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Desty Nova

Causa condominiale senza delibera assembleare

Cari amici,

negli anni passati il mio condominio si è trovato coinvolto in due cause per un lastrico solare.

La prima partì ex articolo 700 (urgenza) motu proprio dell'ex amministratore e del condomino promotore. In assemblea si deliberò solo di dare mandato all'amministratore di "contattare un legale" (testuali parole) senza deliberare la causa vera e propria. Verbalmente si disse "gli facciamo scrivere una lettera di diffida e poi casomai vediamo". Invece partì la causa. E (q.e.d.) il condominio l'ha perduta ed è stato condannato a pagare le spese per assenza di fumus boni iuris nell'art. 700.

 

La seconda - ricorso in appello della prima - invece è partita SENZA alcuna delibera assembleare. Il punto all'OdG dell'assemblea dove si sarebbe dovuto discutere la questione parla di tutt'altro (una malleva con cui il promotore della causa si faceva sollevare da eventuali spese legali... sì, avete letto bene!! Il condominio ha fatto causa per lui, pagandogliela!!).

 

Ora l'avvocato è venuto a batter cassa.

Io gli ho immediatamente contestato il fatto che lui avrebbe assunto una causa "per la difesa degli interessi del condominio" senza avere l'autorizzazione dell'assemblea, ma solo il mandato dell'amministratore (mandato verbale: mai esibita lettera d'incarico). Per il quale mandato comunque lui presumeva che l'amministratore avesse avuto l'incarico per delibera.

 

E invece ieri ho scoperto per sua ammissione che l'avvocato era perfettamente a conoscenza il contenuto dei verbali e sapeva quindi che la causa partiva surrettiziamente a insaputa dei condomini.

 

Secondo voi ora come amministratore interno del mio condominio che devo fare? Io ci ravviso gli estremi di truffa e carpimento della buona fede. Rivolgermi all'ordine degli avvocati o denunciare direttamente lui, l'ex amministratore e il condomino promotore? Oppure pagare zitto e mosca, perché chi si fa fregare ha sempre torto? Ditemi voi.

 

Emanuele

Non c'é alcuna truffa.

 

Se l'amministratore conferisce mandato ad un legale per promuovere o resistere ad un giudizio, il mandato all'avvocato é perfettamente valido, a prescindere dall'esistenza o meno di una delibera preventiva.

 

Che il mandato al legale fosse verbale é abbastanza improbabile poiché l'avvocato sia per promuovere una lite che per costituirsi in un giudizio come convenuto deve necessariamente depositare atti muniti di mandato in calce.

 

Se l'oggetto della lite (sia promossa che opposta) rientra negli atti conservativi e nelle attribuzioni dell'amministratore, non occorreva alcuna delibera.

 

Nel caso contrario, il condominio può rivalersi sull'amministratore per aver esorbitato dalle sue funzioni, ma dire che vi sia una truffa da parte dell'avvocato é abbastanza imprudente.

 

LM franchising - Direzione Generale

Grazie della risposta, LM.

L'oggetto della lite era il rifacimento del lastrico solare secondo i desiderata del condominio sottostante (che in sostanza chiedeva la demolizione di una veranda sanata e accatastata).

 

Questo genere di cause non richiede l'approvazione dell'assemblea? Non vi era alcun pericolo immediato né esigenza conservativa particolare (il proprietario del lastrico non si è mai opposto al rifacimento dell'impermeabilizzazione ma solo alla demolizione della veranda).

 

Forse di truffa non si può parlare, ma deontologicamente come la mettiamo? Un avvocato assume un incarico legale sapendo che chi lo sta conferendo (verbalmente, ripeto, non ci è mai stata mostrata alcuna lettera d'incarico) lo sta facendo surrettiziamente?

 

ema

Scritto da Desty Nova il 31 Mag 2012 - 23:37:32: Grazie della risposta, LM.

L'oggetto della lite era il rifacimento del lastrico solare secondo i desiderata del condominio sottostante (che in sostanza chiedeva la demolizione di una veranda sanata e accatastata).

 

Questo genere di cause non richiede l'approvazione dell'assemblea? Non vi era alcun pericolo immediato né esigenza conservativa particolare (il proprietario del lastrico non si è mai opposto al rifacimento dell'impermeabilizzazione ma solo alla demolizione della veranda).

 

Fors [...]

 

Si dovrebbero leggere gli atti per comprendere bene le finalità del giudizio. Un motivo conservativo non é necessariamente legato ad una urgenza o ad un pericolo. In ogni caso, ho forti dubbi su un mandato verbale all'avvocato perché in giudizio occorre produrre mandati scritti e firmati.

 

LM franchising - Direzione Generale

Nel frattempo scopro questo:

 

quote: Cass. Civ. SS.UU. 18331/2010 - L'amministratore può costituirsi in giudizio anche senza delibera ma salvo ratifica dell'assemblea

 

L’amministratore di condominio, in base al disposto dell’art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione

A maggior ragione, l'avvocato che accetta di perorare la causa del condominio sapendo - per aver veduto il verbale d'assemblea in questione - che l'assemblea non ha ratificato né è stata neppure informata dei fatti, deontologicamente come si pone? Ossia, come si concilia la "difesa degli interessi del condominio" (incarico assunto dall'avvocato, che si presume si faccia parte diligente di detti interessi) col fatto di sapere che il condominio è stato raggirato e trascinato in una causa inutile e dispendiosa?

