Caparra confirmatoria - ) se, per colpe o carenze del compratore la trattativa fallisce?

[Nick94]

Buona sera. Argomento "super" Off-Topic e sarò grato se qualcuno potrà rispondere. Mia moglie con altri 7 eredi sta vendendo un modesto appartamento. E' stato predisposto il compromesso con caparra confirmatoria che il compratore ha consegnato in banca a corredo della richiesta di mutuo. Il direttore ha assicurato che non ci sono problemi per il riconoscimento (tre stipendi a garanzia) ma sostiene che "per legge" a proposito della caparra il documento deve contenere la clausola "salvo concessione finanziamento". Mi sembra una idiozia tenuto anche conto che gli altri eredi non intendono rinunciare alla caparra. A cosa serve la caparra (art. 1386 c.c.) se, per colpe o carenze del compratore la trattativa fallisce?

Grazie.

[SisterOfNight]

suppongo che il compratore voglia inserire la clausola "salvo buon fine del finanziamento" per evitare di perdere la caparra che vi ha dato nel caso la banca non conceda il mutuo.

 

Tu inizi il topic parlando di caparra confirmatoria, ma poi nel testo citi l'art. 1386 cc che riguarda la caparra penitenziale

Sono due istituti diversi.

Solitamente nelle compravendite si offre la caparra confirmatoria, di cui all'art. 1385 c.c. che ne sancisce la restituzione o l'imputazione alla prestazione dovuta in caso di adempimento della parte che l'ha versata.

Allo stesso tempo, in caso di inadempimento del compratore, la parte adempiente che l'ha ricevuta ha facoltà di recedere dal contratto e trattenere la caparra. Ove invece inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra confirmatoria, questa sarà tenuta a restituire il doppio della somma ricevuta, mentre la parte non inadempiente potrà recedere dal contratto, (ma puo' anche optare per l'esecuzione o la risoluzione, oltre al risarcimento del danno)

 

Praticamente fate compromesso, Tizio da caparra confirmatoria, poi non rogita per un motivo qualsiasi, il promissario acquirente si tiene la caparra

Tizio promittente acquirente da la caparra, poi la parte venditrice non ottempera, allora il promissario acquirente ha diritto alla restituzione del doppio della caparra

 

La caparra penitenziale ex art..1386 riguarda la penalità in caso di recesso da contratti, e viene data solo in caso di recesso appunto (non prima del contratto a garanzia dell'adempimento)

[Nick94]

Grazie per l'esauriente risposta. Nel mio post iniziale ho sbagliato l'indicazione dell'art. del c.c. (ovviamente nel nostro caso si tratta del n. 1385). Il mio quesito riguardava anche quanto sostenuto dal direttore di banca circa la clausola "salvo buon fine del finanziamento" da lui indicata come dovuta per legge. Certamente è una "precauzione" giustissima ma alcuni eredi (siamo in otto) non intendono riconoscerla anche perché i tempi non saranno brevi e, nel frattempo, si sono interrotte alcune altre trattative. Anche se non si può imputare al compratore l'eventuale impossibilità a concludere, è indubbio che i venditori possono perdere altre opportunità per cui la trattenuta della caparra, prevista anche dalla normativa, non sarebbe ingiusta.

Buona giornata.

[SisterOfNight]

Piu' che altro mi chiedo che gliene frega al Direttore di banca...

quale "documento" dovrebbe contenere questa clausola?

 

Io personalmente feci un acquisto con mutuo, diedi al caparra e nel compromesso indicai "salvo buon fine della richeista di mutuo"...ma ecco, la Banca mica mise becco nel compromesso

[Mario Pessina]

La proposta come formulata, non tutela minimamente la parte venditrice infatti, trattasi si clausola sospensiva 1353 cc che può essere iscritta in qualunque contratto subordinandone l'efficacia a tutela di entrambe le parti ma, la stessa, deve necessariamente prevedere un termine data oltre il quale si può trattenere la caparra;

le diciture che di solito si iscrivono nell'atto potrebbero essere :

“La validità della presente proposta è subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo effettuata dal proponente presso un ente finanziatore scelto a cura dello stesso e congrua per l’acquisto dell’immobile oggetto della presente. Tale responso positivo dovrà essere ricevuto dal proponente ed essere reso noto al proprietario entro la data del ……, diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al proprietario dell’immobile (e all’agente immobiliare) a nessun titolo.”

e anche

“La validità della presente proposta è subordinata alla verifica dell’assenza di elementi ostativi alla vendita tramite visure ipotecarie a cura del notaio Dott. ….”

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Per quanto riguarda che per legge la caparra deve contenere..... confermo che alla banca non interessa quanto scritto sulla caparra in quanto la stessa verifica SOLO la rispondenza creditizia del richiedente

[Nick94]

Ringrazio per le risposte.

Buona giornata.