal possibile distacco del cornicione, pur avendo informato l’assemblea non abbia i fondi necessari ad ordinare un intervento risolutore a causa dell’inoperatività di quest’ultima.

 

In questo caso, lo stesso Amministratore sarà destinato ad essere sanzionato o potrà fare qualcosa per evitare tale ipotesi? Se ne è occupata la Cassazione penale, secondo la quale l’Amministratore di condominio deve, “al fine di andare esente da responsabilità penale, intervenire sugli effetti anzichè sulla causa della rovina, ovverosia prevenire la specifica situazione di pericolo prevista dalla norma incriminatrice interdicendo - ove ciò sia possibile - l'accesso o il transito nelle zone pericolanti” (Cass. pen. 21 maggio 2009 n. 21401).

 

In definitiva il rappresentante dei condomini non sarà imputabile laddove, pur di fronte all’immobilismo dell’assemblea, si adoperi per impedire che la parte pericolante dell’edificio possa causare un rischio per l’incolumità delle persone.

 

http://www.quotidianogiuridico.it/documents/2017/05/31/amministratore-di-condominio-responsabilita-per-omissione-di-lavori-in-edifici-che-minacciano-rovina

Esmeralda dice:

Se questi lavori possono essere qualificati e documentati come realmente urgenti ed indifferibili, allora il condòmino ha tutte le ragioni per adire al Giudice chiedendo l'esecuzione degli stessi, e sia l'amministratore che l'assemblea potranno essere ritenuti responsabili di eventuali danni dovuti al mancato intervento. Se invece si tratta di opere riconducibili alla semplice manutenzione straordinaria, si sarebbe dovuta impugnare la delibera entro i 30 giorni in quanto le decisioni in merito spettano solo e comunque all'assemblea.

Quindi se l’assemblea dice no, l’amministratore può non rispettare la stessa ed ignorare quanto deciso? 

 

Anche perche in questa discussione non mi sembra si stia parlando di quello che tu hai postato (e cioè di “pericolo” nel passare sopra al lastrico solare)

Modificato da gladio81
sonio dice:

il giudice può pronunciarsi nonostante non sia stata eseguita alcuna impugnativa tramite mediazione entro i 30 giorni?

Certo che sì. 

 

Chi ha agito giudizialmente rivendica una esigenza (vera o presunta) che si rinnova ogni giorno. 

 

Mi meraviglio soltanto che costui non sia passato per Mediazione Civile. 

gladio81 dice:

Quindi se l’assemblea dice no, l’amministratore può non rispettare la stessa ed ignorare quanto deciso? 

 

Anche perche in questa discussione non mi sembra si stia parlando di quello che tu hai postato (e cioè di “pericolo” nel passare sopra al lastrico solare)

Se l'assemblea dice no, nonostante la necessità di comprovati lavori urgenti, l'amministratore diventa esente da eventuali responsabilità penali solo se si attiva per predisporre, se non i lavori visto il diniego, almeno tutte le cautele necessarie per intervenire sugli effetti della rovina. Come ho detto, comunque, ogni caso deve essere valutato a sé e di quello in oggetto sappiamo solo che si tratta di "lavori assolutamente da fare" ma non se rientrano nella qualifica di urgenti o semplicemente straordinari, quindi diventa difficile stabilirlo a priori.

Esmeralda, la tua risposta è generica e, come hai fatto bene a sottolineare, ogni caso deve essere valutato a sè.

In questo caso, essendo terrazzi di copertura di proprietà ad uso esclusivo, non c'è alcuna azione che l'amministratore che possa fare se non convocare l'assemblea. Dovuto anche al fatto che, la parola urgente, deve essere intesa in connubio con pericolo, altrimenti diventa una valutazione soggettiva, che spesso viene usata al posto di "necessario". Ad esempio: in un quartiere con tutti i palazzi nuovi e colorati, c'è un palazzo sporco e decrepito. In tal caso tutti potrebbero dire che è urgente la pitturazione, mentre è semplicemente necessaria.

sonio dice:

In questo caso, essendo terrazzi di copertura di proprietà ad uso esclusivo, non c'è alcuna azione che l'amministratore che possa fare se non convocare l'assemblea. Dovuto anche al fatto che, la parola urgente, deve essere intesa in connubio con pericolo, altrimenti diventa una valutazione soggettiva, che spesso viene usata al posto di "necessario".

