#1 Inviato 31 Maggio, 2021 Salve. Chiedo gentilmente di aiutarmi a capire come comportarmi difronte a seguente situazione. Piccolo condominio di 4 proprietari decidono di mettere un amministratore nel 2019 . Amministratore presenta piano di spese 2019-2020 , viene approvato , crea l’accesso al app per consultare documenti e comunicazioni varie . Non viene firmato nessun contratto specifico con amministratore , ma solo il bilancio 19-20 firmato dai condomini e che esso viene affidato al Tizio C. Amministratore promette che a fine anno verrano fatto i calcoli e dimostrate le spese effettuate per far ricalcoli delle spese anticipate da preventivo iniziale . Passa un anno e non riceviamo nulla , non abbiamo assemblea di nessun tipo e le telefonate finiscono o con la scusa della pandemia ( non si può fare assemblea) oppure promette di fissare una data ma non lo fa ( tira tempo) . Anche perché , noi condomini, già li abbiamo deciso di non prolungare suo incarico . Comunque neanche a fine del anno fissa una assemblea e dopo 2 mesi al telefono suggerisce di mettere per il scritto che noi “ non lo vogliamo più”. Detto-fatto .. scriviamo due righe e mandiamo la raccomandata con la ricevuta. Passa tempo e nulla .. silenzio . I vicini ci provano a chiedere comunque un resoconto e consegna dei documenti per gestione delle utenze .., ma lui rifiuta o non risponde , dicendo che per questo bisogna fare un assemblea che non si può fare causa Covid . Un altra vicina invece voleva delucidazioni sul fatto delle spese del acqua e luce del condominio , non si capiva se erano pagare regolarmente e come mai lui ancora non ha consegnato la gestione nelle nostre mani . Lui ha risposto che considerando che assemblea non si poteva fare ( pandemia globale ) lui si automaticamente prorogato l’incarico e la lettera che abbiamo mandato non vale nulla . Comunque in quest anno il condominio non era pagato dai proprietari , solo 2 coinquilini ( che affittavano) hanno pagato parzialmente l’ultimo anno prima di andare via . Ora l’amministratore ha mandato le lettere a tutti di richiesta di saldare le quote mancanti del ultimo anno entro 7 giorni con la minaccia di rivolgersi al avvocato . Ma può comportarsi così ? Richiede le somme per il bilancio che nessuno ha mai visto , mai presentato da lui e mai approvato ! E sopratutto nessuno mai visto amministratore nel ultimo anno e abbiamo l’app bloccata . Cosa si fa ora ? Anche perché le spese sono considerevoli ( si tratta di un anno di arretrati) . Abbiamo provato a parlare con lui nuovamente e ovviamente chiediamo la dimostrazione delle spese effettuate e a quale titolo lui si è fatto la proroga del suo incarico.. Però lui dice che prima noi dobbiamo pagare e poi si fa assemblea e lui dimostra tutto .🤷♀️. Noi tutti siamo parecchio confusi . Modificato 31 Maggio, 2021 da Makastefi
#2 Inviato 31 Maggio, 2021 Pagate le spese, sennò vi beccate un'ingiunzione. Poi chiedete come da art 66 dacc che venga convocata regolare assemblea con all'ordine del giorno "revoca attuale amministratore e nomina nuovo amministratore". Se entro dieci giorni non convoca assemblea, potete autoconvocarvi e revocarlo Modificato 31 Maggio, 2021 da Massi
#3 Inviato 31 Maggio, 2021 Grazie per la risposta . Ma vorrei capire se lui aveva il diritto di restare in silenzio tutto sto tempo e farsi la proroga nonostante era a conoscenza ( via raccomandata) del nostro desiderio di revocarlo ? Possiamo in qualche modo fare l’opposizione a questa sua iniziativa ? Ha diritto di non presentare resoconti e promuovere automaticamente a nostra insaputa il preventivo del ultimo anno richiedendo adesso i soldi ?
#4 Inviato 31 Maggio, 2021 Il vostro amministratore ha torto marcio perché le assemblee si possono fare nel rispetto delle norme anticovid. È inutile, al momento, perdere ancora tempo nel chiedergli la documentazione. Seguite il consiglio di @Massi e lo revocate. 1 1
#5 Inviato 31 Maggio, 2021 Giovanni Inga dice: Il vostro amministratore ha torto marcio perché le assemblee si possono fare nel rispetto delle norme anticovid. È inutile, al momento, perdere ancora tempo nel chiedergli la documentazione. Seguite il consiglio di @Massi e lo revocate. Cioè lui ha torto , ma noi dobbiamo ugualmente pagare un servizio non richiesto ? ok, se dimostra le spese che ha affrontato con le fatture allegate . Ma nessuno ci ha chiesto suo intervento nel ultimo anno . Inltre dimenticavo .. al telefono ha detto alla vicina che ha installato il contattore condominiale Enel é ha speso più di 600€ . È possibile ? Fatto sta che anche trovare la somma tutto una volta per alcuni di noi non è facile in questo periodo . Ci eventualmente una soluzione ?
