#1 Inviato 23 Dicembre, 2021 Il mio Comune mi contesta un Reclamo/Ricorso avverso avvisi di accertamento IMU per anni di imposta dal 2016 al 2019 (dove mi richiede circa € 2.000,00 comprese sanzioni, interessi e spese di notifica) inerenti quota IMU (25%) impagata su due immobili "A" e "B" affittati a canone concordato ai sensi dell'art. 2, co. 3, Legge 431/98 per le seguenti (loro) ragioni: Il contratto di affitto relativo all'immobile "A" è stato stipulato "a canone libero" (4+4) come si evince dal contratto e proroga allegati e pertanto non rientra tra quelli che godono della riduzione ai sensi dell'art. 2, comma 3 legge 431 che prevede contratti il cui rinnovo è stabilito in due anni; Dai controlli effettuati dal Servizio IMU/ICI è emerso che il canone di locazione relativamente all'immobile "B" non rientra nei parametri stabiliti dagli accordi territoriali, posto che è inferiore al minimo previsto di € 635,39. Concludono affermando che "se le motivazioni poste a difesa del predetto Ricorso/Reclamo non fossero da Lei condivise, può costituirsi in giudizio ai sensi dell'art. 17-bis, c. 3 e dell0'art. 22, d. lgs. n. 546/92". ==============================%=============================== Nel mio reclamo, relativamente all'immobile "A" ho allegato il contratto di locazione registrato stipulato (a mio avviso) ai sensi dell'art. 2, comma 3, Legge 431/98. Contestano la durata da me indicata nel contratto in anni 4 anziché, come loro dicono tre. Io ho solo indicato che il contratto stipulato ai sensi dell'art. 2, co. 3, Legge 431/98 ha la durata di anni quattro (senza altro dire e scrivere quindi no 4+2 ne 3+2). Il contratto decorreva dal 01.10.2016 con termine il 30.09.2020. Successivamente, di comune accordo tra le parti ho prorogato (e non rinnovato) il contratto telematicamente (modello RLI AdE) per ulteriori 4 anni dal 1° ottobre 2020 al 1° Ottobre 2024. Da ciò hanno dedotto che trattasi di contratto a canone libero 4+4 e, quindi, senza agevolazione riduttiva della base imponibile IMU del 25%. Personalmente, penso che la legge parli di durata minima di tre anni e di successiva proroga di diritto di ulteriori due anni se le parti non concordino sul rinnovo del contratto. In più anche gli accordi territoriali stipulati nel Comune di Palermo prevedono la possibilità di stipula del contratto di locazione concordato per durate di 4, 5 e 6 anni a fronte di un aumento del canone di locazione del +3% +5% e +7%. Invece relativamente all'immobile "B" questa volta in contratto ho indicato regolarmente la durata 3+2 anni. Ciò stante il Comune ha eccepito che il canone pattuito scritto in contratto (regolarmente registrato) di € 600,00 essendo inferiore a quello minimo di € 635,00 fissato dal Comune di Palermo con gli accordi territoriali rendesse il contratto configurabile libero e non concordato. Segue diniego agevolazione base imponibile IMU del 25%. Dovendo costituirmi in commissione tributaria entro trenta gg. sarei grato se potessi avere delle Vs. indicazioni sul punto, e se possibile, qualche riferimento giurisprudenziale (sentenze Commissioni Tributarie, Tribunali, ecc) ovvero riporti a link che possano trattare le questioni controverse sopra prospettate. Allego Accordo Sindacale Comune di Palermo Firmato nell'anno 2009. Colgo l'occasione per augurare a tutti i migliori Augure per un Santo Natale. Modificato 23 Dicembre, 2021 da technobi
#2 Inviato 24 Dicembre, 2021 Il ricorso "fai da te" presso la Commissione Tributaria Provinciale lo considero un inopportuno azzardo; sarebbe preferibile avvalersi e farsi rappresentare da un tributarista professionale. a) Per l'immobile "A" vedo poche speranze di successo per il tuo ricorso. Prima registrazione del contratto di 4 anni: per definizione e per legge è da considerarsi un 4+4. b) Per l'immobile "B" vedo la vittoria del tuo ricorso, perchè il canone di locazione essendo inferiore al limite inferiore della forchetta ammessa è una condizione di miglior favore per il conduttore, quindi lo spirito dell'Accordo Territoriale ne rsulta ulteriormente rafforzato. Ricordo ma non riesco a recuperare sentenze in merito. Le mie considerazioni comunque valgono zero, perchè io non sono nessuno, soprattutto non sono la Commissione Tributaria Provinciale. Quello che posso dirti, è che il contribuente in questa sede non è proprio ben visto se presenta il ricorso in autonomia senza farsi rappresentare da soggetto qualificato. Al solito, anche l'intero carteggio della vicenda ha la sua specifica valenza: un professionista, prima ancora di presentare il ricorso, saprebbe già indicarti con sufficienti certezze come potrebbe andare a finire. Modificato 24 Dicembre, 2021 da albano59 ortografia 1
