Vai al contenuto
nabla792

Cessione del credito superbonus e successiva vendita dell�immobile

Sto per acquistare un immobile in un condominio nel quale verranno effettuati lavori coperti da superbonus al 110%. Si tratta di cappotto termico, più sostituzione di caldaia e infissi in ciascun appartamento. Tutti i condòmini effettueranno la cessione del credito all’impresa incaricata. Anche il venditore del mio appartamento opterà per la cessione, tuttavia all’incirca 1o 2 mesi dopo aver sottoscritto la cessione verrà concluso il rogito, per cui io diventerei il nuovo proprietario. Ne consegue che i lavori verranno effettuati e completati quando io sarò il nuovo proprietario dell’appartamento in questione.

La procedura descritta garantisce la corretta cessione del credito relativamente alla quota dovuta dal mio appartamento? O il fatto che i lavori vengano completati quando la proprietà del mio appartamento è passata dal venditore a me acquirente potrebbe creare problemi? Ho letto che vale il principio di cassa, ovvero quando e da chi viene effettuato il bonifico per pagare i lavori. Senza la cessione del credito il venditore sarebbe tenuto a pagare i lavori prima del rogito, pena la decadenza del bonus. Ma nel mio caso non è previsto alcun bonifico per pagare i lavori, in quanto il credito viene ceduto all’impresa che farà i lavori (o ancora più precisamente ad una banca che acquisisce il credito stesso e lo usa successivamente per pagare l’impresa). Ne desumo quindi che valga la data in cui viene sottoscritta la cessione del credito da parte del proprietario del mio appartamento (imminente venditore dell’appartamento stesso). E che sia sufficiente che tale data sia antecedente rispetto al rogito. È corretto? 

nabla792 dice:

Ne desumo quindi che valga la data in cui viene sottoscritta la cessione del credito da parte del proprietario del mio appartamento (imminente venditore dell’appartamento stesso). E che sia sufficiente che tale data sia antecedente rispetto al rogito. È corretto? 

E' previsto che anche la detrazione del 110% sia soggetta alla regola delle altre detrazioni: in caso di cessione dell'immobile la detrazione è ceduta all'acquirente, salvo patti contrari esplicitati nel rogito.

Quindi, se la detrazione non venisse ceduta a terzi e non pattuiste diversamente, passerebbe a te.

Nel caso, pero', l'intenzione è di cedere la detrazione a terzi, ma la detrazione è tale nel momento in cui si effettua il primo pagamento, che, nel caso del condomìnio, è effettuato dall'amministratore, a nulla valendo i versamenti nelle casse condominiali dei singoli condòmini.

Pertanto, se l'appartamento è ceduto prima che i lavori siano pagati, il venditore non ha titolo per cedere il credito. A mio parere spetterà all'acquirente indicare che intende fruire della cessione del credito che ha acquisito con il rogito, salvo che non pattuiate diversamente.

Senz'altro meglio chiedere ad AdE.

  • Mi piace 1
  • Grazie 1

Ok, grazie per la risposta. Condivido la sua interpretazione. Tuttavia vorrei precisare due ulteriori aspetti:

  • L’amministratore di condominio non effettua il pagamento direttamente, ma cede il suo credito alla banca finanziatrice. Quindi il vero pagamento avverrà (non si sa esattamente quando) tra banca ed impresa.
  • Il versamento da parte di me condòmino nelle casse condominiali è richiesto anche per eventuali lavori privati nel mio appartamento (trainati e rientranti nel bonus 110%)? Presumo di sì perché mi è stato detto che questi lavori privati devono rientrare anch’essi nell’unica pratica condominiale dei lavori coperti da ecobonus.
nabla792 dice:

L’amministratore di condominio non effettua il pagamento direttamente, ma cede il suo credito alla banca finanziatrice. Quindi il vero pagamento avverrà (non si sa esattamente quando) tra banca ed impresa.

Se l'amministratore sta raccogliendo denaro, significa che pagherà materialmente uno stato di avanzamento; solitamente la banca inizia a "finanziare" la cessione dopo il pagamento del primo SAL (stato avanzamento lavori); pertanto ritorniamo al primo pagamento effettuato dall'amministratore.

Per quanto riguarda i lavori privati non saprei, dovreste aver stabilito in assemblea come raccogliere i fondi e per quali interventi.

  • Grazie 1

In realtà non è previsto nessun trasferimento di denaro da condòmini ad amministratore.

Nel mio ultimo messaggio parlavo di trasferimento denaro condòmini-amministratore in modo semplificativo: se ho ben capito si tratta invece di cessione del credito, o di un trasferimento implicito che a viene a livello di cassetto fiscale. Tutti i lavori avverranno senza nessun anticipo economico da parte dei condòmini, grazie all’intervento della banca che anticipa le spese dei lavori, per poi recuperarle dallo Stato sottoforma di credito fiscale ceduto dal condominio.

nabla792 dice:

In realtà non è previsto nessun trasferimento di denaro da condòmini ad amministratore.