#6 Inviato 31 Maggio, 2021 Makastefi dice: Cioè lui ha torto , ma noi dobbiamo ugualmente pagare un servizio non richiesto ? ok, se dimostra le spese che ha affrontato con le fatture allegate . Ma nessuno ci ha chiesto suo intervento nel ultimo anno . Inltre dimenticavo .. al telefono ha detto alla vicina che ha installato il contattore condominiale Enel é ha speso più di 600€ . È possibile ? Fatto sta che anche trovare la somma tutto una volta per alcuni di noi non è facile in questo periodo . Ci eventualmente una soluzione ? Revocatelo e poi nominate un revisore contabile. Prima ve ne liberate e meglio è
#7 Inviato 31 Maggio, 2021 @Massi ma... stasera sei in te? Condominio composto da 4 condomini che non vogliono l'amministratore e che hanno inviato anche una raccomandata per mandarlo via. E tu che cosa consigli a questi "poveracci" (in senso di onesti)... di... udite udite... Massi dice: Pagate le spese, sennò vi beccate un'ingiunzione A nome di chi fa l'ingiunzione? A nome di un Condominio che non lo vuole? NON VERSATE PIU' MEZZO EURO perché il Condominio è vostro, come i vostri soldi e non potrà MAI fare una causa contro di voi, perché ci sarebbe il paradosso di una causa di Tizio contro Tizio. Tutti i soldi che verserete sono soldi BUTTATI. Ricordo che non è l'amministratore che fa causa, ma il CONDOMINIO contro un condomino. L'amministratore è il rappresentante legale del CONDOMINIO, lui non ha diritto di fare NULLA SE VOI NON VOLETE. Lui con la vostra raccomandata è stato LICENZIATO. Nominatene un altro. Punto. Modificato 31 Maggio, 2021 da mariadellarovere
#8 Inviato 31 Maggio, 2021 mariadellarovere dice: Lui con la vostra raccomandata è stato LICENZIATO. Nominatene un altro. Punto Io sapevo che è l'assemblea che decide non è una lettera. Chiedano l'assemblea per la revoca. 1
#9 Inviato 31 Maggio, 2021 Proprio ora ho parlato con i vicini . Come succede nei molti casi sembra che al momento che la barca affonda si salva chi può . Cioè già 1 vicina dice che preferisce saldare pur non avere la rogna di avvocati . Altri vicini adesso pure sono confusi e ho percepito certo cedimento da parte loro .. Dicono “ forse meglio pagare e poi vedremo “ . Alla domanda se hanno i soldi da buttare con gran probabilità di non ritornare indietro neanche un euro hanno risposto che non sanno neanche loro come meglio fare , ma pur di toglierlo davanti le balle sono quasi quasi disposti a fare sto sacrificio ( beati loro che possono permetterlo ) .. Il 4 proprietario non vive qui . Io invece anche se volevo sinceramente non so proprio da dove tirare quasi mille euro di un colpo e neanche ho I soldi a pagare al avvocato per scrivere le letterine .. Stasera non ho sentito più questa unione nel pensiero iniziale tra di noi /condomini . 😢Una cosa rimane certa che dobbiamo liberarsi dal amministratore .
#10 Inviato 31 Maggio, 2021 @Makastefi tu devi capire quello che dici e fai. Saldare a chi? L'amministratore non vi ha venduto nulla. Se non lo volete più dite all'amministratore che quella raccomandata, firmata da tutti e 4, è il verbale di un'assemblea straordinaria convocata per licenziarlo dall'incarico. Punto. Quando pagate le bollette condominiali è come se voi metteste i soldi in una vostra cassa per pagare le bollette. Non avete un debito verso l'amministratore che ha il solo compito di prendere i vostri soldi e le vostre bollette e pagarle. Capite. Fatti non foste a viver come bruti. Modificato 31 Maggio, 2021 da mariadellarovere 1
#11 Inviato 31 Maggio, 2021 Inoltre ricorda @Makastefi. SE E' VERO che avete dei debiti verso chi ha venduto al CONDOMINIO qualcosa, quei debiti rimaranno. Sarà chi vi ha venduto qualcosa che vi contatterà. Questo atteggiamento dell'amministratore che PRETENDE che saldiate verso terzi prima della revoca... puzza tanto di chi vi vuole rubare soldi.
