Vai al contenuto
Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
Seguaci 0
Marco Guarino

Cessazione contratto di locazione a canone concordato: spese extra richieste.

Da Marco Guarino,

  • #1
Inviato

Buongiorno,

 

volevo chiedere un'informazione... che spese extra bisogna affrontare alla chiusura del contratto di locazione a canone concordato?

Il proprietario dell'appartamento mi ha chiesto, oltre i 67€ per la risoluzione del contratto, il pagamento della rivalutazione annuale ISTAT, inoltrandomi una tabella con i seguenti valori:

 

"ricalcolo agenzia delle entrate per cessazione contratto e rivalutazione annuale:

 

risoluzione contratto € 67

anno 2012 € 92,78

anno 2013 € 118,40

anno 2014 € 119,90

totale dovuto € 398,08"

 

Questi 400€ circa che io dovrei corrispondere sono corretti? In giro sul web e sul vostro forum ho letto che, secondo la legge, gli adeguamenti ISTAT non vanno applicati retroattivamente per i contratti a canone concordato. Questa è un eccezione o il proprietario mi sta chiedendo soldi che non gli spettano?

 

Grazie anticipatamente!

  • #2
Inviato

Gli devi solo i 67 €. Se non ti ha applicato gli aumenti nel passato,oggi non gli devi nulla.

  • #3
Inviato
In giro sul web e sul vostro forum ho letto che, secondo la legge, gli adeguamenti ISTAT non vanno applicati retroattivamente per i contratti a canone concordato. Questa è un eccezione o il proprietario mi sta chiedendo soldi che non gli spettano?
Gli devi solo i 67 €. Se non ti ha applicato gli aumenti nel passato,oggi non gli devi nulla.

UN ATTIMO!

 

A parte l'imposta di registro per risoluzione anticipata che è determinata in misura fissa e che è cosa buona e giusta faccia carico al contraente recedente (in questo caso il conduttore), in merito agli aggiornamenti ISTAT, trattandosi di un contratto di locazione 3+2, sulla base dei pochi elementi che hai dato non è possibile darti una risposta certa.

 

Se, come risulta dal tuo profilo personale, sei di Bologna e se il tuo contratto è stato firmato entro questo Comune non prima dell'Ottobre 2013, la risposta è quella che riporto a seguire, in caso contrario bisognerà riparlarne.

 

Le locali organizzazioni sindacali degli inquilini e le associazioni dei proprietari in data 3 Ottobre 2013 hanno firmato un Accordo applicabile nel Comune di Bologna relativo alle modalità di definizione dei contratti a canone concordato in attuazione della Legge 9 dicembre1998 n.431 e del Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti di concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze in data 30.12.2002. I due punti dell'accordo la cui lettura congiunta ti fornisce la risposta che cerchi sono questi:

 

- Capo I (Norme generali) - Paragrafo 6 - Capoverso 4: >

 

- Capo II (Norme speciali) - Paragrafo 9:

I contratti avranno la durata minima di cui al comma 5 dell’art.2 legge n.431/98. >>

 

Ciò significa che trova applicazione la medesima disciplina prevista per le locazioni commerciali 6+6 dall'Art.32 co.1 della Legge n. 392/1978 che, in materia di adeguamento ISTAT, recita: >

 

Con stretto riferimento alla questione del diritto del locatore agli aggiornamenti pregressi, il principio di diritto sotteso a tale disposizione di legge è stato così formulato dalla notissima, e ribadita sino a tempi recentissimi, sentenza n. 15034 emessa dalla III Sezione Civile della Corte di Cassazione in data 5 Agosto 2004: >

 

Traduzione: ove contrattualmente previsto, il locatore ha diritto ad ottenere dal conduttore l'adeguamento del canone con cadenza annua, ma solo previa sua specifica richiesta (è quindi nulla la clausola che preveda l'aggiornamento annuo "automatico") la quale può essere formulata anche verbalmente, ma esplica i suoi effetti solo dal mese successivo. Qualora per una o più annualità il locatore si sia dimenticato di chiedere alcunché al rispettivo conduttore, egli conserva comunque il diritto ad ottenere, a decorrere dal mese successivo a quello della sua richiesta, un canone di locazione di importo tale a quello che sarebbe risultato sulla scorta dei regolari aggiornamenti annui pregressi, ma non può recuperare cumulativamente gli aggiornamenti arretrati e mai corrisposti in quanto mai richiesti.

