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ylenia21

Cambio destinazione d'uso - non avrebbe dovuto informare il condominio del cambio di destinazione d'uso?

Buongiorno,

nel condominio nel quale risiedo, la proprietaria di un locale sottostante facente parte del condominio, la scorsa estate ha effettuato dei lavori di ristrutturazione interni.

La signora non ha richiesto alcuna autorizzazione al condominio né all'amministratore e inizialmente abbiamo lasciato correre perché pensavamo che stesse semplicemente facendo lavori di ristrutturazione.

Ora che i lavori sono terminati, invece, ci siamo resi conto che la signora ha cambiato destinazione d'uso al locale che è diventato uno studio podologico.

A questo punto ci chiediamo: non avrebbe dovuto informare il condominio del cambio di destinazione d'uso?

Inoltre per aprire uno studio medico crediamo servano delle autorizzazioni specifiche.

Infine, ci dovrà essere un ricalcolo delle tabelle millesimali?

Attendo un vostro parere e ringrazio in anticipo.

Nessun cambio di destinazione d'uso, in quanto è privato, dovete consultare il vs. regolamento, le tab. mill. possono restare inalterate, se non c'è stato un aumento di cubatura o riduzione superiore a 1/5 dell'originaria.

Se non previsto dal RdC contrattuale chi modifica l'uso di una sua u.i. non deve chiedere nessun permesso al condominio.

Il condomino non ha nessun potere nelle parti private (se non specificate come detto), è il condomino che modifica che deve provvedere alla regolarità prevista dai regolamenti Comunali e Catasto ecc ecc.

Se non previsto dal RdC contrattuale chi modifica l'uso di una sua u.i. non deve chiedere nessun permesso al condominio.

Il condomino non ha nessun potere nelle parti private (se non specificate come detto), è il condomino che modifica che deve provvedere alla regolarità prevista dai regolamenti Comunali e Catasto ecc ecc.

 

 

Buongiorno,

ringrazio per le risposte.

L'art. 1133 c.c. "Opere su parti di proprietà o uso individuale" al secondo comma cita "(il condomino)in ogni caso di dare preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea".

La palazzina si trova al centro storico del paese ed è soggetta al vincolo paesaggistico nonché alle norme antisismiche. Il nostro timore è quindi che non sia tutto il regola perché il Comune non avrebbe concesso le autorizzazioni.

Considerando che la Sig.ra ha fatto diventare il suo locale ex tinello in uno studio medico, supponiamo che servano delle autorizzazioni sanitarie specifiche, nonché la realizzazione di stanza da bagno che prima non c'era.

Specifico, tra l'altro, che il Condominio non ha regolamento contrattuale né assembleare.

Attendo lumi e ringrazio.

Scusami ma sul momento non mi ci trovavo, perchè l'art. non è il 1133 cc ma l'art. 1122 cc che cita testualmente;

 

cc art 1122. Opere su parti di proprietà o uso individuale

Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che

siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può

eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla

sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

Per cui ora ti chiedo, queste parti modificate erano destinate all'uso comune oppure erano di esclusiva proprietà privata?

Buongiorno,

ringrazio per le risposte.

L'art. 1133 c.c. "Opere su parti di proprietà o uso individuale" al secondo comma cita "(il condomino)in ogni caso di dare preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea".

La palazzina si trova al centro storico del paese ed è soggetta al vincolo paesaggistico nonché alle norme antisismiche. Il nostro timore è quindi che non sia tutto il regola perché il Comune non avrebbe concesso le autorizzazioni.

Considerando che la Sig.ra ha fatto diventare il suo locale ex tinello in uno studio medico, supponiamo che servano delle autorizzazioni sanitarie specifiche, nonché la realizzazione di stanza da bagno che prima non c'era.

Specifico, tra l'altro, che il Condominio non ha regolamento contrattuale né assembleare.

Attendo lumi e ringrazio.

 

Grazie Tuxx per la risposta.

La condomina ha eseguito lavori esclusivamente nella sua proprietà privata che prima era un garage-tinello (non so esattamente la categoria catastale) e ora è diventato uno studio medico. Alcuni condomini temono che abbia ingrandito una finestra già esistente ma non ci sono foto che possano dimostrarlo (qualora fosse vero non avrebbe potuto farlo).

Il cambio di destinazione d'uso da tinello a studio medico aumenta il valore dell'immobile? Quindi si dovrebbe procedere ad una revisione delle tabelle millesimali? E se sì sono a carico di tutto il condominio le spese?

Grazie.

A me pare che non ci siano i motivi per la revisione delle tabelle millesimali dell'art 69 Dacc, neppure avere ampliato la finestra, cosa che è lecita fare senza permessi condominiali, ma deve avere i permessi da parte del Comune.

Dare notizia all'amministratore non vuol dire chiedere autorizzazione, ma solo avvertirlo che si faranno i lavori. Inoltre mi pare che questo obbligo non c'era prima di giugno, quindi se i lavori sono iniziati prima non doveva neppure darne notizia.

Se avete dubbi sulla regolarità edilizia, fate un accesso agli atti in Comune per vedere le pratiche presentate. Se non in regola fate un esposto al Comune che agirà di conseguenza.

