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Chi decide sul preventivo? - chi decide sul preventivo?

Abbiamo necessità di sostituire un motore elettrico che si è rotto ultimamente. Chi decide sul preventivo? l'amministratore o i consiglieri? In generale come funziona se durante l'anno si devono affrontare delle spese impreviste?

 

Un paio d'anni fa abbiamo effettuato dei lavori straordinari e per l'occasione (solo per quella volta) l'assemblea aveva delegato i consiglieri per la scelta del preventivo.

Saluti e grazie.

Le decisioni sui preventivi presentati li decide l'assemblea ma è possibile demandare la decisione all'amministratore oppure ad una commissione di condomini, p.es. al consiglio di condominio da scegliere tra una rosa di preventivi;

 

La Sentenza Cass. 10937 del 11/7/03 ha stabilito un principio di notevole importanza in materia condominiale che ha creato un precedente in una fattispecie che, in passato, non era mai stata visitata dalla giurisprudenza e che, di conseguenza, aveva fatto dormire sonni poco tranquilli a quegli amministratori che, più scrupolosi di altri, si domandavano, prima di porre in esecuzione una delibera, se questa fosse effettivamente legittima e, comunque, non radicalmente nulla.

Il provvedimento di cui sopra, infatti, ha stabilito che non deve essere presa all'unanimità dei condomini, la delibera che deleghi all'amministratore la facoltà di scegliere egli stesso la ditta esecutrice di lavori condominiali; detta fattispecie, naturalmente, è applicabile ai casi, per la verità molto più frequenti, in cui la delega venga conferita ad una commissione che, valutati diversi preventivi, scelga quello più vantaggioso.

Il problema è che, rappresentando l'approvazione delle spese, una competenza esclusiva dell'assemblea, era ipotizzabile una carenza di potere di quest'ultima a delegare detta funzione ad organi diversi, per cui si verserebbe nell'ipotesi di delibera radicalmente nulla per difetto assoluto di competenza; non a caso la massima del provvedimento in esame si esprime nel senso che sia valida la delibera presa a maggioranza e non all'unanimità atteso che, ogni volta che fosse necessaria l'unanimità, si verserebbe in ipotesi di necessità negoziale e, di conseguenza, di difetto assoluto di competenza dell'assembla e, quindi, di nullità, alla quale seguirebbe l'obbligo, da parte dell'amministratore, a non eseguire il provvedimento, fatto che determinerebbe il blocco della gestione o, in caso di ottemperanza, il rischio di dover risarcire i danni per avere eseguito un provvedimento radicalmente nullo (avere fatto eseguire i lavori da parte della ditta scelta dalla commissione e non dall'assemblea).

Questo provvedimento da un lato ha posto un principio cui ora potranno fare riferimento amministratori e condòmini dall'altro ha confermato, ancora una volta, che i poteri dell'assemblea non si limitino a quelli tipici di cui al Codice Civile, ma si estendano, in generale, a tutta la gestione, fino ad arrivare a poter delegare le proprie funzioni ad altri organi (amministratore, commissione ecc.).

La procedura, pertanto, vedrebbe attratta, nella fase decisionale, la competenza dell'amministratore (solitamente esecutore) o della commissione.

Nell'ipotesi l'amministratore dovesse agire nei confronti dei condomini morosi, dovrebbe produrre al Giudice la decisione assembleare e il verbale della commissione (se delegata la commissione) o il contratto d'appalto (se delegato personalmente) e le ripartizioni dallo stesso eseguite.

Da ultimo, va rilevato, comunque, che una delega assolutamente priva di contenuto non potrebbe superare l'eccezione di nullità, per cui la delega potrà validamente avvenire solo quando siano, comunque, stabiliti i criteri di massima (sia dato di scegliere tra due o più imprese o tra due o più prezzi) e la delega non sia, pertanto, in bianco, atteso che, in tal caso, la delibera difficilmente supererebbe la censura di nullità per indeterminatezza dell'oggetto.

Grazie per la risposta, ma credo di avere le idee un po' confuse. Se ho capito bene nei casi in cui l'assemblea deleghi l'amministratore o il consiglio questa delega deve essere riferita ad un lavoro ben preciso e con dei paletti. In effetti nel ns. caso, l'assemblea, aveva delegato i consiglieri a scegliere il preventivo migliore (spese straordinarie). Ma in generale nei casi di spese impreviste (non approvate da nessuna assemblea), come detto sopra, chi sceglie?

