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orlando01

Case a schiera: esiste l'obbligo di costituzione del condominio?

Buongiorno,

vorrei sapere se nel caso di 2 blocchi paralleli di case a schiera da 5 unità immobiliari ciascuna che, hanno in comune soltanto il vialetto di accesso e il contatore Enel per l'illuminazione del citato vialetto, siano obbligate a costituire formalmente un condominio, oppure, i singoli proprietari possono alternativamente scegliere una gestione interna più snella e meno onerosa ad esempio tramite la stesura di una scrittura privata che ne regolamenta la gestione.

Grazie

Se avete qualche cosa, p.es. il vialetto oppure la facciata delle villette, il tetto unico ecc ecc, in comune è già condominio, ma non è necessario ne l'amministratore ne un Regolamento di condominio, che vengono approvati dall'assemblea rispettivamente da più di 8 (per l'amm.re) e più di 10 (per il RdC)

... Il condominio, infine, può svilupparsi tanto in senso verticale (il classico edificio condominiale a più piani) quanto in senso orizzontale.

A tal proposito, basta pensare ai residence composti da villette mono o bifamiliari con più servizi in comune (ad esempio, strade interne, illuminazione, ecc.).

Fonte: A cura dell’avv. Alessandro Gallucci e della Dott.ssa Licia Albertazzi

Grazie per la risposta,

nel nostro caso, 10 case in totale servite dal vialetto (5+5), mi pare quindi di capire che siamo obbligati a costituire formalmente il condominio e a nominare l'amministratore ma non a redigere il regolamento condominiale?

Si esatto, nominate l'amministratore per le parti comuni, anche uno di voi capace e responsabile per il compito e responsabilità fiscali, civili, penali ed amministrative che dovrà assumersi, oppure uno esterno.

Grazie per la risposta,

nel nostro caso, 10 case in totale servite dal vialetto (5+5), mi pare quindi di capire che siamo obbligati a costituire formalmente il condominio e a nominare l'amministratore ma non a redigere il regolamento condominiale?

in realta' non esiste un obbligo di costituire il condominio ,visto che esso si costituisce per "fatto" .

Ok grazie.

La domanda è stata posta in quanto secondo un legale che ho interpellato, poiché la parti in comune sono minime, e la legge non è chiarissima trattandosi di case a schiera, ci potrebbe essere l'alternativa di sottoscrivere una dichiarazione di intenti con la quale i condòmini regolamentano la gestione del pagamento della bolletta per l illuminazione esterna, degli eventuali lavori sulla strada comune e sul pozzo. Magari aprendo un conto corrente utilizzabile per tutti i pagamenti intestato alla persona/e designata ad occuparsi dei pagamenti (che non percepisce compenso) e, in questo modo, si avrebbe una gestione molto più snella ed economica rispetto alla costituzione di un condominio vero e proprio.

Senza nominare un amministratore avete la possibilità di nominare una persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

Ringrazio chi mi ha risposto.

Vorrei chiedere se, nella dichiarazione di anagrafe condominiale, alla luce del D.L. 145/2013 art. 1 comma 9 punto c), possa omettere di dichiarare la conformità degli impianti non in comune (elettrico, gas, canna fumaria, acqua, riscaldamento, ecc.)

nel caso di 2 blocchi paralleli di case a schiera da 5 unità immobiliari ciascuna che, hanno in comune soltanto il vialetto di accesso e il contatore Enel per l'illuminazione del citato vialetto,

Ma se, come tu scrivi siete "2 blocchi paralleli di case a schiera", di fatto già avete delle cose in comune.

Presumo che, ogni blocco di 5 case abbia già in comune, tra loro il tetto... le fondazioni... le facciate esterne... etc etc.

Quindi, per assurdo potrebbero nascere o un supercondominio (cioè i due blocchi di case + il viale d'accesso + il contatore ENEL per l'illuminazione del cortile) oppure... un supercondominio (per il viale + l'illuminazione) e due condomini (per ognuno dei due blocchi di 5 case).

 

Sempre che io non abbia capito male...

Perché dovremmo avere in comune il tetto e le facciate esterne, in fin dei conti ogni porzione di tetto serve solo il singolo proprietario....

Comunque fino ad oggi ognuno ha gestito la propria parte sia di tetto che di facciate. Nel titolo di acquisto non risulta niente espressamente in comune salvo il viale di accesso....

Infatti avevo capito male. Leggendo "due blocchi di case a schiera"... avevo capito che ci fosse un unico tetto ed una unica facciata.

Quindi, trattasi di "due blocchi di villette a schiera indipendenti".

Rettificandomi scuso per l'errore.

No sig. Balducci, aveva capito correttamente, c'è un unico tetto senza soluzione di continuità, però fino ad adesso ognuno, credo correttamente, ha gestito la propria porzione. L'art. 1117 del c.c. inserisce il tetto in comune come parte necessaria all'uso comune. Ok nel condominio verticale. Ma nel caso di blocco di case a schiera, la porzione di tetto in comune non dovrebbe riguardare solo le parti in prossimità tra i due confinanti escludendo gli altri del blocco?

