#1 Inviato 13 Settembre, 2013 SONO ALLA PRIMA ESPERIENZA LAVORATIVA GRADIREI MOLTO IL VOSTRO AIUTO SU COME AFFRONTARE LA PROBLEMATICA CHE VADO AD ESPORRE. GRAZIE Sono stata nominata amministratore con assemblea totalitaria indetta con autoconvocazione da soli 18gg, si tratta di gestire un condominio, residenza estiva, composto da 6 unità abitative con ascensore. l' amministrazione dal 2010 è stata affidata, al marito avvocato, di uno dei condomini, gratuitamente e senza nomina ufficiale, il quale ha incassato da quasi tutti i condomini delle somme per i pagamenti dei vari servizi senza mai rilasciare ricevute o resoconti della sua gestione anzi non ha pagato le bollette del 2012 provocando il distacco da parte dell'Enel del servizio. Tutti condomini hanno dovuto pagare, nel 2013 un'ulteriore quota per permettere il pagamento di tali bollette ed il riallaccio del servizio tramite uno dei condomini che si è fatto carico del problema. Durante l'assemblea di nomina dell'amministratore i condomini si sono accordati con l'avv. amministratore, presente con delega della moglie che dopo la prima settimana di settembre avrebbe presentato un resoconto della sua gestione e consegnato tutti i documenti anche in mancanza di qualche ricevuta che afferma di non trovare. In realtà l' avvocato non risponde al telefono non ha quindi provveduto né a consegnare il resoconto né a consegnare i documenti. Nel frattempo io mi sono attivata per comunicare i miei dati e fare le verifiche che riguardano l'ascensore scoprendo che la società che si occupa della manutenzione ordinaria durante l'ultima manutenzione a luglio avrebbe dovuto bloccare l'utilizzo dell'ascensore fino a quando non vengono eseguiti i lavori, invece ha inviato solo un preventivo dei lavori da eseguire per un' importo di € 600. Ho chiamato l'ente incaricato della verifica biennale il quale mi comunica che a giugno 2013 andava fatta la verifica, ma a causa di due insoluti 2009 e 2011 non è stata effettuata. la società di manutenzione ordinaria adesso ha bloccato l'uso dell'ascensore ed attende mie notizie. Gradirei un consiglio in merito a: 1) come posso procedere nei confronti del vecchio amministratore? 2) la manutenzione dell'ascensore ha la caratteristica di "urgenza" posso farla eseguire e poi riferire alla prima assemblea? 3) per questo tipo di manutenzione occorre la costituzione di un fondo come previsto dalla riforma? 4) posso fare utilizzare l'ascensore se la verifica biennale non è stata eseguita? grazie
#2 Inviato 13 Settembre, 2013 1) se non risulta da nessuna parte che era amministratore non so, hai controllato all'AdE? 2) L'ascensore non è urgente. 3) Non occorre un fondo. 4) L'ascensore non puoi farlo utilizzare.
#3 Inviato 13 Settembre, 2013 Salve mi permetto intervenire solo per apportare qualche riflessione. Rispondo sul punto 2: essendo una residenza estiva, sembrerebbe che non ci sia l'urgenza, ma è una valutazione che lascerei ai condomini. Intanto, a rigor di regola, provvederei a comunicare il fermo (volontario e temporaneo) dell'impianto al Comune. Fatti i lavori, contestualmente richiederai la verifica straordinaria all'O.N.. Penseranno poi loro ad avvisare il Comune dell'esito positivo per la regolare riattivazione dell'impianto. Punto3: la cifra è esigua ed inoltre le spese di manutenzione e della verifica dovrebbero essere state contemplate...hai tu il polso della situazione! Punto4: Non puoi farlo utilizzare, in quanto la ditta di manutenzione ha provveduto con il fermo per probabili carenze sulla sicurezza e funzionalità (e forse lo ha comunicato al Comune); inoltre, il DPR 214 del 5 ottobre 2010 indica chiaramente quali siano gli obblighi dell'amministratore circa la manutenzione e il controllo biennale (vedi art. 13 e 14). Pertanto mi sincererei, copie dei verbali dell'ingegnere alla mano insieme ad una relazione aggiuntiva al preventivo della ditta, che veramente quell'impianto stia fermo. Punto 5 ( lo aggiungo io:)): AUGURI e buon lavoro.
