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miceli78

Caparra nel contratto di locazione

Buonasera,

A Luglio scorso ho acquistato un immobile ad uso commerciale con un contratto di locazione in essere con scadenza prevista nel 2015.

Leggendo il contratto, è stata depositata una cauzione pari a 3 mensilità che dovrà essere riconsegnata allo scadere del contratto se nell'immobile non vi sono danni.

Adesso vorrei sapere se la cauzione mi deve essere corrisposta dal precedente proprietario al fine di poterla restituire o trattenerla in caso di danni all'immobile.

Tenete presente che il conduttore è moroso di diverse mensilità ma il precedente proprietario non lo ha mai messo in mora.

Grazie

Dipende tutto da cosa avete concordato tra voi . Se nulla e' stato concordato , nulla ti e' dovuto ovvero la restituzione della caparra al tuo inquilino e' a tuo carico .

A che titolo il precedente proprietario trattiene la caparra???

L'inquilino può richiedermi la restituzione della caparra anche se non l'ha versata a me???

Grazie

Leggendo il contratto, è stata depositata una cauzione pari a 3 mensilità che dovrà essere riconsegnata allo scadere del contratto se nell'immobile non vi sono danni.

Adesso vorrei sapere se la cauzione mi deve essere corrisposta dal precedente proprietario al fine di poterla restituire o trattenerla in caso di danni all'immobile.

Dipende da quanto pattuito in sede di compravendita. Nel caso di vendita dell’immobile locato, il venditore-locatore trasferisce all’acquirente non solo il rapporto di locazione in corso, ma anche il possesso del deposito cauzionale (se costituito) sempre che tale circostanza non sia stata diversamente regimentata nell’atto di compravendita, ad esempio attraverso una compensazione volontaria in sede di determinazione del prezzo di vendita o se hai pattuito il prezzo dell’immobile considerando comunque cha la cauzione sarebbe rimasta al venditore.

 

Verifica la presenza a rogito della clausola di stile che “l’immobile viene venduto con ogni diritto, accessione, pertinenza e servitù”: come osservato dalla Cassazione (n.23164/2013), tale clausola non esime, infatti, il venditore dal consegnare il deposito cauzionale all’acquirente, poiché da nessuna di queste espressioni deriva che la cauzione locativa abbia comportato una diminuzione del prezzo di vendita ed una compensazione virtuale o preventiva.

L' ex proprietario non trattiene nulla . Con l'acquisto ti sei fatto carico anche del contratto di locazione . Certo l'inquilino chiedera' a te la caparra . sei subentrato nel contratto di locazione con diritti e doveri .

Praticamente l'immobile è stato locato nel 2009 ed in quella occasione è stata versata una caparra.

Nel 2012 la proprietà è fallita e l'immobile è ritornato alla società di leasing la quale ha mantenuto il rapporto di locazione in essere pur non percependo mensilmente il canone di locazione. La predetta società di leasing dopo aver mandato la prelazione all'inquilino, mi ha venduto l'immobile con il contratto in essere.

Nel preliminare viene dichiarato che vi è un contratto di locazione in essere e che esistono delle morosità, ma non si fa alcun riferimento alla compensazione della caparra. Mentre l'atto di compravendita è ancora dal Notaio ma ricordo perfettamente che non parla assolutamente di compensazioni di caparre.

A questo punto la caparra la dovrei richiedere alla ditta ormai fallita o alla società di Leasing che mi ha ceduto l'immobile?

Buonasera, ho letto il preliminare da me sottoscritto e dice:

Art. 6. Alla data di esecuzione il promissario subentrerà a tutti gli effetti nel contratto di locazione citato nella lettera B e da tale data tutti i relativi diritti e obblighi passeranno rispettivamente a favore e a carico del promissario.

Mentre il contratto di locazione dice:

Art. 1: il locatore ha la disponibilità dell'immobile (la proprietà era della società di leasing).......

Art. 9 bis.: A garanzia del perfetto adempimento delle obbligazioni assunte con il presente contratto il conduttore versa l'importo ........ a titolo di deposito cauzionale che non maturerà interesse alcuno. Dwetto deposito non potrà essere in alcum modo imputato dal conduttore a pagamento delle rate di canone di locazione o delle spese e sarà restituito al termine del contratto ........