Se ilò tetto delle 5 casette a schiera è così, si tratta di tetto unico da cui condominiale;

 

--img_rimossa--

Nel caso delle villette a schiera, la sentenza della Corte di Cassazione n. 22466/2010 riferendosi a un complesso condominiale costituito da più unità immobiliari autonome disposte a schiera, ha stabilito che « il lastrico solare che assolve alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi eventualmente comuni presenti del cosiddetto orizzontale, né sia caratterizzato da unitarietà strutturale, né da altri connotati costruttivi e funzionali tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti, i vari immobili costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune» non rientra tra i beni di cui all'articolo 1117, n. 1, del codice civile, non potendo qualificarsi come comune a tutti i partecipanti al condominio.Questo è valido se la copertura non ha continuità. Nel suo caso mi è parso di capire che copre tutte le unità abitative (5 per lotto). In questo caso è valido l' art. 1117-bis che identifica il campo di applicabilità dell' art 1117, ovvero: " le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell' art 1117". Dunque le spese di riparazione, manutenzione delle opere che lo compongono e lo sostengono vanno ripartite tra tutti i condòmini in base alla tabella di proprietà generale, salvo che il regolamento di condominio non disponga altro.Se ho capito bene, si parla di due lotti, quindi di due tetti, di conseguenza i proprietari parteciperanno solo delle spese relative alla copertura dei loro appartamenti. Per quanto riguarda l' obbligo di costituire condominio, riprendendo l' art 1117 e 1117-bis, il suo è di fatto un supercondominio composto da due lotti di 5 unità abitative ciascuna con in comune, oltre al tetto, anche il cortile esterno, il pozzo e l' illuminazione. Pertanto, a mio parere, bisognerebbe nominare un amministratore e redigere un regolamento.

Sono d'accordo con la sentenza in quanto dice di un lastrico solare il quale copre una sola struttura, dice esattamente;

il lastrico solare che assolve alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi ...

ma trattandosi di tetto unico continuo e unito le cose sono differenti

Ringrazio per il vostro prezioso contributo.

Il corpo del fabbricato è simile a quello postato da Tullio Ts. Quindi, come sostiene Anto, ok il tetto in comune. Ma le facciate e i muri di testa (che ricadono su giardino esclusivo dei proprietari dei fine schiera) non sono in comune giusto?

Ringrazio per il vostro prezioso contributo.

Il corpo del fabbricato è simile a quello postato da Tullio Ts. Quindi, come sostiene Anto, ok il tetto in comune. Ma le facciate e i muri di testa (che ricadono su giardino esclusivo dei proprietari dei fine schiera) non sono in comune giusto?

Sono in comune pure quelle per effetto dell'art 1117 cc, pensa ad un condominio dove ci sono diverse u.i. affiancate, tutta la facciata esterna che protegge le singole unità è comune a tutti.

Però le case a schiera non possono essere considerate semplicemtente come case affiancate? voglio dire, ognuna ha una sua struttura portante che anche nel caso di assenza delle case ai lati starebbe in piedi e si proteggerebbe in modo autonomo o sbaglio...

Per esempio in giro ci sono tantissime case affiancate e l'abitazione finale ha il muro di testa di propria esclusiva competenza...

Le case a schiera essendo costruite su un unico lotto di terreno da un unico costruttore sono un condominio a tutti gli effetti.

Tutt'altro sarebbe se ognuno si acquista il proprio terreno e affianca ad un altro la proprie casetta, magari anche identica, ma pur sempre è un altro terreno differente dal primo.

Infatti ho specificato che, in questo caso, gli articoli 1117 e 1117-bis trovano applicazione.

Buongiorno, rispolvero il post in quanto mi trovo in una situazione analoga:

schiera di 12 villette affiancate ma leggermente sfalsate, tetto a due acque di proprietà esclusiva di ogni singola unità, accesso carrabile da strada comunale: unica cosa in comune due piccoli pezzi di giardino collocati al lati delle due villette di testa (le quali non affacciano nemmeno).

Fino ad ora la gestione è avvenuta nel complesso è avvenuta nel seguente modo: uno dei proprietari si offriva di fare da rappresentante e all'occorrenza si fissavano assemblee per decisioni comuni (come ad esempio la tinteggiatura delle singole facciate, oppure l'installazione di pensiline, etc, le quali avvenivano dietro consenso da parte di tutti) ma formalmente non è mai stato costituito un condominio con codici fiscali e conti correnti, non avendo tra l'altro spese in comune.

Il mio quesito è il seguente: può fare l'amministrazione del condominio uno dei proprietari non dotato di requisiti professionali, alla luce anche delle recenti riforme? Può uno degli altri proprietari opporsi e pretendere la nomina di un amministratore qualificato?

Grazie a tutti in anticipo per le risposte.

Il mio quesito è il seguente: può fare l'amministrazione del condominio uno dei proprietari non dotato di requisiti professionali, alla luce anche delle recenti riforme? Può uno degli altri proprietari opporsi e pretendere la nomina di un amministratore qualificato?

Grazie a tutti in anticipo per le risposte.

Se l'assemblea regolarmente convocata nomina quel condòmino con le opportune maggioranze egli potrà amministrare e nulla potrà pretendere il condòmino/i contrario.

Buonasera, il caso di un megaparco con circa 15 palazzine e circa 150 villettte a schiera penso rientri sicuramente nella fattispecie del SUPERCONDOMINIO. La mia domanda è se nel SUPERCONDOMINIO che si costituisce nel detto parco anche le singole ville a schiera debbano avere un rappresentante di lotto (uno per un certo numero delle stesse) o viceversa i proprietari delle ville partecipino alla assemblea del supercondominio singolarmente insieme ai rappresentanti di lotto delle palazzine (uno per ogni singola palazzina).

Grazie

e' il caso di aprire una nuova discussione e non rilanciare discussioni datate .

 

comunque ogni palazzina sicuramente dovra' nominare un rappresentante ,per quanto riguarda le villette dipende se sono o meno un condominio (ovvero se hanno o meno parti in comune con una o piu' villette ,oppure se ogni singola villetta ha due o piu' u.i. con proprietari distinti con parti comuni )

 

se le villette sono condomini dovranno nominare rappresentante, se non sono condominii ogni proprietario singolo partecipa all'assemblea .

 

 

Modificato da peppe64
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