#12 Inviato 31 Maggio, 2021 mariadellarovere dice: non lo volete più dite all'amministratore che quella raccomandata, firmata da tutti e 4, è il verbale di un'assemblea straordinaria convocata per licenziarlo dall'incarico. Punto. Sconsiglio di farlo. Le assemblee vanno convocate ex art 66 disp cc. Una raccomandata non può essere un verbale di una assemblea non convocata... 1
#13 Inviato 31 Maggio, 2021 Si, è giusto , ma stiamo parlando di secondo anno già passato. E come noi immaginiamo ( o speriamo) che le utenze sono state pagate da lui , altrimenti credo che rimanevamo senza luce e acqua .. Nel preventivo di primo anno ( quello che abbiamo approvato)mi ricordo che c’erano voci come gestione di conto corrente 40€, spese per certa consulenza privacy ( non ho capito che roba è a quasi 130€) , spese postali/ cartacea a 50€ .., suo compenso ovviamente e altro che ora non ricordo .. Se lui ha affrontato ste spese è normale che vuole adesso i soldi . Il problema che nessuno lo ha chiesto di farlo dopo primo anno e lui lo sapeva non solo verbalmente ma anche tramite raccomandata .... praticamente ci ha obbligato ad un servizio non richiesto . È come quando al semaforo arrivano i ragazzi a pulirti il vetro della macchina e ti trovi in dovere a pagarli... hanno fatto la pulizia , ma io non ho chiesto nulla 😂. Io la vedo così .. Modificato 31 Maggio, 2021 da Makastefi
#14 Inviato 31 Maggio, 2021 Seralia dice: Sconsiglio di farlo. Le assemblee vanno convocate ex art 66 disp cc. Una raccomandata non può essere un verbale di una assemblea non convocata... @Seralia cosa vuoi dire? Cioè? Che potrebbe succedere (secondo te)? Che uno dei 4 condomini impugni quel verbale? 🙂 Modificato 31 Maggio, 2021 da mariadellarovere
#15 Inviato 31 Maggio, 2021 mariadellarovere dice: @Seralia cosa vuoi dire? Cioè? Che potrebbe succedere (secondo te)? Che uno dei 4 condomini impugni quel verbale? 🙂 Che la revoca, non essendo avvenuta in assemblea, non sia valida. Un verbale di assemblea può essere impugnato da un condomino, ma una raccomandata "spacciata" per verbale può essere ritenuta nulla da chiunque. 1
#16 Inviato 31 Maggio, 2021 @Seralia ma non sia valida per chi? Chi dei 4 firmatari potrebbe mai impugnarla? Sii più specifica, NON VALIDA per chi?
#17 Inviato 31 Maggio, 2021 Scusate che approfitto della discussione . Ma a quanto pare anche l’assicurazione del nostro condominio è stata fatta dopo più di un mese da quando è partito il condominio . Amministratore doveva o non doveva assicurare l’immobile subito dal inizio del suo incarico considerando che ancora non erano pervenute le quote nel fondo cassa per avere a disposizione la somma necessaria?
#18 Inviato 1 Giugno, 2021 mariadellarovere dice: @Seralia ma non sia valida per chi? Chi dei 4 firmatari potrebbe mai impugnarla? Sii più specifica, NON VALIDA per chi? Maria, una delibera può essere impugnata... Una raccomandata non è una delibera. Dato che l'art. 1129 comma 11 c.c. stabilisce che "La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina(10) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità" E' necessaria una assemblea per revocare un amministratore. Oppure l'autorità giudiziaria. Una raccomandata ha valenza nulla per l'amministratore. Dichiarare che sia in realtà un verbale è errato e dimostrabile in quanto manca l'iter di convocazione. Quindi l'amministratore resta in carica. @Makastefi la cosa da fare è revocate l'amministratore. Chiedete una assemblea ordinaria ex art 66 disp cc e, se non provvede entro 10gg, autoconvocatevi e deliberate revoca e nomina di un nuovo amministratore. Se non agite, continuate indirettamente ad avallare il suo operato... Giusto o sbagliato che sia.