Onestamente, presumo che la cosa sia stata fatta in regola, dato che per aprire uno studio medico aperto al pubblico occorre presentare pratiche all'ASL e al Comune.

Non mi pare che le tabelle non subiscano variazioni.

 

Incollo il novellato art.69 delle disp.att.cod.civ.:

 

69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

-----------------------------------------------------------------------------------------

 

Si noti il comma 2.

In questo caso, mutando una parte dell'edificio, il coeff.di funzionalità usato per il calcolo dei millesimi, è previsto pari a 1,00 per le abitazioni, e a 1,30 per studi o attività commerciali.

 

Facciamo un esempio di calcolo insieme ad altri coefficienti:

 

100x0,90x0,85x1,00=76,50

 

100x0,90x0,85x1,30=99,45

 

L'incremento da 76,50 a 99,45 dovuto al coefficiente 1,30, è maggiore del 20%. In tal caso, sempre ai sensi del comma 2, mi pare che la revisione non solo sia motivata, ma anche approvabile a maggioranza anzichè all'unanimità.

Non mi pare che le tabelle non subiscano variazioni.

...

L'incremento da 76,50 a 99,45 dovuto al coefficiente 1,30, è maggiore del 20%. In tal caso, sempre ai sensi del comma 2, mi pare che la revisione non solo sia motivata, ma anche approvabile a maggioranza anzichè all'unanimità.

Sempre che la maggioranza assembleare prevista dall'art. 1136 cc 2° comma sia disposta alla modifica
Certo. Sempre che ci sia quella maggioranza. L'avevo pure scritto nell'ultimo rigo...
Ok ma non si tratterà di cambio di destinazione d'uso, come chiesto dall'O.P.

Per cui non vedo il motivo di modificare le tabelle millesimali, ovvero cosa è alterato nei rapporti con gli altri condomini rispetto a prima se i lavori sono state eseguiti all'interno dell'u.i. (privata)?

Nel primo post c'è scritto che da uso abitativo è diventato studio podologico.

Per le destinazioni riguardanti fini di lucro il coefficiente di utilizzo è 1,30 anzichè 1 e ciò comporta un aumento dei millesimi.

Se uno fa dei lavori all'interno della sua proprietà generalmente non cambia nulla, a meno di casi estremi, ma è difficile arrivare a variazioni superiore al quinto. Ma già col passaggio suddetto hai un aumento del 30%. E il comma 2 mi pare chiaro perchè cita il caso delle mutate condizioni di una parte dell'edificio. La mutata condizione è che sei passato da una dest.d'uso abitativa a una non abitativa.

Rettifico un passaggio del post n.9: relativamente ai citati coefficienti utilizzati per il calcolo dei millesimi, ho accennato erroneamente al coefficiente di funzionalità in luogo di quello di utilizzo. E'infatti quest'ultimo a variare in funzione della tipologia d'uso dei vani.

Essendo argomento analogo (e stavolta nel quesito) faccio cortesemente notare alla Signora Bartolini che il passaggio da una destinazione d'uso abitativa a commerciale, non è assolutamente la stessa cosa che passare ad esempio da tetto a mansarda o vv, come già discusso tante volte nel forum ed oggetto di alcune sentenze ante riforma. Da sottotetto a mansarda l'aumento è infatti risibile, da abitazione a studio purtroppo no e perchè il coeff. di destinazione aumenta del 30% e con esso il risultato finale.

 

Tra l'altro, scrivere che non si cambiano è un nonsense in quanto è intervenuta una riforma in base alla quale la discriminante per approvare a maggioranza o meno è la presenza di un aumento dei valori maggiore del 20%. E con esso anche l'attribuzione di soggettività passiva.

 

E mi fa piacere di non essere il solo a pensarla così. (Leggere al punto "Quando si rende necessaria la modifica")

 

--link_rimosso--

 

Saluti

E mi fa piacere di non essere il solo a pensarla così. (Leggere al punto "Quando si rende necessaria la modifica")

 

http://www.studiodefilippis.it/archives/44

 

Saluti

COME SI MODIFICANO LE TABELLE MILLESIMALI CONTRATTUALI? Con l’unanimità dei voti favorevoli di tutti i condomini del condominio (e non, si noti bene, con la sola unanimità dei presenti all’assemblea)

Quanto detto è suffragato dalle seguenti sentenze della Suprema Corte: Cassazione 9 Febbraio 1985 n°1057, Cass. 14 Novembre 1983, n°7040, Cassazione 15 Aprile 1987 n°3733.Come fare, allora, nel caso in cui non tutti i condomini partecipino all’assemblea?In questo caso, va premesso che almeno coloro che hanno presenziato alla riunione condominiale accettino le nuove tabelle millesimali, altrimenti difronte anche ad un solo dissenso le tabelle sono nulle.

E per coloro che non hanno partecipato?

