#1 Inviato 26 Marzo, 2022 Buongiorno a tutti, sono Giorgio, potete aiutarmi per favore? Il quesito è: Ho un’abitazione così composta, PIANO PRIMO 80mq di abitazione + PIANO TERRA (parte destra) 40mq abitazione PIANO TERRA (parte sinistra) 40mq cat. C6 Vorrei procedere in questo modo: - FRAZIONARE PER OTTENERE 2 abitazioni (piano terra e primo piano) - INIZIARE LAVORI SUPERBONUS PER CONDOMINIO e cambiare destinazione d’uso al C6 per unirlo all’altra metà che è già abitazione vi prego ditemi se è fattibile cambiare destinazione d’uso all’interno del progetto del 110% oppure devo effettuare prima il cambio di destinazione d’uso e poi accedere al superbonus. 🙏🏼 Giorgio95 dice: Buongiorno a tutti, sono Giorgio, potete aiutarmi per favore? Il quesito è: Ho un’abitazione così composta, PIANO PRIMO 80mq di abitazione + PIANO TERRA (parte destra) 40mq abitazione PIANO TERRA (parte sinistra) 40mq cat. C6 Vorrei procedere in questo modo: - FRAZIONARE PER OTTENERE 2 abitazioni (piano terra e primo piano) - INIZIARE LAVORI SUPERBONUS PER CONDOMINIO e cambiare destinazione d’uso al C6 per unirlo all’altra metà che è già abitazione vi prego ditemi se è fattibile cambiare destinazione d’uso all’interno del progetto del 110% oppure devo effettuare prima il cambio di destinazione d’uso e poi accedere al superbonus. 🙏🏼 @dalber62 @condo77 Modificato 26 Marzo, 2022 da Giorgio95
#2 Inviato 26 Marzo, 2022 Penso di si. Che io conosca i casi esaminati e a cui ha dato risposta l'AdE riguardavano lo stato iniziale e finale in cui era possibile avere diverse unità immobiliare ma il calcolo della spesa ammissibile era riferito allo stato iniziale. Mio consiglio: visto che hai due unità immobiliari e la scadenza 110 è al 31/12/2023 fai prima il cambio destinazione d'uso
#3 Inviato 26 Marzo, 2022 Perché si formi un condominio non è sufficiente frazionare, bisogna anche che le frazioni siano di proprietari diversi. Puoi cmq accedere come abitazione plurifamigliare, che ha le stesse regole dei condominii ai fini del superbonus. Devi frazionare ante lavori 110% 1
#4 Inviato 26 Marzo, 2022 dalber62 dice: Penso di si. Che io conosca i casi esaminati e a cui ha dato risposta l'AdE riguardavano lo stato iniziale e finale in cui era possibile avere diverse unità immobiliare ma il calcolo della spesa ammissibile era riferito allo stato iniziale. Mio consiglio: visto che hai due unità immobiliari e la scadenza 110 è al 31/12/2023 fai prima il cambio destinazione d'uso Grazie mille, una volta frazionato l’immobile, usufruiró del superbonus come condominio, ma vorrei capire se il cambio destinazione uso posso inserirlo nella pratica del superbonus. perché se dovessi cambiare la destinazione prima dovrei fare un altro progetto ed effettuare tutti gli adeguamenti per renderlo abitazione giusto? condo77 dice: Perché si formi un condominio non è sufficiente frazionare, bisogna anche che le frazioni siano di proprietari diversi. Puoi cmq accedere come abitazione plurifamigliare, che ha le stesse regole dei condominii ai fini del superbonus. Devi frazionare ante lavori 110% Grazie mille, una volta frazionato l’immobile, usufruiró del superbonus come condominio, ma vorrei capire se il cambio destinazione uso posso inserirlo nella pratica del superbonus. perché se dovessi cambiare la destinazione prima dovrei fare un altro progetto ed effettuare tutti gli adeguamenti per renderlo abitazione giusto?