Nel mio ultimo messaggio parlavo di trasferimento denaro condòmini-amministratore in modo semplificativo: se ho ben capito si tratta invece di cessione del credito, o di un trasferimento implicito che a viene a livello di cassetto fiscale. Tutti i lavori avverranno senza nessun anticipo economico da parte dei condòmini, grazie all’intervento della banca che anticipa le spese dei lavori, per poi recuperarle dallo Stato sottoforma di credito fiscale ceduto dal condominio.

Bene, resto dell'idea che comunque la cessione potrà disporla il proprietario dell'appartamento nel momento in cui l'amministratore farà la richiesta alla banca.

Questa è la mia opinione, se senti il numero verde di AdE forse ti danno notizie piu' dirimenti.

  • Mi piace 1

Volevo precisare che l’opzione scelta per l’agevolazione non è quella della cessione del credito, ma lo sconto in fattura. In tal caso quando si concretizza esattamente tale beneficio? Al completamento dei lavori, quando occorrerebbe pagare l’impresa?

nabla792 dice:

Volevo precisare che l’opzione scelta per l’agevolazione non è quella della cessione del credito, ma lo sconto in fattura. In tal caso quando si concretizza esattamente tale beneficio? Al completamento dei lavori, quando occorrerebbe pagare l’impresa?

Lo sconto in fattura, di fatto è una cessione di credito, che si concretizza nel momento in cui viene emessa la fattura. Quindi sarà il proprietario al momento dell'emissione che indicherà se vuol cedere il credito oppure no.

La/le fatture verranno verosimilmente emesse durante uno stadio intermedio dei lavori e a lavori ultimati. In quel caso sarei già io il proprietario. Nella fase preliminare di definizione del piano dei lavori (quindi prima che i lavori stessi partano) invece non sono io ad essere proprietario ma il mio venditore. Lui sarà quindi chiamato soltanto a definire e a comunicare all’amministratore (e all’advisor che segue tutta la pratica) l’elenco dei lavori tranati da fare sul suo (e mio futuro) appartamento. Se il quadro descritto è corretto, e non mi sfuggono altri aspetti importanti, sembrerebbe dunque che non sia necessario che io sia già proprietario al momento della definizione del piano dei lavori. Giusto?

Modificato da nabla792
nabla792 dice:

Giusto?

Giusto, il proprietario definisce i lavori da effettuare e poi vende l'appartamento nello stato di fatto.

Bisogna però in qualche modo mettere per iscritto che i lavori da lui definiti verranno poi pagati da me, futuro acquirente (che sarò automaticamente nelle condizioni di poter sfruttare l’agevolazione sotto forma di sconto in fattura). Basta una scrittura privata o una clausola nel preliminare di acquisto? Oppure ci vuole qualcos’altro per evitare possibili contestazioni da parte dell’agenzia delle entrate?

nabla792 dice:

Bisogna però in qualche modo mettere per iscritto che i lavori da lui definiti verranno poi pagati da me, futuro acquirente (che sarò automaticamente nelle condizioni di poter sfruttare l’agevolazione sotto forma di sconto in fattura). Basta una scrittura privata o una clausola nel preliminare di acquisto? Oppure ci vuole qualcos’altro per evitare possibili contestazioni da parte dell’agenzia delle entrate?

A questo punto torniamo punto e a capo, nel senso che bisogna capire chi sia il titolare del credito. A mio avviso, considerando che non c'è esborso di denaro come dici, sarà il proprietario nel momento in cui si cederà il credito. Nel rogito si indica l'eccezione alla regola per la quale chi acquista il bene, acquisisce anche le detrazioni non godute. Se si intende derogare a tale regola e quindi lasciare che sia il venditore il titolare della detrazione è necessario indicarlo nel rogito.

Pertanto, tu acquisteresti una unità immobiliare sulla quale sono stati, o verranno effettuati degli interventi specifici (il venditore ovviamente deve metterti al corrente di cosa intende fare, perchè fa parte della trattativa), se non pattuite al proposito la detrazione passa a te come acquirente e quindi passa a te la decisione di cedere tale credito.

Per me funziona in questo modo, ma ovviamente meglio se consulti il notaio e AdE.

  • Grazie 1

In effetti i lavori da fare li concordo preliminarmente io con il venditore, in modo che lui possa comunicarli in tempo utile all’amministratore. Ed è mia intenzione avere per me il diritto del credito di imposta dei lavori, da cedere poi all’impresa come sconto in fattura. Grazie mille per le utili risposte, che mi hanno consentito di inquadrare meglio tutta la situazione. Sicuramente consulterò anche notaio e AdE.

nabla792 dice:

Grazie

Di nulla, e in bocca al lupo. 😊

  • Grazie 1
×