Qui la giurisprudenza si divide: da una parte le sentenze della Cassazione del 19 Ottobre 1988, n°5685 e del 17 Ottobre 1980 n°5993 dicono che, se i condomini assenti, che hanno comunque ricevuto le nuove tabelle non le impugnano, anzi ad esse si riferiscono per anni senza fare alcuna obiezione, in questo modo le accettano. Si parla in questo caso di approvazione per facta concludentia. Il condomino, però, doveva essere ben consapevole che si stavano applicando i nuovi millesimi (Cassazione 16 Luglio 1991, n°7884). Ecco perché è importante che l’Amministratore conservi le ricevute che attestino che tutti i condomini sono entrati in possesso dei nuovi millesimi, e che sia ben specificato nella convocazione, che si vogliono modificare gli attuali valori millesimali. D’indirizzo contrario è la sentenza della Suprema Corte dell’11 Settembre 1989 n°3929, che ha ritenuto affette da nullità assoluta e quindi impugnabili in ogni tempo (da parte dei condomini dissenzienti) le tabelle millesimali approvate a maggioranza. (dello stesso avviso: APP. Milano 6 Aprile 1993).

Quindi, il consiglio è quello di approvare le tabelle all’unanimità, in un’assemblea regolarmente convocata, in cui abbiano partecipato tutti i condomini.

http://www.studiodefilippis.it/archives/44

p.s. stesso link suggerito da Efisio!

Infatti, l'avevo ben visto. Se il redattore riteneva opportuna la revisione in caso di variazione di destinazione d'uso, figurati ora che basta la maggioranza se vi è l'aumento dei valori proporzionali anche di un solo condomino. Ma non era in discussione il quorum, bensì il cambiarle in presenza della suddetta variazione.

Infatti, l'avevo ben visto. Se il redattore riteneva opportuna la revisione in caso di variazione di destinazione d'uso, figurati ora che basta la maggioranza se vi è l'aumento dei valori proporzionali anche di un solo condomino. Ma non era in discussione il quorum, bensì il cambiarle in presenza della suddetta variazione.
Non ho parole, se è necessaria l'unanimità perchè insisti nel dire che la modifica della tabella millesimale si può fare a maggioranza per la modifica d'uso?
http://leg16.camera.it/561?appro=503

 

http://www.anaci.piemonte.it/raccolte/1531-tabella-millesimale/7915-le-tabelle-millesimali-approvazione-e-modifica.html

Trattasi di parti comuni e non parti private

 

-- in quanto espressione del rapporto fra proprietà individuale e parti comuni -- http://www.anaci.piemonte.it/raccolte/1531-tabella-millesimale/7915-le-tabelle-millesimali-approvazione-e-modifica.html

  • un'indicazione più completa, anche se non tassativa, delle parti comuni dell'edificio; tra esse, è esplicitamente citato il sottotetto, ove esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune; ... http://leg16.camera.it/561?appro=503

 

p.s. ma quando la termini? Te lo stiamo ripetendo, e non solo io, se viene cambiato/modificato a norma di legge l'uso dell'u.i. privata, l'art 69 Dacc non c'entra assolutamente nulla, capito, oppure ancora no?

Tieniti le tue opinioni e non dare ultimatum al prossimo.

 

Dal link della Camera (Il legislatore):

 

"....La seconda, introdotta dall'articolo 23, interviene sull'art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile relativo alla revisione delle tabelle millesimali. In particolare, la riforma:

 

afferma il principio per cui la revisione delle tabelle millesimali deve essere fatta all’unanimità;

elenca le eccezioni al suddetto principio, ovvero i due casi in presenza dei quali la revisione può essere effettuata a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Si tratta dell’ipotesi in cui i valori millesimali siano conseguenza di un errore e dell’ipotesi di mutate condizioni dell’immobile."

... Si tratta dell’ipotesi in cui i valori millesimali siano conseguenza di un errore e dell’ipotesi di mutate condizioni dell’immobile."
Dimentichi sempre un pezzo;

 

in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un

quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il

relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ma non di destinazione d'uso

 

p.s. prevedo che anche questo topic verrà chiuso dallo staff

Essendo argomento analogo (e stavolta nel quesito) faccio cortesemente notare alla Signora Bartolini che il passaggio da una destinazione d'uso abitativa a commerciale, non è assolutamente la stessa cosa che passare ad esempio da tetto a mansarda o vv, come già discusso tante volte nel forum ed oggetto di alcune sentenze ante riforma. Da sottotetto a mansarda l'aumento è infatti risibile, da abitazione a studio purtroppo no e perchè il coeff. di destinazione aumenta del 30% e con esso il risultato finale.

...

Faccio presente al signor efisio che i coefficienti per calcolare le tabelle millesimali condominiali non sono "scienza esatta" e quindi non è affatto detto che ci sia incremento rilevante sempre e comunque per il coefficiente di destinazione.

 

Fra l'altro l'articolo 69 d.a.c.c. riformato elenca esplicitamente le fattispecie che possono dare luogo alla variazione delle tabelle che sono le seguenti: "sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari". La sola variazione di destinazione senza altre "mutate condizioni dell'edificio" non è compresa, sarà eventualmente la Giurisprudenza a stabilire se l'articolo può essere interpretato estensivamente in questo senso (ma vista la "non certezza legale" dei coefficienti, ne dubito).

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