Cosa mi dite???

Art. 6. Alla data di esecuzione il promissario subentrerà a tutti gli effetti nel contratto di locazione citato nella lettera B e da tale data tutti i relativi diritti e obblighi passeranno rispettivamente a favore e a carico del promissario.

 

 

piu' chiaro di cosi .

da tale data tutti i relativi obblighi passeranno rispettivamente a carico del promissario.

 

 

 

tu sei il promissario ,tu sei colui che dovra' restituire la caparra .

Benissimo,

Ma la caparra è stata rilasciata come deposito cauzionale ad un altro soggetto.

A questo punto dovrei rivalermi su chi mi ha venduto l'immobile che sta trattenendo la caparra

Ti sei assunto gli onori e oneri del contratto di locazione . E nello specifico e' previsto dall art 6 da te accettato e sottoscritto.

Che sono io a restituire la caparra a fine locazione non ci sono dubbi.

Il problema è che vorrei sapere se mi posso rivalere sul precedente proprietario, che a sua volta dovrà chiederli a chi ha sottoscritto il contratto.

Chiedere non costa nulla .Ma secondo me visto art 6 la cauzione non te la danno .

Miceli78 ma a te non è stato consegnato nulla? P.es. un libretto di risparmio od una fideiussione bancaria al portatore e versato su questo la cifra del deposito cauzionale?

Perchè di solito si fa così;

 

Il deposito cauzionale

La legge prevede che l'inquilino, al momento di prendere in affitto una casa, lasci nelle mani del proprietario una somma a titolo di cauzione ("deposito cauzionale") per coprire eventuali danni alla casao il mancato pagamento del canone

La cifra consegnata a questo scopo non può superare l'equivalente di tre mesi di canone d'affitto, anche se la legge non proibisce di contrattare una cifra inferiore (per esempio due mesi) o addirittura di non consegnarla (e l'assenza di un'apposita clausola nel contratto equivale, da parte del proprietario, alla rinuncia al deposito cauzionale).

Di fatto nella maggior parte dei contratti è richiesto l'equivalente di tre mensilità

Questa somma dev'essere consegnata al proprietario al momento della firma del contratto. La somma versata per la cauzione deve per legge produrre gli interessi legali, che spetteranno all'inquilino. A questo scopo normalmente si fa così: l'inquilino deposita la somma su un libretto di risparmio al portatore, in una banca di sua scelta, e lo consegna al proprietario, inserendo in contratto che l'inquilino (locatore) accetta sin d'ora i soli frutti prodotti dal suo stesso investimento. Quando l'inquilino lascerà l'appartamento, lui o i suoi eventuali eredi avranno il diritto di farsi riconsegnare il libretto, con la somma versata e gli interessi maturati; da parte sua il padrone di casa prima di riconsegnarlo avrà il diritto di trattenere le somme spese per riparare danni o ammanchi causati dall'inquilino. È anche possibile sostituire con una fideiussione bancaria le garanzie appena descritte.

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Tullio Ts il locatore ha versato il deposito direttamente tramite a.b.

Io al momento ad oggi non ho ricevuto nulla.

Se a.b. significa assegno bancario sarebbe interessante sapere a nome di chi è stato emesso, se all'ex proprietario, chiedi a lui.

Quando uscirà l'inquilino dovrai rendere la caparra, ma il malloppo lo intascherà l'ex proprietario, non mi sembra una cosa giusta.

Anche io ritengo che non è una cosa giusta!

Come ho scritto in precedenza, l'immobile è stato locato da una società nel 2010, nel frattempo la società non ha mantenuto gli impegni presi con la società di leasing e quest'ultima ha messo in vendita l'immobile.

Adesso io dovrei richiedere la caparra alla società di leasing che mi ha venduto l'immobile, ma in realtà la caparra la intascherà la società che oggi è in contenzioso con il leasing.

secondo me erano cose che avresti dovuto valutare prima di stipulare il contratto di compravendita .

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