La cosa che mi fa strano è che i lavori li pretenda il proprietario del terrazzo esclusivo.

La superficie di calpestio serve solo al proprietario esclusivo e quindi, se il proprietario esclusivo vuole rifarsi la pavimentazione, dovrà farsela a proprie spese.

La manutenzione del lastrico, comprensiva della pavimentazione superiore, seguirebbe il riparto previsto dall'art. 1126 nel caso ci fosse da fare manutenzione, ma mi riesce difficile pensare che ci siano infiltrazioni o pericolo di crollo e non se ne lamenti il condòmino sottostante, prima ancora del proprietario del terrazzo.

 

A meno che, l'unica cosa logica che mi viene da pensare, è che il proprietario della terrazza a livello sia proprietario anche dell'appartamento coperto, immediatamente sotto la terrazza; in tal caso, avrebbe seri motivi di preoccuparsi. E' così?

sonio dice:

In questo caso, essendo terrazzi di copertura di proprietà ad uso esclusivo, non c'è alcuna azione che l'amministratore che possa fare se non convocare l'assemblea.

Questi terrazzi sono di proprietà oppure di uso esclusivo? Da quanto hai scritto non è chiaro, e c'è una grossa differenza.

 

sonio dice:

Dovuto anche al fatto che, la parola urgente, deve essere intesa in connubio con pericolo, altrimenti diventa una valutazione soggettiva, che spesso viene usata al posto di "necessario"

Se sono urgenti devi dirlo tu, io mi sono limitata a rispondere alla domanda "anche se l'assemblea delibera di non far eseguire dei lavori urgenti, l'amministratore è tenuto responsabile?".

Leonardo53 dice:

La cosa che mi fa strano è che i lavori li pretenda il proprietario del terrazzo esclusivo.

La superficie di calpestio serve solo al proprietario esclusivo e quindi, se il proprietario esclusivo vuole rifarsi la pavimentazione, dovrà farsela a proprie spese.

La manutenzione del lastrico, comprensiva della pavimentazione superiore, seguirebbe il riparto previsto dall'art. 1126 nel caso ci fosse da fare manutenzione, ma mi riesce difficile pensare che ci siano infiltrazioni o pericolo di crollo e non se ne lamenti il condòmino sottostante, prima ancora del proprietario del terrazzo.

 

A meno che, l'unica cosa logica che mi viene da pensare, è che il proprietario della terrazza a livello sia proprietario anche dell'appartamento coperto, immediatamente sotto la terrazza; in tal caso, avrebbe seri motivi di preoccuparsi. E' così?

In effetti, normalmente, capita il contrario, ossia che il proprietario del terrazzo non voglia far eseguire i lavori perchè gli tocca pagare 1/3. Questa volta è avvenuto il contrario.

Il terrazzo in questione ha il pavimento rovinato con acqua al di sotto e erbacce che fuoriescono. L'appartamento sottostante (stesso proprietario, hai indovinato) ha delle macchie che il tecnico riferisce: "potrebbero" essere dovute allo stato della pavimentazione del terrazzo soprastante. Il tecnico poi termina dicendo che devono essere fatti questi lavori urgentemente per non peggiorare la situazione.

Riguardo il pagamento della pavimentazione anche io sapevo che doveva pagarsela il proprietario. Leggendo le ultime sentenze sembra però che sia cambiata la scuola di pensiero. Se c'è già una pavimentazione questa deve essere ripristinata con una di pari valore. Se il proprietario ne vuole una migliore paga lui la differenza.

Da precisare che entrambi gli appartamenti sono disabitati da tanti anni.

 

Esmeralda dice:

Questi terrazzi sono di proprietà oppure di uso esclusivo? Da quanto hai scritto non è chiaro, e c'è una grossa differenza.

La differenza non c'è in "proprietà ad uso esclusivo", la differenza sta in terrazzo/lastrico di proprietà comune e terrazzo/lastrico di proprietà ad uso esclusivo.

 

Esmeralda dice:

Se sono urgenti devi dirlo tu, io mi sono limitata a rispondere alla domanda "anche se l'assemblea delibera di non far eseguire dei lavori urgenti, l'amministratore è tenuto responsabile?".