#5 Inviato 26 Marzo, 2022 Puoi costituire il condominio anche senza frazionare, cedendo l'unità C6. In alternativa, frazioni e hai 2 unità abitative distinte: a questo punto diventa edificio plurifamigliare e hai le stesse regole del condominio (massimali, scadenza) per quanto riguarda il 110%. Questa seconda strada mi pare la più semplice e meno costosa. 1
#6 Inviato 26 Marzo, 2022 Hai verificato l'aspetto urbanistico?. Hai già constatato che lo strumento urbanistico del tuo Comune consenta l'aumento di unità abitative per il tuo caso?. Ed i paramenti edilizi (altezze, rapporti a/l, ecc.) per la trasformazione li hai già verificati?. Tieni presente che non sempre si può fare come si vuole, a maggior ragione quando le agevolazioni economiche prevedono la completa regolarità urbanistica / edilizia. Ciao 1
#7 Inviato 26 Marzo, 2022 Meri dice: Hai verificato l'aspetto urbanistico?. Hai già constatato che lo strumento urbanistico del tuo Comune consenta l'aumento di unità abitative per il tuo caso?. Ed i paramenti edilizi (altezze, rapporti a/l, ecc.) per la trasformazione li hai già verificati?. Tieni presente che non sempre si può fare come si vuole, a maggior ragione quando le agevolazioni economiche prevedono la completa regolarità urbanistica / edilizia. Ciao Grazie Meri, mi rivolgerò ad un tecnico della zona così magari puó dirmi se nel mio comune me lo autorizzano.
#8 Inviato 26 Marzo, 2022 Giorgio95 dice: Grazie Meri, mi rivolgerò ad un tecnico della zona così magari puó dirmi se nel mio comune me lo autorizzano. Perfetto, è il primo passo da fare. Per il 110 lo vedrai dopo aver capito cosa è possibile realizzare. Ciao 1
#9 Inviato 26 Marzo, 2022 Giorgio95 dice: Buongiorno a tutti, sono Giorgio, potete aiutarmi per favore? Il quesito è: Ho un’abitazione così composta, PIANO PRIMO 80mq di abitazione + PIANO TERRA (parte destra) 40mq abitazione PIANO TERRA (parte sinistra) 40mq cat. C6 Vorrei procedere in questo modo: - FRAZIONARE PER OTTENERE 2 abitazioni (piano terra e primo piano) - INIZIARE LAVORI SUPERBONUS PER CONDOMINIO e cambiare destinazione d’uso al C6 per unirlo all’altra metà che è già abitazione vi prego ditemi se è fattibile cambiare destinazione d’uso all’interno del progetto del 110% oppure devo effettuare prima il cambio di destinazione d’uso e poi accedere al superbonus. 🙏🏼 @dalber62 @condo77 @Danielabi
#10 Inviato 26 Marzo, 2022 Meri dice: Hai verificato l'aspetto urbanistico?. Hai già constatato che lo strumento urbanistico del tuo Comune consenta l'aumento di unità abitative per il tuo caso?. Ed i paramenti edilizi (altezze, rapporti a/l, ecc.) per la trasformazione li hai già verificati?. Tieni presente che non sempre si può fare come si vuole, a maggior ragione quando le agevolazioni economiche prevedono la completa regolarità urbanistica / edilizia. Ciao Certo per frazionamento e cambio di destinazione d'uso bisognerà necessariamente passare tramite un tecnico. 👍 Il superbonus però non direi preveda la completa regolarità urbanistica / edilizia, anzi direi che tra tutti i bonus fiscali è certamente quello più "largo di manica" su questo aspetto (grazie al famoso comma 13-ter dell'art. 119). Modificato 26 Marzo, 2022 da condo77 1
#11 Inviato 26 Marzo, 2022 condo77 dice: Certo per frazionamento e cambio di destinazione d'uso bisognerà necessariamente passare tramite un tecnico. 👍 Il superbonus però non direi preveda la completa regolarità urbanistica / edilizia, anzi direi che tra tutti i bonus fiscali è certamente quello più "largo di manica" su questo aspetto (grazie al famoso comma 13-ter dell'art. 119). E' sempre consigliabile effettuare una valutazione tecnica preventiva in funzione delle strumento urbanistico vigente in quel luogo, secondo la zonizzazione dell'edificio (vincoli?), dato che non si tratterebbe di semplice manutenzione ordinaria ma di modifica sostanziale di destinazione d'uso con aumento delle unità abitative. Ciao Modificato 26 Marzo, 2022 da Meri
#12 Inviato 26 Marzo, 2022 Meri dice: E' sempre consigliabile effettuare una valutazione tecnica preventiva in funzione delle strumento urbanistico vigente in quel luogo, secondo la zonizzazione dell'edificio (vincoli?), dato che non si tratterebbe di semplice manutenzione ordinaria ma di modifica sostanziale di destinazione d'uso con aumento delle unità abitative. Ciao Certo. Spero un tecnico a cui viene detto "voglio frazionare" o "voglio cambiare destinazione d'uso" questa valutazione la faccia anche senza input esplicito del committente, ma hai ragione che è meglio chiederla a scanso di equivoci.