 

Il concetto potrebbe non essere immediato da capire, ma, se hai dubbi e/o se nel tuo caso non ricorrono le condizioni che ho indicato all'inizio, chiedi pure.

  • #4
Inviato

Ho fatto un'altra verifica. Se anche il contratto 3+2 fosse stato stipulato nel Comune di Bologna prima del 3 Ottobre 2013, vi dovreste comunque attenere al precedente Accordo territoriale siglato il 7 Febbraio 2008. Il passo che a te interesserebbe stavolta è il seguente.

 

Capo I (Norme generali) - Paragrafo 6 - Capoverso 3: >

 

Anche in questo caso sarebbe quindi da riconfermare in pieno la soluzione già prospettata ad eccezione del fatto che la richiesta di aggiornamento del locatore non ha libertà di forma, ma deve essere necessariamente formulata per iscritto e a mezzo lettera raccomandata. Resta comunque escluso il diritto al versamento degli arretrati da parte del conduttore qualora mai ritualmente richiesti in precedenza.

  • #5
Inviato

Se ho capito bene le due risposte significano Se non ti ha applicato gli aumenti nel passato,oggi non gli devi nulla. Giusto ? o mi sono perso qualche cosa?

  • #6
Inviato

Grazie per la risposta, invierò una mail al locatario... l'unica speranza è che me li restituisca, poiché li "scalerebbe" direttamente dai soldi delle caparre anticipate alla firma del contratto...

 

- - - Aggiornato - - -

 

Piccola precisione a cui prima non avevo fatto caso: in realtà il comune in questione è Casalecchio di Reno, in provincia di Bologna... ma suppongo sia lo stesso, dal momento in cui non si discosta dalla norma generale...

  • #9
Inviato
Grazie per la risposta, invierò una mail al locatario... l'unica speranza è che me li restituisca, poiché li "scalerebbe" direttamente dai soldi delle caparre anticipate alla firma del contratto...

 

- - - Aggiornato - - -

 

Piccola precisione a cui prima non avevo fatto caso: in realtà il comune in questione è Casalecchio di Reno, in provincia di Bologna... ma suppongo sia lo stesso, dal momento in cui non si discosta dalla norma generale...

 

PERFETTO ORA ABBIAMO TUTTI GLI ELEMENTI CHE SERVONO.

 

Il Comune di Casalecchio di Reno ha approvato l'Accordo territoriale in forza del quale è stato stipulato il tuo contratto di locazione 3+2 tramite la Deliberazione di Consiglio Comunale n. 35 del 27 Maggio 2010 la quale ai Paragrafi 6 e 9 riporta esattamente le formulazioni che sarebbero poi state impiegate anche dal Comune di Bologna nell'Accordo del 3 Ottobre 2013 che trovi nel mio primo post. Scarichi tutto a questo link:

 

http://www.comune.casalecchio.bo.it/servizi/Menu/dinamica.aspx?idSezione=89&idArea=359&idCat=37403&ID=37413&TipoElemento=Categoria

 

Il tuo locatore ha pertanto diritto a richiederti l'aggiornamento del canone nella forma che preferisce (ivi inclusa una e-mail) e l'adeguamento interviene solo dal mese successivo a quello in cui ricevi una sua tale richiesta.

 

Tornando a bomba, qualora quindi il locatore non abbia richiesto l'adeguamento ad esempio per le prime due annualità di decorrenza del contratto si verifica questo (uso dei numero a caso):

- Canone pattuito inizialmente a decorrere dal 01/01/2012: 1000 euro/mese

- Quota di aggiornamento ISTAT primo anno (2012): 25 euro/mese (da sommare ad ogni singolo canone)

- Quota di aggiornamento ISTAT secondo anno (2013): 30 euro/mese (da sommare a ogni singolo canone)

Dal mese successivo alla richiesta inoltratati nel corso del terzo anno di locazione (2014) dovrai quindi pagare 1000 + 25 + 30 = 1055 euro/mese, ma è categoricamente escluso che tu debba anche versare retroattivamente (25 x 12) + (30 x 12) = 660 euro a titolo di adeguamenti arretrati dei singoli canoni per il primo biennio di locazione. Spero così sia più chiaro.

 

Parimenti è da escludersi che il locatore posse scalare i passati adeguamenti ISTAT dall'importo del deposito cauzionale in quanto non sono innanzitutto importi dovuti per le ragioni già abbondantemente argomentate, ma anche e soprattutto per il fatto che l'Articolo 3 del tuo contratto di locazione recita testualmente quanto segue.

