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MaxP

CESSIONE ATTIVITA' RISTORANTE da ditta individuale

Dopo 5 anni di attività, con fatturato sempre in crescita, sto valutando la cessione dell'attività per questioni famigliari.

Mi sono accorto solo ora (ero ancora ingenuo e inesperto) che in un punto del contratto sta scritto: "....è vietato di sublocare, dare in comodato, o cedere il bene immobile oggetto del contratto, senza il permesso scritto del locatore.".

Ora, siccome i rapporti col proprietario non sono molto idilliaci, volevo sapere se ho comunque diritto a trovare un acquirente a cui cedere l'attività o mi sono giocato tutto con quella firma sbadata.

Grazie a tutti.

 

E' questione da commercialista per la cessione dell'attività, il contratto di affitto segue l'attività ceduta.

davidino1978 dice:

E' questione da commercialista per la cessione dell'attività, il contratto di affitto segue l'attività ceduta.

...il contratto d'affitto segue l'attività ceduta...., ma la mia domanda è : Anche se nel contratto firmato è stato scritto quanto sopra ?   Grazie.

MaxP dice:

...il contratto d'affitto segue l'attività ceduta...., ma la mia domanda è : Anche se nel contratto firmato è stato scritto quanto sopra ?   Grazie.

Come detto da Davidino con la cessione d'azienda si cede anche il contratto di locazione, anche se la norma non prevede né l’automaticità né l’obbligatorietà di tale cessione, lasciando alla scelta delle parti se includere o meno la cessione del contratto di locazione nell’accordo negoziale. Il proprietario dell'immobile puo' opporsi solo per "gravi motivi". Trovo che la frase che citi sia quantomeno strana "cedere il bene immobile" è ovvio che il locatario non lo puo' certo fare, non puo' vendere un bene non suo. Immagino che la frase sia scritta male e che, forse, è da intendere che non si possa cedere il contratto di locazione, ma, se hai riportato esattamente quanto è scritto, la frase è un'altra. Qui pero' servirebbe il parere di uno degli avvocati che frequentano il forum, che penso possano darti una risposta piu' esaustiva.

Danielabi dice:

Come detto da Davidino con la cessione d'azienda si cede anche il contratto di locazione, anche se la norma non prevede né l’automaticità né l’obbligatorietà di tale cessione, lasciando alla scelta delle parti se includere o meno la cessione del contratto di locazione nell’accordo negoziale. Il proprietario dell'immobile puo' opporsi solo per "gravi motivi". Trovo che la frase che citi sia quantomeno strana "cedere il bene immobile" è ovvio che il locatario non lo puo' certo fare, non puo' vendere un bene non suo. Immagino che la frase sia scritta male e che, forse, è da intendere che non si possa cedere il contratto di locazione, ma, se hai riportato esattamente quanto è scritto, la frase è un'altra. Qui pero' servirebbe il parere di uno degli avvocati che frequentano il forum, che penso possano darti una risposta piu' esaustiva.

Grazie Danielabi. Si, la frase è esattamente questa (la riporto sotto in originale). Magari non centra nulla e non mi impedisce di vendere l'avviamento...    A questo punto, come dice Danielabi, confido in un parere di uno degli avvocati che frequentano questo forum....  Grazie.

Pezzino Contratto.gif

Modificato da MaxP
MaxP dice:

Grazie Danielabi. Si, la frase è esattamente questa (la riporto sotto in originale). Magari non centra nulla e non mi impedisce di vendere l'avviamento...    A questo punto, come dice Danielabi, confido in un parere di uno degli avvocati che frequentano questo forum....  Grazie.

Pezzino Contratto.gif

Confermo, la frase è assurda...pero'....voce agli avvocati. Hai escluso a priori che l'eventuale trattativa per l'affitto la possa fare chi acquista la tua azienda? Spesso si fa così, proprio per evitare futuri problemi e anche per rifare il contratto...