#13 Inviato 27 Marzo, 2022 Giorgio95 dice: @Danielabi Perchè l'edificio si trasformi in condomìnio devi cedere ad altro soggetti una unità, senz'altro piu' agevole, allo stato attuale, cedere il garage. Se vuoi frazionare, ammesso che tu possa, dovrai farlo necessariamente prima di iniziare i lavori di superbonus, riaccatastare le unità che hai ottenuto e poi cominciare con il 110%. Come detto da Condo, i due appartamenti che otterrai ti qualificheranno come unico proprietario di immobile di 2 unità, equiparato ai condomìni. Verifica con un tecnico quale delle soluzioni sia la piu' conveniente
#14 Inviato 29 Marzo, 2022 Danielabi dice: Perchè l'edificio si trasformi in condomìnio devi cedere ad altro soggetti una unità, senz'altro piu' agevole, allo stato attuale, cedere il garage. Se vuoi frazionare, ammesso che tu possa, dovrai farlo necessariamente prima di iniziare i lavori di superbonus, riaccatastare le unità che hai ottenuto e poi cominciare con il 110%. Come detto da Condo, i due appartamenti che otterrai ti qualificheranno come unico proprietario di immobile di 2 unità, equiparato ai condomìni. Verifica con un tecnico quale delle soluzioni sia la piu' conveniente Ciao Danielabi, mi è sorto un dubbio: una volta frazionato l’immobile mi ritroverei con appartamento al primo piano con tutti i servizi, ma la striscia di abitazione al piano terra che diventerebbe la seconda abitazione non ha bagno cucina ecc. Devo crearli prima di effettuare il frazionamento? @condo77 @Danielabi
#15 Inviato 29 Marzo, 2022 Giorgio95 dice: Ciao Danielabi, mi è sorto un dubbio: una volta frazionato l’immobile mi ritroverei con appartamento al primo piano con tutti i servizi, ma la striscia di abitazione al piano terra che diventerebbe la seconda abitazione non ha bagno cucina ecc. Devo crearli prima di effettuare il frazionamento? @condo77 @Danielabi Dovresti avere l'abitabilità, il che comporta l'esistenza di bagno e cucina,
#16 Inviato 29 Marzo, 2022 Giorgio95 dice: Ciao Danielabi, mi è sorto un dubbio: una volta frazionato l’immobile mi ritroverei con appartamento al primo piano con tutti i servizi, ma la striscia di abitazione al piano terra che diventerebbe la seconda abitazione non ha bagno cucina ecc. Devo crearli prima di effettuare il frazionamento? @condo77 @Danielabi Eh sì, non puoi creare un'unità abitativa priva dei servizi essenziali. Direi che qui trova piena validità il suggerimento di @Meri : coinvolgi un tecnico e fatti guidare da lui nei "meandri" del percorso. Anche perché le necessità tecnico-urbanistiche hanno delle implicazioni economiche: realizzare bagno e cucina costa e questo costo sarebbe fuori dal 110%. Modificato 29 Marzo, 2022 da condo77
#17 Inviato 29 Marzo, 2022 condo77 dice: Eh sì, non puoi creare un'unità abitativa priva dei servizi essenziali. Direi che qui trova piena validità il suggerimento di @Meri : coinvolgi un tecnico e fatti guidare da lui nei "meandri" del percorso. Anche perché le necessità tecnico-urbanistiche hanno delle implicazioni economiche: realizzare bagno e cucina costa e questo costo sarebbe fuori dal 110%. Quell’unità senza servizi potrei accatastarla come F4?
#18 Inviato 29 Marzo, 2022 Giorgio95 dice: Quell’unità senza servizi potrei accatastarla come F4? Non ho nulla da aggiungere rispetto a quanto ti hanno già scritto, se non che per avere risposte esaustive ti devi affidare ad un tecnico che puo' verificare in loco. Dal forum potremmo dirti tutto e il contrario di tutto e potremmo azzeccarla sia in un senso che nell'altro, capisci che a questo punto, chiarito il meccanismo fiscale, devi verificare cosa puoi concretamente fare. Senti un tecnico. 🙂
#19 Inviato 29 Marzo, 2022 Giorgio95 dice: Quell’unità senza servizi potrei accatastarla come F4? Ne dubito: Però ripeto con Daniela: Senti un tecnico. 🙂 1