#1 Inviato 18 Gennaio, 2021 Buongiorno. Premetto quanto segue: - Si è in possesso delle firme e si hanno i numeri necessari alla revoca del nostro amministratore. - Il fine mandato dell'amministratore sarebbe stato a giugno 2020, ma l'annuale assemblea di approvazione del bilancio non si è ancora tenuta causa Covid. - Lunedì pv, sotto richiesta del condominio, è stata convocata un'assemblea straordinaria con all'odg tematiche legate al possibile utilizzo del superbonus ma NON la revoca dell'amministratore. Assemblea che a maggioranza abbiamo deciso di posticipare proprio per inserire all'odg la revoca dell'amministratore. Stante quanto sopra riportato sono a chiedere quanto segue: L'amministratore, può richiedere un risarcimento per revoca immotivata o senza giusta causa? (Sentenza 20957/2004 Corte di Cassazione). Il termine del suo mandato, come ho detto, era giugno 2020. Per la revoca è meglio optare per una pec oppure (come chiede qualche condomino) procedere ad una richiesta di sue dimissioni orali, onde evitare una spaccatura nel condominio? Si tenga presente che suddetto amministratore, in futuro, potrebbe avere pendenze legali con il condominio stesso. Mi scuso in anticipo se non sono stato chiaro. Grazie per il vostro utile e puntuale servizio Saluti
#2 Inviato 18 Gennaio, 2021 Stefano Mandini dice: L'amministratore, può richiedere un risarcimento per revoca immotivata o senza giusta causa? (Sentenza 20957/2004 Corte di Cassazione). Il termine del suo mandato, come ho detto, era giugno 2020. Per la revoca è meglio optare per una pec oppure (come chiede qualche condomino) procedere ad una richiesta di sue dimissioni orali, onde evitare una spaccatura nel condominio? NO, l'amministratore non può chiedere risarcimenti in quanto non c'è stata nessuna assemblea di conferma di un nuovo incarico Per richiedere la messa all'OdG di revoca, ma è sufficiente la nomina di un nuovo amministratore, perciò voi condomini potreste avvalervi dell'art. 66 Dacc (almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm) richiedendo all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria (meglio con lettera RR) con all'OdG “nomina amm.re” e quant'altro desiderate deliberare, se lui non stabilisce una data per questa assemblea entro 10 gg (dalla ricezione) gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Cercate per tempo un bravo amministratore, magari fatelo partecipare per delega da parte di qualche condomino magari con il compito di redigere il verbale come segretario, e assicuratevi di ottenere in assemblea la maggioranza del 2°c. Art. 1136. cc 1° e 2° convocazione - maggioranza delle teste dei partecipanti all'assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 mlm) Modificato 18 Gennaio, 2021 da Tullio01
#3 Inviato 18 Gennaio, 2021 Grazie mille per la sollecita risposta. Altro chiarimento: dato che l'assemblea straordinaria che abbiamo deciso a maggioranza di rinviare è fra 5 gg, facciamo in tempo a chiederne il rinvio oppure siamo fuori tempo massimo? Grazie
#4 Inviato 18 Gennaio, 2021 Stefano Mandini dice: Grazie mille per la sollecita risposta. Altro chiarimento: dato che l'assemblea straordinaria che abbiamo deciso a maggioranza di rinviare è fra 5 gg, facciamo in tempo a chiederne il rinvio oppure siamo fuori tempo massimo? Grazie Se la data, ora, I'OdG sono stati già decisi ed inviate le convocazioni, non si fa più in tempo a rinviare l'assemblea perchè un eventuale rinvio deve giungere ai condomini almeno 5 gg prima della nuova data. In questo caso se non volete decidere ancora nulla disertate l'assemblea così da farla andar deserta (mancanza del quorum costitutivo) e poi richiedetene un altra assemblea a procedura Dacc 66 come descritto in precedenza.
