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AlexM

Casa parte di un residence: lastrico solare e calcolo millesimi

Buonasera a tutti e grazie in anticipo per l'aiuto,

 

Sono proprietario di una abitazione che fa parte di un residence.

Anche se facciamo parte del condominio la casa e' separata dal residence stesso da mura. Detto questo siamo condomini e partecipiamo alle spese condominiali quali piscina, sicurezza, acqua e luce etc.

 

Nel calcolo dei millesimi (partecipazione al condominio) e' stato conteggiato il nostro lastrico solare al 100%. Il lastrico solare a cui solo noi abbiamo accesso essendo parte dell'abitazione, non e' illuminato e non viene usato (per noi ha lo stesso uso di un tetto).

 

La mia domanda e', cosa dice la legge a riguardo? Di nuovo il lastrico non viene usato e non ci sono spese quali luce etc connesse ad esso. In pratica e' un tetto se non ci fosse un accesso attraverso scala che se richiesto possiamo chiudere.

 

Attendo vostri gentili commenti.

 

A presto.

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Nel calcolo dei millesimi (partecipazione al condominio) e' stato conteggiato il nostro lastrico solare al 100%. Il lastrico solare a cui solo noi abbiamo accesso essendo parte dell'abitazione, non e' illuminato e non viene usato (per noi ha lo stesso uso di un tetto).

La mia domanda e', cosa dice la legge a riguardo? Di nuovo il lastrico non viene usato e non ci sono spese quali luce etc connesse ad esso. In pratica e' un tetto se non ci fosse un accesso attraverso scala che se richiesto possiamo chiudere.

Il lastrico è tuo o a tuo uso esclusivo ed il fatto che tu non voglia utilizzarlo è solo una tua libera scelta.

Non basta chiuderlo perchè ne resti pur sempre l'unico proprietario e nessuno può usarlo.

Se vuoi che tutti partecipino alle spese devi liberarti del lastrico chiedendo agli altri se vogliono acquistarlo pro quota, in modo che il lastrico diventi di proprietà comune.

Magari qualcuno ha interesse ad andare a prenderci il sole o ad organizzare festicciole.

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Leonardo grazie per la risposta. Forse non sono stato abbastanza chiaro. La mia domanda e', se chiudo la scala che porta al lastrico, l'uso del lastrico sara' comparato ad un tetto e quindi non considerato per il calcolo dei millesimi. Giusto?

 

Grazie

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Sono proprietario di una abitazione che fa parte di un residence.

Anche se facciamo parte del condominio la casa e' separata dal residence stesso da mura. Detto questo siamo condomini e partecipiamo alle spese condominiali quali piscina, sicurezza, acqua e luce etc.

 

Nel calcolo dei millesimi (partecipazione al condominio) e' stato conteggiato il nostro lastrico solare al 100%. Il lastrico solare a cui solo noi abbiamo accesso essendo parte dell'abitazione, non e' illuminato e non viene usato (per noi ha lo stesso uso di un tetto).

 

La mia domanda e', cosa dice la legge a riguardo? Di nuovo il lastrico non viene usato e non ci sono spese quali luce etc connesse ad esso. In pratica e' un tetto se non ci fosse un accesso attraverso scala che se richiesto possiamo chiudere.

Una domanda: sotto il lastrico solare OLTRE al tuo appartamento, cos'altro c'è ???

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Leonardo grazie per la risposta. Forse non sono stato abbastanza chiaro. La mia domanda e', se chiudo la scala che porta al lastrico, l'uso del lastrico sara' comparato ad un tetto e quindi non considerato per il calcolo dei millesimi. Giusto?

 

Grazie

L'uso del lastrico non sarà possibile per tua scelta, ma questo non ti esime dal partecipare dalle spese.

 

Ti faccio un esempio.

Se in un condominio tu decidi di non utilizzare l'abitazione e murare la porta, questo non ti esonera dalla contribuzione alle spese di pulizia/manutenzione scale ascensore perchè resti comunque PROPRIETARIO.