#4 Inviato 14 Settembre, 2013 Che cosa fare per farsi consegnare dall’amministratore uscente quanto dovuto? Le soluzioni sono due: a) Tentativo bonario di riconsegna dei documenti; b) Azione giudiziaria d’urgenza e successiva causa per l’eventuale risarcimento del danno. La prima ipotesi non ha bisogno di particolari commenti. Quanto all’azione giudiziaria, pare utile specificare alcuni elementi. Prima d’ogni cosa va detto che la competenza ad agire per ottenere un provvedimento d’urgenza (il procedimento è noto come ricorso ex art. 700 c.p.c.), salvo particolari disposizioni del regolamento di condominio, spetta al neo amministratore senza necessità di autorizzazione assembleare. Non v’è ragione di dubitare che anche il singolo condomino possa agire per tutelare le ragioni della compagine condominiale in relazione alla sua quota di partecipazione alla stessa. Al ricorso d’urgenza può seguire un contenzioso ordinario per l’ottenimento del risarcimento del danno eventualmente cagionato dalla ritardata consegna delle cose di pertinenza del condominio. In questo caso, se ne ricorressero i presupposti, dovrebbe essere l’adunanza dei condomini a dare all’amministratore l’autorizzazione di promuovere un giudizio a ciò finalizzato. Per il resto,ti conviene indire un'assemblea straordinaria e mettere in chiaro come stanno le cose. Mai dimenticare che le iniziative li prende la proprietà e mai il gestore,salvo le emergenze.Anche se l'ascensore è tra questi special modo quando ci sono persone inferme o problemi motorie. --link_rimosso--
#5 Inviato 14 Settembre, 2013 Tu chiedi questo "Gradirei un consiglio in merito a: 1) come posso procedere nei confronti del vecchio amministratore? 2) la manutenzione dell'ascensore ha la caratteristica di "urgenza" posso farla eseguire e poi riferire alla prima assemblea? 3) per questo tipo di manutenzione occorre la costituzione di un fondo come previsto dalla riforma? 4) posso fare utilizzare l'ascensore se la verifica biennale non è stata eseguita?" Ecco il mio parere 1) cerca di parlare e risolvere la questione magari si riesce a capire bene qualcosa e non si fa in lite facendo arricchire avvocati e perdendo troppo tempo 2) fai fare prima la verifica dall'ente che ti darà lui una dritta se può rimanere in funzione oppure no e se è urgente o meno (se blocca immediatamente l'impianto lo è... diversamente ti diranno entro quanto tempo fare e cosa necessita fare) 3) costituzione fondo su lavori straordinari ma prima senti esito dell'ente certificatore (che scegli tu tra coloro che hanno i requisiti) 4) manda a fare la verifica subito dall'ente perchè se succede qualcosa sono fatti tuoi e vai sul penale.. A disposizione ciao ALDO
#6 Inviato 14 Settembre, 2013 Ho seri dubbi che una ditta possa essere sbugiardata su un atto cautelativo come è il fermo dell'impianto, ben sapendo che è possibile eseguire una verifica sullo stesso. E' un preciso obbligo provvedere, agire onde evitare anche per ciò che è dettato dall'esperienza, ponderabili eventi dannosi. Per quel che ne so 🤣
#7 Inviato 16 Settembre, 2013 Ingegnere NON darà un parere sui preventivi ma dirà se l'impianto è in sicurezza o meno... del resto a noi amministratori interessa se gli impianti sono pericolosi o meno poi cambiare la pulsantiera di color bianco o azzurro che ci interessa ma se le funi sono molto pericolose beh a noi interessa...