Modificato da Danielabi
Danielabi dice:

Confermo, la frase è assurda...pero'....voce agli avvocati. Hai escluso a priori che l'eventuale trattativa per l'affitto la possa fare chi acquista la tua azienda? Spesso si fa così, proprio per evitare futuri problemi e anche per rifare il contratto...

Infatti così si fà. Molti miei clienti, per i più svariati motivi, dovendo trasferirsi come attività o perchè vendono l'attività, fanno due contratti separati. NEL PRIMO vendono l'attività (o il ramo d'azienda) NEL SECONDO fanno sottoscrivere alla parte acquirente un nuovo contratto di locazione tra la parte neo acquirente ed il proprietario del locale commerciale.

Danielabi dice:

Confermo, la frase è assurda...pero'....voce agli avvocati. Hai escluso a priori che l'eventuale trattativa per l'affitto la possa fare chi acquista la tua azienda? Spesso si fa così, proprio per evitare futuri problemi e anche per rifare il contratto...

No no, non escludo nulla. Io vorrei solo sapere se posso vendere l'avviamento pur essendoci scritto nel contratto la frase sopra.

MaxP dice:

No no, non escludo nulla. Io vorrei solo sapere se posso vendere l'avviamento pur essendoci scritto nel contratto la frase sopra.

L'avviamento.. per sua natura... è collegato ed indivisibile dal locale in cui si esercita l'attività.

Quanto può valere l'avviamento di un ristorante di Milano se impiantato a Modena ???   ZERO !!!

MaxP dice:

No no, non escludo nulla. Io vorrei solo sapere se posso vendere l'avviamento pur essendoci scritto nel contratto la frase sopra.

Be'...se non ho capito male tu citi il contratto di affitto del locale, non hai anche l'azienda in affitto, giusto?

Se l'azienda (il complesso dei beni da te organizzati) è tua la cedi come e quando vuoi, realizzando l'avviamento. Il contratto d'affitto del locale ha una sua vita distinta da quella dell'azienda. Potresti anche cedere l'azienda e chi l'acquista potrebbe decidere di portarla in altro luogo

Aristide Balducci dice:

L'avviamento.. per sua natura... è collegato ed indivisibile dal locale in cui si esercita l'attività.

Quanto può valere l'avviamento di un ristorante di Milano se impiantato a Modena ???   ZERO !!!

no...diciamo che non è così semplice, anche in certe zone di Milano l'avviamento non vale come in certe altre e comunque l'avviamento dipende da diversi fattori.

Modificato da Danielabi
Danielabi dice:

no...diciamo che non è così semplice, anche in certe zone di Milano l'avviamento non vale come in certe altre e comunque l'avviamento dipende da diversi fattori.

Concordo con te quando dici "in certe zone di Milano l'avviamento non vale come in certe altre".... Quindi proprio per questo non è vendibile senza il locale.

Io conosco Roma per cui ti faccio un esempio: Ne converrai che il valore commerciale di un ristorante sito in zona Piazza di Spagna (per esempio) non può essere uguale (sempre considerando la medesima metratuura dei due locali e che entrambi i locali sono gestiti dalla stessa persona) ad un locale sito a Tor Bella Monica. Sempre Roma è... ma i valori sono diversi...

Modificato da Aristide Balducci

calma, calma, facciamo ordine.

Io vorrei solo sapere se posso vendere l'avviamento della mia attività senza chiedere il permesso al proprietario delle mura in quanto quest'ultimo sarebbe costretto ad accettare chiunque (ad eccezione dei validi motivi), nonostante ci sia scritto quella frase nel contratto d'affitto.

Aristide Balducci dice:

Concordo con te quando dici "in certe zone di Milano l'avviamento non vale come in certe altre".... Quindi proprio per questo non è vendibile senza il locale

insisto nel dire che non è strettamente legato al locale, o alla sua ubicazione, dipende dalla capacità imprenditoriale in grado di aumentare il volume d'affari, i crediti presso le banche, insomma non sto a fare lezione....Un esempio: qui in provincia di Mantova c'è il ristorante con due stelle Michelin, è in un postaccio dimenticato da Dio eppure.....quindi Max non ti abbattere

MaxP dice:

calma, calma, facciamo ordine.

