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frajacko_

Centrale Termica - CPI Scaduto

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Buongiorno a tutti divengo amministratore di un nuovo Condominio una ventina di giorni fa.

 

La centrale termica condominiale, funzionante a gasolio e cosa importantissima, sprovvista di CPI, stando a quanto riportatomi dal precedente Amministratore che "deve cercare il documento e me lo farà avere", nell'anno 2016 ha ricevuto dai VV.F. parere favorevole in deroga ai punti 4.1.1 e 4.2.1 del DM 28/4/2005 ponendo come condizioni per l'accensione:

 

- riqualificazione REI180 pareti orizzontali/verticali locale caldaia

- installazione estintore (ometto caratteristiche)

- aumento superficie aerazione del locale tecnico (ometto dimensionamento) sulla porta di accesso

 

L'Assemblea si ritrovava prendendo atto del parere espresso dal Comando VV.F nel 2016 e discutendo i preventivi per i lavori necessari solo nel 2019. In questa ultima occasione l'Assemblea non assumeva alcuna decisione ed incaricava lo stesso perito che aveva presentato il precedente progetto in deroga, di predisporre un computo metrico per trasformazione impianto a gas, con installazione sul lastrico, e discutere dei preventivi di spesa inerenti la trasformazione nell'anno 2020. Assemblea del 2020 non tenuta a causa dell'incombere della pandemia. Arriviamo a Giugno 2021 dove un'assemblea straordinaria ha incaricato Professionista per le "prestazioni professionali da compiere" per seguire trasformazione e mette nuovamente nero su bianco la volontà di collocare l'impianto sul lastrico. L'Assemblea ordinaria di Agosto scorso (nel cui ambito vengo nominato io quale amministratore) valutati i preventivi di trasformazione dell'impianto non assume alcuna decisione per svariati motivi che non sto qui ad elencare. 

Ad oggi, telefonerò per conferma anche al comando dei VV.F., l'impianto attuale non può mettersi in funzione a causa della carenza del CPI (probabilmente mai ottenuto, ho rinvenuto traccia di un n.o.p del '95) e degli interventi indicati nel parere favorevole di cui sopra.

E' mia intenzione provvedere quanto prima alla convocazione di una nuova assemblea ove proporre tre seguenti alternative ai Condòmini e mettermi in condizione di non vedere contestabile il mio operato:

 

  • trasformazione impianto a gas con collocazione su lastrico e riesame dei preventivi in merito acquisiti
  • adeguamento odierno locale tecnico e riesame dei preventivi acquisiti
  • dismissione impianto termico centralizzato (come per altro chiesto da alcuni Condòmini) per cui occorre unanimità

 

Qualora anche quest'assemblea non assuma alcuna decisione, l'impianto può restare spento?

 

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Rimarrà spento finché non saranno fatti i lavori necessari con le dovute autorizzazioni.

poniamo il caso la prossima assemblea str. deliberasse di trasformare, o adeguare, e le tempistiche sforerebbero l'inizio della stagione invernale, per quel lasso di tempo è possibile richiedere deroga per accendere ai VV.F.?

Modificato da frajacko_
frajacko_ dice:

poniamo il caso la prossima assemblea str. deliberasse di trasformare, o adeguare, e le tempistiche sforerebbero l'inizio della stagione invernale, per quel lasso di tempo è possibile richiedere deroga per accendere ai VV.F.?

Prova a sentirli i VV.FF ma non credo ti concedono la deroga.

Non mi è chiaro perchè servirebbe la unanimità per dismettere l'impianto a gasolio. A meno che non sia trasformato l'impianto da condominiale ad autonomo ? In quest'ultimo caso direi si tratta di una operazione davvero complessa.. pensavo anche che il lastrico sarà senz'altro condominiale ma ne va a modificare la destinazione d'uso in quanto non svolge più la sola funzione di copertura ma anche quella di "locale tecnico". Inoltre se non è attualmente calpestabile serve anche una relazione di uno strutturista che verifichi la portata del solaio tenendo conto degli impianti e che i manutentori dovranno accedervi periodicamente (quindi se necessario mettere parapetti, ecc..). Mi capitò un incendio circa 10 anni fa in una azienda presso cui ero dipendente e purtroppo non c'era il CPI pur essendo obbligatorio.  In quel caso i VVF prescrissero tutta una serie di interventi e fu praticamente impossibile rispettare le scadenze indicate.. Comunque per farla breve a forza di proroghe l'azienda impiegò 3 anni o quasi per mettersi a norma e finalmente ottenere un CPI. E' necessario sicuramente prendere un buon tecnico esperto di antincendio e interfacciarsi con i VVF per vedere il da farsi. Di sicuro l'edificio non può rimanere senza riscaldamento... Sarebbe il caso di proporre di mettere a norma l'attuale locale, si dovrebbe riuscire a fare in tempo per la stagione invernale. Dopodichè con "calma" si discuterà della trasformazione. D'altronde se il condominio ha sempre rimandato i lavori non è certo colpa tua che sei amministratore da nemmeno un mese.

 

Modificato da davidebo

Perchè, a mio avviso, è rinuncia di un servizio comune pure disciplinato dal regolamento di origine contrattuale (per unanimità ovviamente intendo di quelli serviti dall'impianto).

 

Il progetto per la trasformazione è ben redatto e pure contempla la relazione dello strutturista e eventuali interventi per garantire la portata. Il lastrico è piano protetto da ringhiera su tutti e 4 i lati. 

 

La mia premura è legata al fatto che avendo capito il tenore delle "teste" dei Condòmini non si decida alcunchè anche nella prossima riunione. In questo caso sono dell'idea di tenere spento. A maggior ragione che da quanto ho aperto il post ho specifica comunicazione dei VV.F. che mi dicono che in seguito al parere di deroga del 2016, subordinato all'adeguamento dell'attuale locale caldaia, nulla è stato presentato presso i loro uffici e pertanto prima di mettere in esercizio l'impianto devo ottemperare alla normativa.  

Non sono espertissimo di questioni condominiali: se non per il regolamento contrattuale non credo fosse necessaria la unanimità perchè si tratta di una trasformazione dell'impianto (da gasolio a metano) ma il servizio di riscaldamento rimane, non è che viene dismesso. Però visto che esiste un regolamento contrattuale, cautelativamente potrebbe essere necessaria la unanimità.  Bisognerebbe sentire da un avvocato dopo aver analizzato dettagliatamente il regolamento. Tenere spento il riscaldamento significa che gli appartamenti non saranno agibili nel periodo invernale e questo espone il condominio a richieste di danni. Mi viene in mente il caso in cui, ad esempio, un locale è in affitto. In tali condizioni per l'inquilino sarabbe sicuramente lecito dare immediata disdetta della locazione (ci sarebbe una ragione più che valida per farlo) con evidente danno per il proprietario che lamenterebbe il mancato introito dei canoni in locazione e quindi la automatica richiesta di danni al condominio.. Non è un quadro rassicurante. Secondo me o i VVF ti concedono un altro anno (magari dietro delibera del condominio di adempiere una volta per tutte al progetto di trasformazione da gasolio a metano) oppure prima della riaccensione si mette a norma la CT a gasolio.

Ci siamo capiti male: facevo riferimento all'unanimità per la dismissione definitiva del servizio riscaldamento. L'impianto si chiude e buonanotte (detta terra terra).

 

Per la trasformazione ritengo necessaria maggioranza prevista seconda comma  1136 secondo comma.

 

Ecco forse una domanda che faccio a chi è più espoerto di me: i lavori invece di adeguamento dell'odierno locale? con che maggioranza?

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