#8 Inviato 16 Settembre, 2013 Gentile Aldo infatti mi son permesso di rimarcare questo aspetto, che deve interessare sia che lo scriva un ingegnere, sia la ditta di manutenzione che alla bisogna e con prontezza, provveda al fermo e alle relative comunicazioni, evitando per quanto ponderabile, di venire meno ai doveri scaturenti secondo c.c. Art. 2051 e c.p. 40 per cui è stata preposta. Nel caso, l'impianto è stato fermato dalla ditta e solo un autorevole parere contrario, potrebbe far riattivare l'impianto alle condizioni che ne hanno giustificato, a parere della ditta, il fermo. In situazioni di constatato immediato, certo o prossimo stato di pericolosità, es. le funi di portata da te citate, non mi sogno davvero di attendere il parere dell'ingegnere. Esiste una metodica, parzialmente empirica, per il controllo delle funi (lasciando stare gli ultimi dispositivi elettronici di prova). Comunicazione di fermo cautelativo e diffida al ripristino senza aver rimosso la situazione, saranno i miei immediati succedanei passi. A tal proposito, vorrei rammentare che è esistente l'obbligo alla comunicazione verso l'ufficio preposto del Comune, del fermo temporaneo dell'impianto sia che lo sentenzi l'O.N.(con parere negativo) sia l'amministratore (volontariamente). La riattivazione potrà avvenire con apposita verifica straordinaria eseguita dall'O.N., a cura e spesa del proprietario dell'impianto. Nel caso, ricapitolando, mi preoccuperei di avere notizie da parte dell'O.N. fatte da copie delle verifiche precedenti (tanto per capirci qualcosa) e conferma scritta al proseguimento dell'incarico, onde evitare provvedimenti da parte del Comune che potrebbe notificare all'amministratore, un ordinanza di fermo dell'impianto. Questi passi, caro Aldo, a te e a tanti altri saranno noti e cose ovvie, ma chi si imbatte per la prima volta, deve avere cautela e giusta informazione onde evitare di commettere leggerezze. Penso che nessuna figura della triade amministratore, ditta e O.N. deve essere sminuita e una corretta applicazione delle modalità secondo leggi, allontana i luoghi comuni ed esalta invece la trasparenza e professionalità attuata da tutti gli attori. Un cordialissimo saluto e un buon lavoro a Tutti. Unoa caso, vedere qui: --link_rimosso-- Un' Ordinanza: --link_rimosso--)ordinanza%20n.%2021.pdf
#9 Inviato 16 Settembre, 2013 Quindi in conclusione il fermo dell'impianto chi lo ha stabilito? La ditta di manutenzione? Ma l'ing dell'organo di controllo che decidi tu ha espresso un parere? Scusami ma forse mi sono perso..
#10 Inviato 16 Settembre, 2013 Quindi in conclusione il fermo dell'impianto chi lo ha stabilito?La ditta di manutenzione? Ma l'ing dell'organo di controllo che decidi tu ha espresso un parere? Scusami ma forse mi sono perso.. in realta' l'ascensore dell'utente " aggiornamento" e' regolarmente in funzione .
#11 Inviato 17 Settembre, 2013 la società di manutenzione ordinaria adesso ha bloccato l'uso dell'ascensore ed attende mie notizie. Gradirei un consiglio in merito a: 1) come posso procedere nei confronti del vecchio amministratore? 2) la manutenzione dell'ascensore ha la caratteristica di "urgenza" posso farla eseguire e poi riferire alla prima assemblea? 3) per questo tipo di manutenzione occorre la costituzione di un fondo come previsto dalla riforma? 4) posso fare utilizzare l'ascensore se la verifica biennale non è stata eseguita? grazie Se ben leggo, l'impianto è stato fermato dalla ditta e occorrono 600€ per delle opere forse già rinviate e probabilmente già oggetto di prescrizione dell'ente. Se esistono le condizioni al fermo, bene ha fatto la ditta. DPR214 del 5 ottobre 2010 Art.15 Manutenzione 6.Il proprietario o il suo legale rappresentante provvedono prontamente alle riparazioni e alle sostituzioni. 7.Nel caso in cui il manutentore rilevi un pericolo in atto, deve fermare l'impianto, fino a quando esso non sia stato riparato informandone, tempestivamente, il proprietario o il suo legale rappresentante e il soggetto incaricato delle verifiche periodiche, nonché il comune per l'adozione degli eventuali provvedimenti di competenza.> ….se poi ho letto male, ne chiedo scusa per il mio divagare e offro un buon caffè a Tutti (per ora mediatico)