Hai ragione, non sono stato chiaro io all'inizio, spero di aver spiegato meglio in questo post 😊

Modificato da sonio
sonio dice:

Il terrazzo in questione ha il pavimento rovinato con acqua al di sotto e erbacce che fuoriescono. L'appartamento sottostante (stesso proprietario, hai indovinato) ha delle macchie che il tecnico riferisce: "potrebbero" essere dovute allo stato della pavimentazione del terrazzo soprastante. Il tecnico poi termina dicendo che devono essere fatti questi lavori urgentemente per non peggiorare la situazione.

E quindi è del tutto comprensibile che il propretario di questa terrazza non sia disponibile a farsi ostaggio di una assemblea che non vive il problema. ma che per legge è tenuta a porselo. 

 

sonio dice:

Se c'è già una pavimentazione questa deve essere ripristinata con una di pari valore. Se il proprietario ne vuole una migliore paga lui la differenza.

Del tutto ovvio, questo. 

 

sonio dice:

La differenza non c'è in "proprietà ad uso esclusivo", la differenza sta in terrazzo/lastrico di proprietà comune e terrazzo/lastrico di proprietà ad uso esclusivo.

Per essere precisi...la differenza è tra lastrico di proprietà comune o lastrico di proprietà esclusiva. 

In tutta la mia vita professionale ho visto una sola terrazza lastrico che era stata concessa dal costruttore-venditore in "uso esclusivo perpetuo" al suo acquirente. 

Ma...si trattava di una terrazza-lastrico completamente abusiva....(e la cui proprietà restava in carico al costruttore e venditore, ma certo non passava al condominio). 

MADDY60 dice:

Per essere precisi...la differenza è tra lastrico di proprietà comune o lastrico di proprietà esclusiva. 

In tutta la mia vita professionale ho visto una sola terrazza lastrico che era stata concessa dal costruttore-venditore in "uso esclusivo perpetuo" al suo acquirente. 

Ma...si trattava di una terrazza-lastrico completamente abusiva....(e la cui proprietà restava in carico al costruttore e venditore, ma certo non passava al condominio). 

Ti sbagli maddy, ho messo il simbolo / appositamente tra terrazzo e lastrico, proprio per sottintendere la differenza tra i due.

Nel mio caso il terrazzo, ovviamente non prospiciente, è parte integrante dell'unità abitativa dell'ultimo piano. Insomma un attico con terrazzo.

Anche se un terrazzo, alla fine, è comunque un lastrico solare, preferisco non confondere le due cose nel mio condominio. Infatti la copertura dell'abitazione (attico) è il classico lastrico solare considerato al pari del tetto.

 

sonio dice:

Anche se un terrazzo, alla fine, è comunque un lastrico solare, preferisco non confondere le due cose nel mio condominio. Infatti la copertura dell'abitazione (attico) è il classico lastrico solare considerato al pari del tetto

concordo con te.

Un terrazza a livello è comunque un lastrico solare e la differenza sul criterio di riparto non cambia.

Le manutenzioni dei lastrici solari e dei terrazzi a livello, che siano di proprietà esclusiva o ad uso esclusivo, non fanno differenza ai fini del riparto della manutenzione.

In entrambi i casi si applica l'art. 1126.

Non a caso ti avevo chiesto se il proprietario di sotto fosse lo stesso.

Se il proprietario di sotto ha delle infiltrazioni si applica l'art. 1126 e se c'è bisogno di rimuovere e ripristinare la pavimentazione, anche questa spesa segue lo stesso criterio come hai specificato.

 

L'unica possibilità per il condominio di sottrarsi alla spesa è quella di dimostrare in Giudizio che le infiltrazioni sono state causate dal cattivo uso di chi lo calpesta.

 

La NON delibera dell'assemblea non pregiudica la citazione in Giudizio da parte del condòmino che si sente leso.

 

Ti faccio un esempio:

Cade un cornicione e danneggia l'auto di un condòmino.

L'assemblea delibera di non risarcire il condòmino danneggiato.

Il condòmino danneggiato non ha la necessità di dover impugnare la delibera ma potrà comunque chiamare in giudizio il condominio e chiedere il risarcimento danni, al pari di un danneggiato terzo al condominio (non condòmino).

