#1 Inviato 9 Settembre, 2014 Buon pomeriggio spero che qualcuno mi possa illuminare d'immenso Ieri sera il proprietario dell'appartamento sotto il mio ha avuto un grosso problema.... Il soffitto di una stanza e' venuto improvvisamente giù....fortunatamente nessuno si è fatto male....ma questa mattina si è presentato a casa mia dicendomi che io devo pagare i danni perché la legge prevede questo che il proprietario dell appartamento superiore paghi! Ma è possibile questa cosa? Dove sta scritto che io devo pagare? Grazie a chi risponderà
#3 Inviato 9 Settembre, 2014 Buon pomeriggio spero che qualcuno mi possa illuminare d'immensoIeri sera il proprietario dell'appartamento sotto il mio ha avuto un grosso problema.... Il soffitto di una stanza e' venuto improvvisamente giù....fortunatamente nessuno si è fatto male....ma questa mattina si è presentato a casa mia dicendomi che io devo pagare i danni perché la legge prevede questo che il proprietario dell appartamento superiore paghi! Ma è possibile questa cosa? Dove sta scritto che io devo pagare? Grazie a chi risponderà Art. 1125 Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Solo il pavimento è di proprietà esclusiva del piano superiore e solo l'intonaco è di proprietà esclusiva del piano inferiore. Se è crollato il solaio (massetto) di proprietà comune, è mia opinione che anche i danni provocati dal solaio comune debbano essere risarciti da entrambi. Quindi si ricostruisce il solaio (massetto) ripartendosi la spesa al 50% Il proprietario superiore si rifà il pavimento a sue spese Il proprietario inferiore si rifà l'intonaco e la tinteggiatura a sue spese. Eventuali danni patiti dal proprietario inferiore a causa del crollo (danneggiamento mobilio...) saranno pagati al 50% da entrambi.
#4 Inviato 9 Settembre, 2014 Leonardo53 scusa io non ho ben capito È venuto giù solo l intonaco si vedono i mattoni asciuttissimi il che mi fa escludere anche una perdita d acqua se fosse stata acqua si vedeva una macchia una crepa qualcosa giusto?
#5 Inviato 9 Settembre, 2014 Leonardo53 scusa io non ho ben capitoÈ venuto giù solo l intonaco si vedono i mattoni asciuttissimi il che mi fa escludere anche una perdita d acqua se fosse stata acqua si vedeva una macchia una crepa qualcosa giusto? Scusa ma tu avevi detto che era venuto giù il soffitto quindi ho pensato ad un crollo vero e proprio. L'intonaco è di proprietà del condòmino di sotto e può cadere addirittura a sfoglia in caso di condensa. Proprio in virtù dell'art. 1125 che ho citato su, le spese per il rifacimento dell'intonaco e tinteggiatura sono a suo carico. Anche eventuali danni provocati dalla caduta di intonaco sarebbero a suo carico. Io credevo fosse venuto giù il massetto in cemento.
#6 Inviato 9 Settembre, 2014 Concordo pienamente con Leonardo53..... l'articolo citato è chiarissimo e non genera dubbi. L'importante che non si cambi ancora versione 🙂
#7 Inviato 9 Settembre, 2014 Leonardo 53 e sasa' Sono ritornata a vedere il tetto in una parte sono venuti giù mattoni e il massetto si vedono i ferri.....scusate se nn stata precisa.....ma nn sono molto esperta.... Vi ringrazio siete stati molto chiari
#8 Inviato 10 Settembre, 2014 Leonardo 53 e Sasà potete rispondere a questo messaggio?Sono ritornata a vedere dopo l'ennesima minaccia della signora che continua dire devi pagare perchè la legge lo dice!!! in una parte sono venuti giù mattoni e il massetto si vedono i ferri.....scusate se nn stata precisa.....ma nn sono molto esperta.... Ma io nn riesco proprio a capire.....non è dipeso da me io nn le ho procurato alcun danno!!
#9 Inviato 10 Settembre, 2014 Leonardo 53 e Sasà potete rispondere a questo messaggio?Sono ritornata a vedere dopo l'ennesima minaccia della signora che continua dire devi pagare perchè la legge lo dice!!! in una parte sono venuti giù mattoni e il massetto si vedono i ferri.....scusate se nn stata precisa.....ma nn sono molto esperta.... Ma io nn riesco proprio a capire.....non è dipeso da me io nn le ho procurato alcun danno!! Ma son venuti giù i mattoni del tuo pavimento o i mattoni del solaio del tipo mattoni forati? La riparazione del solaio (massetto e mattoni del solaio) spetta a te al 50%; l'intonaco e la tinteggiatura al proprietario di sotto; eventuali danni alle cose di proprietà del proprietario di sotto al 50% Conviene che fai vedere tutto ad un perito, magari spiegando il sistema di ripartizione poichè un perito può stabilire cos'è massetto e cos'è intonaco ma può non conoscere le regole condominiali di riparto.
#10 Inviato 10 Settembre, 2014 Ma io nn riesco proprio a capire.....non è dipeso da me io nn le ho procurato alcun danno!! Si concorre alla spesa non perché si è causato il danno, ci mancherebbe altro, ma in quanto comproprietario di quella parte di edificio ( solaio, massetto, mattoni e travi ) che ha la funzione di "muro divisorio orizzontale" ( termine improprio, ma per farmi capire ) fra al tua proprietà e quella dell'inquilino sotto di te e quindi in base agli articoli 1117 ed il 1123 c.c.: 1117. Parti comuni dell’edificio Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;...... 1123. Ripartizione delle spese Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione....... rientra appunto fra le proprietà in comune di un edificio con relativa ripartizione di spesa, che nel tuo caso specifico come spiegato in modo limpido da Leonardo53, si applica l'art.1125 c.c. .