Ora non ricordo bene se tempo addietro si era deciso di demandare ai consiglieri la scelta dei preventivi (in autonomia) per spese fino ad un certo importo, ma facciamo finta che questa delega non esista, come funziona.

grazie per la tua gentile disponibilità

Grazie per la risposta, ma credo di avere le idee un po' confuse. Se ho capito bene nei casi in cui l'assemblea deleghi l'amministratore o il consiglio questa delega deve essere riferita ad un lavoro ben preciso e con dei paletti. In effetti nel ns. caso, l'assemblea, aveva delegato i consiglieri a scegliere il preventivo migliore (spese straordinarie). Ma in generale nei casi di spese impreviste (non approvate da nessuna assemblea), come detto sopra, chi sceglie?

Ora non ricordo bene se tempo addietro si era deciso di demandare ai consiglieri la scelta dei preventivi (in autonomia) per spese fino ad un certo importo, ma facciamo finta che questa delega non esista, come funziona.

grazie per la tua gentile disponibilità

Come dice la sentenza si può dare mandato alla scelta di un preventivo su una scelta ben precisa, nel caso di lavori straordinari urgenti può decidere l'amministratore come previsto dall'art 1135 cc;

 

- L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Negli altri casi deve decidere l'assemblea dei condomini, ovvero se il lavoro non è urgente si deve approvare in assemblea, anche con mandato all'amministratore o commissione, però su un certo numero di preventivi

Per cui prima i preventivi e poi si decide.

la parola definitiva spetta comunque all'assemblea.

la commissione ( o chi altro) a cui è demandato l'esame dei preventivi, sceglie quello più adatto, ma è l'assemblea che ratifica e valida la scelta.

a meno che già all'atto dell'assegnazione del compito si sia deliberato che la scelta della commissione sarebbe stata vincolante.

la parola definitiva spetta comunque all'assemblea.

la commissione ( o chi altro) a cui è demandato l'esame dei preventivi, sceglie quello più adatto, ma è l'assemblea che ratifica e valida la scelta.

a meno che già all'atto dell'assegnazione del compito si sia deliberato che la scelta della commissione sarebbe stata vincolante.

Paul se l'assemblea decide che vanno bene p.es. 3 preventivi e cede il mandato all'amministratore o alla commissione di scegliere uno dei tre, non è più necessario convocare un'altra assemblea per confermare la scelta

ok, lavori urgenti straordinari decide l'amministratore. Ma nei casi come il nostro, si è rotto un motore elettrico d'aspirazione posto sopra il camino delle cappe delle cucine. Penso che la sostituzione possa costare intorno ai 1500/2000 euro. Forse questo rientra tra i lavori urgenti di cui l'amministratore può decidere? In caso contrario non credo che si debba riunire l'assemblea per decidere. Mentre per gli interventi di manutenzione ordinaria, cifre non elevate, viene richiesto l'intervento dell'artigiano (es. chiave incastrata nella serratura portone, sbarra che non si apre, cambio lampadine, ecc. ), solitamente quello di fiducia, che effettua il lavoro e viene regolarmente pagato, (in questi casi decide, giustamente, l'amministratore).

grazie.

ok, lavori urgenti straordinari decide l'amministratore. Ma nei casi come il nostro, si è rotto un motore elettrico d'aspirazione posto sopra il camino delle cappe delle cucine. Penso che la sostituzione possa costare intorno ai 1500/2000 euro. Forse questo rientra tra i lavori urgenti di cui l'amministratore può decidere? In caso contrario non credo che si debba riunire l'assemblea per decidere. Mentre per gli interventi di manutenzione ordinaria, cifre non elevate, viene richiesto l'intervento dell'artigiano (es. chiave incastrata nella serratura portone, sbarra che non si apre, cambio lampadine, ecc. ), solitamente quello di fiducia, che effettua il lavoro e viene regolarmente pagato, (in questi casi decide, giustamente, l'amministratore).

grazie.

Secondo il mio parere la sostituzione dell'aspiratore, o del motore se andrà bene, con un un spesa di 1500 - 2000 euro necessita di delibera assembleare non essendo una spesa urgente.

Ma mica si può stare senza motore altrimenti entrano gli odori in casa, infatti, per il momento io mi sono staccato dalla canna fumaria (o come si chiama). L'assemblea si riunirà solo il prossimo anno e non mi pare il caso aspettare tutto questo tempo.