#19 Inviato 1 Giugno, 2021 Grazie e l’ultima domanda . Ho trovato la foto del preventivo iniziale che abbiamo firmato. Nel caso adesso lui presenta un conto con aggiunta delle spese non obbligatorie per legge e che non c’erano nel bilancio approvato .. Non so per esempio come consulenza privacy ( ho notato che non era elencata nel bilancio definitivo che abbiamo firmato ) o altro .Abbiamo diritto di non pagarli anche difronte ad una fattura dimostrata in quanto non eravamo a conoscenza e soprattutto un servizio non previsto dalla legge o regolamento ( non abbiamo nessun regolamento 😂) ? Modificato 1 Giugno, 2021 da Makastefi
#20 Inviato 1 Giugno, 2021 Tutti gli emolumenti non presenti nel preventivo approvato non possono esservi fatturati se prima non li avete approvati in assemblea. Una volta che una spesa, anche pregressa e non urgente, viene approvata in assemblea (o viene approvato il rendiconto che la contiene) diventa a carico del condominio. Attento a dire "servizio non previsto dalla legge": la privacy lo è. Ma non è previsto dal preventivo, quindi prima di fare spese, l'amministratore doveva chiedervi esplicita approvazione in assemblea, dove avreste potuto chiedere altri preventivi. Quindi se non c'è un oggettivo carattere di urgenza, una spesa deve sempre passare preventivamente dall'assemblea o i condomini possono teoricamente opporsi al pagamento... dico "teoricamente" perché il fornitore il servizio lo ha fatto: voi dovreste, in teoria, pagare il consulente e poi farvi restituire i soldi dall'amministratore in quanto ha agito senza consultarvi.
#21 Inviato 1 Giugno, 2021 Seralia dice: Tutti gli emolumenti non presenti nel preventivo approvato non possono esservi fatturati se prima non li avete approvati in assemblea. toglierei il "fatturati" e lo sostituirei con "non andranno pagati se prima", per evitare fraintendimenti. 1
#22 Inviato 1 Giugno, 2021 Seralia dice: Tutti gli emolumenti non presenti nel preventivo approvato non possono esservi fatturati se prima non li avete approvati in assemblea. Una volta che una spesa, anche pregressa e non urgente, viene approvata in assemblea (o viene approvato il rendiconto che la contiene) diventa a carico del condominio. Attento a dire "servizio non previsto dalla legge": la privacy lo è. Ma non è previsto dal preventivo, quindi prima di fare spese, l'amministratore doveva chiedervi esplicita approvazione in assemblea, dove avreste potuto chiedere altri preventivi. Quindi se non c'è un oggettivo carattere di urgenza, una spesa deve sempre passare preventivamente dall'assemblea o i condomini possono teoricamente opporsi al pagamento... dico "teoricamente" perché il fornitore il servizio lo ha fatto: voi dovreste, in teoria, pagare il consulente e poi farvi restituire i soldi dall'amministratore in quanto ha agito senza consultarvi. Non proprio tutte le spese vanno preventivamente deliberate, quelle ordinarie sono nella facoltà dell'amministratore (p.e. la pulizia delle scale o le spese bancarie o quelle fiscali). Ritengo anche l'adeguamento della privacy faccia parte di queste, dato che si tratta di una previsione di legge. 1
#23 Inviato 1 Giugno, 2021 condo77 dice: adeguamento della privacy Va visto cosa gli ha messo... "consulenza privacy" potrebbe essere l'adeguamento o chissà che altro... devono entrare in merito spesa spesa. 2
#24 Inviato 1 Giugno, 2021 Seralia dice: Va visto cosa gli ha messo... "consulenza privacy" potrebbe essere l'adeguamento o chissà che altro... devono entrare in merito spesa spesa. Sì sono d'accordo. 👍 1
#25 Inviato 1 Giugno, 2021 Seralia dice: Maria, una delibera può essere impugnata... Una raccomandata non è una delibera. Dato che l'art. 1129 comma 11 c.c. stabilisce che "La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina(10) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità" E' necessaria una assemblea per revocare un amministratore. Oppure l'autorità giudiziaria. Una raccomandata ha valenza nulla per l'amministratore. Dichiarare che sia in realtà un verbale è errato e dimostrabile in quanto manca l'iter di convocazione. Quindi l'amministratore resta in carica. @Makastefi la cosa da fare è revocate l'amministratore. Chiedete una assemblea ordinaria ex art 66 disp cc e, se non provvede entro 10gg, autoconvocatevi e deliberate revoca e nomina di un nuovo amministratore. Se non agite, continuate indirettamente ad avallare il suo operato... Giusto o sbagliato che sia. Non rispondi alla mia domanda: DA CHI? Se una delibera può essere impugnata da un condomino e questo condomino impugnante NON ESISTE, chi altro potrebbe impugnarla? Ripetete a cantilena il codice come automi 😞
