#1 Inviato 12 Maggio, 2014 Carissimi esperti, ho bisogno di un chiarimento e di alcuni consigli. In condominio a maggioranza assoluta abbiamo votato il cambio di destinazione d'uso di una parte del piccolo giardino condominiale(non curato e in stato di abbandono e anche causa di proliferazione di insetti) in un parcheggio per motocicli e piccola area relax. Per completezza su un totale di giardino mq 80, abbiamo deliberato di togliere la terra e pavimentare circa 60 mq su 80. Per effettuare in economia e in proprio questo piccolo lavoro dobbiamo informare il comune? Grazie
#2 Inviato 13 Maggio, 2014 Intanto tale cambio d'uso richiede unanimità dei condomini e non la maggioranza. Poi dovete fare una opportuna pratica edilizia (è da vedere se vi sarà consentito pavimentare, in quale percentuale rispetto al totale a verde, quasi sicuramente vi verrà chiesto di mettere pavimentazione drenante, ecc.). Quindi ... ricominciate da capo! Saluti Giuseppina P.S.: sei geometra ...
#3 Inviato 13 Maggio, 2014 Abbiamo votato la delibera a maggioranza superando gli 800/1000 (4/5), avendo tenuta la comunicazione 30 gg esposta in bacheca e tutti i condomini erano stati avvertiti. Quindi dal punto di vista regolamentare credo che siamo perfettamente in regola per la delibera. Il problema, se esiste, riguarda la pavimentazione in un area condominiale vasta dove è gia tutta pavimentata, tranne questi 80 90 mq (piccola corte in terra), la quale non risulta al catasto e ne si menziona sugli atti notarili. Al momento della consegna del palazzo di nuova costruzione il costrutture all'ultimo momento chiese se volevamo questo pezzo con terreno anzichè pavimento. A quel tempo non pensando alla rogna che ci avrebbe comportato accettammo. Ora non dovendo apportare modifiche strutturali, non dovendo alzare nessuna struttura portante che richiede un progetto di statticità e infine non inficiando l'estetica dell'edificio,(vista una recente sentenza della cassazione che la considera migliorativa per il condominio che converte una piccola area verde incolta e dismessa, in parcheggio e area relax), chiedevo se (rientrando come lavoro di edilizia libera) andava o meno informato l'ufficio tecnico del comune, che non dovrebbe a mio parere autorizzare ma eventualmente essere solo informato. Grazie P.s. Sono diplomato geometra ma non ho mai esercitato, e la vita mi ha portato a fare tuttaltro.
#4 Inviato 14 Maggio, 2014 Dovete tener presente cosa dice il regolamento edilizio comunale oggi (non vale l'epoca del costruttore). Quindi recatevi in comune x informarvi perchè recenti sentenze hanno stabilito che il passaggio da verde a parcheggio comporta un carico urbanistico e quindi potrebero essere previsti oneri. Inoltre, per questo tipo di opere è previsto comunque un titolo abilitativo non basta informare verbalmente il tecnico comunale. Dovrete poi dimostrare la proprietà di quest'area .. dovrà pur essere censita in catasto e risultare in qualche rogito altrimenti rischiate di fare un lavoro nella proprietà di terzi ... Resta il fatto che per il cambio di destinazione da verde a parcheggio, ai fini condominiali, è necessaria l'unanimità. Se i 200 millesimi non dicono niente ... tutto ok. Ma comunque qualcuno potrebbe impugnare la delibera e avere ragione. Saluti Giuseppina
#5 Inviato 14 Maggio, 2014 Grazie Giuseppina delle rapide e dettagliate risposte, nel merito della delibera mi riferivo a questa sentenza del 12 luglio scorso --link_rimosso-- che corrisponde esattamente al nostro caso; e permettimi di dissentire sulla decisione a maggioranza viste le nuove norme sul regolamento di condominio del 2013 esempio: --link_rimosso-- ... anche perchè il Il nuovo art. 1117-ter del Codice Civile consente di poter modificare la destinazione d'uso delle parti comuni per soddisfare esigenze di interesse condominiale. La decisione deve essere presa con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio. La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per almeno 30 giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune e deve indicare le parti comuni da modificare nonché la nuova destinazione d’uso proposta. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico. Per quanto concerne l'area in oggetto è riportata al catasto come parte cumune, risulta dalla planimetria del fabbricato condominiale e oltretutto e all'interno dell'area recintata con mura e inferriate che seguono e separano tutta l'area condominiale dal suolo pubblico adiacente al nostro "parco". Sottolineo che gia tutta quest'area che ho enunciato all'interno del parco è pavimentata con mattoncini (tranne il giardino, che non risulta sul disegno depositato al catasto, perchè l'area dove sorge era prevista pavimentata). In conclusione, e per maggior chiarimento noi condomini vogliamo eliminare una parte del giardino che esiste oggi materialmente, ma che, da progetto e disegni depositati al catasto, non doveva essere relizzata. Mi auguro di essere stato abbastanza chiaro... ora chiedo, carissima Giuseppina, nonostante questa situazione assurda in cui ci troviamo, sei sicura che dobbiamo fare un progetto per togliere un pò di terra che ufficialmente non esiste? Grazie P.s. Ho letto tutto il regolamento edilizio del mio comune e avrei dedotto che in questi casi, visto che non comporta la relizzazione di strutture e di opere murarie, potrebbe bastare, per correttezza, solo la comunicazione, per opportuna informazione, all'ufficio tecnico. Nel dubbio per non sollevare un polverone inutile al comune, chiediamo un parere a voi "esperti". Di conseguenza in caso di certezze o esperienza in casi analoghi consigliateci cosa fare. grazie