 

A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa (4) al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro ............................. pari a ............... mensilità del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva - salvo che la durata contrattuale minima non sia superiore ad anni quattro, ferma la proroga del contratto per due anni - di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell'unità immobiliare sia dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.[/i] >>

 

Salvo che non ricorrano altre ragioni di contestazione che però non abbiano nulla a che fare con l'adeguamento ISTAT del canone, il deposito cauzionale ti va restituito per intero addizionandovi gli interessi legali maturati durante tutto il rapporto. Ci vuole un attimo a trovare online uno strumento di calcolo degli interessi legali inserendo l'importo del canone iniziale, la data di decorrenza del contratto e inserendo come data ultima quella del presunto rilascio.

 

Il locatore che contravvenga a tutto ciò si espone a una condanna in sede civile certa al 100% così forse capirà che prima di firmare un contratto bisogna comprendere gli impegni che con esso si assumono e non buttarlo in un cassetto.

 

Se la cosa dovesse finire tra avvocati, stampati questi miei tre post che ti ho inviato e il tuo legale capirà al volo la faccenda e il da farsi.

  • #10
Inviato

P.S. - prima di andare a buttare soldi in avvocati, considerato l'importo esiguo che ti si sta richiedendo, fai prima a rivolgerti direttamente a una delle associazioni locali dell'inquilinato che hanno sottoscritto l'accordo territoriale del comune dove vivi. Dal link che ti ho dato scaricati l'accordo per verificare chi sono le associazioni, cerca in internet la sede più vicina, stampa i miei post e vai a chiedere conferma. Se la persona con cui parlerai sa mettere due parole in fila non dovrebbero fare una grinza e magari anche il tuo proprietario così si metterà l'anima in pace.

  • #11
Inviato

Il proprietario mi ha risposto affermando che la sua richiesta non è l’aggiornamento ISTAT ma sono solo le tasse che annualmente avremmo dovuto pagare al 50% a testa a seguito dell’aumento ISTAT applicato sull’affitto. Citando: "Non avendo mai fatto alcuna rivalutazione, ne consegue che non abbiamo mai pagato al fisco quanto dovuto."

 

Sinceramente non ero a conoscenza che io come inquilino devo pagare delle tasse annuali oltre i canoni mensili... per me è sinceramente una novità...

Il proprietario poi conclude dicendo che per chiudere il contratto l’Agenzia delle Entrate richiede la sua parte "non interessandosi se poi la rivalutazione (istat) è stata da lei pagata e da me incassata... ma queste tasse le dobbiamo pagare per chiudere il contratto e spettano al 50%."

 

Devo rivolgermi dunque ad una associazione locale o queste tasse di cui parla (quali?) sono reali?

  • #12
Inviato

Le tasse a cui fa cenno il proprietario sono reali, rispondono al vero, e ve le dovete suddividere al 50% ad esclusione dei 67 €. per il recesso che competono a chi ha disdettato: trattasi dell'imposta di registro, pari al 2% della locazione annua da versarsi alla registrazione del contratto e poi annualmente al rinnovo del contratto stesso.

Il versamento si effettua tramite modello F23, ed una sua copia quietanzata ti deve essere consegnata a conferma dell'avvenuto pagamento.

 

Dal tuo post iniziale , a mio avviso, noto due discrepanze (per me inspiegabili):

1) c'è un notevole divario fra la somma richiesta per l'annualità 2012 e le altre annualità 2013 e 2014;

2) se non è mai stato fatto valere l'aggiornamento ISTAT, le imposte di registro annuali dovrebbero essere sempre identiche, o differire di poco se i relativi versamenti F23 sono stati eseguiti tutti in una volta e tardivamente (quindi comprensivi di sanzioni ed interessi).

 

Per comprendere con precisione se le richieste del tuo proprietario siano giustificate ed esatte, è opportuno che ti affidi ad un sindacato inquillini. Senza necessità di recarsi in centro a Bologna, a Casalecchio presso il patronato INCA-CGIL è presente il SUNIA; per i recapiti e le modalità per fissare appuntamento vedi il link seguente:

http://www.comune.casalecchio.bo.it/servizi/Menu/dinamica.aspx?idArea=90&idCat=91&ID=481

Iscriviti
Rispondi a questa discussione, Registrati
Seguaci 0
Vai alla lista Discussioni Locazioni e spese diritti inquilino e proprietario

Discussioni simili

Condominioweb Forum
×