#1 Inviato 8 Settembre, 2013 Il condominio è formato da due blocchi abitativi a schiera di 5 e di 6 abitazioni. Ogni abitazione ha il comune con la confinante un muro ad L e le unità abitative sono sfalsate di alcuni metri dai fronti di affaccio. Ogni abitazione ha la pertinenza di un giardino di uso esclusivo in prosecuzione della sua larghezza sulla facciata principale e le unità di testa hanno un giardino che si allarga di un metro di rispetto parallelamente ai muri (senza vedute o luci) di termine dei blocchi abitativi. Il quesito riguarda la giurisprudenza, i regolamenti di legge o gli usi consueti riguardo alla coibentazione e/o intonaci di rivestimento dei muri finali nelle abitazioni di testa. Tali particolari sono di pertinenza condominiale o sono di uso e manutenzione esclusiva dei due proprietari non essendo questo fatto definito da alcun regolamento di condominio? Ringrazio anticipatamente per le eventuali risposte. Guido
#3 Inviato 9 Settembre, 2013 L' eterna diatriba sulle incongruenze di aver applicato le Leggi condominiali alla case a schiera. Servirebbe "vedere" la conformazione degli edifici...ma per come l' hai esposta direi che i muri di testa (come i fonte/retro) sono di esclusiva competenza di chi li "usa". Certo che se avete un Regolamento Contrattuale dove si specificano clausole diverse questo andrà seguito. Altrettanto "strana" la specifica "giardini in uso eslcusivo" visto che sono suddivisi per ogni unità. Evidentemente il costruttore non ha voluto fare sub-particelle.
#4 Inviato 9 Settembre, 2013 E' chiarissima sul punto una pronuncia della Suprema Corte, la n. 9096/00 resa in relazione al supercondominio ma chiaramente riferibile anche ad altre fattispecie come per l’appunto quella del condominio orizzontale. Altro punto fondamentale, questo espressamente trattato dalla pronuncia in esame, è quello concernente l’individuazione delle parti comuni. Infatti i beni elencati dall’art. 1117 c.c. (nonché gli altri che abbiano le medesime caratteristiche) devono considerarsi e non presumersi di proprietà comune. Com’è stato autorevolmente osservato “ la norma dell'art. 1117 del codice civile stabilendo che: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo", le cose in essa elencate nei nn. 1, 2 e 3, non ha sancito una presunzione legale di comunione delle stesse, come erroneamente si è affermato in alcune sentenze di questa Corte, ma ha disposto che detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo che può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall'usucapione. E che la norma non abbia previsto una presunzione risulta non solo dalla sua chiara lettera che ad essa non accenna affatto, ma anche dalla considerazione che nel codice si parla esplicitamente di presunzione ogni qual volta con riguardo ad altre situazioni si è voluto richiamare questo mezzo probatorio (v. art. 880, 881 e 899 cod. civ.). D'altra parte, se con la disposizione dell'art. 1117 si fosse effettivamente prevista la presunzione di comunione, si sarebbe ammessa la prova della proprietà esclusiva con l'uso di qualsiasi mezzo e non soltanto con il titolo. Condominio Web
#5 Inviato 9 Settembre, 2013 A citar sentenze ci si fà l' abitudine che diventa vizio...specie se non si capiscono o non si conoscono tutte. E i vizi portano alla rovina. --link_rimosso-- da cui : Quindi come detto è l' uso a detereminare la prorpietà salvo la stessa non sia altrimenti spiegata nei rogiti. Altresi una differente attibuzione/ripartizione delle spese potrebbe essere contemplata in un Regolamento di tipo Contrattuale. A buon intenditor poche parole.
#6 Inviato 9 Settembre, 2013 L' eterna diatriba sulle incongruenze di aver applicato le Leggi condominiali alla case a schiera.Servirebbe "vedere" la conformazione degli edifici...ma per come l' hai esposta direi che i muri di testa (come i fonte/retro) sono di esclusiva competenza di chi li "usa". Certo che se avete un Regolamento Contrattuale dove si specificano clausole diverse questo andrà seguito. Altrettanto "strana" la specifica "giardini in uso eslcusivo" visto che sono suddivisi per ogni unità. Evidentemente il costruttore non ha voluto fare sub-particelle.
#7 Inviato 9 Settembre, 2013 Bene significa che sei nella mia stessa situazione. Per il resto vale quanto ho gia detto e nell' ordine devi verificare: 1-cosa è citato nel rogito in merito alla proprietà dei muri (tieni pure presente che un Notaio difficilmente si prende la briga di verificare l' edificio e si basa su quanto gli espone il costruttore o il venditore, altresì capitano errori di corrispondenza , in caso di cambi di proprietà successivi, con quando indicato nel Rogito iniziale. 2-cosa è previsto nel Regolamento Condominiale (se presente) e se lo stesso abbia valore di "Contrattuale". 3-in mancanza di note specifiche i muri esterni competono ai rispettivi proprietari, i muri di divisione fra le varie unità sono in comunione fra proprietari adiacenti fintanto che la denominazione si riferisca a case a schiera dove la proprietà dell' unità abitativa nel senso veritcale (cielo/terra) sia unica. 1
#8 Inviato 9 Settembre, 2013 Bene significa che sei nella mia stessa situazione. Per il resto vale quanto ho gia detto e nell' ordine devi verificare: 1-cosa è citato nel rogito in merito alla proprietà dei muri (tieni pure presente che un Notaio difficilmente si prende la briga di verificare l' edificio e si basa su quanto gli espone il costruttore o il venditore, altresì capitano errori di corrispondenza , in caso di cambi di proprietà successivi, con quando indicato nel Rogito iniziale. 2-cosa è previsto nel Regolamento Condominiale (se presente) e se lo stesso abbia valore di "Contrattuale". 3-in mancanza di note specifiche i muri esterni competono ai rispettivi proprietari, i muri di divisione fra le varie unità sono in comunione fra proprietari adiacenti fintanto che la denominazione si riferisca a case a schiera dove la proprietà dell' unità abitativa nel senso veritcale (cielo/terra) sia unica. Grazie! Mi piace molto la risposta ma vorrei capire e vedere una chiara giurisprudenza in merito... Magari pretendo troppo! :-) Mi sembra degno di nota il fatto che ogni condomino ha trattato, dall'epoca di costruzione che risale agli anni 70-80, come di personale proprietà i muri, i tetti (che sono strutturalmente separati e materialmente separati da una sella di compluvio, le gronde, i pluviali e le facciate apportando delle modifiche (ad esempio una tettoia con tegole sopra l'ingresso) e/o delle migliorie.