Io vorrei solo sapere se posso vendere l'avviamento della mia attività senza chiedere il permesso al proprietario delle mura in quanto quest'ultimo sarebbe costretto ad accettare chiunque (ad eccezione dei validi motivi), nonostante ci sia scritto quella frase nel contratto d'affitto.

si è chiaro e ribadisco la risposta che ti ho dato prima: l'azienda è tua la cedi quando e come vuoi, per i locali vale quanto detto sopra, o la trattativa la conduce l'acquirente oppure aspetti il parere di qualche nostro forumista legale (o un tuo legale...)

A questo punto, come dice Danielabi, confido in un parere di uno degli avvocati che frequentano questo forum....  Grazie.

Dovresti approfondire l'art. 36 della L. 392/78 (equo canone), che stabilisce proprio la non necessità del consenso del locatore in caso di cessione dell'azienda. 

Ma non ne sono un'esperta e di più non ti so dire.

MADDY60 dice:

Dovresti approfondire l'art. 36 della L. 392/78 (equo canone), che stabilisce proprio la non necessità del consenso del locatore in caso di cessione dell'azienda. 

Ma non ne sono un'esperta e di più non ti so dire.

forse, pero', gli sai dire se la frase da lui riportata ha un senso.

La frase riportata da Max, come dicevi anche tu, è molto mal scritta ma l'intento chiaro è quello di evitare ogni tipo di subentro nella conduzione del locale. 

Quella clausola è contraria a quanto disposto dall.art. 36 della legge equo canone, che mi risulta essere inderogabile. 

Direi che Max non debba avere nessun timore di perdere il valore della sua azienda, ma dovrà stare molto attento all'affidabilità di chi la rileverà perchè rimane comunque lui a rispondere delle eventuali inadempienze del subconduttore verso il locatore. 

 

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MADDY60 dice:

La frase riportata da Max, come dicevi anche tu, è molto mal scritta ma l'intento chiaro è quello di evitare ogni tipo di subentro nella conduzione del locale. 

Quella clausola è contraria a quanto disposto dall.art. 36 della legge equo canone, che mi risulta essere inderogabile. 

Direi che Max non debba avere nessun timore di perdere il valore della sua azienda, ma dovrà stare molto attento all'affidabilità di chi la rileverà perchè rimane comunque lui a rispondere delle eventuali inadempienze del subconduttore verso il locatore. 

 

Almenoche chi rileverà la mia azienda non faccia un nuovo contratto di locazione con il proprietario delle mura, giusto ? In quel caso non sarei più responsabile dei mancati pagamenti del nuovo acquirente, vero ?

MaxP dice:

Almenoche chi rileverà la mia azienda non faccia un nuovo contratto di locazione con il proprietario delle mura, giusto ? In quel caso non sarei più responsabile dei mancati pagamenti del nuovo acquirente, vero ?

Sì, giusto! 

Concludendo la soluzione starebbe nella risposta a questa domanda:

"E' assodato che quella frase scritta nel contratto d'affitto è contraria a quanto disposto dall.art. 36 della legge equo canone. Tale articolo è comunque inderogabile ? "

Chi potrebbe darmi questa risposta ?  😓   Grazie !

☺️

MaxP dice:

Concludendo la soluzione starebbe nella risposta a questa domanda:

"E' assodato che quella frase scritta nel contratto d'affitto è contraria a quanto disposto dall.art. 36 della legge equo canone. Tale articolo è comunque inderogabile ? "

Chi potrebbe darmi questa risposta ?  😓   Grazie !

Art. 36 legge sull'equo canone:

Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.

Maddy ti ha confermato che la frase scritta sul tuo contratto di affitto è in contrasto con quanto disposto inderogabilmente dalla legge e ti ha pure aggiunto altri pareri a conferma di quanto già detto prima. Tranquillo?

ma ora ce la mandi quella bella padella di non capisco cosa?

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A questo punto ti chiedo una cosa : il canone locativo che stai pagando oggi è alto o basso rispetto al mercato attuale? 

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