  • Grazie 1
sonio dice:

Ti sbagli maddy, ho messo il simbolo / appositamente tra terrazzo e lastrico, proprio per sottintendere la differenza tra i due.

Nel mio caso il terrazzo, ovviamente non prospiciente, è parte integrante dell'unità abitativa dell'ultimo piano. Insomma un attico con terrazzo.

Anche se un terrazzo, alla fine, è comunque un lastrico solare, preferisco non confondere le due cose nel mio condominio. Infatti la copertura dell'abitazione (attico) è il classico lastrico solare considerato al pari del tetto.

 

L'art. 1126 cc è molto chiaro. 

Libero ognuno di crearsi la nomenclatura che vuole, naturalmente. ☺️ (...senza per questo tacciare di "errore" gli altri). 

 

Nel tuo caso: 

- la terrazza di questo signore segue (senza ombra di dubbio) il 1126 cc , quale terrazza privata che fa anche da lastrico a sottostanti (a quanto riferisci), e che il propretario di essa sia anche proprietario dell'unità sottostante non porta alcuna differenza nei suoi diritti, che certamente non possono essere compressi o denegati "a maggioranza". 

Quindi... questo signore ha fatto bene quel che ha fatto. 

 

 

Perdonatemi voi tutti ma, probabilmente a causa delle numerose cose da fare, avrò frainteso le vostre risposte.

Sono completamente d'accordo sulla ripartizione in base al 1126, infatti il rdc ha previsto già una tabella per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei terrazzi a livello ripartito per 1/3 proprietario e 2/3 appartamenti delle verticali relative.

 

Invece le spese per il lastrico di copertura vanno inserite nella tabella generale delle proprietà. Ecco perchè ci tengo, almeno nel mio condominio, a non confondere terrazzo con lastrico. Anche se, come già detto, il terrazzo è comunque un lastrico.

 

 

sonio dice:

Perdonatemi voi tutti ma, probabilmente a causa delle numerose cose da fare, avrò frainteso le vostre risposte.

Sono completamente d'accordo sulla ripartizione in base al 1126, infatti il rdc ha previsto già una tabella per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei terrazzi a livello ripartito per 1/3 proprietario e 2/3 appartamenti delle verticali relative.

 

Invece le spese per il lastrico di copertura vanno inserite nella tabella generale delle proprietà. Ecco perchè ci tengo, almeno nel mio condominio, a non confondere terrazzo con lastrico. Anche se, come già detto, il terrazzo è comunque un lastrico.

 

 

C'è poco da confondersi, anche avendo molto da fare. 

 

Un condòmino che ha una terrazza privata che fa da lastrico ai sottostanti (e nulla cambia se sottostante è anche egli stesso) ha tutto il diritto di pretendere che il condominio parziale costituito da se stesso e dai sottostanti  provveda ai risanamenti del caso, visto che è addirittura periziata (oltre che rilevabile ictu oculi, a quanto hai detto tu) la situazione di palese degrado/ammaloramento da VETUSTA' della propria terrazza. 

MADDY60 dice:

C'è poco da confondersi, anche avendo molto da fare.

Che c'entra il confondersi con l'avere molto da fare?
Due termini usati in due frasi diverse.

sonio dice:

Perdonatemi voi tutti ma, probabilmente a causa delle numerose cose da fare, avrò frainteso le vostre risposte.

sonio dice:

Che c'entra il confondersi con l'avere molto da fare?

Fa un po' tu.... ☺️

sonio dice:

Invece le spese per il lastrico di copertura vanno inserite nella tabella generale delle proprietà. Ecco perchè ci tengo, almeno nel mio condominio, a non confondere terrazzo con lastrico.

 

Ah ecco, pensavo intendessi a quest'altra confusione...

 

Comunque, a parte i vari OT, mi sembra di capire che il condòmino in questione abbia tutto il diritto di fare una citazione. Fossi però al giudice gli direi: "se abbiamo inserito la mediazione un motivo ci deve essere!!!"

 Per questo motivo gli altri potrebbero tranquillamente opporsi per l'eccezione di merito e vincerebbero al 100%.

 

Però poi la storia continuerebbe ugualmente....

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