Vai al contenuto
olli

Cancello Carraio - Nuova Ripartizione Spese

Un saluto a tutti; volevo un confronto su tale caso.

Condominio di 8 appartamenti e 8 garages pertinenziali; regolamento contrattuale con talelle millesimali distinte per appartamenti e garages.

Le spese del cancello carraio (ordinarie e straordinarie) son sempre state suddivise (nei 10 anni di vita) secondo la sommatoria (immobile+garage) attribuibile a ciscun condòmino.

Ora viene richiesta una nuova ripartizione, a suo dire conforme a quanto disposto dal Regolamento Contrattuale secondo i suoi art. 23 e 25; quindi non più in base alla sommatoria dei millesimi immobile+garages, bensì solo sulla base dei millesimi dei garages, sull'assunto che il cancello carraio sia a servizio specifico dei garages.

 

Art.23. "Le spese tutte relative alla corsia di manovra, all'illuminazione e a quant'altro di pertinenza dell'area di accesso ai garages, sono a carico dei proprietari dei garages e saranno suddivise secondo la tabella millesimale relativa"

Art.25. "Le spese tutte relative alla manutenzione e all'esercizio dei cancelli sono a carico di quanti usufruiscano degli stessi"

 

Allego mappa dello stabile: esiste un cancello pedonale; il cancello carraio è a ridosso di una rampa che porta all'area di manovra antistante i garages; entrando dal cancello carraio è possibile accedere anche al fabbricato.

 

Un ringraziamento a chi possa confrontarsi con me. 🙂

Quindi ritenete che l'art.25 riprenda solo l'art.1123 CC e non si ponga in contrasto con l'art.23; l' uso potenziale del carraio anche ai fini di cancello pedonale, diverrebbe irrilevante; stante l'art.23 gli "utilizzatori" del cancello carraio sarebbero da identificarsi, ai fini del riparto della spesa, solo nei proprietari dei garages.

Quindi ritenete che l'art.25 riprenda solo l'art.1123 CC e non si ponga in contrasto con l'art.23; l' uso potenziale del carraio anche ai fini di cancello pedonale, diverrebbe irrilevante; stante l'art.23 gli "utilizzatori" del cancello carraio sarebbero da identificarsi, ai fini del riparto della spesa, solo nei proprietari dei garages.

Secondo me le spese dei due cancelli vanno ripartite come da art. 25 per millesimi generali perchè anche il cancello carraio serve per accedere al fabbricato.

Per i pignoli che vogliono attribuire le spese del cancello carraio ai soli utilizzatori del garage avrei una proposta provocatoria:

tra il cancello pedonale e quello caraio chiudere l'accesso al fabbricato; dopo aver parcheggiato si esce dal carraio e si rientra dal pedonale.

In questo modo il carraio diventerebbe di esclusivo uso da parte degli utilizzatori del garage 😂

Quindi ritiene prevalente il disposto generale dell'art.1123 (uso potenziale del bene) e non applicabile l'art.23 Regolamento Contrattuale (in quanto il carraio non rientrerebbe tra " quanto di pertinenza dell'area di accesso ai garages")

quindi significa che per 10 anni hanno infranto gli art. 23 e 25 del regolamento e che solo ora vorrebbero ripristinare! mi chiedo quale sommo scienziato possa aver redatto un simile aborto. coma si fa a distinguere l'utilizzo dei due cancelli??!!! come diceva il principe de Curtis .....ma mi faccia il piacere!!!!!!! ma poi, se ogni condomino e' proprietario anche del relativo garage pertinenziale, a cosa serve quella distinzione?!

A distanza di 10 anni si sono verificate delle compravendite immobiliari: tre nuovi condòmini sollevano la questione.

La distinzione tra tabelle non è "irrilevante": mentre quanto a millesimi i garages si equivalgono (stessa metratura, volume, livello) gli immobili presentano differenze millesimali di non poco conto (anche del 30-40%), con conseguente differente attribuzione della quota/parte a seconda di quale criterio di riparto sia adottato.

Quindi Lei, per quale criterio propenderebbe? 🤣

Quindi ritiene prevalente il disposto generale dell'art.1123 (uso potenziale del bene) e non applicabile l'art.23 Regolamento Contrattuale (in quanto il carraio non rientrerebbe tra " quanto di pertinenza dell'area di accesso ai garages")

Si, io ritengo che l'art. 25 richiami all'art. 1123.

Hai detto (non riesco a dar del lei tranne i casi...) che i garage sono pertinenze, quindi al servizio degli appartamenti.

Il problema potrebbe nascere se proprietari di garage e appartamenti fossero diversi.

Del resto, credo, che così come se si dovesse rompere il cancello carraio si userebbe il cancello pedonale per accedere allo stabile, allo stesso modo se si spezza una chiave o si rompe il cancello pedonale, si userebbe il cancello carraio.

Ovvio che la mia è un'opinione ma non a caso ho proposto la chiusura di accesso al fabbricato, proprio per rendere l'idea che quel cancello potenzialmente è ad uso di tutti.

