#1 Inviato 26 Luglio, 2019 Buongiorno. Grazie per i chiarimenti che ogni giorno fornite con il vostro sito da me seguito con molto interesse. Quest'anno ho voluto dedicare svariate ore per controllare il bilancio condominiale, prima della consueta assemblea annuale. Vi confesso che è stato un lavoro estenuante. Ho richiesto e ricevuto dall'amministratore i giustificativi e le fatture via mail. A questo punto ho iniziato una verifica incrociata con il libro cassa e l'estratto conto della banca. Alla fine ho dovuto rinunciare, pur avendo riscontrato diverse anomalie che vado a sintetizzare: 1) mancanza di fatture 2) giustificativi su fogli di carta a quadretti 3) mancata corrispondenza con le ritenute d'acconto Prendendo spunto dai vostri articoli ho chiesto all'amministratore perchè non rediga un bilancio per cassa, in modo da rendere più facile un controllo incrociato. Mi ha risposto che è contrario, che la legge non lo prevede e che continuerà a redigere sempre il bilancio per competenza. Nei vostri articoli invece avevo letto quanto segue: "La mancata applicazione del criterio di cassa (Cass. 10153/11), contrariamente a quanto affermato dal convenuto, è idonea ad inficiare sotto il profilo della chiarezza, dalla quale non si può prescindere, il bilancio. Fonte: https://www.condominioweb.com/rendiconto-cassa-competenza.15244" Secondo voi posso impugnare l'approvazione del bilancio condominiale pur se approvato dall'assemblea con questi presupposti? Devo necessariamente ricorrere un avvocato per far applicare la sentenza della cassazione citata? Nel libro cassa inoltre la singola ritenuta d'acconto non è associata ad una singola fattura quindi mi risulta difficile capire se ad esempio i 1.000 euro di ritenuta versati il 30 marzo corrispondano a tutte o ad una parte delle fatture di marzo. Da ultimo le fatture mancanti o i giustificativi su foglio di carta (che tra l'altro equivalgono ad un pagamento in nero mancando la fattura) possono essere motivo di annullamento della delibera assembleare pur se votata dalla quasi totalità dei condomini? Grazie
#2 Inviato 26 Luglio, 2019 Mi metto nei tuoi panni e farei così ... primo una contestazione formale via pec o raccomandata ar all'amministratore dettagliando ogni irregolarità riscontrata e chiedendo entro 15 gg dal ricevimento una pertinente ed esautiva risposta per ogni punto di addebito. secondo ... se risponde si valuta la risposta e se ne traggono conclusioni se non risponde o è vago e non esaustivo si passa subito al punto tre terzo ... se l'operato dell'amministratore è del tutto insoddisfacente da un punto di vista della corretta tenuta contabile e rendicontazione si chiede la sua immediata rinuncia all'incarico intimando la revoca giudiziaria/assembleare quarto .... si vede come si comporta e solo a quel punto si valuta se rivolgersi al giudice oppure se l'assemblea comprende la necessità e opportunità di revocare l'incarico ... in ogni caso io revocherei con diffida la possibilità di movimentare il conto condominiale per prelevare compensi personali fino a quando non siano accertate le contabilità ancora accertabili e verificato che non sussistano ragioni creditizie del condominio sia per eventuali danni da ristorare che per eventuali ammanchi/distrazioni ... Poi ognuno ha il suo carattere e sceglie la strada che ritiene opportuna ma io se la situazione è così grave agirei con incisività e subito ... Modificato 26 Luglio, 2019 da Daniele 67
#3 Inviato 26 Luglio, 2019 mcarlo65 dice: Secondo voi posso impugnare l'approvazione del bilancio condominiale pur se approvato dall'assemblea con questi presupposti? Devo necessariamente ricorrere un avvocato per far applicare la sentenza della cassazione citata? In realtà ci sono sentenze pro cassa e sentenze pro competenza (peraltro non è un principio di competenza stretto, ma è "misto": stato patrimoniale redatto con criterio di competenza, situazione economica con criterio di cassa). Non mi cimenterei in ricorsi che mettono in dubbio la validità del criterio scelto, non c'è una norma che imponga l'uno o l'altro. Si puo' contestare la mancanza di chiarezza, la mancata rispondenza fra documentazione e contabilizzazione... Ma devi saper bene argomentare, nel senso che devi conoscere i principi di formazione della contabilità per poter dire: non va bene. Eventualmente chiedi una revisione fatta da revisore esperto. mcarlo65 dice: Nel libro cassa inoltre la singola ritenuta d'acconto non è associata ad una singola fattura quindi mi risulta difficile capire se ad esempio i 1.000 euro di ritenuta versati il 30 marzo corrispondano a tutte o ad una parte delle fatture di marzo. E' del tutto normale accorpare le ritenute, non solo per i condomìni, ma anche per imprenditori e liberi professionisti. Anche in questo caso non c'è alcuna regola che preveda di dover redigere un F24 per ogni singola ritenuta, anzi...il legislatore ha previsto proprio per i condomìni la possibilità di versamenti cumulativi di diversi mesi. Qui non c'è nulla da contestare, se non eventuali ritenute pagate in ritardo...... mcarlo65 dice: Da ultimo le fatture mancanti o i giustificativi su foglio di carta (che tra l'altro equivalgono ad un pagamento in nero mancando la fattura) possono essere motivo di annullamento della delibera assembleare pur se votata dalla quasi totalità dei condomini? Se non sono passati i 30 giorni dalla delibera, puoi tentare di impugnarla e andare in mediazione (con avvocato); ma.......i documenti sono da visionare prima di approvare un bilancio, se emergono elementi che inducono a considerare il bilancio non chiaro e veritiero, il primo passo è chiedere all'amministratore prima dell'assemblea la correzione degli errori evidenti. In assemblea dovete sapere cosa state approvando. Quindi, chiedi come mai sembrerebbero (sempre formula dubitativa sino a verifica) mancare delle fatture e ragione dei foglietti di carta; poi riporta tutto alla discussione in assemblea. Se hai sospetti piu' gravi, sempre in assemblea chiedi che venga nominato un revisore della contabilità.
#4 Inviato 27 Luglio, 2019 Grazie ad entrambi per la cortese e dettagliata risposta. Punterò a chiedere una revisione contabile utile a chiarire ogni dubbio. A mio parere dovrebbe essere prevista per legge al fine di tutelare maggiormente i condomini da sviste contabili casuali o volute.
#5 Inviato 27 Luglio, 2019 mcarlo65 dice: Grazie ad entrambi per la cortese e dettagliata risposta. Punterò a chiedere una revisione contabile utile a chiarire ogni dubbio. A mio parere dovrebbe essere prevista per legge al fine di tutelare maggiormente i condomini da sviste contabili casuali o volute. evidentemente intendi che sia prevista per legge la revisione obbligatoria. 🤔 be'...non voglio senz'altro difendere una categoria, ma faccio un semplice ragionamento: in Italia è obbligatoria la revisione per i bilanci delle società quotate in borsa; per gli altri operatori economici puo' essere richiesta dalla pubblica amministrazione oppure dalle banche, ma la grande maggioranza dei bilanci delle piccole, medie imprese ben raramente sarà soggetta a revisione. E stiamo parlando della spina dorsale dell'economia di un Paese. Per quanto rispetto possa avere per i condomìni e la loro realtà economica, non mi sembra il caso di obbligare ad una revisione contabile; trovo molto piu' produttivo il rapporto di collaborazione fra amministratore e condòmini, dove i condòmini siano consapevoli che il condomìnio è la loro casa e che, pertanto, è bene che seguano le vicende che la riguardano.