Salve,

l'organo deliberante è sempre l'assemblea. Non è ammessa delega decisionale/deliberativa ad organi terzi o a soggetti specifici. L' Amministratore potrà decidere solo nei casi urgenti ed improrogabili ma ad ogni modo le sue scelte potranno non essere convalidate nella riunione assembleare che convocherà per ragguagliare i condomini sull'accaduto e sull'intervento.

Cordiali saluti.

Ora mi è chiaro. I consiglieri non possono/potrebbero decidere in autonomia quali preventivi approvare, anche se delegati dall'assemblea. Se ho capito bene, in sostanza, tutte le spese devono essere deliberate dall'assemblea, la quale, però, non può prevedere delle spese impreviste (es. rottura di un vetro, cambio lampadine, rottura della serratura, ecc.), in questi casi chi decide? Io penso che sia l'amministratore a decidere in autonomia senza consultare nessuno, è giusto? In pratica, in quali casi l'amministratore può decidere da solo?

Faccio un esempio che è capito a noi. Nel verbale dell'ultima assemblea è riportato "si è deciso di sostituire i tappati dell'ingresso al condominio", senza dire altro. Ora chi sceglie i tappeti e a quale costo? Visto la presunta modica spesa credo che provvederà l'amministratore senza consultare nessuno (mi pare saggio).

saluti e grazie

Ora mi è chiaro. I consiglieri non possono decidere in autonomia quali preventivi approvare, anche se delegati dall'assemblea. Se ho capito bene, in sostanza, tutte le spese devono essere deliberate dall'assemblea, la quale non può prevedere delle spese impreviste (es. rottura di un vetro, cambio lampadine, rottura della serratura, ecc.), in questi casi chi decide? Io penso che sia l'amministratore a decidere in autonomia senza consultare nessuno, è giusto?

Faccio un esempio che è capito a noi. Nel verbale dell'ultima assemblea è riportato "si è deciso di sostituire i tappati dell'ingresso al condominio", senza dire altro. Ora chi sceglie i tappeti e a quale costo? Visto la modica spesa, provvederà, immagino, l'amministratore in autonomia.

saluti e grazie

Come vedi dalle diverse sentenze postate, non esiste uniformità nello stabilire se l'amministratore o una commissione possa decidere su una rosa di preventivi, e quale scegliere per dare corso alla delibera, dipenderà molto dai condomini nel caso decidessero di adire al Giudice nonostante la delega conferita a decidere e poi sarà il Giudice a sentenziare.

Salve,

come detto la regola generale esiste. Sarà onere dell'assemblea dare più indicazioni possibili in modo da circoscrivere l'autonomia dell'Amministratore. Es:non superare un certo limite di spesa.

 

Cordiali saluti.

Salve,

come detto la regola generale esiste. Sarà onere dell'assemblea dare più indicazioni possibili in modo da circoscrivere l'autonomia dell'Amministratore. Es:non superare un certo limite di spesa.

 

Cordiali saluti.

Mi scusi per l'insistenza, ma mi sono avvicinato a questo mondo solo da poco tempo (sono consigliere) e vorrei capirci il più possibile.

Per regola generale intende dire quanto riportato nell'art. 1130 cod.civ. "4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio" (tradotto, se ho capito bene, ordinaria manutenzione). Se così fosse mi pare saggio, un amministratore mica può convocare un'assemblea per ogni spesa relativa alla manutenzione ordinaria (es. vetro rotto, chiare incastrata nella serratura, cambio tappeti ingresso, ecc.)

Grazie mille e saluti.

Mi scusi per l'insistenza, ma mi sono avvicinato a questo mondo solo da poco tempo (sono consigliere) e vorrei capirci il più possibile.

Per regola generale intende dire quanto riportato nell'art. 1130 cod.civ. "4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio" (tradotto, se ho capito bene, ordinaria manutenzione). Se così fosse mi pare saggio, un amministratore mica può convocare un'assemblea per ogni spesa relativa alla manutenzione ordinaria (es. vetro rotto, chiare incastrata nella serratura, cambio tappeti ingresso, ecc.)

Grazie mille e saluti.

Gli atti conservativi menzionati nell'art. 1130 al punto 4 sono descritti al seguente link;

 

https://www.condominioweb.com/atti-conservativi-nozione-elaborata-dalla-dottrina-e-della-giurisprudenza-contenuto-e-limiti.331

 

Quelle che hai descritto sono piccole riparazioni di ordinaria manutenzione, le quali rientrano nell'autonomia dell'amministratore sempre che ci siano i fondi necessari, per questo motivo quando si approva il preventivo è bene calcolare una certa percentuale in più del consuntivo appena approvato.

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