#6 Inviato 20 Gennaio, 2021 In riferimento a quanto precedentemente scritto, l'aggiorno sui fatti accaduti. Su nostra specifica richiesta di annullamento dell'assemblea condominiale (o perlomeno il suo rinvio) con nuovo odg recante la revoca dell'amministratore tre gg PRIMA della stessa, lo stesso l'ha annullata. A noi va bene così ma alla luce di quanto da lei indicato, non avrebbe potuto farlo ed il fatto mi insospettisce un po'. Ricordo che l'amministratore potrebbe avere in futuro, delle pendenze legali con il condominio. Come giudica questo fatto?
#7 Inviato 20 Gennaio, 2021 Stefano Mandini dice: A noi va bene così ma alla luce di quanto da lei indicato, non avrebbe potuto farlo ed il fatto mi insospettisce un po'. Ricordo che l'amministratore potrebbe avere in futuro, delle pendenze legali con il condominio. Come giudica questo fatto? Se a voi va bene così a mio parere potrebbe valere come assemblea deserta (senza quorum costitutivo) ma se voi vi presentate raggiungendo il quorum costitutivo l'assemblea potrebbe svolgersi regolarmente, anche se l'amministratore non fosse presente (avendola annullata senza titolo) Sul caso delle pendenze legali, non conoscendo i fatti, non si può dire nulla e comunque l'ultima parola l'avrà il Giudice.
#8 Inviato 20 Gennaio, 2021 Mi scusi. Credo di essermi spiegato male. L'amministratore aveva già spedito le convocazioni per l'assemblea straordinaria da tenersi il 21 gennaio a tema superbonus. Ieri mattina, gli abbiamo spedito una pec ove la maggioranza dei condomini chiedeva il rinvio dell'assemblea. Per tale assemblea abbiamo chiesto di modificare l'odg da superbonus a revoca dell'amministratore. Quest'ultimo ha accettato la richiesta (tramite pec). Secondo il mio parere l'assemblea l'avrebbe dovuta indire ugualmente poiché era fuori tempo massimo per annullarla. Non mi pare sia stato un comportamento corretto nei confronti di coloro (minoranza) che intendevano partecipare a detta assemblea.
#9 Inviato 20 Gennaio, 2021 Stefano Mandini dice: Non mi pare sia stato un comportamento corretto nei confronti di coloro (minoranza) che intendevano partecipare a detta assemblea. Infatti non è un comportamento legittimo, perchè come ho già detto l'amministratore non ha titolo di annullare un'assemblea regolarmente convocata (già spediti gli inviti), lo poteva fare solamente se a tutti i condomini giungevano inviti a partecipare ad una nuova assemblea (altra data) prima dei 5 gg dall'assemblea da spostare
#10 Inviato 20 Gennaio, 2021 Esattamente. Siccome non mi pare una persona stupida, mi chiedo se tale decisione illegittima non sia un escamotage per evitare futuri problemi di altra natura. È successo questo: senza nessuna autorizzazione assembleare e senza che nessuno dei condomini sapesse nulla, ha consentito l'installazione di antenne sul tetto dell'edificio da parte di una ditta privata per conto della questura. Tale problematica abbiamo decisa di risolverla con un nuovo amministratore.
#11 Inviato 20 Gennaio, 2021 Stefano Mandini dice: Esattamente. Siccome non mi pare una persona stupida, mi chiedo se tale decisione illegittima non sia un escamotage per evitare futuri problemi di altra natura. È successo questo: senza nessuna autorizzazione assembleare e senza che nessuno dei condomini sapesse nulla, ha consentito l'installazione di antenne sul tetto dell'edificio da parte di una ditta privata per conto della questura. Tale problematica abbiamo decisa di risolverla con un nuovo amministratore. Che conseguenze potrebbe avere, avere spostato l'assemblea? Visto che potreste svolgerla lo stesso? Già revocare l'incarico a questo amministratore e nominare un altro è una punizione, per l'affitto del tetto si deve vedere se il contratto è regolare. Modificato 20 Gennaio, 2021 da Tullio01
#12 Inviato 22 Gennaio, 2021 Un ultimo quesito non di secondaria importanza: l'assemblea straordinaria di revoca dell'amministratore si terrà fra 15 gg. In merito stiamo vagliando diversi preventivi ed organizzando colloqui conoscitivi con i vari candidati. Domanda: è ASSOLUTAMENTE OBBLIGATORIO che il condominio scelga già un nuovo amministratore ed avvenga quindi il passaggio automatico fra entrante ed uscente il giorno stesso dell'assemblea? È vero che fino a quando non si conclude il vero e proprio "passaggio di consegne" rimane in carica il vecchio amministratore?