#11 Inviato 10 Settembre, 2014 Ancora non sono riuscito a capire... che cosa sia successo di preciso...
#12 Inviato 10 Settembre, 2014 Leonardo 53 e sasa' grazie per le spiegazioni almeno ho capito qualcosa Sono venuti giù i mattoni forati e l intonaco Aristide balducci Grazie veramente
#13 Inviato 14 Settembre, 2014 Salve, sono proprietario di un appartamento (palazzo storico) posto sotto un lastrico solare ad uso esclusivo. Dal 2003 lamento copiose infiltrazioni (documentabili) e solo nel 2012 si è provveduto alla coibentazione e impermeabilizzazione del lastrico. Dopo 18 mesi dall'ultimazione di tali lavori si verifica il crollo del soffitto in diversi vani dell'appartamento sottostante tale lastrico. Per pericolo di crollo, l’appartamento interessato viene dichiarato non abitabile dai Vigili del Fuoco (Verbale di sopralluogo). Poichè i lavori di pavimentazione del lastrico furono eseguiti dal proprietario esclusivo nel 1985 senza autorizzazione del condominio (così sembra), il condominio può chiedere che il risarcimento dei danni causati all'appartamento sottostante sia attribuito al solo proprietario del lastrico solare? Premetto che la ripartizione delle spese per il rifacimento del lastrico (coibentazione e impermeabilizzazione) è stata effettuata nel 2012 secondo quanto previsto dall'art. 1126 (ad esclusione della nuova pavimentazione) e nessun condomino ha contestato tale fatto. In questi casi si può configurare a distanza di oltre 25 anni "difetto o vizio di costruzione" anche se il condominio tutto era a conoscenza della pavimentazione e più volte aveva provveduto anche alla sua riparazione (senza esito). Potrebbe il condominio avanzare l'ipotesi che il proprietario esclusivo del lastrico nel 1985 aveva provveduto alla pavimentazione senza effettuare l'impermeabilizzazione considerato che in seguito alla rimozione della vecchia pavimentazione non si evidenziavano fogli impermeabilizzanti? Si precisa che nessuna contestazione ufficiale è stata mai fatta in merito a ciò. In questi casi, il condominio è responsabile dei danni causati all'appartamento sottostante non avendo provveduto alla manutenzione del lastrico solare? In attesa di delucidazioni in merito si inviano cordiali saluti
#14 Inviato 14 Settembre, 2014 Dopo quasi trenta anni mi sembra difficile che si possa parlare di "difetto o vizio occulto o vizio di costruzione." Peraltro nel corso degli anni non è mai stato contestato nulla quindi non si può imputare alcunchè al proprietario del lastrico solare. La ripartizione effettuata ai sensi dell'art. 1126 è corretta.
#15 Inviato 14 Settembre, 2014 Grazie per la risposta spartakus. Hai qualche riferimento di sentenza in merito. Le spese per i danni all'appartamento sottostante spettano quindi al condominio.
#16 Inviato 15 Settembre, 2014 Non credo si possa più contestare nulla, sia perché sono passati tanti anni ed anche perché quando si tratta di interventi sul lastrico solare anche se concesso ad uso esclusivo ( che non vuol dire di proprietà privata ) chi si trova al disotto di esso è sempre corresponsabile alla sua manutenzione ed alla verifica dello stato di conservazione in quanto per gli stessi funge da copertura ed è come da art. 1117 c.c. parte comune dell'edificio e come tale incedibile ed indivisibile, quindi bisognerebbe dimostrare che il danno sia da addebitare esclusivamente al determinato condomino e che non ci fossero ulteriori ravvisi di responsabilità da imputare al Condominio. Citazioni: Uso esclusivo del lastrico solare Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 gennaio 2003, n. 443 Il diritto di uso esclusivo del lastrico solare condominiale, anche quando il titolo ne stabilisca l'attribuzione perpetua al proprietario dell'immobile sottostante, non può confondersi con la proprietà sul terrazzo, essendo l'uso diritto reale di natura temporanea, personale, incedibile. la Cassazione con la Sentenza n. 3465 del 2012 ha ribadito un concetto ormai pacifico in giurisprudenza, ovvero che "in tema di condominio di edifici il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. "il condomino è legittimato, ai sensi dell'art. 2051 c.c., a chiedere i danni per infiltrazioni nel suo appartamento al proprietario della terrazza a livello sovrastante, che ha la custodia della stessa (unitamente al condominio per la parte che funge da lastrico solare), ed in quanto tale risponde dei danni a titolo di responsabilità oggettiva per il solo nesso causale esistente fra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che rilevi la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, imputandosi la responsabilità a chi, di fatto, si trova nella condizione di controllare i rischi inerenti alla cosa (Cass. civ., Sez. II, 25/09/2007, n.19933) "la terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio, nei confronti degli appartamenti sottostanti; ne consegue che, ai sensi dell'art. 1126 c.c., obbligati alla riparazione del terrazzo stesso sono i condomini che usufruiscono della copertura del terrazzo in concorso con il proprietario superficiario. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento per le infiltrazioni provenienti dal terrazzo deteriorato per difetto di manutenzione, risponde il condominio in proporzione di due terzi e la titolare della proprietà esclusiva del terrazzo nella misura del residuo terzo (Corte App. Roma, Sez. III, 24/07/2007).