Scritto da Desty Nova il 31 Mag 2012 - 23:46:54:

 

M perché focalizzare tanta attenzione sull'avvocato e così poca sull'amministartore che gli ha dato il mandato?

 

La sentenza di cui parli tratta una questione diversa: qualcuno avra fatto notare in giudizio un difetto di legittimazione attiva dell'amministratore per mancanza di delibera, ma questo vale in corso di giudizio.

 

Oggi é u'altra cosa.

 

Dovreste chiedere il risarcimento danni all'amministraore uscente se dimostrate che ha esorbitato dalle sue funzioni nell'ambito dei rapporti intra-condominaili.

 

LM franchising - Direzione Generale

Scritto da LM_franchising il 31 Mag 2012 - 23:55:18:

M perché focalizzare tanta attenzione sull'avvocato e così poca sull'amministartore che gli ha dato il mandato?

 

La sentenza di cui parli tratta una questione diversa: qualcuno avra fatto notare in giudizio un difetto di legittimazione attiva dell'amministratore per mancanza di delibera, ma questo vale in corso di giudizio.

 

Oggi é u'altra cosa.

 

Dovreste chiedere il risarcimento danni all'amministraore uscente se dimostrate che ha esorbitato dalle sue funzioni nell'ambito dei rapporti i [...]

Perché tutto fa pensare a un vero e proprio accordo a fregarci fra avvocato, ex amministratore e condomino promotore (quello che poi si è fatto sollevare dalle spese).

E siccome ora l'avvocato ci sta battendo cassa non ho intenzione di dargliela vinta. Poi verrà anche il turno dell'amministratore (sto rifacendo il suo bilancio, visto che praticamente è scappato con bilancio consuntivo non approvato e passaggio delle consegne informale e lacunoso - guarda caso - di tutte le carte riguardanti le cause).

 

Premetto che io personalmente come condomino dovrei rimetterci poche decine di euri (come frazione di quota del garage) poiché il lastrico solare non insiste sulla mia parte di palazzina, ma su un'altra scala. Quindi non ne faccio una questione di denaro, ma proprio di tigna, perché odio essere raggirato.

M perché focalizzare tanta attenzione sull'avvocato e così poca sull'amministartore che gli ha dato il mandato? La sentenza di cui parli tratta una questione diversa: qualcuno avra fatto notare in giudizio un difetto di legittimazione attiva dell'amministratore per mancanza di delibera, ma questo vale in corso di giudizio.

Beh forse M, nel 2012, focalizzava la sua attenzione sull'avv. visto che un operatore giuridico professionale dovrebbe conoscere i limiti posti dagli artt. 1130 e 1131 cod. civ. ai poteri dell'amministratore e se il suo cliente, ossia il condominio, si becca una condanna alle spese o peggio una condanna per lite temeraria ex art. 96.1 c.p.c. forse, che forse non è, incorre in responsabilità professionale.

Ciò detto la questione non "vale in corso del giudizio" come da altri sostenuto visto che il difetto di autorizzazione che conduce alla nullità della procura al difensore, e non certo un difetto di legittimazione attiva, è una questione preliminare che va decisa prima dell'apertura del dibattimento salvo che il G.I. conceda termine ex art. 182 c.p.c. all'amministratore per ottenere, se ci riesce, una ratifica della nomina del legale da parte dell'assemblea condominiale.

 

Per il futuro: l'amministratore, anche dopo la riforma, è solo un mero esecutore delle delibere assembleari e se può agire o resistere in giudizio ove ricorrano gli estremi dell'urgenza, leggi un 700 c.p.c., entro i limiti dei poteri di cui all'art. 1130 cod. civ., è altrettanto vero che lo stesso necessita, sempre, di una delibera dell'assemblea del condominio medesimo, vuoi che la stessa preceda la nomina del legale o che la segua: nel primo caso, delibera assemblea che precede nomina legale, trattasi di autorizzazione mentre nel secondo caso, delibera assemblea che segue nomina legale, si ha una ratifica del precedente operato dell'amministratore.

Salve,

sono proprietario di un terrazzo a livello in un condominio dal quale sono derivate infiltrazioni ai locali sottostanti. E’ stata richiesta una CTU chiamando in causa condominio e me. Viene effettuata assemblea del condominio parziale della verticale interessata e non ci si accorda sui lavori. Effettuata la CTU l’amministratore che aveva nominato un suo tecnico ed un suo avvocato addebita le spese a noi condomini della verticale. E’ legittimo ? Non avrebbe dovuto portare all’attenzione dell’assemblea queste nomine?

Non finisce qui. Dopo la CTU l’inquilino del locale che ha subito le infiltrazioni cita il condominio per danni, citando anche me ed il proprietario del locale sottostante. Viene convocata assemblea completa (non parziale questa volta) ed il condominio da un incarico all’avvocato di difenderlo (precisando che le spese legali saranno sostenute dai condomini della verticale) con l’astensione mia e del proprietario del locale sottostante.

A questo punto o vinco o perdo pagherei le spese legali della verticale, come ci si può dissociare? Ma poi è normale che paghi solo la verticale per una nomina fatta dall’intero condominio?

Grazie

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