#13 Inviato 22 Gennaio, 2021 Stefano Mandini dice: È vero che fino a quando non si conclude il vero e proprio "passaggio di consegne" rimane in carica il vecchio amministratore? si è vero! un condominio non può restare senza amministratore, deve rimane in carica per tenere un minimo di contabilità, decisioni importanti, invece bisogna aspettare il nuovo amministratore. Stefano Mandini dice: è ASSOLUTAMENTE OBBLIGATORIO che il condominio scelga già un nuovo amministratore ed avvenga quindi il passaggio automatico fra entrante ed uscente il giorno stesso dell'assemblea? non è obbligatorio, ma auspicabile per il cambio rotta Antonio
#14 Inviato 22 Gennaio, 2021 Grazie per la risposta. Chiaramente sarebbe auspicabile presentarsi in sede d'assemblea con il nuovo amministratore (credo si possa fare) ma i tempi per la scelta sono stretti. Tenga conto che nello stabile ci sono 56 condomini ed una scelta non è affatto semplice. L'amministratore uscente comunque non ha ancora redatto le convocazioni.
#15 Inviato 22 Gennaio, 2021 Stefano Mandini dice: Buongiorno. Premetto quanto segue: - Si è in possesso delle firme e si hanno i numeri necessari alla revoca del nostro amministratore. - Il fine mandato dell'amministratore sarebbe stato a giugno 2020, ma l'annuale assemblea di approvazione del bilancio non si è ancora tenuta causa Covid. - Lunedì pv, sotto richiesta del condominio, è stata convocata un'assemblea straordinaria con all'odg tematiche legate al possibile utilizzo del superbonus ma NON la revoca dell'amministratore. Assemblea che a maggioranza abbiamo deciso di posticipare proprio per inserire all'odg la revoca dell'amministratore. Stante quanto sopra riportato sono a chiedere quanto segue: L'amministratore, può richiedere un risarcimento per revoca immotivata o senza giusta causa? (Sentenza 20957/2004 Corte di Cassazione). Il termine del suo mandato, come ho detto, era giugno 2020. Per la revoca è meglio optare per una pec oppure (come chiede qualche condomino) procedere ad una richiesta di sue dimissioni orali, onde evitare una spaccatura nel condominio? Si tenga presente che suddetto amministratore, in futuro, potrebbe avere pendenze legali con il condominio stesso. Mi scuso in anticipo se non sono stato chiaro. Grazie per il vostro utile e puntuale servizio Saluti In caso di possibili pendenze in futuro io cercherei un accordo con l’amministratore su tutto. Per quanto riguarda la revoca io non la intendo anticipata bensì posticipata casa sospensione per covid. Ma questo potrebbe anche essere opinato. La comunicazione sarebbe preferibile che avvenisse per raccomandata dopo la pronuncia dell’assemblea. Stefano Mandini dice: Mi scusi. Credo di essermi spiegato male. Non mi pare sia stato un comportamento corretto nei confronti di coloro (minoranza) che intendevano partecipare a detta assemblea. Potete dare atto che non si è costituita, nel verbale della prossima assemblea.
#16 Inviato 22 Gennaio, 2021 La ringrazio per la risposta. Le chiedo un altro chiarimento poiché siamo in disaccordo fra condomini. Fra 15 gg andremo in assemblea straordinaria. Il quesito è questo: è ASSOLUTAMENTE OBBLIGATORIO che il condominio scelga già un nuovo amministratore ed avvenga quindi il passaggio automatico fra entrante ed uscente il giorno stesso dell'assemblea?