 

Art. 1118 c.c.

... Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali....

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Ciao Aristide.

 

La mia abitazione e basta.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Certo, ma nel conteggio dei millesimi, non mi sembra corretto conteggiare una superficie che nessuno usa, dove non c'e' alcun tipo di luce, e in breve il solo uso di tetto (se chiuso l'accesso).

 

Cosa ne pensi?

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Certo, ma nel conteggio dei millesimi, non mi sembra corretto conteggiare una superficie che nessuno usa, dove non c'e' alcun tipo di luce, e in breve il solo uso di tetto (se chiuso l'accesso).

E' stata conteggiata una superficie che tu NON VUOI usare.

Nessuno può vietarti di accedervi.

Immagina se tu chiudessi la tua casa e staccassi tutte le utenze (acqua luce e gas).

Pretenderesti di non dover pagare più alcuna spesa solo perchè non USI il tuo appartamento?

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Grazie Leonardo. Se chiudo l'accesso al lastrico solare, non mi sembra giusto che venga calcolato come lastrico o terrazzo nel calcolo dei millesimi quando il suo uso potra' solo essere paragonabile ad un tetto inaccessibile

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Grazie Leonardo. Se chiudo l'accesso al lastrico solare, non mi sembra giusto che venga calcolato come lastrico o terrazzo nel calcolo dei millesimi quando il suo uso potra' solo essere paragonabile ad un tetto inaccessibile

Se chiudi l'accesso alla tua casa murando porte e finestre si devono togliere anche i millesimi del tuo appartamento esonerandoti da qualsiasi spesa?

 

Si chiamano millesimi di PROPRIETA' proprio perchè rappresentano il valore della proprietà e non l'USO della proprietà.Le spese si pagano in proporzione al valore e non in proporzione all'uso che ciascuono VUOLE farne:

 

Art. 1123 c.c.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione

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Ciao Aristide. La mia abitazione e basta.

Se mi rispondi che SOTTO IL TUO lastrico solare non c'è null'altro che la tua casa NON SI PUO' APPLICARE la normativa relativa all'art. 1126 del Codice Civile "... gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".

Se, per tua stessa ammissione, il "tuo" lastrico solare copre solo il tuo appartamento è giusto che ti venga addebitato il 100% del costo.

Ovviamente, nulla vieta che tu possa chiedere agli altri proprietari del residence di partecipare alle spese di manutenzione del "TUO" lastrico solare.

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Se mi rispondi che SOTTO IL TUO lastrico solare non c'è null'altro che la tua casa NON SI PUO' APPLICARE la normativa relativa all'art. 1126 del Codice Civile "...

Forse la parola lastrico solare ti ha portato leggermente fuori strada perchè credo non si tratti di stabilire chi deve partecipare alla manutenzione del lastrico.

 

Il problema è che l'unica casa con lastrico fa parte di un residence nel quale ci sono spese da ripartire per millesimi di proprietà (piscina, giardino...)

Poichè Alex ha una casa singola, nel calcolo dei millesimi di proprietà è stato conteggiato l'appartamento ed il lastrico di proprietà esclusiva.

Magari ad un appartamento grande come il suo che ha un altro appartamento sopra oppure ha il tetto e non il lastrico, lo stesso non è stato calcolato.

L'appartamento è nato con il lastrico per cui anche se ci cambiasse la destinazione d'uso (art. 11118 su postato) e lo facesse diventare un tetto costruendoci un /\ non potrebbe essere esentato dalla spesa perchè lui PUO' se VUOLE ma nessuno può costringerlo a rinunciare alla PROPRIETA' del lastrico

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Forse la parola lastrico solare ti ha portato leggermente fuori strada perchè credo non si tratti di stabilire chi deve partecipare alla manutenzione del lastrico.

Il problema è che l'unica casa con lastrico fa parte di un residence nel quale ci sono spese da ripartire per millesimi di proprietà (piscina, giardino...)

Poichè Alex ha una casa singola, nel calcolo dei millesimi di proprietà è stato conteggiato l'appartamento ed il lastrico di proprietà esclusiva.