 

Nel caso, invece, che un garage fosse venduto ad un proprietario che non ha l'apartamento io applicherei la tabella garage ai proprietari dei soli garage e la tabella di proprietà riproporzionata ai soli proprietari di appartamento + garage.

che negli anni successivi tre appartamenti abbiano cambiato proprieta', per me, non penso che cambino le cose. i due cancelli vengono utilizzati da tutti, cosa diversa sarebbe stata,forse, se i due cancelli fossero indipendenti l'uno dall'altro. quanto a quel che afferma leonardo, nel mio parco c'e' un esterno proprietario di un garage(mm. 1!), secondo me, ha gli stessi diritti di uno che ha 100 mm.

in definitiva, olli, finche' i due cancelli restano di comune utilizzo, la ripartizione piu' logica e' quella che da 10 anni e' sempre stata fatta. a volte mi viene il dubbio che i regolamenti vengano fatti non tanto da tecnici ma, con tutto il rispetto, dall'ultimo manovale del cantiere.

Ringrazio tutti per gli interessanti interventi.

Da parte mia aderisco alla posizione di chi ritiene prevalente l'art.23 Reg. Contrattuale, con ripartizione della spesa su tabella millesimale dei garages; l'art. 23 quale norma speciale ha prevalenza sulla norma generale ex art 1123 del C.C. (uso potenziale del bene) cui fa riferimento anche l'art.25 del Reg. Contrattuale; l'art.23, a mio giudizio, incarna quel "salvo diversa convenzione" richiesta espressamente dall'art.1123 per una deroga al criterio legale di riparto.

Irrilevante che per 10 anni le parti non abbiano applicato il Regolamento.

 

Un saluto a tutti.

Ringrazio tutti per gli interessanti interventi.

Da parte mia aderisco alla posizione di chi ritiene prevalente l'art.23 Reg. Contrattuale, con ripartizione della spesa su tabella millesimale dei garages; l'art. 23 quale norma speciale ha prevalenza sulla norma generale ex art 1123 del C.C. (uso potenziale del bene) cui fa riferimento anche l'art.25 del Reg. Contrattuale; l'art.23, a mio giudizio, incarna quel "salvo diversa convenzione" richiesta espressamente dall'art.1123 per una deroga al criterio legale di riparto.

Irrilevante che per 10 anni le parti non abbiano applicato il Regolamento.

 

Un saluto a tutti.

Ma l'art. 23 si riferisce a spese ben identificate ed esclude i cancelli ben identificati dall'art. 25 anch'esso contrattuale.

L'art. 25 parla di spese per cancelli (plurale) che saranno sostenute da chi li utilizza.

La domanda è proprio questa:

chi utilizza i cancelli? Solo il proprietario del garage o anche il proprietario dell'appartamento che lo usa anche per accedere al fabbricato?

Se ci fossero proprietari di soli garage pagherebbero quanto i proprietari degli appartamenti?

E se io proprietario con con meno millesimi proponessi di chiudere l'accesso al fabbricato dal momento che esendo una spesa sostenuta dai soli garage solo questi ne possono usufruire e non i proprietari dell'edificio?

chi utilizza i cancelli? Solo il proprietario del garage o anche il proprietario dell'appartamento che lo usa anche per accedere al fabbricato?

Se ci fossero proprietari di soli garage pagherebbero quanto i proprietari degli appartamenti?

L'art.23 dice "quant'altro di pertinenza dell'area di accesso ai garage" e credo che la manutenzione del cancello carraio lo sia.

Si applicasse l'art.25, chi fosse privo di garage pagherebbe la spesa per il cancello carraio che non utilizza mai; non a caso, tra i promotori dell'iniziativa vi è un pensionato che presto sarà privo del garages pertinenziale (lo cederà al proprio vicino). Siamo ai limiti... un uso potenziale potrebbe sempre esserci, ma di fronte al testo onnicomprensivo dellart.23.... vero, ci si potrebbe chiedere a che serve l'art.25 nella sua pluralità (cancelli); ho fatto delle ricerche presso chi ha redatto le tabelle/regolamento e la spiegazione è semplice: Regolamento uguale per tutti gli stabili, per quelli con uno o + accessi pedonali; quindi non adattato alla situazione esistente in loco..... in un Regolamento ho trovato anche l'androne delle scale, e pensare che sono delle villette a schiera con in comune solo i garages interrati...

In ogni caso credo che l'applicazione dell'art.23 risulti più consona all'utlizzo che del bene comune viene fatto: se lo vede lei un pensionato/proprietario di solo immobile che entra a piedi dal cancello carraio? a che pro? per farsi la passeggiata lungo tutto il perimetro dello stabile?

 

Grazie Leonadro53 🙂

Certo che se nell'art. 23 hanno inserito specificatamente l'illuminazone (che forse oltre ad illuminare il cancello carraio, illumina anche un po' il cancello pedonale ed il fabbricato), resta da chiedersi come mai non hanno inserito specificatamente anche il cancello carraio che secondo me è più specifico dell'illuminazione quale pertinenza garage.

Più leggo quel Regolamento Contrattuale e più ho "pena" di chi l'ha predisposto....

la ripartizione delle spese dovrebbe rifarsi alle due distinte tab. mm.? perche' in questo caso non si riesce a capire il perche' di due tab. ben distinte, per cui il condomino non possessore di garage non dovrebbe partecipare....boh???

×