#17 Inviato 22 Gennaio, 2021 Il passaggio avviene con la delibera ed il cambio all'agenzia delle entrate. Non è invece obbligatorio che il nuovo amministratore sia nominato contestualmente alla revoca. Se infatti non avviene, il vecchio amministratore dovrà proseguire la sua gestione limitatamente alle attività necessarie.
#18 Inviato 22 Gennaio, 2021 La discussione fra di noi condomini riguarda in specifico l'art. 1129 del c.c. che parrebbe indicare la nomina automatica in assemblea.
#19 Inviato 22 Gennaio, 2021 La convocazione deve contenere l'ordine del giorno "revoca e nomina". Se non vi mettete d'accordo dovrete riconvocarla solo per la nomina.
#20 Inviato 22 Gennaio, 2021 Quindi teoricamente io potrei revocarlo ed attendere un tempo congruo alla scelta di uno nuovo, se materialmente non l'ho a disposizione
#21 Inviato 22 Gennaio, 2021 Si ma vi ritrovereste a retribuire un amministratore per l'ordinaria amministrazione, consapevole che andrà via...
#22 Inviato 23 Gennaio, 2021 Quindi, in sostanza, revoca del vecchio e nomina del nuovo non vanno per legge richiesti nella stessa assemblea. Nell'odg dell'assemblea che faremo, se fosse stata specificata solo la revoca senza la nomina sarebbe stata valida? È solo una nostra curiosità in quanto ammettiamo ci fosse un condominio che a priori non riesca a decidersi su un amministratore ma che voglia revocare l'attuale, questo condominio potrebbe quindi riunirsi per revocare e dopo (mettiamo 10gg) riunirsi ancora per nominare. E nel frattempo l'amministratore rimarrebbe in carica. Dico bene o dico male?
#23 Inviato 23 Gennaio, 2021 Stefano Mandini dice: Quindi, in sostanza, revoca del vecchio e nomina del nuovo non vanno per legge richiesti nella stessa assemblea. Nell'odg dell'assemblea che faremo, se fosse stata specificata solo la revoca senza la nomina sarebbe stata valida? È solo una nostra curiosità in quanto ammettiamo ci fosse un condominio che a priori non riesca a decidersi su un amministratore ma che voglia revocare l'attuale, questo condominio potrebbe quindi riunirsi per revocare e dopo (mettiamo 10gg) riunirsi ancora per nominare. E nel frattempo l'amministratore rimarrebbe in carica. Dico bene o dico male? E' sempre bene effettuare nella stessa assemblea sia la revoca che la nomina, e meglio ancora solo la nomina (ad evitare due risultati contrastanti) così che uno inizia la carica e l'altro cessa.
#24 Inviato 23 Gennaio, 2021 Su questo non ci piove. Però da quello che mi riferisce non sarebbe obbligatorio per legge (art 1129cc). Il punto è questo. Se nell'odg avessimo richiesto all'amministratore di specificare solo la sua revoca senza la nomina di un altro, l'assemblea era valida? L'amministratore uscente era tenuto a rimanere in carica (ovviamente pagato) per gli "affari correnti"?
#25 Inviato 23 Gennaio, 2021 Stefano Mandini dice: Su questo non ci piove. Però da quello che mi riferisce non sarebbe obbligatorio per legge (art 1129cc). Il punto è questo. Se nell'odg avessimo richiesto all'amministratore di specificare solo la sua revoca senza la nomina di un altro, l'assemblea era valida? L'amministratore uscente era tenuto a rimanere in carica (ovviamente pagato) per gli "affari correnti"? Si l'assemblea è valida, l'amministratore viene revocato ma rimane in carica in proroga con lo stesso compenso e pieni poteri sino a nomina del successore. Modificato 23 Gennaio, 2021 da Tullio01