#9 Inviato 9 Settembre, 2013 Negli anni 70-80 mai si sognavano di equiparare le case a schiera ai condomini (mio fratello vive una situazione simile)...sono solo state alcune successvie interpretazioni ad avvolarare la cosa che poi è stata "adottata" dalla recente modifica alla Legge sul Condominio. Quindi non esiste una "chiara" e specifica giurisprudenza in merito ma tocca leggere, interpretare ed applicare a seconda dei casi norme sparse se non rifarsi appunto a sentenze che comunque non fanno Legge. La tettoia coperta con tegole potrebbe persino essere "illegale" ma và verificato il Regolamento Edilizio comunale (ognuno fà storia a sè ma qui da me e nei limitrofi è vietata se supera i 6 mq. o se non rispetta le distanze previste. La tettoia
#10 Inviato 9 Settembre, 2013 Quasi tutti hanno montato la tettoia sulla "propria" facciata proprio perché la hanno considerata la facciata di proprietà... alcuni probabilmente senza presentare nulla al comune, altri, e recentemente, ottenendo da questo il permesso a titolo proprio. Mi sembra logico sostenere che le unità abitative terminali, che hanno trattato tutte le facciate come proprie da più di trent'anni, debbano farsi carico delle manutenzioni del muro di testa che delimita la loro proprietà.
#11 Inviato 9 Settembre, 2013 Purtroppo le norme con il tempo si modificano, dare delle risposte esatte in un forum anche essendo dei tecnici è praticamente impossibile, prechè bisogna valutare sul posto e visionare di persona, per cui ti consiglierei di contrattare (magari assieme a diversi condomini) un tecnico abilitato del settore (geometra edile, architetto, ingegnere edile) per una valutazione definitiva, così vi metterete d'accordo in assemblea e lo scriverete sul Regolamento di Condominio, magari all'unanimità con registrazione notarile diventando di fatto una norma contrattuale valida anche per i futuri acquirenti.
#12 Inviato 9 Settembre, 2013 Quasi tutti hanno montato la tettoia sulla "propria" facciata proprio perché la hanno considerata la facciata di proprietà... alcuni probabilmente senza presentare nulla al comune, altri, e recentemente, ottenendo da questo il permesso a titolo proprio. Mi sembra logico sostenere che le unità abitative terminali, che hanno trattato tutte le facciate come proprie da più di trent'anni, debbano farsi carico delle manutenzioni del muro di testa che delimita la loro proprietà. Voi siete 2 blocchi di edifici...che se fisicamente separati vengono definiti Supercondominio formato da 2 singoli Condomini con alcuni servizi/aree comuni. Come condomini (singoli blocchi) non avete obbligo di Regolamento perchè ognuno ha meno di 10 proprietari. Come Supercondominio invece esiste obbligo di Regolamento (11 proprietari) Tu non hai spiegato se esiste o meno siffatto regolamento. Che il Comune abbia autorizzato qualucno per la tettoia non significa automaticamente che sia legale (sono sempre fatti salvi i diritti di terzi (confinanti e condomini). Se tutti le hanno installate e nessuno si è lagnato...non andrei comunque a "muover le mosche".
#13 Inviato 12 Settembre, 2013 Voi siete 2 blocchi di edifici...che se fisicamente separati vengono definiti Supercondominio formato da 2 singoli Condomini con alcuni servizi/aree comuni.Come condomini (singoli blocchi) non avete obbligo di Regolamento perchè ognuno ha meno di 10 proprietari. Come Supercondominio invece esiste obbligo di Regolamento (11 proprietari) Tu non hai spiegato se esiste o meno siffatto regolamento. Che il Comune abbia autorizzato qualucno per la tettoia non significa automaticamente che sia legale (sono sempre fatti salvi i diritti di terzi (confinanti e condomini). Se tutti le hanno installate e nessuno si è lagnato...non andrei comunque a "muover le mosche". Il fatto che ogni condomino abbia trattato come di proprietà esclusiva la facciata dal 1980 e che nessuno abbia opposto alcuna resistenza configura una usucapione o mi sbaglio?
#14 Inviato 12 Settembre, 2013 Usucapione di cosa? Non scherziamo sulle cose serie. Come si può pensare di usucapire un muro che è già di tua proprietà? Come detto non confondiamo le cose di un condominio verticale (di cui comunque non riusciresti mai ad usucapire un muro esterno) con le case a schiera. Nella vostra situazione potresti usucapire un area comune...ma la cosa avrebbe quasi le stesse difficoltà del muro esterno condominiale. Tinei presente poi che l' usucapione non è una cosa che determina di fatto la tua porpietà del bene. Devi fare tutto un iter che comprende almeno un grado di giudizio dove il Giudice stabilità se effettivamente hai usucapito la prorpietà e poi devi far "modificare la mappa catastale" e passare per la cassa a pagare (imposta di registro).