Magari ad un appartamento grande come il suo che ha un altro appartamento sopra oppure ha il tetto e non il lastrico, lo stesso non è stato calcolato.

L'appartamento è nato con il lastrico per cui anche se ci cambiasse la destinazione d'uso (art. 11118 su postato) e lo facesse diventare un tetto costruendoci un /\ non potrebbe essere esentato dalla spesa perchè lui PUO' se VUOLE ma nessuno può costringerlo a rinunciare alla PROPRIETA' del lastrico

 

Io ho riletto il primo post di AlexM e a me sembra che lui ci parli di come ripartire le spese del suo lastrico solare...

A questo punto, chiediamo direttamente all'interessato.

AlexM... qual è il tuo dubbio ??? Le spese di manutenzione del lastrico oppure... i millesimi del lastrico che poi portano ai millesimi per il riparto delle spese condominiali ???

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Ciao Aristide e Leonardo, leggo con piacere is vostri commenti. Il problema Aristide e' il calcolo dei millesimi sul lastrico per il riparto delle spese condominiali. Infatti il lastrico e' stato conteggiato nel calcolo dei millesimi (da approvare a breve in assemblea) come terrazzo al 100%.

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Ciao Aristide e Leonardo, leggo con piacere is vostri commenti. Il problema Aristide e' il calcolo dei millesimi sul lastrico per il riparto delle spese condominiali. Infatti il lastrico e' stato conteggiato nel calcolo dei millesimi (da approvare a breve in assemblea) come terrazzo al 100%.

Controlla bene (o fai controllare da un geometra) il coefficiente assegnato all'intero terrazzo.

Sicuramente è stata calcolata la superficie al 100% ma non credo sia stato assegnato un coefficiente al pari di una stanza.

Per farti un esempio:

se una stanza ha coefficiente 1, una terrazza ha un coefficiente 0,20

 

se hai 100 mq di stanze + 100 mq di terrazza svilupperai una superficie virtuale di 120 e non 200.

Se al tuo lastrico fosse stato applicato lo stesso coefficiente delle stanze, il tuo appartamento avrebbe il doppio dei millesimi di un appartamento di pari superficie al tuo semza lastrico.

E' così?

 

Guarda il link di seguito ed avrai un'idea sui vari coefficienti che determinano la superficie virtuale.

http://www.condomini.altervista.org/CoefficientiTabelle.htm

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Leonardo, ci stiamo avvicinando alla soluzione credo. Il lastrico si e' stato conteggiato al 20% rispetto ad una stanza. Quello che mi chiedo ora e', e' possibile riqualificare il lastrico modificando la destinazione d'uso come tetto? Dato che comunque non e' parte comune ma il solo nostro lastrico. Grazie Leonardo

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Leonardo, ci stiamo avvicinando alla soluzione credo. Il lastrico si e' stato conteggiato al 20% rispetto ad una stanza. Quello che mi chiedo ora e', e' possibile riqualificare il lastrico modificando la destinazione d'uso come tetto? Dato che comunque non e' parte comune ma il solo nostro lastrico. Grazie Leonardo

No, proprio in virtù dell'art. 1118 c.c. citato nel mio post n. 5, il condominio è nato con il tuo lastrico e tu non puoi penalizzare il resto del condominio con un cambio di destinazione d'uso.

 

Oltretutto, c'è un altro articolo (art. 69 di attuazione del codice civile) che regola la revisione delle tabelle millesimali (che comunque sarebbe totalmente a tue spese).

La diminuzione di superficie, a causa della trasformazione di lastrico a tetto (opera edilizia che ti procurerebbe un sottotetto e non la semplice rinuncia all'uso del lastrico attraverso una porta chiusa) dovrebbe procurare almeno un decremento del 20% del valore della tua proprietà:

 

Art. 69 d.a.c.c.

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Avevo inquadrato bene il tuo problema fin dall'inizio e, purtroppo per te, queste sono le Norme e non ho buone notizie da darti.

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