#3 Inviato 24 Dicembre, 2021 Ok, non chiedo di rispondermi con la certezza del quesito, voglio solo confrontarmi... per questo esistono i forum. Per l'immobile cui al caso A, la legge consente la locazione concordata ai sensi dell'art. 2, comma 3 Legge 431/98 per periodo temporale maggiore di tre anni in quanto fissa il periodo "minimo" in tre anni. Infatti gli accordi territoriali del comune di Palermo (il primo del 2009 allegato al primo post) consente una durata superiore di tre anni. Precisamente quattro, cinque o sei anni a fronte di un maggiore canone da corrispondere al proprietario dell'immobile del 3%, ovvero 5% ovvero 7%. Alla scadenza del primo periodo (quindi nel mio caso pattuito di comune accordo tra le parti in quattro anni) qualora le parti non si siano accordate sul "rinnovo del contratto" quindi a condizioni economiche migliori per il proprietario o altro la legge a tutela della parte più debole (locatore/inquilino) proroga il contratto di locazione in essere di due anni trattasi di proroga legale e non contrattuale stabilita tra le parti. Viceversa se le parti si accordano il contratto può rinnovarsi o prorogarsi con il consenso di entrambi per un nuovo periodo (3, 4, 5 ovvero 6 anni, comunque di durata non inferiore a tre anni). Questo è quello che penso io interpretando i commi 3 e 5 dell'art. 2 della legge 431/98 che disciplinano i contratti di locazione a canone concordato... Attendo vostri pensieri, articoli e link cui indirizzarmi per approfondire la materia. Modificato 24 Dicembre, 2021 da technobi
#4 Inviato 24 Dicembre, 2021 technobi dice: proroga legale e non contrattuale stabilita tra le parti. allora: il problema è questo. A) l'accordo territoriale non è un accordo tra le parti, locatore e conduttore, ma un accordo tra enti e organizzazioni. detto in altre parole: locatore e conduttore "subiscono" un contratto che può variare solo entro certi limiti. questo a mio avviso il vizio originario della tua - credo incolpevole - interpretazione dell'accordo e quella conseguente del comune che ha interpretato il 4+4 come libero. Cercherei di giocarmi questa carta: cado dalle nuvole, anche se dubito possa funzionare. B) concordo con Albano. sul 3+2 non vedo perché il Comune possa fare questioni. Ma capisci, il comune è in cerca di soldini... e qui troverei la spiegazione. purtroppo hanno già aperto un fascicolo o come si chiama, per cui sì, conviene farti assistere e spiegare per bene la situazione. d'altra parte avrebbe poco senso indicare una tipologia di contratto (caso A) e poi disapplicarlo nel rinnovo... o l'una o l'altra.
#5 Inviato 24 Dicembre, 2021 Continuo ben volentieri col confronto. spurgo dice: A) l'accordo territoriale non è un accordo tra le parti, locatore e conduttore, ma un accordo tra enti e organizzazioni. detto in altre parole: locatore e conduttore "subiscono" un contratto che può variare solo entro certi limiti. Concordo con @spurgo Il tuo peccato, oltre ad aver registrato il contratto inizialmente per quattro anni, sta nella sua proroga nuovamente di quattro anni: diventa naturale considerarlo un 4+4. A mia conoscenza non mi sono noti precedenti giurisprudenziali che si siano pronunciati a favore delle tue tesi, ma proprio tu potresti costituire il primo precedente: L'unico fattore che puoi giocarti a tuo favore - se ho ben compreso - è il testo del contratto di locazione all'interno del quale c'è un espresso riferimento al 3* comma dell'art. 2 L. 431/98. Non so se questo sarà valutato come bastevole. Per contro va osservato che non ti sei attenuto all'Accordo Territoriale, e mi spiego. Ho un concordato 6+2 in corso di validità, che altro non è che una variante del 3+2. Ciò mi è stato possibile perchè il mio Accordo Territoriale di riferimento mi consente di stipulare concordati attenendomi al format "n+2", dove n può variare da 3 a 6. Con questo vorrei farti notare che io avrei potuto registrare varie tipologie di concordati purchè rispettassero il format "n+2". Avrei potuto registrare quindi anche un 4+2 ma mai un 4+4: il nocciolo del problema gira tutto attorno a questo format e a questi numeretti.